«افراز ملک مشاع» چیست؟ ملکی که مشاع است یعنی تمام شرکا در جزء به جزء مال مشاع مالکیت دارند و برای تقسیم آن باید تقاضای افراز کرد. مالی که مالک واحد دارد برای تقسیم آن درخواست افراز نمی کنند.
از آنجایی که بقای حالت اشاعه عیب مال است و استقلال کمال ملک شرکا با دادخواست افراز مال مشاعی درخواست تقسیم مال با توجه به حصه ی تعیین شده را می نمایند. تقسیم مال مشاع ممکن است به تراضی همه شرکا باشد یا اجبار آنها.
در این مطلب تمام مطالب راجع به تقسیم به وسیله افراز و انواع آن و تفاوت افراز با تفکیک، مرجع صالح دادخواست افراز و تفکیک و شیوه عملی آن گنجانده شده است.
تقسیم به تراضی
به نظر دکتر لنگرودی تراضی شرکا برای تقسیم مال مشترک نوعی عقد می باشد زیرا آنجا که تراضی وجود دارد عقد هم هست و در عقد نیز تراضی وجود دارد و از آنجا که عقد است تمام شرایط عمومی و اختصاصی صحت عقد از جمله قصد و رضا و اهلیت و معین بودن موضوع و مشروعیت جهت را نیز داشته باشد.
«تقسیم به تراضی» عقدیست که به موجب آن شرکاء با تعیین نحوه قسمت بدون الزام دادگاه توافق به تقسیم مال مشاع به نحو کلی یا جزیی می نماید. این نوع تقسیم شرایطی دارد.
طبق قانون امور حسبی:
در تقسیم به تراضی تمام شرکا باید نسبت به تقسیم اعلام رضایت نماید. لکن اگر تراضی بعضی شرکا موجود باشد تقسیم با تنظیم صورت جلسه در دادگاه به عمل می آید به این صورت که شرکا غائب اخطار می شوند و اگر ظرف مدتی اظهار نظر نکند، سکوت او در حکم رضایت محسوب می شود.
تقسیم اجباری
هرگاه تمام شرکاء به تقسیم مال مشترک راضی باشند تقسیم به نحوی که شرکاء تراضی نمایند به عمل می آید و در صورت عدم توافق بین شرکاء حاکم اجبار به تقسیم می کند مشروط بر اینکه تقسیم مشتمل بر ضرر نباشد که در این صورت اجبار جائز نیست و تقسیم باید به تراضی باشد.
تقسیم در صورتی اجباریست که شرکا یا در اصل تقسیم یا در نحوه آن با هم توافق ندارند. اگر با عمل تقسیم بعضی شرکا ضرر کنند و بعضی منتفع باشند در صورتی که شخصی که تقسیم به ضرر اوست تقاضا کند طبق قاعده اقدام چون به ضرر خود اقدام کرده است برای غیر متضرر حرجی نیست مثلاً شخص میداند اگر ملک جدا شود یک قسمت آن اصلاً قابل بهره برداری نمی باشد ولی باز تقاضای تقسیم می کند.
شرایط تقسیم اجباری مال مشاع از قرار زیر است:
- مالی که مورد درخواست است قیمی باشد که از نظر اجزا مساوی و قابل تقسیم است یا اگر مثلی است قابلیت تقسیم داشته باشد
- تقاضای یکی از شرکا و راضی نشدن حداقل یک شریک از بین شرکا
- شخص متقاضی باید مالک قسمت مشاعی باشد
- در تقسیم ضرر وجود نداشته باشد
- مال از حیز انتفاع خارج نگردد و منفعتش سلب نگردد.
انواع تقسیم کردن مال مشاع
مال تقسیم شده چه به اجبار قاضی دادگاه چه به رضایت همه شرکا انواع مختلفی دارد که اشخاص در تقسیم مال اختیار انتخاب ندارند و در صورتی که هر تقسیم به ترتیبی که در ذیل آمده امکان پذیر نبود نوبت به نوع دیگر می رسد.
