تفکیک ملک یعنی چه و روش های تفکیک ملک

یکی از کامل ترین و مستحکم ترین حقوقی که ممکن است از طرق مختلف برای اشخاص ایجاد شود حق مالکیت اشخاص بر املاک است.

مشاوره حقوقی فوری

مشاوره تخصصی تلفنی و متنی آنلاین با وکلای سراسر کشور

در حق مالکیت اشخاص، تفاوتی بین این که این مالکیت ایجاد شده بلاعوض بوده باشد (مثل هبه) یا در ازای مبلغ و مالی بوده باشد (مثل بیع) ندارد و این حق تمام و کمال در برابر افراد و نهاد ها و تمام ارگان ها قابل اعمال است.

حال این مالکیت بر ملک ممکن است فقط مختص به یک نفر باشد که که به آن ملک مفروز می گویند یا ممکن است این حق متعلق به چند نفر باشد که به آن مشاع می گویند.

املاک مشاعی نیز ممکن است به روش های مختلفی به وجود آید گاهی به صورت غیرارادی حاصل می شود؛ مانند ملکی که از طریق ارث به وراث می رسد. گاهی هم ارادی مانند اینکه دو نفر مشترکاً ملکی را خریداری می کنند.

املاک مشاعی و اختلافات ناشی از آن یکی از بیشترین موضوعات و دعاوی مربوط به املاک محسوب می شود که بعضاً منجر به تفکیک و تقسیم ملک مشاع می شود. در این متن به بررسی ابعاد آن خواهیم پرداخت.تفکیک ملک

تفکیک چیست

پیش از ورود به بحث می بایست با معنای تفکیک آشناشد. تفکیک به معنای تقسیم کردن می باشد.

اصولاً تفکیک در اختلاف میزان مالکیت بین شرکا در املاک مشاعی به وجود می آید اما بدین معنا نیست که در املاک مفروز تفکیک وجود ندارد. بنابراین مالک ملک مفروزی هم می تواند مطابق با قوانین و ضوابط اقدام به تفکیک ملک خود بنماید. برای مثال شخص دارای یک ملک مسکونی و تجاری با یک سند می باشد و حال تمایل دارد این ملک دو سند جداگانه داشته و از یکدیگر تفکیک شود یا شخص دارای هزار متر زمین می باشد و قصد دارد آن را به دو قسمت پانصد متری تقسیم کند که دراین صورت می بایست از طریق تفکیک اقدام نمایید.

طریقه اقدام جهت تفکیک

در این خصوص شخص می بایست ابتدا به شهرداری منطقه ی ملک موردنظر خود مراجعه کرده و با ارائه سند مالکیت تقاضای نقشه تفکیکی نماید. سپس با مراجعه به دفتر اسناد رسمی به همراه سند مالکیت و نقشه تفکیکی درخواست تفکیک خود را مطرح نماید. دفتر اسناد رسمی پس از ثبت درخواست، درخواست را به اداره ثبتی که آن ملک در آن حوزه واقع شده است ارسال می کند.

اداره ثبت در وقت از قبل تعیین شده با مالک یا مالکین ملک، ملک را بررسی می کند و باتوجه به سند مالکیت و اوضاع و احوال ملک و همچنین املاک مجاور اقدام به تنظیم صورت جلسه می نمایید.

در صورت جلسه تعداد واحدها مساحت هر واحد و اگر ملک به صورت مشاع باشد سهم هریک از شرکا تعیین می شود.تفکیک ملک

پس از تعیین صورت جلسه و امضای مالک یا مالکین و پرداخت هزینه تفکیک، صورت جلسه به دفتر اسناد رسمی ارجاع می شود.

طرفین با حضور در دفتر اسناد رسمی و امضا سند و انتقال قطعی آن مجددا به اداره ثبت ارجاع می شود تا سند سابق ابطال و سند جدید مطابق با توافق و شرایط جدید صادر شود.

تفکیک ملک چه تفاوتی با افراز دارد؟

افراز نیز به معنای جدا کردن و تقسیم کردن است. در نگاه اول به نظر می آید افراز و تفکیک یک کاربرد دارد و تفاوتی بین آن ها نیست اما درست است که آثاری شبیه به هم دارند اما در مواردی با هم تفاوت دارند.

برای مثال افراز حتما می بایست بین دو شریک در یک ملک مشاعی صورت گیرد و همچنین بعد از افراز حالت مشاعی از بین می رود. افراز برخلاف تفکیک از طریق دادگاه محل وقوع ملک نیز قابل انجام است.

 ابطال صورت جلسه تفکیکی

مطابق با قانون ثبت، چنانچه در اثر بی‌دقتی و اشتباه نویسنده در سند مالکیت و… اشتباهی رخ داده باشد، همچنین چنانچه ثبت دفتر املاک یا سند مالکیت، دارای مغایرت و مخالفت با سند رسمی باشد، چنانچه ثبت دفتر املاک یا سند مالکیت، دارای مغایرت و مخالف با حکم نهایی دادگاه باشد، و چنانچه اشتباهاتی در عملیات تفکیکی رخ داده و در دفتر املاک نیز وارد شود، در همه موارد اشاره شده، اصلاح یا ابطال سند مالکیت در صلاحیت هیأت نظارت خواهد بود.

