عقد اجاره با توجه به قانون موجر و مستاجر ۱۳۷۶

یکی از عقود رایج در جامعه عقد اجاره است منظور از عقد اجاره این است که در مقابل عوضی (اجاره بها) شما حق استفاده از منفعت مالی را به شخص می دهید مثلاً در مقابل پرداخت ۱ میلیون تومان ماهانه به عنوان اجاره بها به شخص اجازه می دهید از ملک شما استفاده کند.

بسته به این که چه زمانی این عقد منعقد شود و با چه شرایطی منعقد شود قانون حاکم بر رابطه شما متفاوت خواهد بود. قوانین حاکم بر روابط موجر و مستاجر قانون مدنی، قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶ و قانون موجر و مستاجر ۷۶ هستند.

موجر و مستاجر کیست؟

موجر و مستاجر طرفین عقد اجاره هستند موجر شخصی است که مالی را به اجاره می دهد مثلاً من خانه ام را به مدت یکساله در مقابل اجاره بهای ماهیانه ۱۰۰ هزار ریال به شما اجاره می دهم.

البته ممکن است من مالک آن ملک هم نباشم و خودم هم مستاجر ملک باشم ولی اجازه انتقال به دیگری را داشته باشم. معنای مستاجر هم روشن است مستاجر کسی است که مالی را به اجاره می گیرد و در مقابل به موجر حق الاجاره می پردازد.

موجر و مستاجر کیست؟

اجاره مشمول قانون۷۶ کدامند؟

طبق ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر۷۶؛ قراردادهای عادی اجاره، باید با قید مدت اجاره، در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستأجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به‌عنوان شهود گواهی گردد.


بیشتر بخوانید: عقد اجاره با توجه به تمام مواد قانونی


بنابراین علاوه براینکه اجاره باید پس از تاریخ تصویب قانون ۷۶ منعقد شده باشد باید شرایط دیگری نیز داشته باشند از جمله این که با قید مدت و در دو نسخه تنظیم و به امضای طرفین برسد و به وسیله دو شاهد مورد وثوق گواهی شود.

ویژگی های قانون روابط موجر و مستاجر۷۶

  1. برخلاف قانون موجر و مستاجر۵۶ که موجر اصولاً حق تخلیه ملک را نداشت مگر به ۶ عنوان مذکور در همان قانون، در قانون موجر و مستاجر۷۶؛ پس از انقضاي مدت اجاره بنا به تقاضاي مؤجر یا قائم‌مقام قانوني وي تخليه عين مستأجره در اجاره با سند رسمي توسط دواير اجراي ثبت ظرف يك هفته و در اجاره با سند عادي ظرف يك هفته پس از تقديم تقاضاي تخليه به دستور مقام قضائی در مرجع قضائی توسط ضابطين قوﺓ قضائيه انجام خواهد گرفت.

موارد تخلیه در قانون روابط موجرو  مستاجر ۵۶ عبارت بود از:

  • تخلیه به جهت انتقال به غیر: طبق قانون ۵۶ مستاجر حق انتقال مورد اجاره به دیگری را ندارد و اگر چنین کاری کند موجر حق درخواست تخلیه را دارد.
  • تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره‌بها: عدم پرداخت اجاره بها از طرف مستاجر مورد دیگری جهت درخواست تخلیه خواهد بود.
  • تخلیه به جهت تغییر شغل: چنانچه مستأجر شغل مذکور در اجاره‌نامه را تغییر دهد موجر می‌تواند به استناد این تغییر درخواست تخلیه نماید.
  • تخلیه به جهت تعدی و تفریط: مورد بعدی در جواز درخواست تخلیه طبق قانون ۵۶ تعدی و تفریط مستاجر است جایی که مستاجر تعدی و تفریط انجام می دهد موجر حق درخواست تخلیه را دارد.
  • تخلیه به جهت تخریب و نوسازی: چنانچه موجر قصد نوسازی ملک خود را داشته باشد می تواند تخلیه به جهت نوسازی را درخواست نماید.
  • تخلیه به جهت نیاز شخصی: موجر برای تخلیه کافی است به نیاز شخصی خود استناد کند و تخلیه ملک را بخواهد.

تعلق حق سرقفلی

در قانون روابط موجر و مستاجر۵۶ با واژه حق کسب و پیشه و تجارت روبرو بودیم که عبارتست از: حق مالي تدريجي‌الحصول و قابل تقويمي است كه قانون‌گذار در قبال فعاليت كسبي و رونق مورد اجاره براي مستأجر محل كسب در نظر گرفته كه به تبع منافع مورد اجاره (در صورت جواز انتقال) با سند رسمي قابليت نقل و انتقال به غير را دارد.