الف)تقسیم به افراز(تمییز حق):
هرگاه برای هریک از شرکا در امر تقسیم بتوان حصه ای معین کرد به نسبت سهام شرکا مال تقسیم و مستقل می شود. افراز اصولاً در مال مثلی یا مالی که اجزا آن مساوی باشد مانند یک تکه پارچه صورت می گیرد. مال مثلی مالیست که مشابه و نظایر آن در عالم خارج وجود دارد. مانند برنج یا عدس.
ب)تقسیم به تعدیل:
معنی لغوی تعدیل یعنی از روی عدالت چیزی را تقسیم کردن. تعدیل در جایی صورت میگیرد که برخلاف افراز، مال مورد نظر ارزش یکسانی ندارد و اجزای آن مختلف القیمه هستند.در این نوع تقسیم بر اساس مساحت تقسیم صورت نمی گیرد بلکه بر اساس ارزش مال تقسیم می شود و عین مال بعد از تقسیم به ملکیت شرکاء در می آید. مانند زمین زراعی مشترکی که یک قسمت آن از خاک حاصلخیزی برخوردار است و قسمت دیگر محصول به خوبی رشد نمی کند. در اینجا کارشناس قسمت غیر حاصلخیز را بیشتر حساب می کند تا طرف دیگر از این تقسیم ضرر نکند. در این نوع تقسیم فرقی میان مال مثلی و قیمی وجود ندارد.
سوالی که مطرح است این است که آیا ممکن است مالی که باید تعدیل شود با تراضی شرکا بدون تعدیل تقسیم شود؟ عده ای می گویند تراضی خصوصیت ندارد و منشاء لزوم نمی باشد و تقسیم محقق نمی شود اما عده ای می گویند منظور از تقسیم مشخص کردن حقوق است و با توافق نیز این امر محقق می شود.
طبق ماده ده قانون مدنی:
قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است. مخصوصاً اینکه این توافق احکام مربوط به تقسیم نیز رعایت کرده است.
ج)تقسیم به رد:
این تقسیم در زیرمجموعه تقسیم به تعدیل قرار دارد بدین صورت که اگر افراز که بهترین روش جدا کردن مال می باشد محقق نشد و با تعدیل ساده نیز عدالت بر قرار نشد تعدیل و رد صورت میگیرد بدین صورت که در تعدیل با توجه به مقدار حصه ها مال مشاعی را ارزیابی می کنند و با کم یا زیاد کردن عین سعی در ایجاد عدالت دارند.
مثلاً قسمت زمین مرغوب را از نظر مساحتی کمتر از قسمت نامرغوب آن در حصه می آورند. همیشه امکان برابر سازی با صرف تعدیل وجود ندارد در اینجا مالی از خارج به بعضی از حصه ها اضافه می شود تا کسی که مال کمتر در سهمش قرار گرفته با کسی که مال بیشتر در سهمش هست برابری کند. اصولاً در تقسیم اموال غیرمنقول ضرر وجود دارد زیرا از لحاظ فنی نمی توان قسمتی از مال را جدا کرد.
برای همین این نوع تعدیل در تقسیم اموال غیر منقول وجود دارد زیرا طبق قاعده لاضرر (لاضرر و لا ضرار فی الاسلام) به کسی نباید ضرر وارد کرد. ولی در مال منقول نیز مصداق دارد مانند اینکه یک قطعه طلا به ارزش ده میلیون و یک ماشین به ارزش پنجاه به صورت مشاعی بین دو نفر وجود دارد یعنی سهم هر شریک سی میلیون است پس به شریکی که پیکان را بر می دارد بیست میلیون رد می کنند.
د)تقسیم غیر مستقیم از طریق فروش مال مشترک و تقسیم وجه حاصل از فروش:
آخرین مدل از انواع تقسیم غیرمستقیم است. یعنی مال اشتراکی به هیچ کدام از سه روش بالا قابل تقسیم نبود به منظور مستقل کردن مال، مال منقول یا غیر منقول طبق مقررات اجرای احکام به فروش می رسد و ثمن معامله نسبت به حصه شرکا بین شرکاء تقسیم می شود. در صورتی که مالی اعم از منقول یا غیر منقول قابل تقسیم و تعدیل نباشدممکن است فروخته شده بهای آن تقسیم شود.
