آشنایی با مراحل سند زدن ملک و معرفی مدارک لازم برای سند زدن ملک

شاید فکر کنید قسمت سخت خریدن منزل، انتخاب و پیدا کردن خانه مناسب و منطبق با علایق و سلیقه شماست ولی این قسمت تنها ابتدای موضوع است چرا که پس از این مرحله، شما وارد مرحله تازه ای می شوید، مرحله‌ای به نام سند زدن ملک که در عرف معمولاً به آن به نام زدن نیز گفته می شود. این مرحله مهم ترین مرحله خرید خانه است و دارای جزئیات مربوط به خود می باشد برای آشنایی با این موضوع با ما همراه باشید. ما قصد داریم از ابتدایی ترین مرحله خرید ملک تا مرحله آخر آن را معرفی نموده و جزئیات آن را بیان کنیم.

مرحله اول: توافق اولیه

پس از انتخاب خانه مورد نظر خود اولین قدمی که باید انجام دهید این است که با فروشنده خانه وارد مذاکره شوید تا توافقات اولیه بین شما حاصل گردد، مثلاً توافقاتی از قبیل قیمت خانه و یا مواردی که به همراه خانه به شما انتقال خواهد یافت مانند خط تلفن.

سند ملک

مرحله دوم: توافق نهایی و قولنامه

پس از ایجاد توافق بین شما و فروشنده، اینک وارد مرحله جدیدی شده‌اید در این مرحله باید توافقات حاصل بین خود را به صورت مکتوب در آورید و با یکدیگر به صورت مکتوب قراردادی منعقد کنید. مرحله دوم از مجموعه مراحل لازم برای خرید ملک خود شامل مراحل مختلفی می گردد که در این قسمت به بیان این مراحل می پردازیم.

در ابتدا باید توافقات خود را به صورت مکتوب دراورده که به آن توافقات مکتوب، قولنامه گفته می شود. منظور از قولنامه در حقیقت همان توافقات اولیه است که به صورت مکتوب درآمده اند.

خوب است بدانید که قولنامه یا همان توافق کتبی در محاکم قدرت اثباتی ندارد و در صورتی که بین شما و فروشنده اختلافی حاصل گردد شما نمیتوانید در دادگاه به آن استناد کنید به همین دلیل امروزه قولنامه را به مبایعه نامه تبدیل کردند که آن، یا توسط خود طرفین نوشته می شود یا اینکه نوشتن آن را به یک بنگاه املاک می سپارند. مبایعه نامه درحقیقت یک سند غیر رسمی است که قبل از رسمی شدن معامله بین طرفین تنظیم می گردد. مثلاً ممکن است توافق طرفین در زمانی باشد که هیچ دفتر خانه ای در آن زمان باز نباشد در چنین مواردی برای کتبی شدن توافقات، طرفین معمولاً بین خود به تنظیم مبایعه نامه اقدام میکنند.

شما میتوانید «نمونه قولنامه معامله ملک» را از سایت وکیل تاپ دانلود کنید.

نکاتی که در تنظیم مبایعه نامه باید رعایت کنید

زمانی که خود به نوشتن مبایعه نامه اقدام می‌کنید باید نکاتی را در خصوص آن رعایت کنید تا تنظیم آن به ضرر شما نباشد.

در ابتدا باید بدانید که سندی به عنوان مبایعه نامه پذیرفته می شود که دارای ۴ مورد باشد:

  1.  مشخصات طرفین عقد که منظور از آن مشخصات شناسنامه‌ ای، آدرس، شماره تلفن همراه شما و فروشنده ملک است.
  2.  موضوع مورد معامله باید در مبایعه نامه مشخص باشد که برای مشخص شدن آن لازم است مشخصات کامل جغرافیایی و ثبتی و هندسی آن در مبایعه نامه درج گردد.
  3.  مبلغ توافق شده باید در مبایعه نامه درج شود که این مبلغ باید به وجه رایج کشور یعنی ریال یا تومان باشد.
  4. زمان پرداخت و زمان حضور در دفترخانه اسناد رسمی جهت سند زدن نیز باید در مبایعه نامه ذکر گردد.

