الزام به تعهد در قرارداد و خارج از قرارداد

«تعهد»، نشانگر رابطه ای حقوقی است که طی آن فرد ملزم می شود به انتقال یا تسلیم مالی به دیگری و یا انجام دادن یا انجام ندادن کاری. فردی که ملزم می شود متعهد و کسی که تعهد به نفع او انجام می شود، متعهدله نامیده می شود.

انواع تعهدات

• تعهد به دادن مال:  قراردادهای مربوط به انتقال ملک به دیگری.
• تعهد به انجام دادن کار معین: مثل قراردادی که رستوران در آن ملزم می شود ۱۰۰ پرس غذا در تاریخ معین به طرف قرارداد تحویل دهد.
• تعهد به انجام ندادن کار معین: مثل قراردادی که طی آن فرد ملزم می شود زمین همجوار ملک خریداری شده را به کسی غیر از خریدار نفروشد.

قراردادها، موجب تعهداتی برای طرفین می شوند. ضمانت اجرای عدم انجام تعهدات در قراردادها در قوانین ایران به دو شکل است. اجبار و یا فسخ قرارداد.

اگر متعهد به اراده خود، تعهدش را اجرا ننماید اجبار علیه او آغاز می شود. در حقوق ایران اصل بر اجبار متعهد به انجام تعهد است و در صورت عدم امکان خسارت اخذ می شود.

عدم پذیرش دعوای التزام به تعهد

مواردی که دعوای الزام به تعهد پذیرفته نمی شود:

• اگر متعهد ، تعهد خود را انجام داده باشد.
• اگر طرفین قرارداد با رضایت خود ایفای تعهد را متنفی کرده باشند.
• اگر متعهد له، متعهد را مبری کرده باشد.
• اگر تعهد، با توافق طرفین  تبدیل به تعهد جدیدی شده

الزام به تعهد شفاهی

در آیه ی ۲۸۲ سوره بقره، خداوند حکم به نوشتن قراردادها نموده، و جزییات آن را هم ذکر کرده است و تنها موردی که از این حکم مستثنا شده، قراردادی ست که طی آن جنس و قیمت در همان جا مبادله گردد و در قرارداد نقدی هم گرچه تنظیم سند و نوشتن آن لازم نیست، ولى شاهد گرفتن براى آن بهتر است، زیرا جلوى اختلافات احتمالى آینده را مى‏ گیرد.

در قوانین ایران، تعهد شفاهی در صورتی ضمانت اجرایی دارد که با توجه به شهادت شهود، اصل تعهد ثابت شود. دراین صورت می توان متعهد را به انجام تعهد، یا اخذ خسارت ملزم کرد.

الزام به انجام تعهد در قانون مدنی

الزام مستقیم

• الزام به انجام تعهدات در حقوق ایران، به موجب دستور یا حکم مراجع قضایی یا شبه قضایی مثل اجراییه ثبت صورت میگیرد.
• مقنن برای اجبار معهد به انجام تعهدش، در هر مورد مقام صالح را معرفی نموده و متعهدله برای درخواست الزام باید به آن مقام مراجعه کند.

حال ببینیم رویه در مورد تعهدات مختلف چگونه است.

تعهد در مورد عین معین

«عین معین» به این معنی ست که مال مورد انتقال خاص و مشخص باشد. مثل قرارداد فروش ملک سعادت آباد پلاک ۱۸، طبقه اول.

در صورتی که متعهد از انتقال آن خودداری کند، دادگاه او را به فروش طبق قرارداد محکوم می کند و اگر باز هم انتقال صورت نگرفت، برمبنای اجراییه دادگاه، سند در دفتر اسناد رسمی تنظیم و منتقل می شود.

تا زمانی که عین مال وجود دارد نه متعهدله می تواند مثل یا بهای آن را بخواهد، نه متعهد می تواند مثل یا بها را بپردازد، و باید خود مال منتقل شود. اما اگر اصل مال از بین رفته باشد، ناچار بدل آن که به طور معمول پول است، پرداخت می شود.

تعهد به کلی در ذمه

کلی در ذمه به این معناست که آنچه متعهد قرار است بپردازد، چیزی ست که در بین اموال او مشخص و جدا نیست، اوصاف آن ذکر شده ولی مصادیق بسیار دارد. مثل فلان مقدار پول، یا یک ماشین سانتافه مدل ۲۰۱۹. در این موارد، اگر متعهد از اختیار خود در انتخاب مصداق استفاده نکند، با توقیف و فروش اموال وی، مصداق جدا می شود.

