قوانین و مقررات آپارتمان نشینی

همزمان با افزایش جمعیت شهرها، نوع خاصی از زندگی که زیستن در واحدهای آپارتمانی است نیز گسترش می یابد.

اما این شیوه ی زندگی به دلیل مجاورت بیشتر افراد در کنار یکدیگر، شرایط و محدودیت های خاصی را بر افراد تحمیل می کند و همین امر نیز موجب شده که قانون گذاران به تدوین قوانینی در این خصوص بپردازند.

از جمله در ایران قانون تملک آپارتمان ها و آئین نامه اجرایی آن، احکام مهمی در این زمینه بیان می کند که در این نوشتار تلاش می گردد بر مبنای این قانون مطالبی ارائه شود.

صورت جلسه آپارتمان نشینی

بر اساس قانون آپارتمان نشینی هیات مدیره ساختمان اقدام به تنظیم این صورت جلسه می کنند به این صورت که در این جلسه تمامی مدیران ساختمان حضور داشته و در این جلسه مدیران در مورد وضعیت ساختمان اعم از بیمه کردن ساختمان تغییر مدیران نگه داری و حفاظت از ساختمان هزینه های ساختمان مثل مطالبه شارژ از مالکان یا مستاجران و تعمیرات و هزینه های تاسیسات ساختمان و… مورد برسی قرار می گیرد و این صورت جلسه در جایی نگه داری می شود که سایر مدیران نیز به آن دسترسی داشته باشند.

قسمت های عمومی و اختصاصی

به طور کلی مالکیت در آپارتمان به دو بخش قابل تقسیم است. مالکیت قسمت های عمومی و قسمت های مشترک.

قسمت های عمومی و مشترک: قسمت های از ساختمان است که حق استفاده از این قسمتها محدود به یک یا چند واحد آپارتمان نیست بلکه به کلیه مالکین به نسبت سهم آنها در ساختمان تعلق دارد. این چنین قسمتهایی در سند مالکیت یک یا چند نفر از مالکین نیامده و تحت مالکیت مشاع تمام شرکای ملک است.

قسمت های اختصاصی: برخلاف قسمت های مشترک که عمومی است، این بخش از ساختمان مالکین ویژه دارد که هریک از آنها با در دست داشتن سند مالکیت، محدوده مالکیت مشخصی دارند.

قسمت های مشترک درآپارتمان ها شامل چه مواردی می گردد؟

این قسمتها به شرح زیر است:

• زمین زیر بنا
• تاسیسات قسمت های مشترک مانند؛ چاه آب و پمپ، منبع آب، مرکز حرارت و تهویه، رختشویخانه، کنتورها، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان، اتاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع شده باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاههای فاضلاب، لوله ها (از قبیل لوله های فاضلاب، آب، برق، تلفن، حرارت مرکزی، تهویه مطبوع، گاز، نفت، هواکشها، لوله های بخاری) گذرگاههای زباله و محل جمع آوری آنها.
• اسکلت ساختمان
• درها و پنجره ها و راهروها و پله ها و پاگرد ها که خارج از قسمت اختصاصی قرار گرفته اند.
• تاسیسات مربوط به راه پله از قبیل وسایل تامین روشنایی، تلفن و وسایل اخبار و همچنین تاسیسات مربوط به آنها به استثنای تلفن های اختصاصی. اما آسانسور و محل آن، پله های ایمنی جزء قسمت های مشترک به شمار می رود.
• بام و کلیه تاسیساتی که برای استفاده عموم شرکاء و یا حفظ بنا در آن احداث گردیده است.
• نمای خارجی ساختمان.
• محوطه ساختمان و باغ ها و پارک ها که جنبه استفاده عمومی دارد و در سند اختصاصی به ثبت نرسیده است.