مواردی که ذکر کردیم الزاماتی بود که برای تنظیم مبایعه نامه باید رعایت می شد یعنی در صورتی که مبایعه نامه ای یکی از موارد پیش گفته را نداشته باشد نمی‌توان عنوان مبایعه نامه را بر آن نهاد، ولی لازم است بدانید که مبایعه نامه ای که صرفاً دارای موارد گفته شده باشد مبایعه نامه ای سست می باشد و برای استحکام آن بهتر است مواردی را نیز در آن درج کنید که این موارد عبارتند از:

  •  در قرارداد خود زمانی برای پشیمانی تعیین کنید مثلاً بنویسید که هر یک از فروشنده یا خریدار حق دارد تا ۴۸ ساعت پس از انعقاد قرارداد، پشیمان گردد که در این حالت اگر شما تا ۴۸ ساعت بعد از انعقاد قرارداد منصرف شدید؛ بتوانید بدون اینکه عواقبی در انتظارتان باشد پشیمانی خود را اعلام کنید
  • بهتر است در قرارداد مبلغی را به عنوان خسارت پشیمانی تعیین کنید. مثلاً بنویسید که در صورت پشیمانی تا ۴۸ ساعت، فرد منصرف شده موظف است مبلغی را به طرف مقابل بپردازد که در این صورت اگر از انعقاد قرارداد منصرف شدید می توانید با پرداخت آن مبلغ، از ادامه فرآیند خرید انصراف دهید.
  • مواردی را که شما یا فروشنده امکان فسخ خواهید داشت را نیز تعیین کنید. البته لازم به ذکر است که به موجب قانون در مواردی هر یک از طرفین اجازه فسخ قرارداد را خواهند داشت که به آن خیار یا همان اختیار فسخ معاملات گفته می شود. البته امروزه در قراردادها می نویسند” اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش” که در صورت ذکر این عبارت در مبایعه نامه، دیگر نه شما و نه فروشنده نمی توانید در مواردی که قانون برای شما حق فسخ در نظر گرفته است قرارداد را فسخ نماید
  • ممکن است ملکی که قصد خرید آن را دارید دارای وسایلی باشد که روی آن ملک است مثلاً شوفاژ یا کابینت. بهتر است در مبایعه نامه تنظیم شده بین خود و فروشنده به توصیف هر یک از این موارد به صورت دقیق بپردازید؛ چرا که ممکن است در زمان تحویل ملک، فروشنده آن موارد را به شما تحویل ندهد. مثلاً در قرارداد خود ذکر کنید خانه را به همراه کولر آبی، شوفاژ و کابینتهای هایگلس و… خریده ام ذکر چنین مواردی باعث شفافیت بیشتر مبایعه نامه خواهد بود.
  • پس از تنظیم مبایعه نامه لازم است آن را به امضای حداقل دو شاهد برسانید.

مدارک مورد نیاز برای سند زدن ملک

مرحله سوم: اخذ کد رهگیری خرید خانه از بنگاه

مرحله بعد از تنظیم مبایعه نامه، مرحله اخذ کد رهگیری میباشد. متاسفانه امروزه شاهد مواردی هستیم که فروشندگان، خانه مورد نظر را به چند شخص می فروشند. برای اینکه شما مشمول چنین مواردی نگردید بهتر است با پرداخت مبلغ اندکی به یک بنگاه املاکی معتبر و رسمی، از سلامت مبایعه نامه خود مطلع شوید. به این منظور باید به یک بنگاه املاک معتبر مراجعه نموده و از آن درخواست کد رهگیری کنید.


بیشتر بخوانید: جعل کردن قولنامه ملک 


بنگاههای املاک دارای سیستمی سراسری هستند که در آن سیستم نام فروشنده و خریدار را ثبت نموده و سلامت مبایعه نامه را تایید می کنند. زمانی که کد رهگیری برای مبایعه نامه مورد نظر صادر می گردد به این معنا است که فروشنده پیش از این، خانه مورد نظر را به هیچ شخصی نفروخته است ولی اگر فروشنده خانه را به کس دیگری فروخته باشد سیستم خطا می دهد.

مرحله چهارم: رجوع به دفتر اسناد رسمی همراه با مدارک

پس از اخذ کد رهگیری، فروشنده باید به همراه شناسنامه و اصل سند، به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه نموده و لیست مدارک مورد نظر برای تشکیل پرونده را از آن دفتر خانه بگیرد و آنها را آماده کند.

مدارک مورد نیاز برای سند زدن ملک:

  • اصل و تصویر سند مالکیت ( در سند مالکیت مشخصات جغرافیایی و ثبتی و هندسی ملک درج می گردد)
  • اصل و تصویر بنچاق: بنچاق که یک کاغذ در سایز A2 میباشد دارای مشخصات فروشنده و خریدار و آدرس و تمام هزینه‌هایی است که طرفین در معامله قبلی نموده اند در حقیقت در بنچاق داستان ملک نوشته می شود که پیوست و پیش نیاز ملک است. البته همیشه لازم به وجود بنچاق نیست و حتی در صورتی که فروشنده بنچاق نداشته باشد دفتر خانه ای که او به آنجا مراجعه نموده از دفترخانه قبلی می خواهد تا یک نسخه از بنچاق را برای وی بفرستد چرا که دفترخانه ها موظف هستند تا یک نسخه از بنچاق ها را نزد خود نگهداری کنند.
  • تصویر شناسنامه و کارت ملی فروشنده و خریدار
  • اصل و تصویر وکالتنامه
  • اصل و تصویر پایان کار یا عدم خلافی شهرداری یا نامه بازدید شهرداری یا بخشداری
  • در صورتی که ملک مورد مورد نظر آپارتمان می باشد لازم است صورت مجلس تفکیکی نیز ارائه گردد.
  • در صورتی که ملک مورد نظر ورثه ای است باید اصل و تصویر حصر وراثت و همچنین اصل و تصویر فرم مالیات بر ارث نیز ارائه گردد.

