شرایط و نحوه تقسیم مال مشاع

ممکن است در معامله املاک بارها عبارات مال مشترک و شرکت مدنی را شنیده باشید. مقررات مال مشاع و شرکت مدنی و نحوه تقسیم و افراز اموال مشترک می تواند مفید باشد البته اصولا شنیدن واژه شرکت ذهن را به سمت شرکت تجاری سوق می دهد منتها شرکت مدنی نیز مبحث مهم و جالبی است و در این مطلب به آن خواهیم پرداخت.

مشاوره حقوقی فوری

مشاوره تخصصی تلفنی و متنی آنلاین با وکلای سراسر کشور

منظور از شرکت چیست؟

طبق ماده۵۷۱ ق.م. شرکت وضعیت مالکین متعددی است که حقوق آنها در شیی واحد به نحو اشاعه مجتمع شده باشد.

همچنین در تعریف شرکت مدنی نوشته اند: قراردادی است بین دو یا چند نفر که به موجب آن هریک مالی را جهت کار و فعالیت تجاری درمیان می گذارند و به فرد یا افرادی از خود شرکاء یا غیر خودشان اذن در تصرف در آن مال را برای منظور ذکر شده می دهند و سود و زیان حاصله به نسبت مال به آنها تعلق می گیرد و یا در دریافت سود بر اساس شرطی خاص عمل می نمایند.

شرکت عقدی است که به موجب آن دو یا چند شخص توافق می کنند اموال و یا صنعت خود را به منظور تقسیم سود و یا بهره مند شدن از وضعیت اقتصادی ناشی از آن به اشتراک گذارند.

همچنین می تواند توسط قانون و عمل ارادی یک فرد به وجود آید شرکا متعهد می شوند که در زیان حاصله مشارکت کنند.

 

عناصر تقسیم مال مشاع

تقسیم در اصطلاح عبارتست از: تعیین و تفکیک حصه هریک از شرکاء مال مشاع معین از یکدیگر یا بعضی از شرکا از بعضی دیگر به تراضی یا به حکم دادگاه.

عناصر تقسیم مال مشاع عبارتند از:

  • مال (اعم از عین و دین منفعت یا حق انتفاع)
  • اشاعه مال بین دو یا چند نفر.
  • ازاله اشاعه به تراضی شرکا و یا به حکم دادگاه
  • تشخیص حق هر شریک در مال مزبور.

تقسیم مال مشاع

ماهیت تقسیم چیست؟

تقسیم از جهات اسم و احکام آن متفاوت از عقد بیع است زیرا برخلاف عقد بیع احتیاج به الفاظی که حاکی از تملیک مال به دیگری باشد ندارد. بعضی از شرایط صحت بیع مثل رضایت هردو طرف در تقسیم شرط نیست و احکام مختص بیع مانند خیارات سه گانه و اخذ به شفعه در تقسیم مورد پیدا نمی کند.

در تقسیم اجبار وجود دارد درحالی که در عقود امکان اجبار نیست. همچنین تقسیم معاوضه نیست بلکه زوال حالت اشاعه است زیرا عرف تقسیم مال مشترک را مبادله دو مال نمی داند و طرفین هم اراده معاوضه را در عمل تقسیم مال مشترک ندارند. در واقع تقسیم تمیز قراردادی حق است زیرا عرفاً غیر از تمیز حق اراده دیگری نمی کنند.

روش تقسیم چگونه است؟ تقسیم به تراضی و تقسیم به اجبار

تقسیم مال به دو حالت ممکن است: تقسیم به تراضی و تقسیم به اجبار. تقسیم به تراضی، عقدی است مانند سایر عقود که شرکاء اطراف آن عقد هستند و مال مشترک موضوع عقد است و هدف آن رفع اشاعه است. شرایط صحت عقود موضوع ماده۱۹۰ بر این پدیده حقوقی هم تسری دارد.

در تقسیم به تراضی می نویسند: اگر همه شرکا با تراضی یکدیگر برای اجرای تقسیم بدون توسل به دادگاه توافق کنند آن تقسیم تقسیم به تراضی است تقسیم به تراضی عقدی است مثل سایر عقود که شرکا اطراف این تقسیم هستند. و مال الشرکه موضوع این تقسیم است.

طبق ماده۵۹۱ ق.م. هرگاه تمام شرکا به تقسیم مال مشترک راضی باشند تقسیم به نحوی که شرکا تراضی نمایند به عمل می آید و درصورت عدم توافق بین شرکا حاکم اجبار به تقسیم می کند مشروط بر اینکه مشتمل بر ضرر نباشد که در این صورت اجبار جایز نیست و تقسیم باید به تراضی باشد.

طبق ماده۳۱۳ قانون امور حسبی، در صورتی که تمام ورثه و اشخاصی که در ترکه شرکت دارند حاضر و رشید باشند به هر نحوی که بخواهند می توانند ترکه را مابین خود تقسیم نمایند لکن اگر مابین آنها محجور یا غایب باشد تقسیم ترکه توسط نمایندگان آنها در دادگاه به عمل می آید.