در قانون ۷۶ دیگر اثری از حق کسب و پیشه نمی بینیم و حق سرقفلی جایگزین شده است که برخی این دو را یکی دانسته اند اما با وجود تفاوت های بسیار زیادشان درست تر است که بگوییم این دو مفاهیم جداگانه ای هستند.

در دایره المعارف حقوق در مورد مفهوم سرقفلی می خوانیم ، سرقفلي دو معني دارد:

  1.  وجهي است كه مستأجر محل كسب از مالک آن محل مي‌‌گيرد. بابت سابقه كار خود در آن محل در رابطه با جلب ارباب رجوع، اين جزء دارائي نامرئي است و درآمد نيست و ماليات به آن تعلق نمي‌گيرد.
  2. وجهي است كه مالك محل كسب تازه ساز در اولين عقد اجاره، علاوه بر اجاره‌بها از مستأجر مي‌‌گيرد. اين پول درآمد است و مشمول ماليات بر درآمد است.

در اجاره های مشمول قانون ۷۶ حق سرقفلی به مستاجر تعلق می گیرد.

طبق ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر۷۶؛ هرگاه مالک، ملک تجاري خود را به اجاره واگذار نمايد مي‏ تواند مبلغي را تحت‏ عنوان سرقفلي از مستأجر دريافت نمايد . همچنين مستأجر مي‏ تواند در اثناء مدت اجاره براي واگذاري حق خود مبلغي را از موجر يا مستأجر ديگر به عنوان سرقفلي دريافت نمايد ، مگر آن‏که در ضمن عقد اجاره حق‏ انتقال به غير از وي سلب شده باشد.

  • تبصره ۱ – چنان‏چه مالک سرقفلي نگرفته باشد و مستأجر با دريافت سرقفلي ملک را به ديگري واگذار نمايد پس از پايان مدت اجاره مستأجر اخير حق‏ مطالبه‏‏ سرقفلي از مالک را ندارد.
  • تبصره ۲ – در صورتي که موجر به طريق صحيح شرعي سرقفلي را به مستأجر منتقل نمايد، هنگام تخليه مستأجر حق مطالبه سرقفلي به قيمت عادله‏ روز را دارد.

همچنین طبق ماده۷ همان قانون؛ هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زمانيكه عين مستاجره در تصرف مستاجر باشد مالك حق افزايش اجاره بها و تخليه عين مستاجره را ‌نداشته باشد و متعهد شود كه هر ساله عين مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار نمايد در اينصورت مستاجر مي‌تواند از موجر و يا مستاجر ديگر ‌مبلغي به عنوان سرقفلي براي اسقاط حقوق خود دريافت نمايد.

مورد دیگری که درباب تعلق حق سرقفلی است مورد مندرج در ماده ۸ قانون روابط موجر و مستاجر ۷۶ است که مقرر داشته: هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود كه مالك عين مستاجره را به‌غير مستاجر اجاره ندهد و هر ساله آنرا به اجاره متعارف به مستاجر متصرف‌واگذار نمايد، مستاجر مي‌تواند براي اسقاط حق خود و يا تخليه محل مبلغي را به عنوان سرقفلي مطالبه و دريافت نمايد.

اگر مدت اجاره تمام شود و  يا مستاجر سرقفلي به مالك نپرداخته باشد و يا اينكه مستاجر كليه حقوق ضمن عقد را استيفاء كرده‌ باشد هنگام تخليه عين مستاجره حق دريافت سرقفلي نخواهد داشت.

اجاره سرقفلی بدون اجازه مالک

اجاره محل سرقفلی بدون اجازه مالک صحیح نخواهد بود و برای صحت این اجاره باید مالک رضایت دهد و در صورتی که بدون اجازه مالک سرقفلی اجاره داده شود، برای موجر حق تخلیه ملک خواهد بود.

در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ اصل بر قابل انتقال بودن منافع عین مستأجره است؛ بنابراین یکی از شرایط عمومی كه در مورد قابل انتقال بودن منافع و سرقفلی لحاظ شده «عدم سلب حق انتقال» از مستأجر است. زيرا در مواردی که بدواً این حق از مستأجر ساقط شده بحث در این خصوص موضوعیت نخواهد داشت.