عکس سند ملک

مرحله پنجم: استعلام از شهرداری و مفاصا حساب و پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک

پس از دریافت لیست مدارک مورد نیاز توسط فروشنده از دفترخانه اسناد رسمی، او باید به جمع آوری مدارک بپردازد در این مرحله دفترخانه اسناد رسمی از شهرداری و دارایی و بخشداری استعلاماتی را به عمل می آورد تا احراز کند که ملک مورد نظر دارای هیچ نوع بدهی نمی باشد به این کار مفاصا حساب گفته می شود.

همچنین دفترخانه به صورت اینترنتی بررسی می نماید که سند ملک در گرو جایی هست یا خیر و همچنین استعلام می نماید که ملک مورد نظر در طرح ساخت و ساز شهرداری هم نباشد.

در صورتی که ملک در طرح ساخت و ساز شهرداری باشد و فروشنده اجازه معامله ملک را ندارد. دفترخانه نامه‌ای را به فروشنده می دهد تا وی با مراجعه به شهرداری و دارایی و بخشداری مفاصاحساب تهیه کند در این مرحله فروشنده باید به شهرداری مراجعه نموده و درخواست تایید نامه دفترخانه را کند که به این منظور شهرداری بررسی می نماید که ملک مورد نظر بر اساس پروانه ساخته شده است یا خیر، در صورتی که ملک بر اساس پروانه ساخت نشده باشد فروشنده موظف است جریمه بپردازد و همچنین فروشنده باید عوارض نوسازی برای ساختمان و هزینه پسماند یعنی جمع کردن زباله ها و همچنین هزینه کمک به آموزش و پرورش را به شهرداری بپردازد تا تایید آن را اخذ کند.

آیکون سند

سپس باید به اداره دارایی مراجعه نموده و چهار درصد قیمت ملک را به عنوان مالیات نقل و انتقال به آن اداره بپردازد البته منظور از ۴ درصد قیمت ملک قیمت واقعی نیست بلکه قیمت منطقه‌ای است که بسیار کمتر از قیمت واقعی ملک می باشد مثلاً ممکن است فروشنده‌ای خانه خود را متری ده میلیون تومان فروخته باشد ولی قیمت منطقه ای آن متری ۵ هزار تومان باشد. در صورتی که ملک مورد معامله از جمله املاک تجاری باشد فروشنده باید برای تایید به بیمه نیز مراجعه نماید.

مرحله ششم:حضور در دفتر خانه و سند زدن

پس از گذراندن مرحله قبل، وارد مرحله جدیدی می شوید در این مرحله شما به عنوان خریدار و طرف مقابلتان به عنوان فروشنده موظف هستید تا در تاریخ و ساعت تعیین شده برای سند زدن در دفترخانه معین شده حضور داشته باشید.

زمانی که موعد مراجعه به دفترخانه فرا می رسد ممکن است هر دو طرف در دفترخانه حاضر شوید و یا ممکن است که یکی از طرفین در دفترخانه حاضر نگردد که در این حالت طرف مقابل باید تا پایان زمان وقت اداری در دفترخانه حاضر بوده و در پایان گواهی عدم حضور را از دفترخانه گرفته و به وسیله آن به دادگاه صالح مراجعه نموده و خسارت و هزینه پشیمانی را از طرف مقابل اخذ کند. ولی اگر هم شما و هم فروشنده در تاریخ تعیین شده در دفترخانه حاضر شدید و فروشنده نیز تمام مدارک لازم را به دفترخانه ارائه داد در این صورت با پرداخت هزینه تحریر به دفترخانه سند ملک به نام شما منتقل خواهد شد.

حق تحریر مبلغی است که فروشنده و خریدار به صورت مساوی به دفترخانه می پردازند ولی این تنها هزینه انتقال سند نیست بلکه این عمل دارای هزینه های دیگری نیز می باشد از جمله هزینه اخذ کد رهگیری از سیستم سراسری بنگاه املاک که ۵ درصد ارزش ملک می باشد و از طرفین اخذ می گردد و… .