اصطلاحات حقوقی شاید برای شما نیز اتفاق افتاده باشد که در قراردادهای مربوط به املاک با کلماتی مواجه شوید که با معنای آنها آشنایی ندارید. همانطور که می‌دانید معاملات مربوط به املاک ازجمله خريد و فروش و اجاره آن، از مهمترین قراردادها محسوب می شوند به دلیل اهمیتی که این قرارداد ها دارند لازم است طرفین قرارداد آگاهی کامل نسبت به کلمات درج شده در قرارداد داشته باشند تا به واسطه عدم آگاهی متحمل ضرر و زیانی نشوند.
ما در این نوشتار قصد داریم به معرفی مهمترین لغات و اصطلاحات حقوقی که معمولاً در قراردادهای مربوط به املاک کاربرد دارند بپردازیم و این واژه ها را با بیانی ساده توضیح دهیم.
اصطلاحات ملکی رایج
مال
آنچه که دارای ارزش اقتصادی برای داد و ستد می باشد را مال می گویند.
مال منقول و غیرمنقول
اموال منقول، اموال مادی هستند که قابل جابجایی از مکانی به مکان دیگر می باشند بدون آنکه به خود آن ها یا محل استقرار آنها آسیبی وارد شود مانند خودرو. ولی در مقابل، مال غیر منقول مالی است که جابجایی آن غیر ممکن است و سبب آسیب به خود آن مال یا محل استقرار آن می گردد.
عین و منفعت
اموال را در یک تقسیم بندی می توان به عین و منفعت تقسیم نمود که منظور از عین، مالی است که ماهیت مستقل دارد و وجود آن وابسته به مال دیگری نیست مانند میز و صندلی ولی منفعت مالی است که به تدریج از عین مال دیگری به وجود می‌آید و وابسته به مال دیگری است و به عبارت دیگر از آن حاصل می گردد.برای مثال خانه عین است و سکونت در آن منفعت.
ملک
در اصطلاح حقوقی منظور از واژه ملک دسته ای از اموال است که به مالکیت اشخاص در آمده اند ولی در معاملات ملکی منظور از ملک همان خانه و زمین است که مورد معامله واقع می گردد.
عرصه و اعیان
کلمات عرصه و اعیان کلماتی هستند که خیلی مورد استفاده قرار می گیرند. منظور از عرصه، زمین است و منظور از اعیان همه آثار غیر منقولی است که انسان در روی زمین ایجاد می کند مثلاً خانه یا درخت.
مشجر
منظور از مشترک زمینی است که در آن درخت وجود دارد در حقیقت مشجر هم معنی باغ می باشد.
ملک جاری
ملک جاری به ملکی گفته می شود که سابقه ثبت در دفتر املاک را ندارد.
ملک ثبت شده
ملک ثبت شده ملکی است که دارای سابقه ثبت در دفتر املاک می باشد.
ملک مجهول المالک
ملک مجهول المالک از نظر مقررات ثبتی به ملکی گفته می شود که ظرف مهلت مقرر یعنی ۶۰ روز از تاریخ انتشار آگهی ماده ۱۰ قانون ثبت که اصطلاحاً آگهی مقدماتی نامیده می شود به وسیله اظهارنامه درخواست ثبت آن صورت نگرفته و یا اظهارنامه مربوطه در مهلت قانونی به ثبت اعاده نگردیده باشد حتی اگر دارای مالک معلوم باشد ولی بر اساس قانون مدنی ملک مجهول المالک، ملکی است که قبلا در مالکیت شخص یا اشخاصی بوده و چشم پوشی و اعراض مالک از ملک خود مسلم نیست و یا عدم اعراض و چشم‌پوشی مالک محقق می باشد ولی به جهتی از جهات مالک آن شناخته نیست.
ملک موروثی
ملک موروثی ملکی است که مالک آن فوت نموده و آن ملک به ورثه منتقل شده باشد که در چنین صورتی وراث می توانند با ارائه مدارکی از قبیل تقاضای صدور سند ملکی فرم گواهی حصر وراثت، فرم ۱۹ مالیاتی، اصل سند مالکیت مورث، از اداره ثبت محل درخواست کنند تا برای آنها سند مالکیت صادر شود.
ملک بازداشتی
ملکی که به دستور مراجع و محاکم قضایی و بنا بر دلایلی مثل بدهی توقیف شده باشد ملک بازداشتی نام دارد که در چنین حالتی تا زمان رفع بازداشت نمی‌توان آن را مورد خرید و فروش یا انتقال به غیر قرار داد.
اظهارنامه
یک متن مکتوب است که نویسنده آن تقاضای خود را بر اساس قانون ثبت می کند و پس از طی مراحل قانونی، نوشته مکتوب مورد نظر از جانب مامور قانون به طرف دیگر اعلام می گردد.