شرط دیگر انتقال سرقفلی، عدم اتمام مدت اجاره است. یعنی با توجه به اهمیت مدت در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ و تخلیه فوری اماکن استيجاری به محض اتمام مدت، برای انتقال منافع و سرقفلی، لازم است انتقال در اثناء مدت اجاره باشد؛ بنابراین عدم اتمام مدت یکی از شروط عمومی انتقال می‌باشد که البته امکان دارد برخی از صور سرقفلی از این شرط مستثنی باشد.

از آنجا که قالب انتقال سرقفلی در اغلب موارد عقد اجاره می‌باشد و پرداخت وجه در عقد اجاره تحت عناوین مختلف مثل قرض‌الحسنه، ودیعه، رهن، تضمین معمول می‌باشد شرط بعدی که برای انتقال مالکیت سرقفلی ملک لازم به نظر می‌رسد این است که مقصود واقعی پرداخت‌کننده (مستأجر) و دریافت‌کننده وجه نقل و انتقال سرقفلی باشد؛ بنابراین اگر منظور مستأجر از پرداخت وجه خرید سرقفلی بوده باشد و موجر وجه را با این تفکر که قرض‌الحسنه است دریافت کند به انتقال سرقفلی خلل وارد خواهد شد و چه بسا این عقد به‌واسطه عدم وحدت قصد باطل باشد.

انتقال سرقفلی به ورثه

در باب انتقال سرقفلی به ورثه نظریه مشورتی صادر شده است:

«در فرضی که سرقفلی به ارث رسیده است، وراث می توانند در تقسیم ماترک، سرقفلی را هرگونه که توافق کنند در سهم خود قرار دهند و نیازی به رضایت و اجازه مالک (موجر) نمی باشد. اساسا انتقال مورد اجاره به غیر تحقق نیافته است؛ زیرا شخصیت مستاجر متوفی در ورثه ادامه یافته است و منظور از غیر اشخاصی غیر از ورثه هستند که به صورت قراردادی سرقفلی (مورد اجاره) به آنها منتقل می شود.»

عقد اجاره با توجه به قانون

آیا انتقال سرقفلی به عقد صلح ممکن است؟

پاسخ به سوال فوق مثبت است و در انتقال سرقفلی الزامی به نوع خاصی از عقد وجود ندارد و هم از طریق بیع و هم از طریق صلح می توان آن را منتقل نمود.

در واقع یکی دیگر از عقودی که انتقال سرقفلی در قالب آن سابقاً رایج بوده و در حال حاضر نیز در برخی مواقع وجود دارد، عقد صلح است که انتقال حق کسب و پیشه يا سرقفلی ناشی از آن نیز در این قالب در گذشته خیلی رایج بود.

به طوری مستأجر دارای حق کسب و پیشه ضمن جلب رضایت مالک برای انعقاد عقد اجاره با منتقل‌الیه، حق کسب و پیشه همان مکان را با عقد صلح به مستأجر ثانی انتقال می‌داد. به این ترتیب مستأجر جدید ضمن مالکیت حق کسب و پیشه (سرقفلی)، مالکیت منافع را نیز به دست می‌آورد.

در برخی مواقع نیز مالک و مستأجر یا مستأجر و منتقل‌الیه به جای استفاده از دو عقد در کنار هم برای انتقال منافع و سرقفلی از عقد صلح استفاده می‌کنند و به این ترتیب در قالب یک عقد واحد، دست به انتقال حق کسب و پیشه و حتی سرقفلی می‌زنند.

حال این سؤال مطرح می‌شود که آیا با توجه به رواج عرفی انتقال سرقفلی در قالب صلح از لحاظ حقوقی این رویه قابلیت دفاع دارد؟ به نظر می‌رسد با توجه به كليت ماده ۷۵۴ قانون مدنی که مقرر می‌دارد «هر صلحی نافذ است جزء صلح بر امری که غیر مشروع باشد.» صلح سرقفلی که مشروعیت آن مورد تائید مقنن است موردی نخواهد داشت.

اگرچه این مسئله در مورد حق کسب و پیشه که در مشروعیت آن شائبه‌هایی وجود داشته شک‌برانگیز است. لیکن در این خصوص نیز با توجه به مصوبه مجمع تشخيص مصلحت نظام در باب مشروعیت حق کسب و پیشه، تردیدی وجود ندارد.

به نظر مي‌‌رسد صلح به جای عقد اجاره بنا به تصریح ماده ۷۵۸ قانون مدنی نتیجه مدنظر طرفین را تأمین خواهد كرد؛ بنابراین انتقال سرقفلی در این قالب میسر بوده و از لحاظ تئوری و حقوقی نیز ایرادی بر آن وارد نیست. درپایان یک نمونه قرارداد اجاره برای آشنایی هرچه بهتر انعقاد قرارداد اجاره الحاق می گردد.

