سند زدن ملک مرحله ای است که در عرف معمولاً به آن «به نام زدن» نیز گفته می شود. این مرحله مهم ترین مرحله خرید خانه است و دارای جزئیات مربوط به خود می باشد برای آشنایی با این موضوع با ما همراه باشید. ما قصد داریم از ابتدایی ترین مرحله خرید ملک تا مرحله آخر آن را معرفی نموده و جزئیات آن را بیان کنیم.
دسترسی سریع به عناوین:
مرحله اول: توافق اولیه
پس از انتخاب خانه مورد نظر خود اولین قدمی که باید انجام دهید این است که با فروشنده خانه وارد مذاکره شوید تا توافقات اولیه بین شما حاصل گردد، مثلاً توافقاتی از قبیل قیمت خانه و یا مواردی که به همراه خانه به شما انتقال خواهد یافت مانند خط تلفن.
مرحله دوم: توافق نهایی و قولنامه
پس از ایجاد توافق بین شما و فروشنده، اینک وارد مرحله جدیدی شده‌اید در این مرحله باید توافقات حاصل بین خود را به صورت مکتوب در آورید و با یکدیگر به صورت مکتوب قراردادی منعقد کنید. مرحله دوم از مجموعه مراحل لازم برای خرید ملک خود شامل مراحل مختلفی می گردد که در این قسمت به بیان این مراحل می پردازیم.
تفاوت قولنامه و مبایعه نامه
در ابتدا باید توافقات خود را به صورت مکتوب درآورده که به آن توافقات مکتوب، «قولنامه» گفته می شود. منظور از قولنامه در حقیقت همان توافقات اولیه است که به صورت مکتوب درآمده اند.
قابل ذکر است که قولنامه یا همان توافق کتبی در محاکم قدرت اثباتی ندارد و در صورتی که بین شما و فروشنده اختلافی حاصل گردد شما نمی توانید در دادگاه به آن استناد کنید به همین دلیل امروزه قولنامه را به مبایعه نامه تبدیل کردند که آن، یا توسط خود طرفین نوشته می شود یا اینکه نوشتن آن را به یک بنگاه املاک می سپارند. مبایعه نامه درحقیقت یک سند غیر رسمی است که قبل از رسمی شدن معامله بین طرفین تنظیم می گردد. مثلاً ممکن است توافق طرفین در زمانی باشد که هیچ دفتر خانه ای در آن زمان باز نباشد در چنین مواردی برای کتبی شدن توافقات، طرفین معمولاً بین خود به تنظیم مبایعه نامه اقدام می کنند.
شما می توانید «نمونه قولنامه معامله ملک» را از سایت وکیل تاپ دانلود کنید.
نکاتی که در تنظیم مبایعه نامه باید رعایت کنید و مواردی که باید در مبایعه نامه ذکر شود:
زمانی که خود به نوشتن مبایعه نامه اقدام می‌کنید باید نکاتی را در خصوص آن رعایت کنید تا تنظیم آن به ضرر شما نباشد.
در ابتدا باید بدانید که سندی به عنوان مبایعه نامه پذیرفته می شود که دارای ۴ مورد باشد:
- مشخصات طرفین عقد که منظور از آن مشخصات شناسنامه ای، آدرس، شماره تلفن همراه شما و فروشنده ملک است.
- موضوع مورد معامله باید در مبایعه نامه مشخص باشد که برای مشخص شدن آن لازم است مشخصات کامل جغرافیایی و ثبتی و هندسی آن در مبایعه نامه درج گردد.
- مبلغ توافق شده باید در مبایعه نامه درج شود که این مبلغ باید به وجه رایج کشور یعنی ریال یا تومان باشد.
- زمان پرداخت و زمان حضور در دفترخانه اسناد رسمی جهت سند زدن نیز باید در مبایعه نامه ذکر گردد.
مواردی که ذکر کردیم الزاماتی بود که برای تنظیم مبایعه نامه باید رعایت می شد یعنی در صورتی که مبایعه نامه ای یکی از موارد پیش گفته را نداشته باشد نمی‌توان عنوان مبایعه نامه را بر آن نهاد، ولی لازم است بدانید که مبایعه نامه ای که صرفاً دارای موارد گفته شده باشد مبایعه نامه ای سست می باشد و برای استحکام آن بهتر است مواردی را نیز در آن درج کنید که این موارد عبارتند از:
- در قرارداد خود زمانی برای پشیمانی تعیین کنید مثلاً بنویسید که هر یک از فروشنده یا خریدار حق دارد تا ۴۸ ساعت پس از انعقاد قرارداد، پشیمان گردد که در این حالت اگر شما تا ۴۸ ساعت بعد از انعقاد قرارداد منصرف شدید؛ بتوانید بدون اینکه عواقبی در انتظارتان باشد پشیمانی خود را اعلام کنید.
