خرید و فروش ملک ورثه ای چگونه است و چه حکمی دارد

خرید و فروش ملک ورثه ای موضوعی است که بارها از طرف مخاطبان ما مطرح شده. شاید شما هم با چنین وضعی روبرو شده باشید که ملکی را می بینید و جهت خرید آن اقدام می کنید منتها بعدا می فهمید که صاحب ملک فوت کرده و الان ملک متعلق به ورثه است و ملک ورثه ای متعلق به همه وراث بوده و مشاع بین ایشان است. خرید و فروش این ملک قواعد خاصی دارد.

مشاوره حقوقی فوری

مشاوره تخصصی تلفنی و متنی آنلاین با وکلای سراسر کشور

صاحب ملک ورثه ای کیست؟

در باب ملک ورثه ای شما ابتدا باید صاحب ملک فوق را بیابید و ببینید ملک به نام او می باشد یانه؟ البته به نکات دیگری نیز باید توجه نمود و آن این است که اگر مالک یک ملک، همسر شخص فوت شده باشد، این ملک دیگر از املاک موروثی به حساب نمی‌آید. البته این امر خیلی مشکل نیست و کافی است نگاهی به سند مالکیت بیندازید.

مراحل فروش ملک ورثه ای

اولین امر در فروش ملک ورثه ای این امر است که تشخیص دهید سند مالکیت به نام چه کسی است؟ مساله دوم نیز بررسی گواهی انحصار وراثت است که یک گواهی در قوانین ارث است که توسط مراجع قضایی صادر می‌شود و در آن وارثان متوفی مشخص می شوند. یکی از مدارک اصلی برای معامله املاک مورثی گواهی انحصار وراثت است.

عدم همکاری یکی از وراث در فروش ملک ورثه ای

یکی از مشکلات املاک موروثی، اختلاف وراث بر سر فروختن ملک موروثی است. برای این که ملک ورثه ای را بخرید یا بفروشید باید رضایت تمام وراث را داشته باشید و هیچ مخالفی در این زمینه نباشد. مرحله بعدی این است که به هنگام نوشتن مبایعه‌نامه، حتما باید همه وراث یا وکلا ایشان حاضر و مبایعه‌نامه را امضا کنند.

خرید و فروش ملک ورثه ایاقدام از طریق وکلای وراث

در معامله ملک ورثه ای، اگر وارثان حاضر نباشند باید وکلای ایشان حاضر شوند و توجه داشته باشید وکلا باید وکالت‌نامه رسمی و معتبر داشته باشند و دست‌نوشته یا معرفی شفاهی به هیچ عنوان قابل پذیرش نیست. همچنین توجه کنید وکالت‌نامه حتما باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده و کاملا قانونی باشد. چنانچه شخصی در کشور حضور نداشته باشد باید وکالت‌نامه وکیل خود را در یکی از کنسول‌گری‌های خارج از ایران تنظیم نماید.

حدود اختیارات وکیل در فروش ملک ورثه ای در وکالتنامه تعیین خواهد شد. دو اجازه در این باب وجود دارد:

  • اجازه فروش و اجازه دریافت ثمن معامله.
  • احراز این امر بسیار ضروری است که شما بدانید طرف مقابل تان اجازه فروش و اجازه دریافت ثمن معامله را دارد.

نحوه پرداخت مبلغ معامله به تک ‌تک ورثه

چگونگی پرداخت ثمن معامله در هنگام خرید و فروش املاک ورثه ای بسیار مهم است. اصولاً خریدار تمام مبلغ معامله را به‌صورت کلی به یکی از وراث می دهد تا ایشان مبلغ فوق را مابین خود تقسیم کنند.

تاکید می کنم الزامی است خریدار سهم هر یک از وراث را جداگانه به ایشان پرداخت کند.

مدارک هویتی وراث را بررسی کنید که بین آنها صغیری نباشد زیرا معامله با صغیر صحیح نیست و شما باید با قیم صغیر معامله کنید. قیم اجازه ندارد اموال صغیر را بفروشد و باید از دادسرا مجوز بگیرد.