بیشتر بخوایند: دانستنی های به روز دعوای فروش مال مشاع
فروش اموال به ترتیب عادی به عمل می‌آید مگر آنکه یکی از ورثه فروش آن را به طریق مزایده درخواست کند.
تفکیک ملک چیست و چه تفاوتی با افراز دارد؟
تفکیک در لغت به معنی جداکردن است که به معنای افراز بسیار نزدیک است ولی از لحاظ حقوقی متفاوتند.
عمده ترین تفاوت این دو این است که برای افراز حتما مالک مال دو نفر یا بیشترند ولی تفکیک در مال واحد نیز مصداق دارد. به طوری که مالک درخواست تفکیک مثلاً زمینش را به قسمت های متعدد دارد مثلا می خواهد یک قطعه زمین هزار متری را به ده قسمت صد متری تقسیم کند.
اصولاً افراز و تقاضای آن در جایی است که شرکا راضی به تقسیم مال نمی شوند در حالی که تفکیک بدین گونه نیست. تفکیک در اداره ثبت انجام می شود درحالیکه افراز هم در دادگاه هم در اداره ثبت انجام می شود. در افراز با توجه به سهم هر فرد تقسیم صورت می گیرد یعنی علاوه بر تقسیم ولی در تفکیک ابتدا توجهی به سهم نمی شود تقسیم صورت می گیرد.
مرجع صالح درخواست افراز و تفکیک
مرجع صالح برای درخواست افراز ملکی که عملیات ثبتی آن خاتمه یافته در اداره ثبت می باشد اما اگر عملیات ثبت آن خاتمه نیافته، یعنی ملک سند نگرفته یا تقاضای ثبت نشده مرجع صالح دادگاه عمومی حقوقی می باشد.اگر در بین شرکا غایب یا محجوری نیز باشد هم دادگاه عمومی صالح می باشد. اگر یکی از شرکا مجهول المکان باشد نیز دادگاه به درخواست افراز ملک رسیدگی می کند.
افراز و تفکیک اموال رهنی و اموالی که اشخاص با دولت مشاعا مالکیت دارند چگونه است؟
مالی که که در رهن قرار دارد را نیز می توان تقسیم کرد. بعد از تقسیم نیز قسمتی که سهم راهن است همچنان در رهن مرتهن قرار می گیرد. اموالی که اشخاص حقیقی با دولت مشاعاً مالکیت دارند نیز قابل افراز و جداسازی می باشد. هم از طرف مردم هم از طرف سازمان مسکن و شهرسازی بدین شکل که با دادخواست افراز از اداره ثبت تقاضای تعیین قسمت می کند.
مرحله عملی تفکیک اموال چگونه انجام می شود؟
پس از گرفتن تقاضای تفکیک از دفترخانه اسناد رسمی، این تقاضا همراه با صورت مجلس تفکیکی که مالکین باید آنرا تهیه کنند به اداره ثبت محل ارائه میگردد. این تقاضا ثبت می شود و به یکی از نمایندگان اداره ثبت برای بررسی نقشه تفکیکی و موافقت با تفکیک ارجاع می شود. بعد از موافقت نماینده اداره ثبت پرونده به شهرداری ارسال می گردد.
چنانچه شهرداری بعد از دوماه پاسخی به پرونده ارسالی نداد با تقاضای مالک یا مالکین اداره خود مستقلا ملک را تفکیک مینماید. اما در صورت وصول پاسخ شهرداری مسئول اداره وقتی را برای تفکیک تعیین میکند و به مالکین ابلاغ میکند و پرونده تا روز موعود بایگانی میگردد. با حلول تاریخ معین مسئول بایگانی پرونده را نزد مسئول اداره ثبت ارسال میکند .او نیز نماینده اداره و نقشه بردار را برای تفکیک ملک به محل اعزام میکند.
نماینده حدود ملک را با سوابق ثبتی آن تطبیق می دهد و نقشه بردار، نقشه تفکیک شده را با توجه به نقشه مورد تایید شهرداری ترسیم میکند و صورت مجلس تفکیکی تهیه میکند و به مسئول اداره اطلاع میدهد. در صورت مجلس تفکیکی اول جریان ملک سپس حدود کل ملک سپس مشخصات قطعات تفکیکی نوشته می شود و به امضای نماینده همراه برسد.