نمونه قرارداد اجاره نامه انواع ملک (مسکونی-اداری-تجاری)

ماده ۱ –  طرفین قرارداد

۱-۱ موجر/ موجرین ………………….. فرزند …………….. به شماره شناسنامه ………………… صادره از ………………….. کد ملی ………………. متولد ………       ساکن …………………………………………… تلفن ……………….. .

۱-۲ مستاجر/مستاجرین ………………….. فرزند …………….. به شماره شناسنامه ………………… صادره از ………………….. کد ملی ………………. متولد ………       ساکن …………………………………………… تلفن ……………….. .

ماده ۲ – موضوع قرارداد

عبارتست از تملیک منافع  ………..  دانگ/دستگاه/یک باب ………….   به آدرس    ……………………………………………….      دارای پلاک ثبتی شماره   ………..    فرعی از      …………..       اصلی     ……………         بخش      …………..        به مساحت      …………       متر مربع دارای سند مالکیت به شماره سریال      …………….          صفحه     …………….      دفتر  …………     بنام      ……………………      مشتمل بر   …….      اتاق خواب با حق استفاده برق/آب/گاز به صورت اختصاصی/ اشتراکی/شوفاژ روشن/غیر روشن /کولر/پارکینگ   …………..     فرعی به متراژ   ………     متر مربع/انباری فرعی  ………  به متراژ   ……….  متر مربع تلفن دایر/غیر دایر به شماره   …………………       و سایر لوازم و منصوبات و مشاعات مربوطه که جهت استفاده به رویت مستاجر/مستاجرین رسیده و مورد قبول قرار گرفته است.

ماده ۳ –  مدت اجاره

مدت اجاره   ……….     ماه/سال شمسی از تاریخ        /        /     ۱۳ الی      /       /     ۱۳میباشد.

ماده ۴ –  اجاره بها و نحوه پرداخت

۴-۱  میزان اجاره بها جمعاً   …………..    ریال، از قرار ماهیانه مبلغ     ……………………..    ریال که در اول/آخر هر ماه به مو جب قبض رسید پرداخت می شود یا به شماره حساب/کارت    ……………………….     به نام     …………..    نزد بانک   ………………      واریز خواهد شد. ( یا در صورت گرفتن چک) که طی تعداد  . ….. فقره چک به شماره های       ……………………………………………….  عهده بانک  …………..   به موجر تحویل داده شده است.

۴-۲  مبلغ     ……………….        ریال از طرف مستاجر/مستاجرین بعنوان قرض الحسنه نقداً/طی چک به شماره  …….     بانک   ………….       شعبه    …………..         پرداخت شد و یا نقداً/طی چک شماره  ………..    بانک     …………..  شعبه    ……………..   در تاریخ     /    /    ۱۳به موجر پرداخت خواهد شد . معادل مبلغ پرداختی به عنوان قرض الحسنه با انقضاء مدت اجاره و یا فسخ آن همزمان با تخلیه عین مستاجره به مستاجر مسترد خواهد شد.

ماده ۵ –  تسلیم مورد اجاره

موجر مکلف است در تاریخ      /      /    ۱۳ مورد اجاره را با تمام توابع و ملحقات و منضمات آن جهت استیفاء به مستاجر/ مستاجرین تسلیم کند.

ماده ۶ – شرایط و آثار قرارداد

۶-۱  مستاجر نمی تواند از مورد اجاره بر خلاف منطور قرارداد (مسکونی، تجاری، اداری) استفاده نماید. مستاجر مکلف است به نحو متعارف از مورد اجاره استفاده نماید.

۶-۲  مستاجر حق استفاده از مورد اجاره را به نحو مباشرت دارد و بایستی شخصاً از مورد اجاره استفاده کند. علاوه بر این مستاجر حق انتقال و واگذاری مورد اجاره را  به غیردارد/ندارد.در صورت تخلف و انتقال به غیر ،اعتبار اجاره منوط به تنفیذ مالک خواهد بوددر صورتیکه مستاجر مورد اجاره را به غیر بدون اذن مالک تسلیم کرده باشد شخص متصرف در صورت عدم تنفیذ در برابر مالک در حدود مقررات قانونی مسئول خواهد بود.

۶-۳  موجر باید مالک یا متصرف قانونی یا قراردادی مورد اجاره باشد و در صورتیکه به عنوان  ولایت، وصایت،وکالت، قیومیت ،اجاره با حق انتقال و از این قبیل  اختیار اجاره دادن داشته باشد. بایستی اسناد و مدارک مثبت حق انتقال را ضمیمه کند.

