وظایف دلال و حق کمیسیون مشاوره املاک

مقدمه

شغل دلالی در حال حاضر یکی از شغل های تجاری گاه پر سود در ایران است. تعریف دلالی با آنچه که در عرف آمده  تفاوت زیادی ندارد.

در واقع دلالی همان واسطه گری در معامله  و یافتن طرف معامله یعنی خریدار یا فروشنده است.

برخلاف آنچه به نظر می رسد در دلالی قوانین و مقرراتی وجود دارد که باعث می شود دلال وظایف خود را بشناسد و حقوق ظرف مقابل زایل نشود.

در اصطلاح به شما که کارهای مربوط به معامله و یافتن طرف معامله را به دلال واگذار می کنید آمر گفته می شود.

ممکن است بین طرفین دلالی اختلافی حاصل شود که مستلزم آگاهی از قوانین آن است در این زمینه میتوان با مشورت گرفتن از وکلا و مشاوران موسسه وکیل تاپ کسب اطلاع کرد.

در ادامه به مواردی در رابطه با دلالی و وظایف آن اشاره خواهیم کرد.

انواع دلالی

دلالی سه نوع است:

• دلالی برای معاملات ملکی
• دلالی برای معاملات تجاری
• دلالی برای خواروبار و سایر امور شهری.

شخص می تواند در رشته های مختلف دلالی نماید ولی باید برای هریک از آنها پروانه جداگانه اخذ نماید. یعنی می توان همزمان هم در امور اجاره و رهن و خرید و فروش ملک فعالیت کرد و هم در زمینه اتومبیل و… فعالیت دلالی انجام داد.

مرجع صدور پروانه دلالی معاملات بازرگانی؛ وزارت اقتصاد و مرجع صدور پروانه دلالی معاملات ملکی اداره کل ثبت اسناد و املاک است.

قرارداد دلالی

اگر شما به دلال ماموریت دهید معامله معینی برای شما انجام و خرید یا فروش مشخصی را عملی سازد و در برابر آن اجرت معینی پرداخت شود، «قرارداد دلالی» نامیده می شود.

برای مثال اگر شما امر فروش ماشین یا خرید آن و همچنین اجاره و رهن ملک را به بنگاه های مربوطه بسپارید در واقع نوعی توافق و قرارداد دلالی انجام شده است.

پروانه دلالی

این پروانه با رعایت احتیاجات محلی فقط به اشخاصی داده می شود که دارای شرایط مقرره در ماده ۲ قانون راجع به دلالان باشند.

طبق ماده ۲ قانون راجع به دلالان مصوب۱۳۱۷ شرایط زیر الزامی است:

• داشتن ۲۵ سال تمام و انجام خدمت نظام وظیفه یا داشتن گواهینامه معافیت یا آماده به خدمت.
• تابعیت ایران
• داشتن گواهینامه سال ششم ابتدایی و یا دادن امتحانی برابر آن
• داشتن اطلاعات فنی مناسب با اموری که عهده دار دلالی آن هستند
• عدم شهرت به نادرستی
• نداشتن محکومیت به ارتکاب جنایت و ورشکستگی به تقصیر و کلاهبرداری و خیانت در امانت و سرقت به گواهی مقامی که وزارت دادگستری معین کند.
• دادن وجه الضمانه یا ضمانت نامه یا وثیقه مطابق ماده۳ .

کسانی که در تاریخ اجرای این قانون ده سال پیشینه دلالی داشته و سن آنها از ۴۵ سال کمتر نباشد از شرط سوم این ماده معاف خواهند بود.

قابل ذکر است دلالی دلالان بدون پروانه باطل نیست و دلال بدون پروانه مستحق اجرت خواهد بود در این موارد محاکم او را مستحق اجرت می دانند.

