اسناد ملکی و ابطال اسناد

اهمیت سند رسمی از آنجاست که مطابق قانون ثبت؛ کسی مالک رسمی ملک است که نام وی در سند رسمی ثبت شده باشد و دولت فقط وی را به عنوان مالک به رسمیت می شناسد.

ماده ۲۲ قانون ثبت: همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا این که ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت.

اگر قصد دارید از انواع سند رسمی و مقررات راجع به آن مثل نحوه ابطال آن مطلع شوید ادامه این نوشته را دنبال کنید.

پادکست خلاصه مطلب ◈ گوینده حسین زینالی

سند رسمی چیست؟

طبق ماده۱۲۸۴ قانون مدنی؛ سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد.

سند بر دو نوع است: عادی و رسمی.

• سند رسمی به زبان ساده

به طور خلاصه هر سندی و نوشته ای که توسط مامور صلاحیت دار تنظیم می شود سند رسمی به حساب می آید مصداق بارز آن اسنادی ست که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شود . احکامی هم که از دادگاه صادر می شود سند رسمی هستند زیرا توسط مامور دولت یعنی قضات تنظیم شده اند.

سند رسمی طبق ماده ۱۲۸۷؛ اسنادی هستند که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات‌قانونی تنظیم شده باشند.

• سند عادی به زبان ساده

در مقابل سند عادی همان نوشته هایی ست که بین طرفین نوشته می شود مثل قول نامه ای که شما با خریدار تنظیم می کنید. باید توجه کرد که نوشته های که در بنگاه املاک تنظیم می شود سند عادی به حساب می آیند.

فرق بین سند رسمی و عادی در چیست؟

حالا چرا شناخت و جدا کردن سند رسمی  از سند عادی مهم است اصلا چه فرقی بین این وجود دارد؟ در پاسخ باید گفت که در موارد متعددی بین اهمیت سند عادی و رسمی تفاوت های وجود دارد مثل این که قدرت سند رسمی در دادگاه بسیار بیشتر است از سند عادی ست.

برای مثال اگر سند عادی را را در دادگاه ارایه بدهیم طرف مقابل میتواند به راحتی منکر سند عادی بشود و آن را قبول نکند اما در سند رسمی که به صورت قانونی تنظیم شده اعتبارش به راحتی زر سوال نمی رود.

در سند رسمی تنها می توان ادعای جعلی بودن آن را مطرح کرد که باید آن را هم اثبات کند.

آیا ابطال یک سند رسمی با سند عادی امکان دارد؟

در پاسخ به این سوال بین قضات و رویه دادگاه ها اختلاف نظر وجود دارد.

• برخی معتقدند اگر برای مثال شما با سند عادی ملکی را در سال ۹۹ بخرید اما آن ملک با سند رسمی در سال ۱۴۰۰ یا هر تاریخی بعد از سند عادی به نام کسی دیگر باشد می توان با استفاده از همین سند عادی که تاریخ آن مقدم بر تاریخ سند رسمی است سند رسمی را ابطال کرد.

برخی دیگر راه حل دیگری را در نظر دارند به این صورت که در مثال بالا نباید سند عادی با تاریخ مقدم را بر سند رسمی اولویت بدهیم و سند رسمی را باطل کنیم  بلکه برای این کار لازم است که ابتدا کسی که دارنده سند عادی ست یعنی مثلا با سند عادی ملک را خریده است باید ابتدا در دادگاه اقامه دعوای مالکیت و تایید قرارداد را انجام دهد و وقتی که از دادگاه حکم تایید قرارداد خرید ملک را گرفت به این دلیل که که حکم دادگاه سند رسمی ست می توان با این سند رسمی(حکم دادگاه) سند رسمی قبلی را ابطال کرد.

مشاوره حقوقی درباره ابطال سند رسمی

لازم است برای اطلاع از جزییات امر با وکلا متخصص در ان زمینه مشورت و اخذ مشاوره کنید زیرا این بحث جنبه های فنی حقوقی پیچیده ای دارد که نیازمند دانش وکلا در این زمینه می باشد.