تقسیم مال مشاع

چه موقع مال مشترک اجباراً تقسیم می شود؟

  • تقاضای لااقل یکی از شرکاء
  • عدم رضایت همه شرکا یا بعضی از آنها بر تقسیم
  • وجود غایب یا محجور در میان آنها
  • بی ضرر بودن تقسیم و در صورت ضرری بودن تقاضای تقسیم از سوی شخص متضرر.
  • مال مشترک قیمی متساوی الاجزا یا مثلی قابل تقسیم باشد.
  • مالکیت شریک متقاضی محرز باشد مضافاً بر آن مال ملک طلق او هم باشد یعنی عین متعلق به حق غیرنباشد به نحوی که با تقسیم حق آن غیر از بین برود.
  • تقسیم متضمن رد مالی از خارج به شریک دیگر نباشد.
  • مال مشترک با تقسیم مسلوب المنفعه نشود و تبدیل نیابد.
  • حتما افراز و تمیز حصه ها واقع شود.

ترتیب تقسیم مال مشترک چگونه است؟

جهت تقسیم مال مشترک رعایت سلسله مراتب الزامی است:

  1. تقسیم به افراز
  2. تقسیم به تعدیل
  3. تقسیم به رد
  4. تقسیم غیرمستقیم

تقسیم به افراز چگونه صورت می گیرد؟

افراز یعنی تفکیک، تشخیص، دسته بندی و جدا کردن دو چیز از یکدیگر. تقسیم به افراز عبارتست از تقسیم اشیاء دارای صفات مساوی مثل اشیای مثلی و مثل زمین واحدی که اجزایش متساوی می باشد. هرگاه برای یکی از شرکاء در مار تقسیم اموال بتوان از هر نوع مال حصه ای معین کرد این تقسیم را تقسیم به افراز گویند و عموماً در اموال مثلی و یا متساوی الاجزاء صورت می گیرد.

افراز استقلال بخشیدن به مالکیت مشترک از طریق اعطای هر بخش از مال مشترک به یکی از شرکاست. طبق ماده ۳۱۶ قانون امور حسبی تقسیم طوری به عمل می آید که برای هریک از ورثه از هر نوع اموال حصه ای معین شود.

افراز عبارتست از تمیز حق و تعیین حصه هر شریک از محل مال مشترک مثلی یا قیمی متساوی الاجزاء به تراضی یا توسط دادگاه.

تقسیم ملک مشاع

شرایط و ویژگی های افراز چیست؟

  • وجود مال مشاع اعم از منقول و غیرمنقول
  • وجود اموال مشترک مثلی که اجزای آن برابر است.
  • وجود مال مشترک قیمی متساوی الاجزاء
  • تقسیم مال مشترک به نسبت حصه شرکا که در صورت برابری حصه ها تعیین اندازه و بهای سهام نیاز نیست.
  • افراز جنبه تاسیسی دارد.
  • افراز هم به تراضی ممکن است و هم به اجبار.
  • در افراز انتخاب حصه یا به تراضی و یابه قرعه انجام می شود.

تقسیم به تعدیل چگونه صورت می گیرد؟

ترتیب تقسیم آن است که اگر مال مشترک مثلی باشد به نسبت سهام شرکاء افراز می شود و اگر قیمی باشد بر حسب قیمت تعدیل می شود. هدف از شراکت ایجاد مالکیت مشاعی است و هدف از تقسیم تجزیه اشاعه است.

تقسیم به تعدیل عبارتست از تعدیل سهام به قیمت که خودش تقسیم می شود به چیزی که شی واحد محسوب می شود و چیزی که دو شی یا بیشتر محسوب می شود.

ارکان تقسیم به تعدیل چیست؟

  • وجود مال مشترک
  • نابرابری ارزش اجزای مال مشترک و مختلف القیمت بودن اجزای آن یا گوناگون بودن انواع آن
  • قابل قسمت بودن مال مشترک
  • ارزیابی قیمت اموال مشترک به نرخ روز ارزیابی.
  • ارزیابی سهام
  • تعدیل و برابرسازی سهام برحسب تعداد شرکا و حصه آنها.

تقسیم به رد چگونه صورت می گیرد؟

تقسیم به رد عبارتست از جدا کردن حصه شرکا از همدیگر در مال مشترک از طریق تعدیل و ارزیابی سهام با اضافه نمودن مالی از خارج.

با توجه به تعریف مزبور ارکان و شرایط آن به شرح ذیل است:

  • وجود مال مشترک (عمدتاً قیمی)
  • وجود مالکیت مطلق برای شرکاء
  • وجود سرانه
  • ارزیابی مال و تعدیل حصه ها
  • قابلیت تقسیم داشتن مال.
  • بی ضرر بودن تقسیم.

تقسیم به رد به این صورت است که مثلاً دو نفر دو ماشین ۱۶ و ۴ میلیون تومانی را مشترکا مالک هستند. جمع مال می شود ۲۰ میلیون و سهم هرکدام از طرفین ده میلیون خواهد بود.