۶-۴ در صورتی که مستاجر از پرداخت اجاره بها بیش از یکماه تاخیر نماید،موجر میتواند قرارداد را فسخ و تخلیه مورد اجاره را از مراجع ذی صلاح بخواهد.

۶-۵ پرداخت هزنه های مصرفی آب/ برق/گاز/ تلفن/شارژ/فاضلاب شهری بر عهده مستاجر است و باید در موعد تخلیه یا فسخ قبوض پرداختی را به مستاجر ارائه نماید.

۶-۶ پرداخت هزینه نگهداری آپارتمان/مغازه ( حق شارژ و غیره) و همچنین افزایش احتمالی آن بر مبنای مصوب مسئول یا مسئولین ساختمان بر عهده مستاجر است.

۶-۷ پرداخت هزینه تعمیرات و هزینه های کلی از قبیل نصب و راه اندازی به منظور بهره برداری از دستگاه تهویه، ،شوفاژ ،کولر ،آسانسور و شبکه آب و برق و گاز با مالک است و هزینه های جزئی مربوط به استفاده از مورد اجاره به عهده مستاجر است و نوع هزینه ها و میزان آن را عرف تعیین میکند.

۶-۸ مالیات مستغلات و تعمیرات اساسی و عوارض شهرداری با موجر است و مالیات بردرآمد و مشاغل (تجاری،اداری) بر عهده مستاجر میباشد.

۶-۹ در خصوص اماکن تجاری مبلغ       ……………..        ریال به حروف         ………………………            ریال به عنوان حق سر قفلی توسط مستاجر به موجر تسلیم و پرداخت گردیده / نگردیده است.

۶-۱۰ مستاجر مکلف است در زمان تخلیه ، مورد اجاره را به همان وضعی که تحویل گرفته به موجر تحویل داده و رسید دریافت نماید. در صورت حدوث خسارات نسبت ب عین مستاجره . مستاجر  متعهد به جبران خسارت وارده خواهد بود.

۶-۱۱  موجر ملزم است در زمان تخلیه نهایی و با تسویه حساب بدهی های زمان اجاره ،نسبت به استرداد قرض الحسنه دریافتی از مستاجر، با اخذ رسید اقدام نماید.

۶-۱۲ در صورتیکه موجر نسبت به پرداخت هزینه هایی که موجب انتفاع  مستاجر از ملک میباشد. اقدام نکند و به مستاجر اجازه انجام تعمیرات لازم ندهد مستاجر میتواند شخصاً نسبت به انجام تعمیرات مربوطه اقدام و هزینه های مربوطه را با موجر محاسبه کند .

۶-۱۳  تمدید قرارداد اجاره فقط با توافق طرفین قبل از انقضاء مدت قرارداد ممکن است. در صورت تمدید قرارداد اجاره الحاقی با شرایط و تغییرات مورد توتفق بخش لا ینفکی از قرارداد اجاره خواهد بود.

هرگاه موجر در طول مدت قرارداد اجاره ملک خود را به شخصی بفروشد باید قبلاً مالک جدید را از وجود مستأجر و قرارداد اجاره منعقده مطلع و منافع مستأجر را در نظر نگهدارد به نحوی که مستأجر متصرفی بتواند تا پایان مدت قرارداد از عین مستأجره استیفای منافع نماید.

۶-۱۴ مستاجر مکلف است به محض اتمام مدت اجاره، عین مستاجره را بدون هیچ عذر و بهانه ای تخلیه  و به موجر تسلیم نماید ،چنانچه مستاجر مورد اجاره را راس تاریخ انقضاء قرارداد تخلیه کامل ننماید و یا به هر دلیلی از تسلسن آن به موجر خودداری نماید موظف است روزانه مبلغ                       ریال به عنوان اجرت المثل ابام تصرف بعد از اتمام قرارداد به موجر بپردازد و تهاتر خسارت ناشی از تخلیه (اجرت المثل) با مبلغ قرض الحسنه بلا اشکال است.

 

محل امضاء و اثر انگشت موجر                                                 نام و نام خانوادگی و محل امضاء و اثر انگشت شاهد نخست

محل امضاء و اثر انگشت مستأجر                                            نام و نام خانوادگی و محل امضاء و اثر انگشت شاهد دوم

مشاوره حقوقی رایگان

وکیل تاپ بزرگ ترین و مدرن ترین سامانه آنلاین حقوقی

ارسال یک پاسخ

آدرس ایمیل شما منتشر نخواهد شد.