دانستنی های حقوقی املاک

یکی از کاربردی ترین و البته در عین حال چالش برانگیز ترین مسائل روزمره که افراد جامعه با آن سر و کار دارند مسائل مرتبط با امور ملک و املاک می باشد. این امور که بعضا از پیچیدگی هایی نیز برخوردار می باشند به گونه ای که درصد قابل توجهی از دعاوی حقوقی را در محاکم دادگستری و همچنین سوالات و درخواست های مشاوره ای را به خود اختصاص داده است

مشاوره حقوقی فوری

مشاوره تخصصی تلفنی و متنی آنلاین با وکلای سراسر کشور

در این نوشتار قصد داریم به سوالات و مسائل کاربردی مرتبط با حقوق املاک بپردازیم.

سرقفلی چیست؟

یکی از حقوق حمایتی و ویژه که البته مختص به املاک تجاری می باشد حق سرقفلی نام دارد.

به طور کلی و به بیان ساده بعضی از املاک به دلیل اینکه سالیان سال در آن ملک فعالیتی صورت نگرفته است و به نوعی به حالت متروکه تبدیل شده است یا اینکه حتی در صورت فعالیت، به هر علت در کسب سود و منفعت ناموفق بوده است.

در اثر انعقاد اجاره و واگذاری به مستاجر شناخته شده، موجب ترقی و آبادی ملک شده است پس از پایان قرارداد اجاره و تخلیه ملک توسط مستاجر، قطعا این مستاجر خواهد بود که متحمل ضرر شده است زیرا عرفا به واسطه شناخته شدن و کسب مشتری در اوایل قرارداد اجاره که ملک شناخته شده نبود متحمل ضرر شده است.

حال قانون گذار با درک وضع موجود و به جهت حمایت از مستاجر، حق سرقفلی را ایجاد نموده است تا در صورت توافق در این باره مالک مکلف به پرداخت مبلغی به مستاجر در خصوص رشد و ترقی ایجاد شده در ملک می باشد.

سرقفلی چیست

نحوه ی انتقال املاک و هزینه های قانونی آن

پس از انعقاد معامله املاک به موجب قانون و البته عرف، به محض انعقاد عقد، خریدار، مالک ملک و فروشنده مالک بهای ملک می باشد. اما این پایان کار و پایان روابط بین خریدار و فروشنده نیست بلکه هم به موجب قانون ثبت اسناد و املاک که ثبت معاملات اموال غیرمنقول را لازم و ضروری دانسته و هم به جهت برخورداری و قدرت اثباتی بالای اسناد رسمی نسبت به اسناد عادی به جهت آخرین اقدام و انتقال قطعی ملک به خریدار، لازم است تا طرفین با حضور در دفاتر اسناد رسمی اقدام به انتقال سند نمایند.

انتقال املاکاما گاها انتقال قطعی ملک بدین صورت انجام نمی شود و برای انتقال سند ناچار به طرح دعوا در محاکم دادگستری می باشیم.

در صورتی که فروشنده برخلاف توافق انجام شده در مبایعه نامه در تاریخ معین جهت انتقال حاضر نشود، خریدار می تواند با طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، علیه فروشنده اقدام قانونی در این باره انجام دهد. که در این صورت دادگاه، فروشنده را الزام به انتقال می نماید و درصورت عدم حضور وی در دفتر اسناد رسمی، نماینده دادگاه نیابتا اقدام به انتقال سند ملک به نام خریدار می نماید.

در خصوص هزینه ی انتقال به طور کلی باید بیان داشت که؛ چنانچه قبل از حضور در دفاتر اسناد رسمی، مبایعه نامه منعقد در دفاتر املاک منعقد شده باشد به جهت ثبت در سیستم سراسری املاک و ممانعت از انتقال مجدد آن، می بایست پنج درصد از ارزش ملک به دفتر املاک پرداخت گردد که عرفا به حق الزحمه و یا کمیسیون مشهور است.

هزینه ای که مختص به فروشنده می باشد هزینه های خلافی، نوسازی و پسماند ملک است که در وجه شهرداری می بایست آن را پرداخت نماید.

هزینه دیگری نیز که مختص به فروشنده می باشد، هزینه های مربوط به مالیات و اداره ی دارایی می باشد که بر اساس ارزشی که دارایی برای ملک تعیین می نماید که می بایست پرداخت شود.

و در نهایت هزینه دفترخانه که بر اساس ارزش و بهای ملک، که توسط دارایی تعیین می شود به طور مشترک توسط خریدار و فروشنده که اصولا حداکثر تا سقف بیست میلیون ریال می باشد.

انتقال املاک

مالیات املاک

مالیاتی که به اموال تعلق می گیرد به دو صورت است؛ یک مالیات بر درآمد اجاره و دیگری مالیات نقل و انتقال املاک است.

مالیات بر درآمد اجاره که توسط موجر پرداخته می شود بر اساس میزان اجاره بها خواهد که می بایست ۷۵% از درآمد کل و سالیانه دریافتی پرداخت گردد. که البته شامل بخشودگی در مواردی نیز می باشد.

در خصوص مالیات نقل و انتقال املاک نیز باید بیان داشت که:

در صورت هرگونه انتقال از سوی فروشنده مبلغی حدود پنج درصد ارزش و بهای ملک که توسط دارایی تعیین می شود به عنوان مالیات نقل و انتقال برای مالک و پیش از انتقال تعیین خواهد شد.

