خرید و فروش ملک ورثه ای چگونه است و چه حکمی دارد

خرید و فروش ملک ورثه ای موضوعی است که بارها از طرف مخاطبان ما مطرح شده. شاید شما هم با چنین وضعی روبرو شده باشید که ملکی را می بینید و جهت خرید آن اقدام می کنید منتها بعدا می فهمید که صاحب ملک فوت کرده و الان ملک متعلق به ورثه است و ملک ورثه ای متعلق به همه وراث بوده و مشاع بین ایشان است. خرید و فروش این ملک قواعد خاصی دارد.

صاحب ملک ورثه ای کیست؟

در باب ملک ورثه ای شما ابتدا باید صاحب ملک فوق را بیابید و ببینید ملک به نام او می باشد یانه؟ البته به نکات دیگری نیز باید توجه نمود و آن این است که اگر مالک یک ملک، همسر شخص فوت شده باشد، این ملک دیگر از املاک موروثی به حساب نمی‌آید. البته این امر خیلی مشکل نیست و کافی است نگاهی به سند مالکیت بیندازید.

مراحل فروش ملک ورثه ای

اولین امر در فروش ملک ورثه ای این امر است که تشخیص دهید سند مالکیت به نام چه کسی است؟ مساله دوم نیز بررسی گواهی انحصار وراثت است که یک گواهی در قوانین ارث است که توسط مراجع قضایی صادر می‌شود و در آن وارثان متوفی مشخص می شوند. یکی از مدارک اصلی برای معامله املاک مورثی گواهی انحصار وراثت است.

عدم همکاری یکی از وراث در فروش ملک ورثه ای

یکی از مشکلات املاک موروثی، اختلاف وراث بر سر فروختن ملک موروثی است. برای این که ملک ورثه ای را بخرید یا بفروشید باید رضایت تمام وراث را داشته باشید و هیچ مخالفی در این زمینه نباشد. مرحله بعدی این است که به هنگام نوشتن مبایعه‌نامه، حتما باید همه وراث یا وکلا ایشان حاضر و مبایعه‌نامه را امضا کنند.

اقدام از طریق وکلای وراث

در معامله ملک ورثه ای، اگر وارثان حاضر نباشند باید وکلای ایشان حاضر شوند و توجه داشته باشید وکلا باید وکالت‌نامه رسمی و معتبر داشته باشند و دست‌نوشته یا معرفی شفاهی به هیچ عنوان قابل پذیرش نیست. همچنین توجه کنید وکالت‌نامه حتما باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده و کاملا قانونی باشد. چنانچه شخصی در کشور حضور نداشته باشد باید وکالت‌نامه وکیل خود را در یکی از کنسول‌گری‌های خارج از ایران تنظیم نماید.

حدود اختیارات وکیل در فروش ملک ورثه ای در وکالتنامه تعیین خواهد شد. دو اجازه در این باب وجود دارد:

• اجازه فروش و اجازه دریافت ثمن معامله.
• احراز این امر بسیار ضروری است که شما بدانید طرف مقابل تان اجازه فروش و اجازه دریافت ثمن معامله را دارد.

نحوه پرداخت مبلغ معامله به تک ‌تک ورثه

چگونگی پرداخت ثمن معامله در هنگام خرید و فروش املاک ورثه ای بسیار مهم است. اصولاً خریدار تمام مبلغ معامله را به‌صورت کلی به یکی از وراث می دهد تا ایشان مبلغ فوق را مابین خود تقسیم کنند.

تاکید می کنم الزامی است خریدار سهم هر یک از وراث را جداگانه به ایشان پرداخت کند.

مدارک هویتی وراث را بررسی کنید که بین آنها صغیری نباشد زیرا معامله با صغیر صحیح نیست و شما باید با قیم صغیر معامله کنید. قیم اجازه ندارد اموال صغیر را بفروشد و باید از دادسرا مجوز بگیرد.

مفاصا حساب مالیاتی متوفی

مرحله بعدی بررسی مفاصا حساب مالیات بر ارث است که طبق قانون وراث ملزم هستند حداکثر تا ۶ ماه، آن را ارائه کنند تا به وسیله آن اداره مالیات با توجه به دارایی‌های منقول و غیرمنقول فرد متوفی، بررسی های لازم را انجام و بدهی‌ها مالیاتی مورث را اعلام کند.

آیا بررسی وصیت نامه مورث اهمیت دارد؟

طبق قانون هر فردی می‌تواند بخشی از اموال خود را بعد از فوتش به فرد دیگری واگذار نماید. قبل از اقدام به خرید ملک ورثه ای از وراث در مورد وصیت نامه مورث سوال کنید و حتما وصیت نامه را بررسی نمایید تا بدانید هر بخش از ملک به چه شخص یا اشخاصی به ارث رسیده است.

فرم مالیاتی شماره ۱۹ چیست؟

فرمی که توسط اداره دارایی صادر و در آن علاوه بر مشخصات کامل ملک ذکر می شود که مالیات بر ارث از ورثه دریافت شده است.

اگر یکی از ورثه محجور یا صغیر باشد حکم چیست؟

چنانچه یکی از ورثه صغیر یا محجور باشد، سهم او به ولی، قیم یا وصی سپرده می شود.

برای مطالعه بیشتر و درک جامع تر و جزیی تر انحصار وراثت  می توانید به کتاب دعوی انحصار وراثت در رویه دادگاه ها به قلم گروه پژوهش از انتشارات چراغ دانش رجوع نمایید.”