تقسیم ملک مشاع

تقسیم غیرمستقیم چگونه صورت می گیرد؟

درصورتی که مالی اعم از منقول یا غیرمنقول قابل تقسیم و تعدیل نباشد ممکن است فروخته شده بهای آن تقسیم شود. تقسیم غیرمستقیم در موقع فروش مال مشترک است به تراضی یا اجبار در صورت عدم امکان اجرای تقسیم به افراز یا تعدیل یا رد.

شرایط تقسیم غیرمستقیم چیست؟

  • وجود مالکیت مشترک بین شرکاء
  • عدم امکان تقسیم به طریق افراز و تعدیل و رد.
  • تقاضای فروش مال مشترک از سوی یکی از شرکاء
  • فقدان تراضی بین شرکاء
  • تحقق ضرر فاحش برای تمام یا یکی از شرکاء در صورت تقسیم عین.
  • مالیت افتادن حصه بعضی یا همه شرکاء در صورت تقسیم عین.
  • فروش شش دانگ مال مشترک.

چگونه تقسیم را از دادگاه درخواست کنیم؟

رویه مسلم این است که مراجع، تقسیم را با دادخواست می پذیرند. خواهان که معمولاً احد از صاحبان حصه هاست به موجب دادخواست و تصریح نام و مشخصات خود و نام کلیه صاحبان سهام شرکت کننده در دعوای تقسیم و تصریح میزان حصه ها و ضمیمه نمودن دلایل مالکیت مشاعی و حقانیت خود یا مورث در مال مورد تقاضای تقسیم و با رعایت مقررات آیین دادرس مدنی درباب دادخواست، تقاضای خود را به دادگاه صالح تسلیم می نماید.

 متقاضی تقسیم باید دلیل تعلق حصه به خود و مشارکت در شراکت و در مورد ترکه نیز دلیل وراثت و تعلق ماترک به مورث را ارائه نموده و ضمیمه دادخواست نماید.

تقسیم ملک مشاع

آیا لازم است نام همه شرکا در دادخواست آورده شود؟

ذکر نام ورثه و اشخاص دیگری که ترکه یا مال الشرکه باید بین آنها تقسیم شود با تصریح بر میزان سهام هر یک ضروری است.

برای تقسیم ملک به کدام مرجع برویم؟

برای تقسیم املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته است خواه ماترک باشد و خواه غیر آن در آن صورت مطابق ماده۱ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب۱۳۵۷ عمل تقسیم و افراز به عهده واحد ثبتی محل وقوع ملک است.

املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته و مشمول تعریف افراز نباشد بلکه واجد شرایط تعدیل و تقسیم به رد باشد و نیز املاک مشاعی که جریان ثبتی آنها خاتمه نیافته عمل تقسیم خواه به عنوان افراز یا غیر آن با دادگاه عمومی است.

در مورد املاکی که مشاع بوده و جریان ثبتی آنها خاتمه یافته اگر درخواست افرازی در اداره ثبت املاک و دادگاه عمومی مطرح باشد آیا هردو صالح هستند؟

افراز املاک مشمول با واحد ثبتی محل استقرار ملک است لذا دادگاه الزاماً باید قرار عدم صلاحیت ذاتی به شایستگی واحد ثبتی محل فوق صادر نماید.

تقسیم ملک مشاع

هزینه درخواست تقسیم چقدر است؟

دعوای تقسیم غیر ترکه از نظر هزینه دادرسی در حکم دعوای غیرمالی است. در تقسیم ترکه میزان هزینه دادرسی مقطوعاً ۵۰۰ ریال مقرر شده است با این شرط که مالکیت محل نزاع نباشد. در صورتی که در مالکیت مال مشترک نزاع باشد باید مطابق ارزش معاملاتی املاک در هر منطقه خواسته دعوا تقویم و براساس آن هزینه دادرسی پرداخت شود. درپایان یک نمونه دادخواست مطابق موضوع ارائه می گردد.

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان . . . .

با سلام

احتراما به استحضار می رساند به موجب سند رسمی شماره . . . . یا ( قرارداد عادی  ) که فتوکپی مصدق آن به پیوست تقدیم می گردد اینجانب ملکی با مشخصات مرقوم را به صورت مشاع ، با خوانده ، شریک می باشم .

نظر به اینکه ادامه مشارکت در ملک مذکور و فعالیت همزمان در آن برای اینجانب مقدور نمی باشدو اینجانب تمایلی به ادامه مشارکت به نحو مذکور ندارم ، لذا از محضر دادگاه محترم تقاضای رسیدگی و صدور حکم مبنی بر تقسیم مال مشاع به هر نحو ممکن اعم از افراز، یا تقسیم به رد ، یا فروش مال مشاع ، طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری ، مورد استدعاست

با تشکر و تجدید احترام

سوالات خود را از ما بپرسید

وکلای پایه یک ما اماده پاسخ به سوالات شما هستند