پاسخ تمام سوالات و ابهامات پرونده و موضوع خود را می توانید از طریق سامانه وکیل تاپ در سراسر به صورت حضوری یا تلفنی و آنلاین دریافت کنید.

انواع اسناد ملکی

اسناد ملکی انواع گوناگونی دارند که عبارتند از:

سند ملکی مشاع

مال مشاع مالی است که چند مالک مشترک دارد مثل خانه ای که به ارث رسیده چند وارث مالک آن هستند. و منظور از سند ملکی مشاع این است که در سندهای مشاع هر یک از شرکاء بخشی از یک ملک را صاحب می‌باشند و هر یک سند رسمی در اختیار دارند.

سند ملکی منگوله دار

اسناد ملکی منگوله دار به وسیله یک تکه سرب و نخ و توسط اداره ثبت اسناد پلمپ شده‌اند. این امر به منظور تائید صحت سند انجام می‌شود. مالکیت سندهای ملکی منگوله دار قطعی است و در واقع منگوله مذکور نشان دهنده مالکیت شخص است.

سند ملکی شش دانگ

منظور از سند ملکی شش دانگ این است که یک نفر تمام ملک را مالک باشد. منظور از شش دانگ نیز شش جهت شمال جنوب غرب شرق و بالا و پایین می باشد.

سند تک برگ

سابقاً سند مالکیت ملک به صورت دفترچه بود منتها امروزه سند رسمی ملک به صورت یک برگ درآمده اند. اصالت، خوانا بودن و شفافیت ویژگی‌های اصلی اسناد ملکی تک برگ می باشند.

سند ملکی وقفی

سند وقفی عبارت از سندی است که صاحبان ملک یا زمین آن‌ها را وقف کرده و اداره‌ی اوقاف این ملک‌ها رو به صورت ۹۹ ساله به دیگران منتقل می‌کند و از آن‌ها اجاره می‌گیرد.

خرید و فروش اموال وقفی، بدون اجازه از اداره اوقاف ممنوع بوده و تخلف به حساب می‌آید. اگر اشخاصی که با اجازه اوقاف اعیانی در عرصه اوقافی بسازند، می‌توانند فقط برای اعیان خود سند درخواست کنند.

سند ملکی وکالتی

در اسناد ملکی وکالتی نام فرد یا افراد دیگری به عنوان وکیل فروش اعلام می‌شود. ممکن است مالک به شخص یا اشخاصی به عنوان وکیل فروشنده اصلی، از مالک وکالت دارند. لازم است تا وکالت این دست از افراد به صورت رسمی در محضر به ثبت برسد تا اعتبار قانونی داشته باشد.

سند ملکی رهنی

طبق این سند راهن یا بدهکار به عنوان وثیقه‎ بدهی خود یکی از املاک خود را در رهن طلبکار یا همان مرتهن قرار می‎دهد. سند ملکی رهنی در دفتر اسناد رسمی تنظیم می شود و سند رسمی است. سند ملکی رهنی برای تضمین پرداخت اقساط با وام گیرندگان تنظیم می‎شود. به این صورت که شخص وام گیرنده در قبال مبلغی که از بانک دریافت کرده ملک خود را در گرو یا وثیقه‎ ی بانک قرار می‎دهد.

توضیحات استاد توحید زینالی در مورد ابطال سند رهنی به جهت انتقال مالکیت

سند ملکی عرصه و اعیان

سند عرصه، سند ملکی مربوط به زمینی است که آپارتمان در آن بنا می‌شود و سند اعیان مربوط به سند ملکی واحدهایی است که بر روی آن زمین ساخته می‌شوند.

سند تفکیکی

تفکیک ملک عبارت از تفکیک و تقسیم مال غیرمنقول به قطعات کوچک‌تر است. صورتمجلس تفکیکی با استفاده از گواهی پایان کار ساختمان توسط اداره ثبت اسناد و املاک تهیه می شود. صورتجلسه فوق فقط به تعریف حدود اربعه واحدهای مستقل و ذکر مساحت آنها و شماره گذاری آنها می پردازد بی آنکه به مالکیت خصوصی واحدها بپردازد.