- بهتر است در قرارداد مبلغی را به عنوان خسارت پشیمانی تعیین کنید. مثلاً بنویسید که در صورت پشیمانی تا ۴۸ ساعت، فرد منصرف شده موظف است مبلغی را به طرف مقابل بپردازد که در این صورت اگر از انعقاد قرارداد منصرف شدید می توانید با پرداخت آن مبلغ، از ادامه فرآیند خرید انصراف دهید.
- مواردی را که شما یا فروشنده امکان فسخ خواهید داشت را نیز تعیین کنید. البته لازم به ذکر است که به موجب قانون در مواردی هر یک از طرفین اجازه فسخ قرارداد را خواهند داشت که به آن خیار یا همان اختیار فسخ معاملات گفته می شود. البته امروزه در قراردادها می نویسند” اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش” که در صورت ذکر این عبارت در مبایعه نامه، دیگر نه شما و نه فروشنده نمی توانید در مواردی که قانون برای شما حق فسخ در نظر گرفته است قرارداد را فسخ نماید.
- ممکن است ملکی که قصد خرید آن را دارید دارای وسایلی باشد که روی آن ملک است مثلاً شوفاژ یا کابینت. بهتر است در مبایعه نامه تنظیم شده بین خود و فروشنده به توصیف هر یک از این موارد به صورت دقیق بپردازید؛ چرا که ممکن است در زمان تحویل ملک، فروشنده آن موارد را به شما تحویل ندهد. مثلاً در قرارداد خود ذکر کنید خانه را به همراه کولر آبی، شوفاژ و کابینتهای هایگلس و… خریده ام ذکر چنین مواردی باعث شفافیت بیشتر مبایعه نامه خواهد بود.
- پس از تنظیم مبایعه نامه لازم است آن را به امضای حداقل دو شاهد برسانید.
مرحله سوم: اخذ کد رهگیری خرید خانه از بنگاه
مرحله بعد از تنظیم مبایعه نامه، مرحله اخذ کد رهگیری می باشد. متاسفانه امروزه شاهد مواردی هستیم که فروشندگان، خانه مورد نظر را به چند شخص می فروشند. برای اینکه شما مشمول چنین مواردی نگردید بهتر است با پرداخت مبلغ اندکی به یک بنگاه املاکی معتبر و رسمی، از سلامت مبایعه نامه خود مطلع شوید. به این منظور باید به یک بنگاه املاک معتبر مراجعه نموده و از آن درخواست کد رهگیری کنید.
بیشتر بخوانید: جعل کردن قولنامه ملک
بنگاههای املاک دارای سیستمی سراسری هستند که در آن سیستم نام فروشنده و خریدار را ثبت نموده و سلامت مبایعه نامه را تایید می کنند. زمانی که کد رهگیری برای مبایعه نامه مورد نظر صادر می گردد به این معنا است که فروشنده پیش از این، خانه مورد نظر را به هیچ شخصی نفروخته است ولی اگر فروشنده خانه را به کس دیگری فروخته باشد سیستم خطا می دهد.
مرحله چهارم: رجوع به دفتر اسناد رسمی همراه با مدارک
پس از اخذ کد رهگیری، فروشنده باید به همراه شناسنامه و اصل سند، به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه نموده و لیست مدارک مورد نظر برای تشکیل پرونده را از آن دفتر خانه بگیرد و آنها را آماده کند.
مدارک مورد نیاز برای سند زدن ملک:
- اصل و تصویر سند مالکیت (در سند مالکیت مشخصات جغرافیایی و ثبتی و هندسی ملک درج می گردد.)
- اصل و تصویر بنچاق: بنچاق که یک کاغذ در سایز A2 می باشد دارای مشخصات فروشنده و خریدار و آدرس و تمام هزینه‌هایی است که طرفین در معامله قبلی نموده اند در حقیقت در بنچاق داستان ملک نوشته می شود که پیوست و پیش نیاز ملک است. البته همیشه لازم به وجود بنچاق نیست و حتی در صورتی که فروشنده بنچاق نداشته باشد دفتر خانه ای که او به آنجا مراجعه نموده از دفترخانه قبلی می خواهد تا یک نسخه از بنچاق را برای وی بفرستد چرا که دفترخانه ها موظف هستند تا یک نسخه از بنچاق ها را نزد خود نگهداری کنند.
