مال مشاع به عبارت ساده مالی ست که چند نفر مشترکا مالک آن باشند برای مثال اگر در یک ملک شما مالک ۳ دانگ و شخصی دیگر مالک ۴ دانگ دیگر باشد مالکیت مشاع خواهد بود. حال تقسیم مال معمولا وقتی پیش می آید که شرکای مال یا ملک قصد جدایی داشته باشند و در واقع حاضر به مالکیت مشترک نیستند.
در ادامه به نحوه تقسیم و ساز و کار ان اشاره خواهیم کرد.
منظور از شرکت چیست؟
طبق ماده۵۷۱ ق.م. شرکت وضعیت مالکین متعددی است که حقوق آنها در شیی واحد به نحو اشاعه مجتمع شده باشد.
شرکت عقدی است که به موجب آن دو یا چند شخص توافق می کنند اموال و یا صنعت خود را به منظور تقسیم سود و یا بهره مند شدن از وضعیت اقتصادی ناشی از آن به اشتراک گذارند.
همچنین می تواند توسط قانون و عمل ارادی یک فرد به وجود آید شرکا متعهد می شوند که در زیان حاصله مشارکت کنند.
در قانون مدنی شرکت معانی مختلفی دارد که یک مورد از ان اشاره شد مصداق دیگر شرکت اداره مال مشترک و یا مال مشاع است که توضیح ان در اینجا ضرورتی ندارد.
عناصر تقسیم مال مشاع
تقسیم به زبان ساده به معنای جداسازی سهم هریک از طرفین است.
برای مثال اگر از متوفی زمین های کشاورزی متعددی به ورثه برسد همگی تا زمانی که تقسیم نکرده اند مشرکا و باهم مالک زمین ها هستند و به محض این که تقسیم شد و هر کسی سهم خودش را جدا کرد مالکیت مشترک یا مشاع از بین میرود. برای مثال شخص الف زمین های فلان قسمت را و شخص ب باقی زمین ها را تصاحب میکند.
برای مشاوره در باره نحوه حق طرفین در مال به ارث رسیده می توان از طریق تماس با موسسه حقوقی وکیل تاپ از جزییات آن آگاه شد.
ماهیت تقسیم چیست؟
تقسیم از جهات اسم و احکام آن متفاوت از عقد خرید و فروش (بیع) است زیرا برخلاف عقد بیع احتیاج به الفاظی که حاکی از تملیک مال به دیگری باشد ندارد. بعضی از شرایط صحت بیع مثل رضایت هردو طرف در تقسیم شرط نیست و احکام مختص بیع مانند خیارات سه گانه و اخذ به شفعه در تقسیم مورد پیدا نمی کند.
در تقسیم اجبار وجود دارد درحالی که در عقود امکان اجبار نیست. همچنین تقسیم معاوضه نیست بلکه زوال حالت اشاعه است زیرا عرف تقسیم مال مشترک را مبادله دو مال نمی داند و طرفین هم اراده معاوضه را در عمل تقسیم مال مشترک ندارند. در واقع تقسیم تمیز قراردادی حق است زیرا عرفاً غیر از تمیز حق اراده دیگری نمی کنند.
روش تقسیم چگونه است؟
تقسیم به تراضی و تقسیم به اجبار
تقسیم مال به دو حالت ممکن است: تقسیم به تراضی و تقسیم به اجبار. تقسیم به تراضی، عقدی است مانند سایر عقود که شرکاء اطراف آن عقد هستند و مال مشترک موضوع عقد است و هدف آن رفع شراکت در مال است. شرایط صحت عقود موضوع ماده۱۹۰ بر این پدیده حقوقی هم تسری دارد.
در تقسیم به تراضی می نویسند: اگر همه شرکا با موافقت (تراضی)یکدیگر برای اجرای تقسیم بدون توسل به دادگاه توافق کنند آن تقسیم تقسیم به تراضی است تقسیم به تراضی عقدی است مثل سایر عقود که شرکا اطراف این تقسیم هستند. و مال الشرکه موضوع این تقسیم است.