حدود استفاده عموم ساکنین ازمشترکات آپارتمان

هر یک از ساکنین در استفاده از قسمت های مشترک، مکلف به رعایت حدود زیر هستند:

• هیچ کس نمی تواند مزاحم استفاده سایرین گردد
• یا به نحوی استفاده کند که موجب ایجاد ضرر به سایر ساکنین گردد
• گذاشتن میز و صندلی و نگهداری حیوانات هر چند خانگی در قسمت های مشترک ممنوع است

اجاره دادن پارکینگ به غیر

پارکینگ هر واحد آپارتمانی، جزء مالکیت اختصاصی به شمار می رود.

از این رو اجاره دادن آن به افرادی که در آن مجتمع ساکن هستند بلامانع است، در حالیکه اجاره دادن ان به غیر از این افراد، چون مستلزم دخالت این افراد در قسمت های مشترک می باشد، ممنوع است، مگر با کسب رضایت سایر مالکین.

برای آشنایی بیشتر با قوانین پارکینگ آپارتمان می‌توانید مطلب «نحوه تقسيم پارکینگ آپارتمان» سایت وکیل تاپ را مطالعه کنید.

اداره کردن آپارتمان

اداره کردن و اجرای تصمیمات مجمع عمومی مدیران بر عهده ی مدیر یا مدیران خواهد بود.

وظایف مدیر ساختمان

• بیمه نمودن ساختمان در برابر آتش سوزی.
• تعیین میزان شارژ هر واحد و نحوه پرداخت آن.
• عدم امکان واگذاری مدیریت به سایر اشخاص.
• نگهداری صورت جلسه مجمع.
• ارسال اظهارنامه به مالکین در صورت عدم پرداخت حق شارژ توسط آنها.
• اقدام به طرح شکایت در دادگاه به نمایندگی از آپارتمان در موارد ضروری.
• تایید گواهی تسویه حساب ساکنین.
• اقدام به تجدید بنای ساختمان و یا بازسازی آن.
• تعیین سهم هر شریک در پرداخت حق بیمه به تناسب سطح زیربنای اختصاصی آنها.
• در مجتمع هایی که بیش از ده واحد آپارتمانی وجود دارد، مدیر مکلف به انتخاب دربانی برای حفظ و نگهداری و تنظیف قسمت های مشترک و … می باشد.
• رسیدگی به شکایت مالکین نسبت به مبلغ شارژ.

نحوه ی انتخاب مدیر ساختمان

در اولین جلسه مجمع عمومی، بعد از انتخاب رئیس مجمع، مدیر یا مدیرانی از بین مالکین یا از خارج به این سمت انتخاب می شوند.

مدت مدیریت مدیر ساختمان

مدت مدیریت مدیران دو سال است اما مجمع امکان افزایش مدت را دارد. البته امکان انتخاب مجدد هم خواهد بود.

تعداد مدیران

تعداد مدیران باید فرد باشد مثلا یک یا سه یا پنج نفر.

تصمیم گیری به وسیله ی مدیران

تصمیم گیری به وسیله ی مدیران به اکثریت آراء خواهد بود.

 مجمع عمومی شرکا در آپارتمان

در صورتی که تعداد مالکین از سه نفر تجاوز کند، مجمع عمومی مالکین تشکیل می گردد که اصلی ترین بخش تصمیم گیری در موضوعات آپارتمان به شمار می رود.

تشکیل مجمع عمومی در چه زمان هایی خواهد بود؟

این مجمع باید سالانه حداقل یک بار تشکیل شود.

رسمیت جلسات و نصاب لازم برای تصمیم گیری در مجمع

برای رسمیت جلسات مجمع باید بیش از نصف مالکین حضور داشته باشند البته مستاجرین جزء این نصاب به شمار نمی آیند، اگر تعداد افراد حاضر به حد نصاب نرسید، جلسه به پانزده روز بعد موکول می گردد.

اگر در جلسه دوم هم تعداد به حد نصاب نرسید باز هم جلسه به پانزده روز بعد موکول می شود اما اگر باز هم در جلسه سوم نصاب لازم حاصل نشد، جلسه با هر تعداد رسمیت خواهد داشت.

با چه تعداد از آرا تصمیم گیری در مجمع انجام می شود؟

اگر دو سوم مالکین حاضر در جلسه مجمع به موضوعی رای دهند، آن موضوع تصویب می شود.