مفاصا حساب مالیاتی متوفی

مرحله بعدی بررسی مفاصا حساب مالیات بر ارث است که طبق قانون وراث ملزم هستند حداکثر تا ۶ ماه، آن را ارائه کنند تا به وسیله آن اداره مالیات با توجه به دارایی‌های منقول و غیرمنقول فرد متوفی، بررسی های لازم را انجام و بدهی‌ها مالیاتی مورث را اعلام کند.

آیا بررسی وصیت نامه مورث اهمیت دارد؟

طبق قانون هر فردی می‌تواند بخشی از اموال خود را بعد از فوتش به فرد دیگری واگذار نماید. قبل از اقدام به خرید ملک ورثه ای از وراث در مورد وصیت نامه مورث سوال کنید و حتما وصیت نامه را بررسی نمایید تا بدانید هر بخش از ملک به چه شخص یا اشخاصی به ارث رسیده است.

فرم مالیاتی شماره ۱۹ چیست؟

فرمی که توسط اداره دارایی صادر و در آن علاوه بر مشخصات کامل ملک ذکر می شود که مالیات بر ارث از ورثه دریافت شده است.

اگر یکی از ورثه محجور یا صغیر باشد حکم چیست؟

چنانچه یکی از ورثه صغیر یا محجور باشد، سهم او به ولی، قیم یا وصی سپرده می شود.

برای مطالعه بیشتر و درک جامع تر و جزیی تر انحصار وراثت  می توانید به کتاب دعوی انحصار وراثت در رویه دادگاه ها به قلم گروه پژوهش از انتشارات چراغ دانش رجوع نمایید.”

27 نظرات
  1. فرحناز می گوید

    برای فروختن خونه پدرمون که فوت کرده به داداشم وکالت دادیم، الان میترسم بره خونه رو بفروشه و حقمونا نده. برا انحصار ورثه هم ازمون وکالت گرفته الان پشیمونم

    1. مهوش فتحی، مشاور حقوقی وکیل تاپ می گوید

      اگر وکالت عادی داده باشید می توانید ایشان را عزل کنید منتها اگر وکالت بلاعزل باشد نمی توانید ایشان را عزل کنید.

  2. رزاقی می گوید

    یه زمینی خریدم نمی دونستم ورثه ای یه الان معلوم شده یارو مرده و پسرش اومده بامن معامله کرده و بقیه بچه های متوفی شکایت دارن الان تکلیف من چیه؟ سه تا سیصد میلیون هم پول دادم

    1. مهوش فتحی، مشاور حقوقی وکیل تاپ می گوید

      می توانید از طرف شکایت کنید تحت عنوان جرم فروش مال غیر.

  3. امین رشیدی می گوید

    مجازات فروش خونه پدری که مال همه خواهر برادراست بدون اجازه فروخته طرف چیه؟

    1. محدثه لواسانی می گوید

      معامله غیر نافذه

  4. دانیال می گوید

    برای ملک ورثه ای میخوایم انحصار وراثت بدیم حالا وصیت نامه پدرم ضروری یه؟

    1. مهوش فتحی، مشاور حقوقی وکیل تاپ می گوید

      قبل از هر اقدامی درباب اموال موروثی وصیت نامه متوفی باید بررسی شود.

    2. محدثه لواسانی می گوید

      بله یکی از مدارک اصلی وصیت نامس

  5. راضیه می گوید

    سلام
    ملکی رو میخوام بخرم ۷ نفر وارث داره یه نفر امضا نمیکنه بخرم چی میشه

  6. بهنام می گوید

    سلامبعد از فوت پدر بزرگم پدرم رفته زمینای پدرشو قولنامه کرده و به مبلغ ناچیز فروخته و کسیم که خریده اطلاع داشته این زمینا ورثه ای و ۲ورثه دیگه داره ایا الان میتونیم زمینارو پس بگیریم

  7. محمد رضا محبوبی می گوید

    سلام‌وعرض ادب ..
    با فوت پدر بزرگ‌،در حالیکه پدر صغیر ومحجور بود عمو اقدام‌به فروس قسمتی از باغات واملاک‌نموده ودر حال حاضر هم‌ املاک‌تقسیم نشده ،،موضوع راطی دادخواستی در شورای حل اختلاف روستا مطرح کردم ،تاکنون انحصار وراثت هم‌نشده ..بیشتر املاک دست عموبوده واموالی به پدرم‌داده نشده ..
    سوال ..آیا میتوان باغ یا املاک فروخته شده در سابق را پس گرفت یا از عمو با طرح شکایت در دادگه حقوقی جبران ضر ر وزیان‌گرفت؟