طبق ماده۵۹۱ ق.م. هرگاه تمام شرکا به تقسیم مال مشترک راضی باشند تقسیم به نحوی که شرکا تراضی نمایند به عمل می آید و درصورت عدم توافق بین شرکا حاکم اجبار به تقسیم می کند مشروط بر اینکه مشتمل بر ضرر نباشد که در این صورت اجبار جایز نیست و تقسیم باید با موافقت همه شرکا باشد.
طبق ماده۳۱۳ قانون امور حسبی، در صورتی که تمام ورثه و اشخاصی که در ترکه شرکت دارند حاضر و رشید باشند به هر نحوی که بخواهند می توانند ترکه را مابین خود تقسیم نمایند لکن اگر مابین آنها محجور یا غایب باشد تقسیم ترکه توسط نمایندگان آنها در دادگاه به عمل می آید.
چه موقع مال مشترک اجباراً تقسیم می شود؟
- تقاضای لااقل یکی از شرکاء
- عدم رضایت همه شرکا یا بعضی از آنها بر تقسیم
- وجود غایب یا محجور در میان آنها
- بی ضرر بودن تقسیم و در صورت ضرری بودن تقاضای تقسیم از سوی شخص متضرر.
- مال مشترک قیمی متساوی الاجزا یا مثلی قابل تقسیم باشد.
- مالکیت شریک متقاضی محرز باشد مضافاً بر آن مال ملک طلق او هم باشد یعنی عین متعلق به حق غیرنباشد به نحوی که با تقسیم حق آن غیر از بین برود.
- تقسیم متضمن رد مالی از خارج به شریک دیگر نباشد.
- مال مشترک با تقسیم مسلوب المنفعه نشود و تبدیل نیابد.
- حتما افراز و تمیز حصه ها واقع شود.
ترتیب تقسیم مال مشترک چگونه است؟
جهت تقسیم مال مشترک رعایت سلسله مراتب الزامی است:
- تقسیم به افراز
- تقسیم به تعدیل
- تقسیم به رد
- تقسیم غیرمستقیم
تقسیم به افراز چگونه صورت می گیرد؟
افراز یعنی تفکیک، تشخیص، دسته بندی و جدا کردن دو چیز از یکدیگر. تقسیم به افراز عبارتست از تقسیم اشیاء دارای صفات مساوی مثل اشیای مثلی و مثل زمین واحدی که اجزایش متساوی می باشد.
هرگاه برای یکی از شرکاء در مال تقسیم اموال بتوان از هر نوع مال حصه ای معین کرد این تقسیم را تقسیم به افراز گویند و عموماً در اموال مثلی و یا متساوی الاجزاء صورت می گیرد.
افراز استقلال بخشیدن به مالکیت مشترک از طریق اعطای هر بخش از مال مشترک به یکی از شرکاست. طبق ماده ۳۱۶ قانون امور حسبی تقسیم طوری به عمل می آید که برای هریک از ورثه از هر نوع اموال حصه ای معین شود.
افراز عبارتست از تمیز حق و تعیین حصه هر شریک از محل مال مشترک مثلی یا قیمی متساوی الاجزاء به تراضی یا توسط دادگاه.
شرایط و ویژگی های افراز چیست؟
- وجود مال مشاع اعم از منقول و غیرمنقول
- وجود اموال مشترک مثلی که اجزای آن برابر است.
- وجود مال مشترک قیمی متساوی الاجزاء
- تقسیم مال مشترک به نسبت حصه شرکا که در صورت برابری حصه ها تعیین اندازه و بهای سهام نیاز نیست.
- افراز جنبه تاسیسی دارد.
- افراز هم به تراضی ممکن است و هم به اجبار.
- در افراز انتخاب حصه یا به تراضی و یابه قرعه انجام می شود.
تقسیم به تعدیل چگونه صورت می گیرد؟
ترتیب تقسیم آن است که اگر مال مشترک مثلی باشد به نسبت سهام شرکاء افراز می شود و اگر قیمی باشد بر حسب قیمت تعدیل می شود. هدف از شراکت ایجاد مالکیت مشاعی است و هدف از تقسیم تجزیه اشاعه است.
تقسیم به تعدیل عبارتست از تعدیل سهام به قیمت که خودش تقسیم می شود به چیزی که شی واحد محسوب می شود و چیزی که دو شی یا بیشتر محسوب می شود.