دلالی املاک و خودرو

طبق ماده۱ دستورالعمل اجرایی نحوه صدور پروانه تخصصی اشتغال برای مشاورین املاک و خودرو مصوب ۱۳۸۴ قوه قضاییه؛ «مشاور املاک و خودرو» به شخصی اطلاق می گردد که با داشتن شرایط لازم به امر خرید و فروش املاک و خودرو یا دلالی و واسطه گری معاملات مذکور با رعایت قوانین و مقررات حاکم بر آنها مبادرت می نماید.

اشتغال به شغل فوق منوط به داشتن پروانه کسب از اتحادیه مربوطه و پروانه تخصصی از سازمان ثبت اسناد و املاک کشور می باشد.

مشاور برای دریافت پروانه تخصصی اشتغال باید دارای شرایط ذیل باشد:

• داشتن تحصیلات ششم ابتدایی قدیم و یا سوم راهنمایی نظام جدید
• داشتن توانایی و صلاحیت فنی متناسب با شغل مورد درخواست به تشخیص سازمان ثبت اسناد و املاک کشور
• دادن تامین مناسب با پرداخت وجه الضمان یا ضمانت نامه بانکی یا وثیقه مناسب یا معرفی ضامن معتبر به منظور جبران خسارتهای احتمالی وارده به اشخاص به اتحادیه صنف
• پرداخت وجه موضوع بند ت ماده۵۱ قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت مصوب ۱۳۸۰.

قراردادهای مشاورین املاک و خودرو

مشاورین موظفند قراردادها را در اوراق مخصوصی که توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تدوین و تایید گردیده تنظیم نمایند. همچنین مشاور موظف است به هنگام تنظیم قرارداد هویت، مالکیت، سمت متعاملین و یا طرفین قرارداد را احراز نماید.

بیشتر بخوانید: الزام به تنظیم سند رسمی ملک و خودرو

مشاور مکلف است یک نسخه از قرارداد تنظیمی را در بایگانی های مربوطه نگهداری کند قرارداد به تعداد متعاملین با یک نسخه اضافه تنظیم می شود متعاملین می توانند در صورت نیاز از اصل قرارداد رونوشت یا تصویر برابر اصل اخذ نمایند.

قراردادها باید خوانا، بدون قلم خوردگی، با جوهر ثابت و در چارچوب طرح قرارداد تیپ اعلامی از سوی سازمان ثبت اسناد و ابلاغی از سوی هیات عالی نظارت تنظیم گردد.

مشاور موظف است برای تنظیم قراردادها از نظرات کارشناس فنی یا حقوقی حسب مورد استفاده نموده و قرارداد تنظیمی را به امضای آنان برساند.

درصورتی که مشاور در نفس قرارداد منتفع یا سهیم باشد و با طرفین قرارداد قرابت نسبی یا سببی طبقه اول و طبقه دوم و درجه اول تا طبقه سوم باشد باید به طرفین اطلاع داده الا مسئول جبران خسارت وارده خواهد بود.

تراشیدن و پاک کردن و الحاق به هر نحوی از انحاء قرارداد و در دفتر ثبت قراردادها ممنوع است هرگونه اصلاح عبارتی یا توضیحی لازم باشد باید در قرارداد و ثبت دفتر یا هردو حسب مورد منعکس و به امضای کلیه امضا کنندگان و مشاور برسد.

در چه صورتی دلال استحقاق دریافت اجرت دارد؟

استحقاق دریافت اجرت دلالی مشروط به دو شرط است:

1. معامله به راهنمایی یا وساطت او تمام شده باشد.
2. معامله از نوع معاملات ممنوعه نباشد.

باید گفت که دلال وقتی میتواند دستمزد خود را دریافت کند که معامله به سرانجام برسد یعنی برای مثال وقتی خریدار ماشین را خریداری کند و یا ملک مورد دلالی فروخته شود آنوقت استحقاق گرفتن دستمزد را دارد.