    1. بهزاد زینالی می گوید

      سلام بله امکانش هست برای مشاوره حقوقی با شماره ۰۲۱۹۱۰۰۲۰۹۰ تماس بگیرید

  8. حميد می گوید

    يه ملكي ورثه اي را ميخواستيم بخريم ، متوجه شديم فروش رفته .
    بعد كه پرس و جو كرديم فهميديم يكي از بچه ها يه پول بيشتري به عنوان زير ميزي گرفته
    آيا ديگر اعضاي خانواده بفهمند اين معامله باطل هست ؟

    1. بهزاد زینالی می گوید

      سلام خیر

  9. حسن می گوید

    سلام
    خونه ای داریم ورثه ای و دو دونگ از خونه سند دارم همه وراث با فروش خانه مخالفند ولی من
    ارثمو میخام . چه جوری میتونم ارثمو بفروشم؟

    1. بهزاد زینالی می گوید

      سلام باید انحصار وراثت مطرح کنید . وارد لینک زیر بشید در قسمت مشاوره تلفنی یا متنی نحوه انحصار وراثت را جویا بشید
      https://vakiltop.com/

  10. جیزان می گوید

    سلام و عرض ادب..
    جهت فروش ملک پدری که همه مراحل حصر وراثت و امور دارایی و مالی آن سپری شده است اما همه ورثه به غیر از بنده در خارج از کشور بسر می‌برند و از ایشان وکالت دارم بجز دو تا از آنها که اصلا هیچ دسترسی و نشانی از آنها ندارم…اگر لطف کنید راهکار تعیین کنید سپاسگزار خواهم شد..

    1. بهزاد زینالی می گوید

      سلام با توجه به غیر منقول بودن اموال و راضی نشدن به فروش بعضی از شرکا باید دادخواست افراز بدید میتونید در خصوص نحوه ی پیشرفت دعوی و نحوه ی نگارش دادخواست با وکلای وکیل تاپ در قسمت مشاوره مشورت نمایید . برای سهولت بیشتر روی لینک زیر کلیک نمایید
      https://vakiltop.com/

  11. امین می گوید

    وصیت نامه عادی قابل قبول میباشد؟

    1. بهزاد زینالی می گوید

      در صورت امضا داشتن بله

  12. اقدس نادری می گوید

    باسلام زمینی موروثی بوده یکی ازشرکااجازه داردبغیرسهمش رابفروشد

    1. بهزاد زینالی می گوید

      اگر سهمش مشخص شده باشد بله

  13. سعید می گوید

    سلام
    یک ملک وراثتی داریم و سهم همه وراث که ۳ نفر هستند جداگانه سند خورده بنده خواهان فروش هستم ولی بقیه مخالف فروش سهم بنده ۲ دانگ دیگری ۲.۵ دانگ و نفر سوم ۱.۵ دانگ سند داریم شرایطی هست که بتوان به صورت قانونی بقیه وراث را مجبور به فروش کرد در حالی که حتی راضی به خرید سهم بنده نیستند و بدون رضایت آنها به فروش هم خریداری برای ملک و یا فقط سهم بنده وجود ندارد
    با تشکر

    1. بهزاد زینالی می گوید

      سلام. بله ممکن است در قسمت مشاوره تلفنی یا متنی سایت ما از وکلای حرفه ای مشورت بگیرید
      https://vakiltop.com/

  14. محسن می گوید

    سلام برای فروش ملک فرد فوت شده
    گواهی انحصار وراثت و گواهی مالیات بر ارث و
    حضور همه اعضا و امضاء قول نامه کافیه ؟
    یا باید حتما سند تک برگی به اندازه سهم هر نفر به نام هر یک از وراث بیاد بعد بشه فروخت ؟
    خیلی ممنون

    1. وکیل تاپ می گوید

      سلام بله همه باشند وبه اندازه سهم خود تنفیذ نمایند

سوالات خود را از ما بپرسید

وکلای پایه یک ما اماده پاسخ به سوالات شما هستند