وظایف مجمع عمومی شرکا چیست؟

• تعیین رئیس مجمع عمومی.
• انتخاب مدیر یا مدیران و رسیدگی به اعمال آنها.
• اتخاذ تصمیم نسبت به اداره امور ساختمان.
• تصویب گزارش مربوط به درآمد و هزینه های سالانه.
• اتخاذ تصمیم در ایجاد اندوخته برای امور مربوط به حفط و نگهداری و تعمیر بنا.
• تفویض اختیار به مدیر یا مدیران به منظور انعقاد قراردادهای لازم برای اداره ساختمان.

هزینه های مشترک چیست؟

زیستن در آپارتمان برای استفاده کنندگان از قسمت های مشترک هزینه های را ایجاد می کند، این هزینه های ساختمانی تحت عنوان شارژ شناخته می شوند.

میزان این هزینه ها در مجتمع های مختلف بسته به عوامل مختلفی، متفاوت است و عموما به صورت ماهیانه دریافت می شود.

هزینه های مشترک شامل چیست؟

این هزینه ها شامل:

• هزینه های لازم برای استفاده و نگهداری عادی ساختمان و تاسیسات و تجهیزات آن.
• هزینه های اداری و حق الزحمه مدیر یا مدیران.

شارژ ساختمان صرف چه مواردی می شود؟

این گونه مبالغ صرف پرداخت دستمزد سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگهداری و تعمیرات  تاسیسات و بخش های عمومی ساختمان، باغبان، تزیینات قسمت های مشترک خواهد شد.

همچنین هزینه های آب و برق و گاز مشترک نیز از محل شارژ تامین خواهد شد.

در صورت عدم پرداخت شارژ چه باید کرد؟

اگر مالکی از پرداخت حق شارژ خودداری کند، می توان اقدامات زیر زا به صورت مرحله به مرحله انجام داد:

• مدیر یا مدیران از طریق ارسال اظهارنامه، مبلغ بدهی را از وی مطالبه خواهند کرد.
• اما اگر با ابلاغ اظهارنامه همچنان از پرداخت خودداری کند، هیات مدیران می تواند به تشخیص خود و با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترکی مانند شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق و… به او خودداری کند.
• در صورت عدم تصفیه حساب اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر برای وصول وجه، اجرائیه صادر می کند
• علاوه بر امکان صدور اجرائیه، مدیر یا مدیران می توانند به دادگاه شکایت کنند.
• دادگاهها خارج از نوبت و سریع به این امر رسیدگی می کنند و می توانند واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی محروم و جریمه کنند.

برای بازسازی آپارتمان چه باید کرد؟

عمده ترین مشکل در امر بازسازی آپارتمان، عدم همکاری و رضایت برخی از مالکین خواهد بود اما در این صورت نیز می توان ترتیب ویژه ای به شرح زیر اتخاذ نمود.

• سه کارشناس رسمی دادگستری گواهی کنند که عمر مفید ساختمان تمام شده یا دچار فرسودگی کلی گردیده است.
• مالکانی که قصد بازسازی دارند به دادگاه مراجعه می کنند و درخواست خویش را اعلام می نمایند
• پس از تامین ملک استیجاری برای مالکین مخالف بازسازی، با حکم دادگاه تجدید بنا انجام می شود
• پس از اتمام عملیات بازسازی، سهم هر مالک و از جمله مالکین مخالف بازسازی تعیین می شود
• هزینه پرداخت اجاره ملک برای مالکینی که همکاری نکرده اند، از اموال آنها و از جمله ملکشان پرداخت می شود.
• انتخاب کارشناسان بر اساس توافق و در صورت عدم توافق به درخواست مدیر آپارتمان توسط وزارت مسکن و شهرسازی صورت می گیرد.