بعد از انجام معامله دلال استحقاق گرفتن دستمزد را خواهد داشت و اتفاقات بعدی بین خریدار و فروشنده مثل به همه خوردن معامله و فسخ آن باعث نمی شود خللی به حقوق دلال وارد شود. مگر اینکه دلیل به هم خوردن معامله به دلیل تقصیر خود دلال باشد.

برای اطلاع از جزییات بیشتر می توانید با وکلا و مشاوران موسسه ارتباط بگیرید و از وضعیت مشکل خود و راه حل های موجود مطلع شوید.

پرداخت هزینه های دلالی

اصولاً هزینه های دلال بر عهده خود اوست و دلال فقط مستحق حق الزحمه دلالی است.

برای مثال اگر شما واسطه گری و پیدا کردن کردن طرف معامله برای خرید و فروش ملک یا ماشین کسی را برعهده دارید هر هزینه ای که برای این کار متحمل بشوید بر عهده خود شما خواهد لذا اگر لازم باشد که برای این کار به شهری دیگر بروید هزینه های سفر با خود شما به عنوان دلال خواهد بود مگر آنکه از قبل توافق کرده باشید که هزینه های انجام شده شما هم پرداخت شود.

در یک جای دیگر هم دلال میتوان هزینه های انجام شده را اخذ کند و آن در موردی ست که در شهر و عرف آنان به این شکل باشد که هزینه های دلالی با خود دلال نیست.

حق کمیسیون مشاورین املاک و خودرو چقدر است؟

• برای معاملات املاک تا ۳۰ میلیون تومان از هر طرف معامله نیم درصد مبلغ مورد معامله.
• برای معاملات املاک از۳۰ تا ۵۰ میلیون تومان برای تا ۳۰ میلیون تومان اول نیم درصد و و مازاد آن به مبلغ مازاد از هر طرف معامله ۷۵ صدم درصد.
• برای معاملات املاک از ۵۰ میلیون تومان تا ۱۰۰ میلیون تومان برای تا ۳۰ میلیون تومان اول نیم درصد و مازاد آن تا ۵۰ میلیون تومان ۷۵ صدم درصد و برای مازاد آن نیم درصد از هر طرف معامله.
• برای معاملات املاک بیش از۱۰۰ میلیون تومان برای تا ۱۰۰ میلیون تومان طبق بندهای فوق الذکر در بالا و برای مازاد آن میزان ۲۵ صدم درصد به عنوان کارمزد از هر طرف معامله.
• بابت کارمزد اجاره یک چهارم اجاره ماهیانه از هر طرف معامله.
• در معاملات رهن کارمزد دریافتی بر مبنای یک چهارم میزان اجاره بهای ماهیانه از هر طرف معامله اخذ گردد.
• برای معاملات خودرو برای معاملاتی که قیمت اتومبیل تا۳۰ میلیون ریال می باشد مبلغ ۱۵۰۰۰۰ ریال کارمزد از هر طرف معامله اخذ شود.
• برای معاملاتی که قیمت اتومبیل از سی میلیون ریال تا پنجاه میلیون ریال می باشد مبلغ۲۵۰۰۰۰ ریال کارمزد از هر طرف معامله اخذ شود.
• برای معاملاتی که قیمت اتومبیل از۵۰ تا ۷۰ میلیون ریال می باشد مبلغ  400 هزار ریال از هر طرف معامله اخذ شود.
• برای معاملاتی که قیمت اتومبیل از۷۰ تا ۱۰۰ میلیون ریال می باشد مبلغ ۶۰۰ هزار ریال از هر طرف معامله اخذ شود.
• برای معاملاتی که قیمت اتومبیل از یکصد و پنجاه میلیون ریال می باشد مبلغ ۸۵۰ هزار ریال از هردو طرف معامله اخذ شود.
• برای معاملاتی که قیمت اتومبیل از۱۰۰میلیون ریال تا ۱۵۰ میلیون ریال می باشد مبلغ ۸۵۰ هزار ریال از هر طرف معامله اخذ شود.
• برای معاملات بیش از۱۵۰ میلیون ریال علاوه بر کارمزد دریافتی ردیف پنجم از هر طرف معامله برای مازاد معادل۲۵ صدم درصد مبلغ مازاد محاسبه و از دو طرف معامله اخذ گردد.