- تصویر شناسنامه و کارت ملی فروشنده و خریدار
- اصل و تصویر وکالتنامه
- اصل و تصویر پایان کار یا عدم خلافی شهرداری یا نامه بازدید شهرداری یا بخشداری
- در صورتی که ملک مورد مورد نظر آپارتمان می باشد لازم است صورت مجلس تفکیکی نیز ارائه گردد.
- در صورتی که ملک مورد نظر ورثه ای است باید اصل و تصویر حصر وراثت و همچنین اصل و تصویر فرم مالیات بر ارث نیز ارائه گردد.
مرحله پنجم: استعلام از شهرداری و مفاصا حساب و پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک
پس از دریافت لیست مدارک مورد نیاز توسط فروشنده از دفترخانه اسناد رسمی، او باید به جمع آوری مدارک بپردازد در این مرحله دفترخانه اسناد رسمی از شهرداری و دارایی و بخشداری استعلاماتی را به عمل می آورد تا احراز کند که ملک مورد نظر دارای هیچ نوع بدهی نمی باشد به این کار مفاصا حساب گفته می شود.
همچنین دفترخانه به صورت اینترنتی بررسی می نماید که سند ملک در گرو جایی هست یا خیر و همچنین استعلام می نماید که ملک مورد نظر در طرح ساخت و ساز شهرداری هم نباشد.
در صورتی که ملک در طرح ساخت و ساز شهرداری باشد و فروشنده اجازه معامله ملک را ندارد. دفترخانه نامه‌ای را به فروشنده می دهد تا وی با مراجعه به شهرداری و دارایی و بخشداری مفاصاحساب تهیه کند در این مرحله فروشنده باید به شهرداری مراجعه نموده و درخواست تایید نامه دفترخانه را کند که به این منظور شهرداری بررسی می نماید که ملک مورد نظر بر اساس پروانه ساخته شده است یا خیر، در صورتی که ملک بر اساس پروانه ساخت نشده باشد فروشنده موظف است جریمه بپردازد و همچنین فروشنده باید عوارض نوسازی برای ساختمان و هزینه پسماند یعنی جمع کردن زباله ها و همچنین هزینه کمک به آموزش و پرورش را به شهرداری بپردازد تا تایید آن را اخذ کند.
سپس باید به اداره دارایی مراجعه نموده و چهار درصد قیمت ملک را به عنوان مالیات نقل و انتقال به آن اداره بپردازد البته منظور از ۴ درصد قیمت ملک قیمت واقعی نیست بلکه قیمت منطقه‌ای است که بسیار کمتر از قیمت واقعی ملک می باشد مثلاً ممکن است فروشنده‌ای خانه خود را متری ده میلیون تومان فروخته باشد ولی قیمت منطقه ای آن متری ۵ هزار تومان باشد. در صورتی که ملک مورد معامله از جمله املاک تجاری باشد فروشنده باید برای تایید به بیمه نیز مراجعه نماید.
مرحله ششم:حضور در دفتر خانه و سند زدن
پس از گذراندن مرحله قبل، وارد مرحله جدیدی می شوید در این مرحله شما به عنوان خریدار و طرف مقابلتان به عنوان فروشنده موظف هستید تا در تاریخ و ساعت تعیین شده برای سند زدن در دفترخانه معین شده حضور داشته باشید.
زمانی که موعد مراجعه به دفترخانه فرا می رسد ممکن است هر دو طرف در دفترخانه حاضر شوید و یا ممکن است که یکی از طرفین در دفترخانه حاضر نگردد که در این حالت طرف مقابل باید تا پایان زمان وقت اداری در دفترخانه حاضر بوده و در پایان گواهی عدم حضور را از دفترخانه گرفته و به وسیله آن به دادگاه صالح مراجعه نموده و خسارت و هزینه پشیمانی را از طرف مقابل اخذ کند. ولی اگر هم شما و هم فروشنده در تاریخ تعیین شده در دفترخانه حاضر شدید و فروشنده نیز تمام مدارک لازم را به دفترخانه ارائه داد در این صورت با پرداخت هزینه تحریر به دفترخانه سند ملک به نام شما منتقل خواهد شد.
حق تحریر مبلغی است که فروشنده و خریدار به صورت مساوی به دفترخانه می پردازند ولی این تنها هزینه انتقال سند نیست بلکه این عمل دارای هزینه های دیگری نیز می باشد از جمله هزینه اخذ کد رهگیری از سیستم سراسری بنگاه املاک که ۵ درصد ارزش ملک می باشد و از طرفین اخذ می گردد و… .