حق عینی
رابطه بین شخص و یک جسم خارجی است مثل حق مالکیت مثلاً من مالک این دفتر هستم یعنی یک حق مالی بین من و این جسم خارجی پدید آمده که همان مالکیت است.
اعراض
منظور از اعراض ساقط نمودن حق عینی می باشد مثلاً زمانی که من بر این دفتر دارای حق عینی هستم و آن را آتش بزنم در حقیقت از حقی که نسبت به این دفتر داشته ام اعراض نموده و روی برگردانده ام و حق خود را ساقط نموده ام. در اصطلاح حقوقی به چنین عملی اعراض گفته می شود.
عقد بیع املاک
منظور از این واژه قرارداد خرید ملک است که در آن خریدار در مقابل پرداخت مبلغی معین به عنوان بهای ملک، مالک آن می گردد.
مبیع
در اصطلاح حقوقی به مالی که فروخته میشود مبیع گفته می شود که در معاملات مربوط به املاک منظور از مبیع، ملک مورد معامله می باشد.
بایع
در قراردادهای املاک به فروشنده، بایع گفته می شود.
عوض
منظور از عوض، چیزی است که در مقابل مالک شدن ملک از طرف خریدار به فروشنده داده می شود.
ثمن
به بها و قیمت ملک که خریدار به بایع می پردازد ثمن می گویند.
عقد اجاره املاک
منظور از عقد اجاره املاک، عقدی است که به واسطه آن منافع ملک در مقابل عوض و بهای معلوم به شخصی به نام مستاجر تملیک می گردد.
خیار
خیار به معنی اختیار فسخ معامله می باشد که در عقود لازم کاربرد دارد. عقود لازم بر خلاف عقود جایز عقودی هستند که هیچ یک از طرفین قرارداد حق فسخ یک جانبه آن را ندارد و صرفاً زمانی می‌تواند آن عقد را فسخ نماید که یا طرف مقابل نیز راضی به فسخ باشد و یا اینکه به موجب قانون او دارای حقی به نام خیار یا همان اختیار فسخ معامله باشد. خیارات پیش‌بینی شده در قانون مدنی انواع متفاوتی دارند که برای مثال می توان به خیار حیوان و یا خیار تاخیر ثمن و خیار غبن اشاره نمود. عقد بیع و عقد اجاره که نسبت به املاک منعقد می گردد از جمله عقود لازم هستند که هیچ یک از طرفین آن نمی تواند بدون رضایت طرف مقابل آن را به صورت یکجانبه فسخ نماید و صرفاً در صورتی که دارای حق خیار باشد می تواند آن معامله را بدون احتیاج به رضایت طرف مقابل فسخ کند.
ادعای غبن
همانطور که گفتیم در قانون مدنی مواردی به عنوان موارد خیار یا اختیار فسخ معاملات پیش‌بینی شده است که یکی از آن موارد خیار غبن است. خیار غبن زمانی ایجاد می گردد که یکی از طرفین قرارداد به واسطه عدم تعادل در مورد معامله و بهای آن متضرر گردد که در این صورت به واسطه ضرری که متحمل شده است می تواند قرارداد را فسخ کرد. ادعای غبن ادعایی است که فرد اظهار می نماید که ارزش دو عوض قرارداد با هم یکسان نیست و او متضرر گردیده است.برای مثال در قرارداد فروش ملک فروشنده مدعی می شود که ملک را بسیار ارزان تر از قیمت معمول و عرف بازار فروخته است یا بالعکس خریدار مدعی شود ملک بسیار گران تر از عرف معمول خریده است.
اسقاط کافه خیارات
همونطور که گفتیم خیار، یک حق است و مانند سایر حقوق قابل اسقاط می باشد بنابراین طرفین می توانند در قرارداد خود شرکت کنند که تمامی خیاراتی که به موجب قانون برای فسخ معامله دارند ساقط گردد ولی باید دانست در برخی از موارد اثر ندارد برای مثال فروشنده براثر حیله و تقلب مالی را دارای معایبی است و مرغوب نیست رابه دیگری می فروشد که در اینجا با وجود اسقاط کافه خیارات خریدار می تواند به استناد خیار تدلیس قرار داد را فسخ کند.
اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن افحش
در صورتی که طرفین در قرارداد خود تمامی خیارات را از خود ساقط کنند خیار غبن نیز ساقط خواهد شد مگر اینکه میزان غبن به میزانی زیاد باشد که به آن غبن افحش (چند برابر قیمت واقعی) گفته شود که در این صورت شخص متضرر، حق فسخ معامله را خواهد داشت ولی اگر طرفین در قرارداد چنین حقی را نیز از خود ساقط کرده باشند چنین حقی از بین خواهد رفت و به عبارت دیگر با درج این عبارت هرگونه راه جهت انحلال عقد از بین خواهد رفت.