هیات نظارت مطابق با قانون ثبت اسناد و املاک برای رسیدگی به کلیه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبت اسناد و املاک تشکیل می شود و از رئیس ثبت استان یا قائم مقام او، و به همراه دو نفر از قضات دادگاه تشکیل می شود.

منظور از عملیات تفکیکی همان صورت جلسه ای است که شامل مساحت ملک، نقشه، وضعیت ملک و املاک مجاور و… که به آن اشاره کردیم است. همچنین این مورد شامل مواردی که ملک به صورت مشاعی واقع شده است و یکی از شرکا نسبت به تقسیم و تفکیک صورت گرفته معترض می باشد هم شامل می شود.

لازم به ذکر است اگر هنوز تقسیم ثبت نشده باشد رسیدگی به اختلاف و اشتباه قابل رسیدگی در اداره ثبتی که ملک در آن حوزه واقع است خواهد بود و دیگر نیازی به ارجاع موضوع به هیات نظارت نخواهد بود.

23 نظرات
  1. رادمهر می گوید

    افراز چیه؟ چه فرقی با تفکیک داره؟

    1. مهوش فتحی، مشاور حقوقی وکیل تاپ می گوید

      ١- تفکیک شامل اموال غیرمشاعی و مشاعی می شود و اگر مال مشاعی باشد پس از قطعه قطعه شدن،سهم هر کس در قطعه های جدید هم تثبیت است. ولی افراز خارج کردن سهم مشاعی و دادن آن به مالک آن است. مثلا فردی که مالک ۱۰ سهم از یک زمین است پس از افراز میزان زمینی برابر ۱۰ سهم از کل زمین به او داده می‌شود.

      ٢- تفکیک فقط تقسیم ملک است؛ اما افراز تقسیم ملک توام با تعیین سهام مالکان مشاعی است و قطعات افرازی به نسبت سهم مالک مشاع به آنان اختصاص می‌یابد. به همین دلیل حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد؛ولی در تفکیک این ضرورت نیست و مالک می‌تواند ملک خود را با رعایت مقررات حاکم بر تفکیک (ضوابط و مقررات شهرداری) به هر ترتیبی که می‌خواهد تفکیک کند.

      ٣- تفکیک در اداره ثبت انجام می‌گیرد؛اما افراز هم در اداره ثبت و هم در دادگاه

      ٤- در افراز رای صادر می‌شود؛ولی در تفکیک صورت جلسه تفکیکی

      ٥- در تفکیک سهم تمامی افراد جدا و ملک از حالت مشاع خارج می‌شود یا اگر مالک یک نفر باشد، ملک به قطعات کوچک‌تر تقسیم می‌گردد؛ اما در افراز فقط سهم خواهان جدا می‌شود و بقیه ملک مشاع باقی می‌ماند.

      ٦- در صورتی که بر تفکیک اعتراض شود، موضوع اعتراض در اداره ثبت رسیدگی می‌شود؛ اما اگر بر افراز اعتراض شود در دادگاه رسیدگی می‌شود.

  2. سامانی می گوید

    تفکیک ملک خیلی برو بیا داره چیکار کنیم راحت تر انجام بشه؟

    1. مهوش فتحی، مشاور حقوقی وکیل تاپ می گوید

      می تونید وکیل بگیرید تا ایشان کارهایتان را پیگیری کنند.

  3. سیاسی زاده؟ می گوید

    تفکیک ملک همون تقسیم و فروششه؟

  4. مافی نژاد می گوید

    ما یه مال ورثه ای داریم میخوایم تقسیمش کنیم گفتن اول باید برید دادگاه که معلوم بشه ورثه کیان خب تو شناسنامه پدرم معلومه دیگه چه کاریه اخه بریم دادگاه و دردسر بکشیم.

    1. مهوش فتحی، مشاور حقوقی وکیل تاپ می گوید

      تعیین ورثه و امور مربوط به انحصار وراثت ارتباطی به درج نام فرزندان در شناسنامه ندارد جناب. البته این امر موید این است که شما فرزندان ایشان هستید منتها کافی نیست و شما باید برای انحصار وراثت اقدام کنید.

    2. سینا می گوید

      بسیار جامع و کامل بود تشکر

  5. علیزاده می گوید

    یه ملک مشاع را خریدم طرف که شریک فروشنده بوده میگه من راضی نیستم و میخواد معامله رو برهم بزنه مگه اجازه اونم باید میگرفتم؟

    1. مهوش فتحی، مشاور حقوقی وکیل تاپ می گوید

      شرکا در مال مشاعی در جز جز مال شریکند و برای خرید و فروش تایید شریک دیگر را نیاز دارند و شما برای جبران خسارات تون فقط می توانید به هموان شریکی که باهاش معامله کردین مراجعه کنید.