نحوه ی اجاره ی املاک

یکی از قرارداد های رایج امروزی در حوزه املاک، قرارداد اجاره می باشد. اگرچه مطابق با عرف و رویه ی حاکم اکثر فعل و انفعلات مربوط به اجاره اعم از آگهی، واسطه ی بین طرفین، انعقاد و… در دفاتر املاک محقق می شود

انعقاد هرگونه توافق و انعقاد قرارداد اجاره بین طرفین بدون حضور در دفاتر املاک نیز صحیح و معتبر می باشد.

اما باید در تنظیم مندرجات قرارداد دقت کافی و لازم صورت گیرد. چرا که کلیه مندرجات قرارداد در صورت امضا و تعهد حتی به صورت عادی برای هریک از طرفین اثرات قانونی را به وجود خواهد آورد.

در نهایت توصیه می شود با حضور افراد آگاه در این باره و با حضور حداقل دو شاهد اقدام به انعقاد قرارداد صورت گیرد یا حتی الامکان در دفاتر اسناد رسمی اقدام به انعقاد قرارداد شود.

اجاره ی املاک

فروش ملک مشاع

املاک مشاع از قاعده و قانون مستقل و متفاوتی نسبت به املاک مفروز برخوردار می باشند.به نحوی که هر یک از مالکین ملک، در جز جز مال مشاع سهیم و مالک هستند و هرگونه تصرف یکی از مالکین در ملک مشاع، بدون اجازه مالک دیگر ممنوع می باشد ولو اگر سهم آن در ملک بیشتر از مابقی مالکین باشد.

اما این قاعده در خصوص فروش ملک صدق نمی کند؛ به عبارتی، هر یک از مالکین هر زمان که مایل باشد می تواند بدون رضایت مالک یا مالکین دیگر اقدام به فروش سهم خود نمایند.

تفکیک و افراز ملک

در املاک مشاع در صورت اختلاف بین طرفین، همواره فروش سهم تنها راه حل به حساب نمی آید بلکه قانون مراحل دیگری را نیز در این باره به وجود آورده است.

افراز و تفکیک هر دو به معنای جدا کردن و تقسیم کردن می باشد اما این دو در مواردی باهم متفاوت هستند.

برای مثال: تفکیک ملک هم مختص به املاک مشاعی و هم املاک غیر مشاعی (مفروز) است در حالی که افراز فقط و فقط مختص به املاک مشاعی می باشد.

در تفکیک، موضوع فقط از طریق اداره ی ثبت منطقه صورت می گیرد در حالی که افراز هم از طریق اداره ثبت و هم از طریقه دادگاه انجام خواهد شد.

در تفکیک ملک به طور کلی ملک از حالت مشترک یا مشاع خارج می شود در حالی که در افراز ممکن است فقط سهم یکی از مشترکین ملک جدا و تقسیم شود و مابقی مالکین همچنان به صورت مشاعی از ملک استفاده نمایند.

تفکیک و افراز ملک

طریقه طرح دعاوی

برای طرح دعاوی مرتبط با املاک می بایست به دو موضوع توجه نمود؛ یکی دادگاهی که صلاحیت رسیدگی را خواهد داشت و دیگری هزینه دادرسی که می بایست پرداخت شود.

مطابق با قانون آئین دادرسی مدنی:

کلیه ی دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول ( ملک، زمین و…) در صلاحیت محل و شهر وقوع آن مال خواهد بود.

پس اگر شخصی ساکن تهران باشد و موضوع اختلاف ملکی در شیراز؛ می بایست برای طرح دعوا به دادگاه شیراز مراجعه نماید.

در خصوص هزینه دادرسی نیز باید بیان داشت که هزینه دادرسی اموال غیر منقول، بر اساس قیمت منطقه ای ملک وفق کتابچه ارزش منطقه ای که هر سال توسط وزارت امور اقتصادی و دارایی برای ادارات تابعه امور اقتصادی و دارایی ارسال می‌شود تعیین می گردد.

نتیجه گیری

در پایان و به عنوان نتیجه گیری کلی از آنچه که بیان شد؛ حقوق املاک و مسائل مرتبط با آن، یکی از مهم ترین و چالش برانگیز ترین موارد برای هریک از طرفین اختلاف، محاکم قضایی، وکلا طرفین و… نیز خواهد بود.

در متن فوق به چند مورد از کاربردی ترین و سوال بر انگیرترین موارد مرتبط با حوزه املاک پرداخته شده است.

سوالات رایج

مواردی ازجمله موقعیت ملک، قدمت ملک، نوع کسب و کار، مدت اشتغال و…. ملاک و معیار خواهد بود.

کسانی که در مناطق کمتر توسعه یافته به تشخیص اداره مالیات فعالیت می نمایند و هرگونه فعالیت های خدماتی از قبیل؛ بیمارستان ­ها، هتل ها، مراکز اقامتی گردشگری و…

در این صورت درخواست فروش مال از دادگاه محل وقوع ملک تنها راه خواهد بود.

انتقادات و پیشنهادات سازنده خود را با ما در میان بگذارید.

متخصصین ما به آنها جامع عمل می پوشانند.