مسئول دفتر پرونده را به حسابداری برای محاسبه هزینه های تفکیک ملک ارسال میکند. بعد از واریز کردن هزینه ها حسابدار قبض مربوط را به مسئول اداره میفرستد و مسئول اداره صورت مجلس تفکیکی را بررسی و امضا میکند و آنرا به دفتر اندیکاتور میفرستد. مدیر دفتر آنرا به دفترخانه تقاضا کننده ثبت ملک ارسال میکند و پرونده را به بایگانی ارائه میدهد.
تعویض قفل ملک مشاع توسط شریک
با توجه به اصل انحصاری بودن مالکیت هر شخصی می تواند نسبت به مایملک خود هر تصرفی که به ضرر دیگری باشد را انجام بدهد.
اما در مال مشاعی تصرفات حقوقی شرکا، نسبت به سهم خود تابع هیچ محدودیتی نمی باشد بدین معنی که می تواند سهم خود را منتقل کند اما تصرفات هر یک از شرکاء در سهم سایر شرکا در صورتی که بدون اذن یا خارج از حدود اذن باشد فضولی بوده و تابع مقررات معاملات فضولی خواهد بود.
راجع به تصرفات مادی مانند تعویض کردن قفل ملک نیز اصولا چون شرکا در جزء به جزء مال مشاع مالکیت دارند لذا نمی توان بدون رضایت همه شرکت تغییری در ملک به وجود آورد.
فروش ملک مشاعی توسط یکی از شرکا امکان پذیر است یا خیر؟
درست است که فروش ملک باعث تعدد مالکین می شود ولی اصولاً تصرفات حقوقی شرکا در مال خود تابع اذن سایر شرکا نیست ولی در مرحله اجرا یعنی تصرفات مادی که به صورت فیزیکی در خود مال انجام میشود به حکم قانون منوط به اذن همه ی شرکاست. تصرفات حقوقی شریک اضافه بر سهم خود نیز معامله فضولی است و به تنفیذ سایر شرکا نیاز دارد.
نمونه دادخواست فروش اموال مشاعی که قابلیت افراز ندارد
| مشخصات طرفین | نام | نام خانوادگی | نام پدر | شغل | محل اقامت- شهر- خیابان- کوچه- شماره- پلاک |
| خواهان | |||||
| خوانده | |||||
| وکیل یا نماینده | |||||
| تعیین خواسته | صدور دستور فروش ملک مشاعی به انضمام کلیه خسارات قانونی | ||||
| دلایل و منضمات | کپی مصدق ۱. سند مالکیت ۲. صورت‌مجلس عدم قابلیت افراز صادره از اداره ثبت‌اسناد | ||||
| ریاست محترم مجتمع قضائی……….
با سلام، احتراماً به استحضار می‌رساند: اینجانب با خوانده/ خواندگان در پلاک ثبتی………. بخش ………. مشاعاً مالک می‌باشیم. نظر به اینکه به استناد مدارک تقدیمی صادره از اداره ثبت‌اسناد ………. پلاک فوق‌الذکر قابل افراز و تقسیم فی‌مابین نمی‌باشد و از طرف دیگر نظریه اخیرالذکر به خوانده/ خواندگان ابلاغ‌شده و نامبرده/ نامبردگان اعتراضی نیز به این نظریه ابراز نکرده‌اند. فلذا صدور دستور فروش پلاک مذکور و تقسیم ثمن حاصله فی‌مابین مالکین بر اساس حصه و میزان مالکیت به هر کدام از آنها به استناد ماده ۴ از قانون افراز و فروش املاک مشاعی به انضمام کلیه خسارات قانونی و هزینه دادرسی مورد استدعاست
محل امضاء- مهر- انگشت |
|||||
سلام زمینی به مساحت ۳۰۰مترمربع سنددارراباشخصی شریک هستم .برای برهم زدن شراکت ،شریک من نه خریداراست ونه فروشنده.آیامیتوانم سهم خودراجداکنم؟ متشکرم
سلام: می توانید از طریق اداره ثبت اگر ثبت شده باشد درخواست افراز نمایید برای راهنمایی بیشتر از طریق وکلای انلاین وکیل تاپ مشاوره نمایید.