تعهد به انجام کار معین

اگر متعهد از انجام کار موضوع تعهدش خودداری کند، دادگاه او را اجبار به انجام آن می نماید. مثل پیمانکاری که ساخت ۵ واحد یک آپارتمان را بر عهده گرفته و نیمه کاره رها کرده است.

در این مورد دو فرض وجود دارد. گاهی انجام کار توسط خود متعهد مهم است، مثل شاعر معروفی که تعهد به شعر گفتن برای کتاب کودک دارد و فرض بعدی اینست که امکان انجام کار توسط دیگری هست، مثل اینکه پیمانکار دیگری کار ساختمان را تمام کند.

در فرض دوم، ماده ۲۳۸ قانون مدنی می گوید: هرگاه فعلی درضمن عقد شرط شود و اجبار ملتزم به انجام آن غیرمقدور، ولی انجام آن به وسیله شخص دیگری مقدور باشد، حاکم می تواند به خرج ملتزم، موجبات انجام آن فعل را فراهم کند.

ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی نیز همین موضوع را عنوان کرده، و برای استفاده از خدمات دیگری به هزینه متعهد، امناع او را کافی دانسته است.

تعهد به انجام ندادن کار معین

مثلا فردی بخاطر مزاحمت، محکوم به عدم حضور در اطراف محل سکونت یا کار فردی شده است، و برای ضمانت اجرا، به طرف مقابل چک داده باشد، دادگاه اورا الزام به تعهد اصلی خود می کند، که مان عدم حضور است. وفرد  نمی تواند بجای تعهد، پرداخت مبلغ چک را جایگزین کند.

الزام غیرمستقیم

بازداشت

یکی از راه های الزام متعهد به اجرای تعهدش، بازداشت وی و الزام جسمی اوست. مثل زمانی که مدیون از پرداخت تعهدش خودداری می کند و دادگاه اورا بازداشت می کند تا زمانی ایفای تعهدش و یا مالش را توقیف می کند.

بیشتربخوانید: تنظیم سند رسمی ملک و خودرو

ماده ۲ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی در همین باره میگوید: هرکس محکوم به پرداخت مالی به دیگری شود چه به صورت استرداد عین یا قیمت یا مثل آن و یا ضرر و زیان ناشی از جرم یا دیه و آن را‌ تأدیه ننماید دادگاه او را الزام به تأدیه نموده و چنانچه مالی از او در دسترس باشد آن را ضبط و به میزان محکومیت از مال ضبط شده استیفاء می‌نماید و‌در غیر این صورت بنا به تقاضای محکوم له، ممتنع را در صورتی که معسر نباشد تا زمان تأدیه حبس خواهد کرد.

جریمه مالی

در مواردی که انجام تعهد صرفاً توسط متعهد امکان دارد، دادگاه می تواند جریمه ای برای هرروز تاخیر در نظر بگیرد که متعهد آن را بپردازد.

عدم امکان انجام تعهد

گاهی در اثر از بین رفتن موضوع تعهد (دزدیده شدن ماشین فروخته شده)، وقوع حوادث خارجی (از بین رفتن ملک فروخته شده بخاطر آتش سوزی) و غیره تحویل مال غیرممکن می شود. این تعذر باید بعد از قرارداد به وجود آمده و دایمی باشد. درین صورت با استناد به خیار تعذر تسلیم، معامله فسخ می شود.

مطالبه خسارت ناشی از عدم انجام تعهد

‌ماده ۵۲۰ قانون آیین دادرسی مدنی در این مورد گفته: درخصوص مطالبه خسارت وارده، خواهان باید این جهت را ثابت نماید که زیان وارده بلاواسطه ناشی از عدم انجام تعهد یا تأخیر آن و ‌یا عدم تسلیم خواسته بوده است در غیراین‌صورت دادگاه دعوای مطالبه خسارت را رد خواهد کرد.

بنابراین برای جبران خسارت عدم انجام تعهد شرایط زیر ضروری است:

• مدت معین برای انجام تعهد تمام شده باشد.
• ضرری از تأخیر متوجه متعهد له شده باشد.
• عدم انجام تعهد مربوط  به خود متعهد باشد و ناشی از علت خارجی نباشد.
• جبران خسارت به موجب قرارداد یا عرف یا قانون لازم باشد.