ارکان تقسیم به تعدیل چیست؟
- وجود مال مشترک
- نابرابری ارزش اجزای مال مشترک و مختلف القیمت بودن اجزای آن یا گوناگون بودن انواع آن
- قابل قسمت بودن مال مشترک
- ارزیابی قیمت اموال مشترک به نرخ روز ارزیابی.
- ارزیابی سهام
- تعدیل و برابرسازی سهام برحسب تعداد شرکا و حصه آنها.
تقسیم به رد چگونه صورت می گیرد؟
تقسیم به رد عبارتست از جدا کردن حصه شرکا از همدیگر در مال مشترک از طریق تعدیل و ارزیابی سهام با اضافه نمودن مالی از خارج.
برای مثال اگر از متوفی ۲ قطعه زمین به ارث رسیده باشد و در صورت تقسیم اگر سهم زمین که به یکی از ورثه رسیده بیشتر از زمینی باشد که به طرف دیگر رسیده میتوان برای رعابت تعادل به کسی که زمین کم ارزش تری برده مبلغی اضافه به وی اختصاص داد.
با توجه به تعریف مزبور ارکان و شرایط آن به شرح ذیل است:
- وجود مال مشترک (عمدتاً قیمی)
- وجود مالکیت مطلق برای شرکاء
- وجود سرانه
- ارزیابی مال و تعدیل حصه ها
- قابلیت تقسیم داشتن مال.
- بی ضرر بودن تقسیم.
تقسیم غیرمستقیم چگونه صورت می گیرد؟
درصورتی که مالی اعم از منقول یا غیرمنقول قابل تقسیم و تعدیل نباشد ممکن است فروخته شده بهای آن تقسیم شود. تقسیم غیرمستقیم در موقع فروش مال مشترک است به تراضی یا اجبار در صورت عدم امکان اجرای تقسیم به افراز یا تعدیل یا رد.
شرایط تقسیم غیرمستقیم چیست؟
- وجود مالکیت مشترک بین شرکاء
- عدم امکان تقسیم به طریق افراز و تعدیل و رد.
- تقاضای فروش مال مشترک از سوی یکی از شرکاء
- فقدان تراضی بین شرکاء
- تحقق ضرر فاحش برای تمام یا یکی از شرکاء در صورت تقسیم عین.
- مالیت افتادن حصه بعضی یا همه شرکاء در صورت تقسیم عین.
- فروش شش دانگ مال مشترک.
چگونه تقسیم را از دادگاه درخواست کنیم؟
رویه مسلم این است که مراجع، تقسیم را با دادخواست می پذیرند. خواهان که معمولاً احد از صاحبان حصه هاست به موجب دادخواست و تصریح نام و مشخصات خود و نام کلیه صاحبان سهام شرکت کننده در دعوای تقسیم و تصریح میزان حصه ها و ضمیمه نمودن دلایل مالکیت مشاعی و حقانیت خود یا مورث در مال مورد تقاضای تقسیم و با رعایت مقررات آیین دادرس مدنی درباب دادخواست، تقاضای خود را به دادگاه صالح تسلیم می نماید.
متقاضی تقسیم باید دلیل تعلق حصه به خود و مشارکت در شراکت و در مورد ترکه نیز دلیل وراثت و تعلق ماترک به مورث را ارائه نموده و ضمیمه دادخواست نماید.
نقش وکیل در تقسیم مال مشاع
تقسیم و نحوه آن درخواست آن از دادگاه مراحل خاصی دارد که نیازمند دانش حقوقی ست لذا توصیه می شود که از وکیل دادگستری متخصص در این حوزه کمک بگیرید.
موسسه حقوقی وکیل تاپ در زمینه های حقوقی من جمله تقسیم مال مشاع میتواند به شما راه کارهای لازم را ارایه دهد.
آیا لازم است نام همه شرکا در دادخواست آورده شود؟
ذکر نام ورثه و اشخاص دیگری که ترکه یا مال الشرکه باید بین آنها تقسیم شود با تصریح بر میزان سهام هر یک ضروری است.
تنظیم دادخواست تقسیم مال مشاع نیازمند داشتن دانش حقوقی ست که بهتر است تنظیم دادخواست را به وکلای این حوزه بسپارید.