  6. سعادت می گوید

    ممنون جناب وکیل از مطالب خوب و کامل تون. مطالب خود شما را دنبال می کنم و استفاده میبرم.

  7. شیرین شاهدی می گوید

    آقای دکتر از تسلط شما به مطالب ملکی و سرقفلی لذت میبریم از کتابهاتونم ممنونم استاد.

  8. محمدرضا حکیمی می گوید

    باسپاس و خداقوت جهت ارائه مطلب ساده و روان و کاربردی

  9. شهرام می گوید

    استاد درمورد مسایل ملکی دور اموزشی نمیذارین؟ ما واقعا نیاز داریم یاد بگیریم.

  10. بهبودی می گوید

    تفکیک ملک را باید اول مهندس بیاد ملک رو ببینه؟

    1. بهزاد زینالی می گوید

      سلام. اداره ثبت بررسی میکنه وضعیت ملک را

  11. احسان می گوید

    سلام خسته نباشید
    ملکی مسکونی و تجاری به ارث رسیده و هنوز انحصار ورثه انجام نشده آیا تفکیک یا افراز آن ممکن است؟

    1. بهزاد زینالی می گوید

      سلام بله

  12. محمدطه یاسینی می گوید

    سلام کنار خونه ما یه کوچه هست که همسایه ما نصف کوچه رو گرفته وما مانع این کارش شدیم لیکن اون گفت هر موقع بگید من درو میکنم ومیبرم عقب تر میذارم ما برای اینکه اثبات کنیم اونجا کوچه بوده یه پنجره قبل از در نصب کردیم ولی همسایه بعد از چندین سال رفته سند گرفته وکوچه رو هم بنام خودش ثبت کرده چیکار میتونیم بکنیم

    1. بهزاد زینالی می گوید

      سلام برای اخذ توضیحات بیشتر و دریافت مشاوره حقوقی تماس بگیرید موضوع نیاز به مداقه بیشتری دارد. ۰۲۱۹۱۰۰۲۰۹۰

  13. علیرضا می گوید

    سلام وقت بخیر، اول از همه ممنونم از شما بابت مطالب آموزنده‌ای که در اختیار ما قرار میدید.

    سوالم این هست که : پدر بنده یک خانه‌ی ۳۰۰ متری رو نصف کرده، یعنی دقیقا یه دیوار خانه رو به دو خانه تبدیل کرده. ، یعنی خانه ما دوتا در ورودی داره یکی درب به ساختمان یکی هم درب پارکینگ خانه، به این ترتیب که دیوار بین این دو در کشیده شده تا انتهای خانه که حیاط هم دقیقا نصف شده، و این خانه حدود ۱۰ سال پیش نصف شده و اون خریدار اولیه بوسیله تنها یک قولنامه معامله رو انجام داده و همون موقع هم پدر من و اون خریدار بارها به شهرداری مراجعه کردند ولی امکان تبدیل یک سند کامل ۳۰۰ متری که به نام پدرم هست به دو سند ۱۵۰ متری نبوده و اون خریدار نتوانسته سندی برای اون ۱۵۰ متر خودش تهیه کنه یعنی شهرداری گفته که نمیشه همچین کاری کرد.

    ۱. سوالم این هست که آیا هنوزم این امکان به وجود نیومده که یک سند خانه ۳۰۰ متری تبدیل به دو سند ۱۵۰ متری بشه؟؟

    ۲. آیا اون خریدار میتونه خانه ای که سند ندارد رو معامله کنه یعنی بفروشه به یه خریدار دیگه؟ خانه ای که اصلا سند مجزا ندارد!

    ۳. آیا مالک اون نصف دیگه خانه میتونه روی خانه خودش رو بسازه و به اصطاح یه طبقه دیگه اضافه کنه؟؟ چون پشت بام مشترک هست و یکی هست!

    ۴. آیا مالک اون نصف دیگه اصلا میتونه و آیا اصلا اجازه داره که دست به تخریب خانه خود بزنه؟ چون خانه یکی بوده و ستونها و سقف یکی هست؟

    بسیار ممنون میشم پاسخ بنده رو بدید چون در وضعیتی هستم که نیاز به پاسخ قطعی دارم.

    باتشکر از شما.

    1. بهزاد زینالی می گوید

      سلام سوالتتون بسیار تخصصی هست و نیاز به مشورت با وکیل دارید .در قسمت مشاوره های سایت زیر مطرح نمایید مستقیم به وکلا وصل میشید
      https://vakiltop.com/

  14. امیرهوشنگ سعادت می گوید

    سلام
    یک ملک تجاری بزرگ دارم که در آن خودم فعالیت چاپخانه دارم. قسمتی از آن را میخواهم به داروخانه و قسمتی از آنرا میخواهم به مطب پزشک اجاره بدهم بفرمائید باتوجه به اینکه این ملک یک سند دارد چه راهکاری دارد که مشکلات شهرداری نداشته باشم

سوالات خود را از ما بپرسید

وکلای پایه یک ما اماده پاسخ به سوالات شما هستند