تعهدات طرفین در عقود معاوضی مانند خرید و فروش، در مقابل هم قرار داشته و تعهدات طرفین همسنگ است و صرفاً با ایفاء تعهد از سوی یک‌طرف و تخلف طرف دیگر، ایفاء کننده تعهد، امکان استفاده از خسارت قراردادی و وجه التزام را خواهد داشت.

وجه التزام قراردادی

وجه التزام یک نوع ضمانت اجرای انجام تعهد برای طرفین است. غالباً به شکل مبلغی ست که در صورت عمل نکردن یکی از طرفین به تعهدش، ملزم به پرداخت آن به طرف مقابل است. وجه التزام در زمان تنظیم قرارداد به عنوان جریمه تاخیر در انجام تعهد یا انجام ندادن تعهدات نوشته می شود.

مثلاً: در قولنامه های خرید و فروش، طرفین توافق می کنند در صورتی که یکی از آن ها در زمان مشخص در دفترخانه جهت انتقال حضور پیدا نکنند مبلغ مورد توافق را بابت عدم حضور به دیگری پرداخت کند. دادگاه به حکم احترام به اراده طرفین در صورت وجود وجه التزام در قرارداد، به همان مبلغ حکم می کند.

فرق وجه التزام و جبران خسارت ناشی از عدم انجام تعهد

وجه التزام مبلغ مقطوع و مشخصی است که در صورت عمل نکردن به تعهد باید پرداخت شود. ولی اگر چنین چیزی در قرارداد ذکر نشده باشد، برای جبران، میزانی که دادگاه معین می کند اخذ خواهد شد.

الزام به تنظیم سند رسمی

از مسایل حقوقی شایع، که به دنبال معامله (خرید و فروش) ملک، خریداران را با مشکل مواجه می کند، خودداری فروشنده ملک از حضور در دفتر خانه و تنظیم سند رسمی انتقال است.

بخصوص با موج های افزایش قیمت ملک، این مشکلات بیشتر می شود. در حالی که عموماً فروشنده مقدار زیادی از قیمت معامله را دریافت نموده است؛ به دلایلی مثل ادعای بالا رفتن ارزش ملک و یا عدم توانایی بر پرداخت بدهی بانک از انتقال سند خودداری می کند.

خریدار می تواند از دادگاه تقاضای الزام به تنظیم سند رسمی کند؛ و البته اگر ملک، در رهن بانک باشد، همزمان تقاضای فک رهن نیز بدهد. اگر فروشنده همچنان از انتقال، سرباز زند، نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار امضا می‌کند. درپایان به ذکر چند نمونه دادخواست مرتبط با موضوع پرداخته می شود.

خواهان: خانم/ آقای …/ کد ملی: …/ آدرس: …

خوانده: شرکت … به نمایندگی آقای … بعنوان مدیرعامل/ شناسه ملی: …/ نشانی: …

وکیل: خانم/ آقای …/ کد ملی: …/ آدرس: …

خواسته: صدور حکم مبنی بر الزام خوانده به ایفای تعهد (پرداخت حق الزحمه بازرسی به مبلغ ١١٨/٠٠٠/٠٠٠ تومان) و بدواً تقاضای صدور قرار تامین خواسته بانضمام خسارت تاخیر تادیه و هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل

دلایل: کپی مصدق قرارداد / اظهارنامه شماره …/ سند عادی/

خواهان : ……….

خوانده : ……….

وکیل : ………..

تعیین خواسته و بهای آن : الزام به تنظیم سند رسمی ملک (الزام به تنظیم سند رسمی انتقال شش دانگ یک دستگاه آپارتمان مسکونی به پلاک ثبتی …. فرعی از ….. اصلی قطعه چهارم واقع در بخش … حوزه ثبتی شرق به مساحت ۱۲۶ متر مربع واقع در تهران ……. به انضمام شش دانگ پارکینگ به شماره چهار) مقوم به ۵۱,۰۰۰,۰۰۰ ریال ارزش منطقه ای ملک ۵۱,۰۰۰,۰۰۰ ریال