برای تقسیم ملک به کدام دادگاه برویم؟
برای تقسیم املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته است خواه ماترک باشد و خواه غیر آن در آن صورت مطابق ماده۱ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب۱۳۵۷ عمل تقسیم و افراز به عهده واحد ثبتی محل وقوع ملک است.
املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته و مشمول تعریف افراز نباشد بلکه واجد شرایط تعدیل و تقسیم به رد باشد و نیز املاک مشاعی که جریان ثبتی آنها خاتمه نیافته عمل تقسیم خواه به عنوان افراز یا غیر آن با دادگاه عمومی است.
در مورد املاکی که مشاع بوده و جریان ثبتی آنها خاتمه یافته اگر درخواست افرازی در اداره ثبت املاک و دادگاه عمومی مطرح باشد آیا هردو صالح هستند؟
افراز املاک مشمول با واحد ثبتی محل استقرار ملک است لذا دادگاه الزاماً باید قرار عدم صلاحیت ذاتی به شایستگی واحد ثبتی محل فوق صادر نماید.
وکیل تخصصی برای افراز ملک
افراز ملک شرایط خاصی دارد و در هر مورد با توجه به سند و جریان ثبتی ملک باید اقدامات متفاوتی را انجام داد در نهایت توصیه می شود برای افراز ملک از طریق وکلای دادگستری اقدام کنید و در صورت عدم امکان افراز هم باید با توجه به آن باید از دادگاه درخواست فروش را به عمل آورد که باز هم توصیه می شود با وکلا و مشاوران حقوقی در این زمینه اخذ مشاوره کنید.
هزینه درخواست تقسیم چقدر است؟
دعوای تقسیم غیر ترکه از نظر هزینه دادرسی در حکم دعوای غیرمالی است. در تقسیم ترکه میزان هزینه دادرسی مقطوعاً ۵۰۰ ریال مقرر شده است با این شرط که مالکیت محل نزاع نباشد. در صورتی که در مالکیت مال مشترک نزاع باشد باید مطابق ارزش معاملاتی املاک در هر منطقه خواسته دعوا تقویم و براساس آن هزینه دادرسی پرداخت شود. درپایان یک نمونه دادخواست مطابق موضوع ارائه می گردد.
سخن آخر
تقسیم ملکی که شما با کسی دیگر شریک در آن هستید دارای پیچیدگی های خاصی است و با توجه به به قوانین و مقررات پراکنده آن توصیه می شود از طریق وکلا و مشاوران حقوقی مربوطه مشاوره دریافت کنید تا از ساز و کار های مختلف آن جویا شوید.
موسسه حقوقی وکیل تاپ از طریق تماس تلفنی و آنلاین و همچنین به صورت حضوری این امکان را فراهم ساخته است که به شما در اخذ مشاوره و معرفی وکیل کمک کند.
نمونه تقدیم دادخواست تقسیم ملک مشاع
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان . . . .
با سلام
احتراما به استحضار می رساند به موجب سند رسمی شماره . . . . یا ( قرارداد عادی ) که فتوکپی مصدق آن به پیوست تقدیم می گردد اینجانب ملکی با مشخصات مرقوم را به صورت مشاع ، با خوانده ، شریک می باشم .
نظر به اینکه ادامه مشارکت در ملک مذکور و فعالیت همزمان در آن برای اینجانب مقدور نمی باشدو اینجانب تمایلی به ادامه مشارکت به نحو مذکور ندارم ، لذا از محضر دادگاه محترم تقاضای رسیدگی و صدور حکم مبنی بر تقسیم مال مشاع به هر نحو ممکن اعم از افراز، یا تقسیم به رد ، یا فروش مال مشاع ، طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری ، مورد استدعاست
با تشکر و تجدید احترام
سلام. آقای زینالی عزیز همان سطر اول صفحه در تعریف مال مشاع فرموده اید: فرض کنید شما مالک ۳ دانگ هستید و دیگری مالک ۴ دانگ! خب اینکه میشه ۷ دانگ!! معمولا در شش دانگ شراکت بوجود می آید. زحمتی که در ادامه کشیده اید قابل تقدیر است. این سهوالقلم را اصلاح کنید بهتر است. ارادتمند همکار شما