سند قطعی

سند قطعي همان سند مالکیت تک برگی است که از طرف «اداره ثبت اسناد و املاک» يا ثبت نقل و انتقال دفتر اسناد رسمي ( با لحاظ ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک ) به نام صاحب آن ثبت می شود و مالکيت دارنده سند را قطعي می کند.

این سند بهترین نوع سند است و اطمینان دارنده سند نسبت به آن محرز است. سند قطعی قابل انکار و تردید نیست و تنها می توان نسبت به آن ادعای جعل نمود. این سند نزد همگان و در محاکم و مراجع دادگستری دارای اعتبار است و دولت کسی را مالک می شناسد که ملک در دفتر ثبت اسناد به نام او ثبت شده باشد.

سند قولنامه ای

قولنامه یا پیش قرارداد همان وعده معامله است. سند قولنامه ای سندی است که ناشی از قولنامه است و قولنامه تعهدی بر بیع است. قولنامه حاوی یک تعهد است.

خرید و فروش ملک به صرف قولنامه

قول نامه کردن یک ملک به معنای خریداری شدن و انتقال آن ملک نیست بلکه لازم است که در این جا دوباره بین طرفین مبایعه نامه تنظیم شود نکته قابل ذکر این که باید متن قول نامه نوشته شده را به وکلا و مشاوران حقوقی ارجاع بدهید زیرا ممکن است همین قولنامه در واقع خرید و فروش باشد نه صرفا یک تعهد به فروش در این زمینه توصیه می شود با وکیل متخصص ملکی اخذ مشاوره کنید تا راهنمایی شوید صرف این که یک توافق نام قول نامه بر آن باشد کافی نیست و باید متن و محتوای توافق بررسی شود.

انواع قولنامه

قولنامه ممکن است رسمی باشد یا عادی. امتیاز قولنامه رسمی بر قولنامه عادی این است که وجه تمایز قولنامه رسمی این است که قابل انکار و تردید نیست. اگر وجه التزامی در متن قولنامه رسمی قید شده باشد، با جمع بودن شرایط خاص می توان از طریق اجرای ثبت تقاضای صدور اجرائیه نمود منتها قولنامه عادی این امتیاز را ندارد.

چگونه سند ملکی را ابطال کنیم؟

جهت ابطال سند ملکی باید دعوای ابطال سند اقامه نمود. سند ملکی به انحاء مختلف ممکن است ارزش خود را از دست داده و بی اعتبار شود؛ ممکن است این امر به درخواست صاحب ملک و یا بنا به حکم دادگاه و گاهی با انتقال مالکیت یا هر دلیل دیگری باطل شود و ارزش خود را از دست بدهد.

یکی از دلایلی که می توان بی اعتباری سند را درخواست کند این است که سند یکی از شرایط صحت مندرج در ماده ۱۹۰ ق.م. را نداشته باشد. مانند اینکه فروشنده یا خریدار اهلیت نداشته باشد یا مال مورد انتقال متعلق به فروشنده نباشد.

ابطال، فسخ و اصلاح سند

ابطال سند: با باطل شدن سند تمامی آثار و ارزش اعتباری و استنادی آن از بین رفته و دیگر نسبت به دارنده آن یا اشخاص ثالث فاقد اعتبار بوده و قابل استناد نیست.

فسخ سند: در مواردی است که معامله به‌ صورت سند رسمی انجام گرفته، لیکن با توافق طرفین و یا از طریق خیار ایجاد شده این معامله رسمی منحل می‌گردد و این انحلال سند رسمی معامله مطابق تشریفات مقرر در قانون ثبت اسناد و املاک در دفتری که ثبت مزبور در آن به ثبت رسیده ثبت می‌گردد.

بیشتر بخوانید: عقد اجاره

 اصلاح سند: اصلاح سند، اعتبار سند را کلاً از بین نمی‌برد بلکه به خاطر برخی اشتباهات ثبتی در تنظیم یا صدور، دارنده رفع اشتباهات و اصلاح سند را درخواست نمی‌نماید که علی‌الاصول در صلاحیت هیئت نظارت می‌باشد.

