اغلب در هنگام خرید ملک این پرسش ایجاد می شود، که آیا ملک دارای سند معتبری می باشد؟ برای پاسخ به این سوال بهتر است با انواع ساز و کار قانونی سند ملکی آشنایی داشته باشید و بایستی با در نظر داشتن اختلاف و تفاوت بین سند عادی و رسمی از موارد حقوقی و قضایی هر یک اطلاعات لازم را کسب کنید که در غیر این صورت با توجه به بی تحریکی و ناکافی بودن داده ها احتمال فقدان امنیت لازم در معامله بالا می رود.
در یک تعریف جامع و برحسب ماده ۱۲۴۸ قانون مدنی آورده: «سند» عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد. در ادامه برای شما انواع سند ملکی و مشخصات مربوط به هر یک را می آوریم.
دسترسی سریع به عناوین:
انواع سند ملکی
«سند ملکی» انواع مختلفی دارند و هر یک دارای ویژگی و قوانین منحصر به فردی می باشند.
- سند مشاع
- سند شش دانگ
- سند مفروز
- سند منگوله دار
- سند تک برگ
- سند اعیان
- سند عرصه
- سند وقفی
- سند ورثه‌ای
- سند المثنی
- سند معارض
- سند شورایی
- سند وکالتی
- سند بنچاق
مراحل سند زدن ملک
بعد از به نتیجه رسیدن و توافق بین هر دو طرف نوبت آن است تا مبایعه نامه یا همان قولنامه نوشته شود که در آن بایستی چگونگی پرداخت هزینه های انتقال سند ذکر گردد، برخی از این هزینه ها به عهده ی فروشنده و برخی بر دوش خریدار میباشد.
ضمن انجام این کار باید اقدام به دریافت کد رهگیری در بنگاه معاملات کنید تا قولنامه در سیستم ثبت و سپس فروشنده ملزم است در دفتر اسناد رسمی مدارک لازم برای انتقال سند مهیا سازد تا نتیجتاً با حضور هر دو طرف در دفتر اسناد رسمی انتقال سند انجام گیرد.
انتقال سند ملک چه مراحلی دارد؟
مرحله اول- توافق
ابتدایی ترین مرحله از مراحل انتقال سند ملک توافق دو طرف معامله است. این توافق اگر مکتوب شود «قولنامه» نامیده می شود. قولنامه تعهد بر بیع است و چنانچه بیع واقع شود، «مبایعه نامه» ثبت می شود. مبایعه نامه یک سند عادی است و جهت افزایش ارزش مبایعه نامه موارد ذیل باید در آن ذکر شود:
مشخصات، آدرس، کد پستی و تلفن همراه فروشنده و خریدار
ذکر مشخصات کامل موضوع مورد معامله
قیمت و ثمن معامله
نحوه پرداخت ثمن و زمان حضور در دفترخانه جهت تنظیم سند.
مرحله دوم- دریافت کد رهگیری
برای جلوگیری از این مساله که فروشنده ملک را به چند نفر نفروشد، طرفین معامله بعد از تنظیم مبایعه نامه به بنگاه املاک رفته و مبایعه نامه خود را در سیستم جامع ثبت می کنند و پس از ثبت مشخصات، کد رهگیری صادر می‌شود.
مرحله سوم- تشکیل پرونده در دفتر اسناد رسمی
فروشنده با اوراق هویتی و اصل سند، به «دفترخانۀ اسناد رسمی» مراجعه و با نشان دادن مدارک ذیل جهت انتقال سند ملک، پرونده تشکیل می‌دهد:
کپی اوراق هویتی فروشنده و خریدار
اصل و کپی سند مالکیت
اصل و کپی پایان کار و یا عدم خلافی شهرداری
اصل و کپی بنچاق
کپی وکالت‌نامه و اوراق هویتی وکیل
صورت مجلس تفکیکی
اصل و کپی انحصار ورثه
اصل و کپی فرم مالیات بر ارث
کد رهگیری بنگاه
مرحله چهارم- انتقال سند ملک
پس از پرداختن هزینه‌ها و مالیات طرفین باید برای تکمیل مراحل انتقال سند ملک در همان تاریخی که در مبایعه نامه آمده است در دفتر اسناد رسمی حاضر شده و در صورت عدم حضور طرف دیگر می تواند گواهی عدم حضور بگیرد.
مرحله پنجم- هزینه های انتقال سند ملک
جهت دریافت کد رهگیری از بنگاه، ۵ درصد از ارزش ملک را خریدار و فروشنده باید بپردازند.
هزینه نوسازی، خلافی و پسماند، مالیات و هزینه های مربوط به دارایی.
مراحل نامبرده در بالا نیازمند پرداخت هزینه هایی می باشد که در ادامه برای شما ذکر کرده ایم.
- هزینه ثبت مبایعه نامه در سیستم سراسری: در دفتر معاملات املاک پنج درصد از ارش ملک را هر دو طرف تحت عنوان حق کمیسیون می پردازند.
- هزینه شهرداری: فروشنده باید هزینه ای به شهرداری در ازای خلافی، نوسازی و پسماند بدهد.
- هزینه دارایی: این نوع هزینه، قیمت نقل و انتقال را در بر می‌گیرد. اگر ملک قبلا اجاره بوده باشد، دارایی، مالیات بر اجاره هم می گیرد. معمولا این هزینه شامل ۴ درصد ارزش ملک است. البته ارزشی که دارایی روی ملک می گذارد معمولا با قیمت واقعی تفاوت دارد و کمتر است.
- هزینه دفترخانه (حق التحریر): این هزینه به طور برابر بین خریدار و فروشنده تقسیم می گردد. که تقریبا بین ۲۰۰ هزار تومان تا دو میلیون تومان می باشد. .