در صورت عدم همکاری مالکین مخالف تجدید بنا برای تخلیه ملک، چه باید کرد؟

در این صورت، با درخواست مدیر آپارتمان از دادگستری محل، دادگاه بعد از احراز تامین مسکن برای این مالک، توسط سایر مالکین حکم به تخلیه صادر خواهد کرد.

دعاوی مربوط به نگهداری حیوان خانگی در آپارتمان

به موجب قانون تملک آپارتمان ها و آئین نامه اجرایی آن نگهداری از حیوانات خانگی در قسمت های مشترک آپارتمان ممنوع است.

اما در مورد نگهداری حیوان خانگی در قسمت های اختصاصی امکان نگهداری با رعایت دو شرط فراهم است:

اول اینکه نگهداری این حیوان بهداشت عمومی ساختمان را تحت الشعاع قرار ندهد و دیگر اینکه موجب ایجاد مزاحمت برای سایرین نشود. در صورتی که یکی از این دو مورد محقق نشده باشد، امکان طرح شکایت کیفری به وجود می آید.

بیمه کردن ساختمان

مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش‌سوزی بیمه نمایند. سهم هریک از مالکان به تناسب سطح زیر بنای‌ اختصاصی آنها وسیله مدیر یا مدیران تعیین و از شرکاء اخذ و به بیمه‌گر پرداخت خواهد شد. در صورت عدم اقدام و بروز آتش‌سوزی مدیر یا مدیران مسئول جبران خسارات وارده می‌باشند.

ایجاد مزاحمت توسط افرادی که در آپارتمان مواد مصرف می کنند

اگر به هر دلیلی از جمله اعتیاد، نگهداری حیوان، سر و صدا و…. مزاحمتی برای همسایه فراهم شود. آن فرد می تواند پس از تهیه و جمع آوری دلایل و مستندات و با تنظیم شکوائیه به دادسرا یا شورای حل اختلاف محل مراجعه نموده و درخواست مجازات و رفع مزاحمت بنماید.

طریقه اقدام و نمونه دادخواست

برای رفع مزاحمت و جلوگیری از اقدامات همسایه مزاحم قانون راه حل های مختلفی را پیش بینی نموده است.

که در این خصوص باید بیان شود هم از طریق دادگاه های حقوقی و هم از طریق دادسرا و دادگاه های کیفری این موضوع قابل طرح و رسیدگی می باشد.

در این خصوص شخص با به همراه داشتن مدارک و دلایل خود که می تواند مثلا استشهادیه، شهادت دیگر همسایگان و… باشد با مراجعه به دفاتر خدمات قضایی با پرداخت هزینه دادرسی اقدام به ثبت دادخواستی یا شکوائیه ای تحت عنوان مزاحمت از حق بنماید.

در پایان یک نمونه دادخواست مطابق با آنچه که گفته شد الحاق می گردد.

با سلام

احتراماً به استحضار می رساند:

اینجانب مالک شش دانگ از قطعه زمینی به شماره پلاک ثبتی ….. به نشانی ……… به مساحت ……. متر مربع طبق مدارک موجود می باشم. مشتکی عنه  در تاریخ ……. با اطلاع از اینکه این ملک متعلق به بنده می باشد و به طور عمدی، با اقداماتی شامل  بلند صحبت کردن و در مواردی فریاد زدن،نگه داری و عدم نگه داری حیوانات خانگی و…مزاحم بنده در استفاده از ملک شده اند. اینجانب با مراجعات بسیار و تذکرات مکرر خواستار رفع مزاحمت ایشان شدم که هیچ نتیجه ای در پی نداشته و ایشان همچنان به مزاحمت خود ادامه می دهند. لذا با توجه به شرح موضوع و ادله اینجانب که شامل شهادت شهود، استشهادیه و…. می باشد و همچنین به استناد ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی تعزیرات و مجازات های بازدارنده، تعقیب و مجازات ایشان را به اتهام مزاحمت و رفع مزاحمت را استدعا دارم. در ابتدا نیز با توجه به خسارات وارده به اینجانب که به مبلغ …. ریال می باشد، صدور و اجرای فوری قرار تامین خواسته را تقاضا دارم.