اقاله
به توافق طرفین یک عقد لازم برای منحل کردن قرارداد اقاله گفته می شود که به معنای تفاسخ هم است.
حق انتفاع
حق انتفاع به این معنی است که شخص حق استفاده از مالی را که متعلق به دیگری است و یا مالی که مالک خاص ندارد و در شمار مباحات است به دست آورد. حق انتفاع شبیه اجاره است و به طور مثال شخصی صرفاً اجازه استفاده از باغ را به شخصی منتقل می کند.
حق انتفاع دارای اقسام میباشد که عبارتند از:
- عمری (شخص منتفع به مدت عمر مالک یا عمر خود و یا عمر شخص ثالث، حق انتفاع از ملک دیگری را خواهد داشت)
- رقبی (منتفع برای مدت معینی می تواند از ملک منتفع گردد)،
- حبس مطلق (منظور از حبس مطلق حق انتفاعی است که مدت در آن ذکر نشده و حق انتفاع به صورت مطلق و بدون قید مدت می باشد)،
- حبس مؤبد (در این نوع از حق انتفاع مدت تعیین می شود ولی این مدت نامحدود و تا ابد است)
حق ارتفاق
حق ارتفاق حقی است که فقط نسبت به مال غیرمنقول برقرار می شود. اين حق، حقی است که در ملک دیگری به واسطه مجاورت دو ملک، برای شخص ایجاد می گردد.برای مثال دو باغ در مجاورت یکدیگر قرار دارند که چشمه ی آبی از این دو ملک عبور می کند و یکی از مالکین باغ ها نمی تواند مانع عبور آب به باغ دیگر شود.
ملک مشاع
ملک مشاع به ملکی گفته میشود که دارای چند مالک است و هر یک، سهمی مشخص از شش دانگ دارند البته این سهم از ملک مجزا از سهام سایرین نیست و همه شرکا به نسبت سهم خود در هر ذره از ملک شریک می باشند.
سرقفلی
زمانی که فرد در محلی به یک فعالیت خاص تجاری می‌پردازد پس از مدتی به میزانی از شهرت می رسد و برای آن حق ایجاد می گردد که می تواند حق خود را به سایرین منتقل کند نام این حق سرقفلی است. حق سرقفلی در حقیقت حقی است که به واسطه تقدم در اجاره محل ایجاد می گردد.
حق کسب و پیشه
حق کسب و پیشه با سرقفلی متفاوت است. این حق بیانگر این است که مستاجر به واسطه اقدامات و فعالیت هایی که در یک ملک تجاری انجام می دهد و باعث آبادانی و شهرت یک ملک می شود به جهت حفظ اقدامات انجام شده و ارج نهادن به اقدامات قانون موجر را مکلف به پرداخت آن به مستاجر می نماید که میزان آن را دادگاه مشخص خواهد کرد.
سند رسمی و سند عادی
شاید بتوان گفت مهمترین مفهوم در اصطلاحات حقوقی واژه سند رسمی است. منظور از سند رسمی به استناد ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی سندی است که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا نزد سایر مأموران رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد هر سندی که ویژگی سند رسمی را نداشته باشد سند عادی قلمداد میشود. لازم به ذکر است که از نظر قانون ثبت سند رسمی سندی است که مطابق قوانین در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده باشد.
سند مالکیت المثنی
زمانی که سند مالکیت ملکی بنابر دلیلی از بین برود و اثری از آن باقی نماند و مالک نتواند به آن دسترسی داشته باشد، او می تواند از اداره ثبت محل وقوع ملک تقاضای صدور سند مالکیت المثنی نماید.
تبدیل اسناد ملک مشاعی به یک جلد
چنین عبارتی را زمانی به کار می بریم که فردی نسبت به میزان معینی از یک ملک دارای اسناد مالکیت مشاعی متعدد باشد در چنین حالتی خریدار می تواند به اداره ثبت محل وقوع ملک مراجعه نموده و اسناد مالکیت مشاعی را به آن اداره ارائه دهد و درخواست صدور سند مالکیت در یک جلد به نام خود بنماید.
تقسیم مال مشاع
به معنی تمیز و تشخیص سهم هر یک از شرکا از مال مشاع و جداسازی سهم هر یک از سهم سایرین است. تقسیم ملک شامل افراز و تفکیک ملک است.
افراز
یکی از روش های تقسیم، افراز نام دارد که به آن تقسیم به معنی خاص نیز گفته می شود و منظور از آن تقسیم مادی مال مشاع بین شرکا است.