مطالبه خسارت (مطالبه خسارت بابت تخلف از انجام تعهد حضور در دفترخانه در تاریخ مقرر به مبلغ ۱۰۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان به استناد توضیحات مندرج ذیل مبایعه نامه شماره ………. مورخ دوم بهمن ماه سال ۹۱) به مبلغ ۱,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال

مطالبه خسارت (مطالبه خسارت تاخیر در اجرای تعهد به مبلغ ۳۹,۲۷۰,۰۰۰ تومان بابت وجه التزام عدم تحویل مورد معامله مندرج در بند ۶-۷ مبایعه نامه شماره ………. مورخ دوم بهمن سال ۱۳۹۱ و مابقی تا زمان اجرای حکم) به مبلغ ۳۹۲,۷۰۰,۰۰۰ ریال

مطالبه خسارات دادرسی

دلایل و منضمات : 

۱- وکالتنامه به شماره ……….. مورخ ۱۵/۱/۱۳۹۴ میزان تمبر مالیاتی به مبلغ ۲۸۸۳۲۴ ریال باطل شد

۲- مبایعه نامه به شماره ………… مورخ ۱۳۹۱/۱۱/۲

۳- گواهی عدم حضور به شماره …… مورخ ۱/۱۰/۱۳۹۲

۴- فرم ثبت قرارداد به شماره ………… مورخ ۱۶/۱۱/۱۳۹۱

ریاست محترم دادگاه

با سلام

احتراما به وکالت از خواهان آقای ………. مراتب ذیل را به عرض می رسانم :

۱- موکل به موجب مبایعه نامه شماره …….. مورخ دوم بهمن ۹۱ دارای کد رهگیری ……………….. شش دانگ یک دستگاه آپارتمان مسکونی به پلاک ثبتی …. فرعی از ….. اصلی قطعه چهارم واقع در بخش … حوزه ثبتی شرق به مساحت ۱۲۶ متر مربع واقع در تهران …………………………………… به انضمام شش دانگ پارکینگ به شماره ۴ را از خوانده آقای ………….. با ولایت قهری آقای ……… خریداری نموده است.

۲- به موجب بند ۴-۱ مبایعه نامه مذکور طرفین متعهد شدند جهت تنظیم سند رسمی مورخ ۱ دیماه سال ۹۲ بر دفتر اسناد رسمی شماره …… حاضر شوند ولی متاسفانه خوانده محترم به موجب گواهی عدم حضور شماره …… مورخ ۱ دیماه ۹۲ در دفترخانه مزبور حاضر نگردید و تا کنون هیچ گونه اقدامی در خصوص تنظیم سند رسمی به نام موکل به عمل نیاورده است.

۳- به موجب تبصره دوم ماده سه و بند ۵-۱ ماده ۵ مبایعه نامه موصوف فروشنده متعهد و ملتزم گردید مورد معامله را در تاریخ ۱ مهرماه ۹۲ تسلیم خریدار نماید ولی متاسفانه از ایفای تعهد خویش در این خصوص نیز امتناع ورزیده است.

۴- به موجب بند ۶-۷ از ماده ۶ مبایعه نامه مذکور فروشنده متعهد و ملتزم گردید در صورت عدم اجرای تعهد مندرج در بند پیش گفته (۵-۱) به ازای هر روز تاخیر مبلغ ۷۰۰ هزار ریال (معادل ۷۰ هزار تومان) به عنوان خسارت تاخیر اجرای تعهد

علی ایحال با توجه به موارد مذکور در فوق تقاضای رسیدگی و صدور حکم بر محکومیت خواندگان بر:

۱- حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال شش دانگ یک دستگاه آپارتمان مسکونی به پلاک ثبتی …. فرعی از ….. اصلی قطعه چهارم واقع در بخش … حوزه ثبتی شرق به مساحت ۱۲۶ متر مربع واقع در تهران …………………………………… به انضمام شش دانگ پارکینگ به شماره ۴ به نام موکل.

۲- محکومیت خواندگان به پرداخت مبلغ یکصد میلیون تومان بابت تخلف از انجام تعهد موضوع ماده ۹ مبایعه نامه موصوف.

۳- محکومیت خواندگان به پرداخت وجه التزام مندرج در بند ۶-۷ مبایعه نامه مذکور بابت تاخیر در انجام تعهد از تاریخ ۱ مهرماه سال ۹۲ تا زماناجرای حکم.

با تشکر و احترام مجدد