برای ابطال سند ملکی باید کجا برویم؟

اصولاً رسیدگی به اشتباهات ثبتی به استناد ماده ۲۵ قانون ثبت اسناد و املاک و ماده ۲ لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض در صلاحیت هیئت نظارت می‌باشد البته چنانچه اشتباهات به‌ گونه‌ای باشند که اصلاح آن‌ها در تعارض با حقوق اشخاص ثالث باشد موضوع از صلاحیت هیئت نظارت خارج شده و محکمه صالح به رسیدگی خواهد بود. برای ابطال سند ملکی باید ابتدا به دفتر خدمات قضایی رفته و دادخواست ابطال سند ثبت کنید.

اگر موضوع دعوا «ابطال سند مالکیت» باشد طبق ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی  دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول صالح به رسیدگی می‌باشد و اگر موضوع دعوا ابطال سایر اسناد باشد مطابق مواد ۱۱ به بعد قانون آیین دادرسی مدنی عمل خواهد شد.

وکیل متخصص برای ابطال سند رسمی

اقامه دعوای ابطال سند رسمی به علت اعتباری که قانون برای آن در نظر گرفته دارای پیچیدگی های خاص خود است که توصیه می شود در این زمینه از تجربه وکلای متخصص برای پیشبرد کار استفاده کنید.

موسسه وکیل تاپ با بهره مندی از وکلای متخصص ملکی در سراسر کشور می تواند کمک کار شما باشند.

برای ابطال سند چه مدارکی لازم است؟

مدارک لازم برای طرح دعوای مذکور عبارت‌اند از:

• پا ارائه سند موجود از جمله وکالت‌نامه، سند مالکیت، صلح‌نامه، وصیت‌نامه و …
• دلایل بی‌اعتباری یا بطلان سند از جمله: مجعول بودن سند، عدم رعایت تشریفات صدور سند، معارض بودن سند و…

ابطال سند مالکیت معارض

ادارات ثبت مکلفند به محض اطلاع از صدور اسناد مالکیت معارض اعم از اینکه نسبت به اصل حدود و ثغور حقوق ارتفاقی باشد فوراً تعیین تکلیف نموده و صاحبان اسناد مالکیت معارض نیز می توانند درخواست رسیدگی به آن را بنمایند.

طبق ماده ۶ قانون ثبت برای رسیدگی به کلیه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبت اسناد و املاک در مقر هر دادگاه استان هیأتی به نام هیأت نظارت مرکب از رئیس ثبت استان یا قائم مقام او و دو نفر از قضات دادگاه استان به انتخاب وزیر دادگستری تشکیل می‏ شود هیأت مزبور به کلیه اشتباهات و اختلافات مربوط به امور ثبتی در حوزه قضایی استان رسیدگی می‏ نماید برای این هیأت یک عضو علی البدل از قضات دادگستری یا کارمندان ثبت مرکز استان از طرف وزیر دادگستری تعیین خواهد شد.

طبق ماده۱۱ همان قانون؛ چنانچه از جهت پذیرفتن تقاضای ثبت اختلافی بین اشخاص و اداره ثبت واقع شود و یا اشتباهی تولید گردد و یا در تصرف اشخاص تزاحم و تعارض باشد رفع اختلافات و تعیین تکلیف و یا ابطال و یا اصلاح درخواست ثبت با هیأت نظارت است.

طبق آیین نامه اجرایی قانون رسیدگی اسناد مالکیت معارض و هیات نظارت و شورای عالی مصوب ۱۳۵۲؛ واحدهای ثبتی مکلفند به محض اطلاع از صدور اسناد مالکیت معارض (اعم از اینکه نسبت به اصل یا حدود یا حقوق ارتفاقی باشد) فوراً به موضوع رسیدگی و مراتب را به دفاتر اسناد رسمی حوزه تابعه ابلاغ نموده گزارش کار را به نحوی که هیچگونه ابهامی باقی نباشد به هیات نظارت ارسال دارند.