تفکیک املاک
واژه تفکیک املاک زمانی به کار می رود که ملکی به قطعات کوچکتر تقسیم شود در این حالت ملک مورد نظر ممکن است متعلق به یک نفر و یا متعلق به چند نفر باشد که در صورت تعدد مالکین کلیه آنها باید با تفکیک موافقت نمایند. پس از تفکیک مالکیت مالکین مشاعی در هر یک از قطعات تفکیکی برابر با سهم وی در ملک اولیه می باشد.
تعریف تفکیک بسیار به تعریف افراز نزدیک می باشد ولی باید گفت که این دو واژه متفاوت از یکدیگر بوده و دارای تفاوت هایی با هم هستند.
این تفاوت ها عبارت است از:
- در افراز الزاماً باید ملک، مشاع باشد ولی در تفکیک چنین الزامی وجود ندارد حتی ممکن است مالک مالی بخواهد مال خود را به اجزای مختلفی تفکیک نماید.
- پس از تفکیک ملک حالت اشاعه از بین نمی رود و هر یک از شرکا در هر قطعه از ملک به نسبت سهم خود مالکیت دارند ولی در افراز، حالت اشاعه از بین خواهد رفت.
- ملاک افراز، سهام هر یک از شرکا می باشد یعنی افراز ملک بر مبنای سهام شرکا تقسیم می گردد ولی در تفکیک میزان مالکیت شرکا تاثیری ندارد به این معنا که در افراز سهم هر شریک متقاضی افراز تعیین شده و سهم وی از سهم سایر شرکا جدا می گردد.
- مرجع صالح برای افراز در صورتی که جریان ثبتی خاتمه یافته باشد اداره ثبت محل وقوع ملک است و تصمیم آن ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه عمومی است ولی اگر جریان ثبتی ملک خاتمه نیافته باشد مرجع رسیدگی به درخواست افراز دادگاه عمومی محل خواهد بود ولی مرجع صالح برای تفکیک املاک، همیشه اداره ثبت است.
تجمیع املاک
تجمیع درست نقطه مقابل تفکیک می باشد و زمانی رخ می دهد که یک مالک برای هر زمین مختلف خود دارای سند رسمی جداگانه باشد و تصمیم بگیرد که همه زمین های خود را به صورت واحد در آورده و برای آنها یک سند رسمی اخذ نماید.
ملک مفروز
ملک مفروز به ملک که گفته می شود که سهم هر یک از مالکین آن با توجه به دانگ مشخص وی و موقعیت محل از سهم سایرین افراز و جدا شده است.
افراز و تفکیک رو بیشتر توضیح می دادین استاد
کاش خلع ید مشاعی را هم توضیح می دادین
ممنون استاد عالی بود
جناب زینالی عالی بود خیلی مفید و کاربردی بود
منظور از غش را هم بگید اقای وکیل
سلام .غش در معامله منظور گول زدن وفریب دادن مشتری می باش
فروش ملک مشاعی و تقسیم و تعدیل اون را مفصل تر بگین لطفا استاد
سلام ملک کلیدی به چه ملکی گفته میشه خرید و فروشش قانونی اشکالی نداره
پدربزرگ بنده ملکی باسند ۶دانگ به مساحت۳۰۷۰متر درسال۵۳خریداری کرده بود که بعد از فوت پدربزرگم درسال۷۳ عموی بنده که بانی بودسند را نزد خود نگه داشت وگفت آن زمین در حریم اتوبان بوده وداخل حریم است ومنکرزمین وسندشدکه انحساروراثت هم نکرده بود ودرسال ۹۶پسر عموی،عموی بنده که در شهرداری کار میکردوبه پرونده ملک دسترسی داشته متوجه زرنگی عمو بنده میشود و با حقه بازی وفریب کاری سند را از عموی بنده میگیردوپس نمیدهد، عموی بنده که۲۳سال موضوع سند را ازوارث پنهان کرده بود توان گفتن این موضوع رانداشت واز قصه سکته کرد وراه را برای پسر عمویش همواره ساخت وپسرعمویش بایک قولنامه جعلی به ثبت مراجعه ودرخواست سند کرده وسند تک برگ میگیردو۲۰۰۰مترش که داخل حریم فضای سبزاتوبان بوده را از اداره راه پولش را گرفت و۱۰۷۰مترش هم مانده است وبانفوذی که درشهردای داشت پرونده آن ملک را ازبین میبرد که وارث نتوانداز طریق پرونده شهرداری این ملک را پیگیری کند حال بنظر شما میتوان برای پس گرفتن ملک اقدام کرد و سند را باطل کرد