تکالیف قانونی و مسئولیت های دلال چیست؟

تکالیف دلال عبارتست از این که:

• طرفین معامله را از جزییات معامله آگاه نماید ولو این که دلالی را فقط برای یکی از طرفین معامله انجام دهد.
• نگهداری نمونه کالا
• امکان دلالی برای چند نفر در زمان واحد به شرط آگاه کردن آمرین از این ترتیب.
• ممنوعیت دلال از قبض وجه و تادیه دین و اجرا گذاردن تعهدات مگر اینکه اجازه نامه مخصوص داشته باشد.

مسئولیت های دلال عبارتست از:

• دلال در مقابل هریک از طرفین مسئول تقلب و تقصیرات خود است.
• مسئولیت نگهداری از اسناد و اشیایی که در ضمن معامله به او داده شده است. برای دلال در خصوص اشیا و اسنادی که در ضمن معاملات در ید او قرار داده شده فرض مسئولیت شده است یعنی دلال مسئول تلف اسناد و اشیا مزبور است و تنها با اثبات این که این تلف مربوط به او نبوده از مسئولیت معاف خواهد شد.
• مسئولیت دلال در صحت و اعتبار امضای اسناد
• هرگاه طرفین معامله یا یکی از آنها به اعتبار شخص دلال معامله نموده باشد دلال نسبت به موضوع تعهد خود مسئول است.
• مسئولیت دلال در صورت منتفع یا سهیم بودن در معامله به شرط وقوع خسارت به طرف ناآگاه از وضعیت واقعی دلال.
• مسئولیت تضامنی دلال با آمر خود در اجرای تعهد در صورت سهیم بودن او در معامله.

هر یک از مسئولیت های مقرر درباره دلال آثاری دارد که در این باره میتوان با اخذ مشاوره از وکلا و کارشناسان موسسه از کم و کیف کار آگاه شوید.

موارد عدم مسئولیت دلال نیز عبارتست از:

• مسئول نبودن دلال برای اعتبار اشخاصی که برای آنها دلالی می کند مگر اینکه طرفین معامله یا یکی از آنها به اعتبار تعهد شخص دلال معامله نموده باشد.
• مسئول نبودن دلال در رابطه با اجرای معاملاتی که توسط او انجام می شود مگر اینکه طرفین معامله یا یکی از آنها به اعتبار تعهد شخص دلال معامله نموده باشد.
• مسئول نبودن دلال درخصوص ارزش یا جنس مال التجاره ای که در مورد معامله بوده مگر اینکه ثابت شود تقصیر از جانب او بوده است.

مسئولیت کیفری دلال: اقدام به نفع طرف دیگر معامله یا اخذ وجه از طرف دیگر برخلاف عرف تجارتی محل و یا قبول وعده پرداخت وجهی سبب می گردد که دلال مستحق اجرت و مخارجی که کرده نباشد و به مجازات خیانت در امانت محکوم گردد.

آیا کارگزار بورس دلال است؟

در این مورد نظرات مختلفی بیان شده است و یکی از اساتید کارگزار بورس را درعین حال هم دلال دانسته و هم حق العمل کار منتها دکتر اسکینی معتقدند؛ کارگزار بورس، حق العمل کار است.

محتویات دفتر دلالی

دلال تاجر است و باید دفتر داشته باشد دفتر دلالی نیز تابع کلیه مقررات راجع به دفاتر تجارتی است. هر دلال باید دفتری داشته باشد.