رئیس ثبت گزارش نماینده و صورتجلسه ترسیمی را ملاحظه و بررسی و مندرجات آن را با سوابق موجود در پرونده ثبتی تطبیق و مقایسه و بعد از حصول اطمینان از تعارض ضمن اظهار نظر صریح مبنی بر وقوع تعارض دستور صدور بخشنامه به دفاتر اسناد رسمی حوزه تابعه و تهیه گزارش به ثبت منطقه را صادر می نماید.(ماده ۱ آئین نامه اجرائی اسناد مالکیت معرض) سپس پرونده جهت اجرای دستورات رئیس ثبت نزد نماینده اقدام برگشت می شود.

طبق همان آیین نامه هر گاه از جهت پذیرفتن تقاضای ثبت بین اشخاص و اداره ثبت اختلاف حاصل شود و یا در تصرف اشخاص تزاحم و تعارض باشد باید کلیه مدارک طرفین اخذ و با تعیین وقت مناسب آنها را برای معاینه محلی به وسیله اخطار دعوت نموده و متذکر شوند که اولاً عدم حضور هر یک از طرفین مانع رسیدگی نخواهد بود.

ثانیاً هر یک از طرفین می‌توانند تا قبل از وقت رسیدگی برای ملاحظه و اطلاع از مدارک تسلیمی طرف دیگر به اداره ثبت مراجعه نمایند و سپس در وقت مقرر با معاینه و تحقیق محلی نسبت به تصرفات آنها رسیدگی و مراتب و صورت مجلس و اظهارات طرفین و حاضرین را در آن قید و به امضاء حضار رسانیده چگونگی را با ارسال سوابق و اظهار نظر صریح خود مبنی بر اینکه چه شخصی متصرف است و تصرفات به چه نحو می‌باشد به هیات نظارت گزارش نمایند.

سخن آخر

سند مالکیت و ابطال آن به خصوص اگر سند معتبری مانند سند رسمی باشد دارای پیچیدگی های خاص خود است که نیازمند دانش حقوقی خاص خود است لذا توصیه می شود در این زمینه راه کار ها و راه حل های لازم را از وکلا و مشاوران حقوقی متخصص در این زمینه جویا شوید.

موسسه حقوقی وکیل تاپ در راستای توسعه اصل حق دسترسی به وکیل میتواند از سراسر کشور به عموم افراد خدمات حقوقی مانند معرفی وکیل و انجام مشاوره تلفنی یا حضوری و آنلاین ارایه هد.

سوالت متداول

معرفی وکیل برای ابطال سند رسمی چگونه است؟

برای استفاده از وکیل در پرونده خود می توانید هم از طریق سامانه وکیل تاپ به صورت آنلاین اقدام کنید و هم به صورت تلفنی درخواست مزبور را تقاضا کنید.

نحوه اخذ مشاوره در رابطه با سند عادی و قول نامه؟

همانطور گفته شد در این باره هم می توانید از طریق سامانه وکیل تاپ و شماره تلفن های موجود استفاده کنید.

طرح شکایت در دادگاه برای ابطال سند رسمی چگونه است؟

در این باره  با توجه به نوع سند و موضوع مال می توان با مشاوره از وکلا و مشاوران حقوقی کسب اطلاع کرد در بالا موارد را در این زمینه یاد آور شدیم.

نمونه دادخواست ابطال سند

احتراماً به استحضار می‌رساند:

۱٫ موکل مطابق سند مالکیت شماره ……مورخ ۱۳۴۷ مالکیت شش‌دانگ یک قطعه زمین واقع در ……… را دارد.

۲٫ متأسفانه بعد از انقلاب و مهاجرت ایشان به خارج از کشور خواندگان از عدم حضور ایشان سوء استفاده نموده و با معرفی خود به عنوان صاحب ملک با ارائه مبایعه‌نامه مجعول درخواست ثبت ملک و تنظیم سند مالکیت برای ملک نموده‌اند.

۳٫ نظر به اینکه مطابق دادنامه شماره…… مجعول بودن مبایعه‌نامه ارائه شده احراز شده و اقدامات برای اظهار و ثبت ملک بر خلاف مقررات بوده از دادگاه محترم رسیدگی‌کننده تقاضای ابطال سند و اعاده وضع به حال سابق به همراه پرداخت هزینه دادرسی و سایر خسارات قانونی مورد استدعاست.