 دلال می بایست کلیه معاملاتی را که به دلالی او انجام گرفته به ترتیب ذیل در آن ثبت نماید:

1. اسم متعاملین
2. مالی که موضوع معامله است
3. نوع معامله
4. شرایط معامله با تشخیص به این که تسلیم موضوع معامله فوری یا به وعده است
5. عوض مالی که باید پرداخته شود و تشخیص این که فوری است یا به وعده وجه نقد است یا مال التجاره یا برات درصورتی که برات باشد به رویت است یا به وعده.
6. امضا طرفین معامله مطابق مقررات نظامنامه وزارت عدلیه.

وجه الضمان یا وثیقه دلالی

کسی که می خواهد تصدی به دلالی نماید برای جبران خساراتی که ممکن است قانوناً از عملیات او متوجه اصحاب دعوا شود باید به یکی از طرق زیر تامین بدهد:

• پرداخت وجه الضمان
• دادن وثیقه غیرمنقول و یا سهام
• ضمانت یکی از تجار معتبر یا بانک

میزان وجه الضمان و وثیقه و مبلغ ضمانت و مدت و ترتیب تجدید آن با در نظر گرفتن نوع دلالی در آیین نامه ای که به تصویب هیات وزیران می رسد تعیین خواهد شد.

نسبت به وجه الضمان یا ضمانت نامه یا وثیقه کسانی که از جهت مداخله دلال به عنوان دلالی در امور مربوط به آنان بستانکار شده اند بر سایر بستانکاران دلالی رجحان خواهند داشت.

وجه الضمان یا ضمانت نامه یا وثیقه در صورتی رد خواهد شد که دلال از دلالی ممنوع شده یا خود او از دلالی کناره گیری کند و در هر دو صورت حساب او با کسانی که از جهت دلالی به او مراجعه کرده اند تسویه شده باشد.

کناره گیری از دلالی

هر دلالی که بخواهد از کار دلالی کناره گیری کند باید قبلاً به مقامی که به موجب ماده ۱۱ قانون راجع به دلالان معین می شود کتباً اطلاع بدهد تا به وسیله مجله رسمی و یکی از روزنامه ها قصد او آگهی شده و ضمناً متذکر شود که در ظرف مدت دو ماه هر کس نسبت به او از جهت امور مربوط به دلالی ادعایی دارد مقامی را که به موجب ماده ۱۱ فوق الذکر معین می شود مستحضر نماید تا حق او طبق ماده قبل محفوظ بماند در هر حال استرداد وجه الضمان بنابر تصویب رییس دادگاه بدایت محل اقامت دلال خواهد بود.

سخن آخر

دلال و دلالی از قوانین مشخصی پیروی میکند و حقوق طرفین دلالی برپایه آن تضمین می شود. این قوانین در موارد پراکنده مقرر شده اند و گاها دارای پیچیدگی های خاص خود است لذا در صورت اختلاف و ابهام در قرارداد وکلا و مشاوران حقوقی متخصص در این زمینه میتوانند کمک کار شما باشند. تا شما را از  راه کار های موجود مطلع سازند. برای مشاوره آنلاین و تلفنی میتوانید از طریق سامانه وکیل تاپ اقدام کنید.

سوالات متداول

 دلالی بر اساس قانون چه تعریفی دارد؟

کسی که واسطه انجام معامله می شود و برای انجام معامله و به هم رساندن خریدار و  فروشنده کار می کند دلال نامیده می شود.

دلال در مقام انجام معامله چه وظایفی دارد؟

به وظایف و مسئولیت های دلال در بالا اشاره شد از قبیل حفظ صداقت در معامله و انجام ندادن تقصیر و تقلب.

هزینه هایی که برای دلالی انجام شده با چه کسی است؟

این هزینه ها معمولا با دلال است مگر آنکه بین طرفین توافقی دیگر شده باشد یا عرف شهر آنها به این شکل باشد که هزینه ها با دلال نباشد.