ممنون استاد عالی بود
می تونیم بریم بنگاه سند رو به نام بزنیم یا حتما باید بریم دفتر اسناد رسمی؟
دفتر اسناد رسمی
برای سند زدن ما خودمون باید استعلامات مربوط به زمین را بگیریم یا دفترخونه و بنگاه می گیرن؟
سند زدن ملک وقتی سندمون قدیمی و بنجاقه چطور هست؟
سند زدن ماشین و ملک شبیه همه؟ چه فرقایی دارن؟
پرداخت مالیات تو چه مرحله ای یه؟ چقدر مالیات ثبت ملک مون میشه؟
اگه فروشنده نیاد سند بزنه چیکار کنیم؟ چطوری شکایت کنیم؟
دعوی الزام به تنظیم سند رسمی مطرح کنید
سلام وقتتون بخیر ، جهت بنام زدن سند ، امضا خریداری که هزینه ای پرداخت نمی خواهد بکند ، الزامی است؟
سلام بله
با سلام
بنده منزلي در سال ٩٣به مبلغ ٤٥٥ميليون تومان خريداري كردم كه سند آن به نام من انتقال يافت و بعد يكي ازبستگان جهت دريافت وام و نياز به وثيقه به من رجوع و سند رو بهش تحويل و همچنين به نامش انتقال دادم كه ايشان آن را در رهن بانك گذاشت ومبلغ ٣٠٠ميليون وام دريافت نمود كه بعد از حدود ٤سال متوجه شدم خونه رو فروخته و بر أساس اينكه سند رو به نامش زده بودم اينكار رو كرده و سند رو به نام شخص ديگيري انتقال نموده در صورتي كه هيچ گونه مبايعه نامه اي بين ما نبوده و هيچ پولي بابت منزل فرق بهم پرداخت ننموده لطفا راهنمايي كنيد داغونم كرده زندگي ام رو برده
سلام شما بایستی اثبات کنین بابت چی دادین سند رو
سلام خسته نباشید من مادرم یک سال ونیم که سکته مغزی کرده وبامن زندگی میکنه دوبرادر وچهار خواهر دارم حتی نمیان برای عیادش ومادر شش دانگ خانه ای که داریم به اسم خودشه حال من ۵ تا شاهد دارم که مادرم بازبان خودش گفته که شش دانگ خونه را به اسم من زده ولی برادران و خواهرانم ازمن شکایت کردن هنوز نرفتیم دادگاه ازتون ممنون میشم که جوابم رابدهید. البته سند خانه منطقه ما کلا عادیه ومادرم پشت سند به اسم من کرده ولی بگم که من چندین شاهد دارم حتی یکیشون نیامدن به مادرم سر بزنن فقط همسرم ازش مراقبت میکنه
سلام اگربنام شما ثبت شود کاری نمیتوانند بکنن
سلام .ملک ورثه ای خریدم سند اعیان را اماده کردم یعنی کارای زدن بنام را انجام دادم و حالا میخوام عرصه را هم بنامم کنم البته عرصه ملک مربوط به منابع طبیعیه و منابع طبیعی فرستادتم سازمان زمین شهر سازی چکار کنم که همزمان هم عزصه وهم عیان را بنام خودم بکنم چون مالیات همه چیز را دادم نقل و ارث و بدهی شهرداری و بیمه را لطفا راهنمایی کنید
باسلام وقت بخیر
قراردادمشارکتی انجام شده که با همسایه کناری زمین تجمیع شده وزمین بنده سرنبش و مرغوب تر از زمین همسایه هست در تقسیم واحدها بخاطر بی اطلاعی ما یک واحد از سمت زمین خودم را به همسایه دادم البته درقرارداد نوشته شده نه بصورت رسمی والان پشیمان هستم و میخواهم از زمین خودم ملک داشته باشم میخواستم بدونم امکان پذیر هست یا خیر؟
ممنون
سلام: اگر قراردا مشارکت داشته باشید می توانید به استناد خیار غبن فسخ قرارداد نمایید.
با سلام پدرم سال ۷۸ زمینی خریداری کرده که
به صورت وکالت از کسی که وکیل بوده خریده
یعنی زمین دوبار وکالت خورده سند زمین هم منگوله داره
اما از بین رفته حالا رفتیم برای سند تک برگ به نام فروشنده اول میده.
من سوالم اینه اگه فروشنده مرده باشه یا به هر دلیلی نباشه.
با وکالت فروشی که ما داریم میتونم سند و ب نام پدرم
انتقال بدم و چه کاری باید انجام بدم ممنون میشم
بهم کمک کنید با تشکر از لطفتون
سلام: اگر مدت وکالت سپری نشده باشد بله.
ایا برای زدن سند به نام خریدار،امضا خریدار حتما نیاز است در محضر یا اگر فروشنده امضا کند کافی میباشد
سلام: ثبت سند بدون حضور و امضای طرفین جرم است مگر وکیل داشته باشند.
سلام. سند مغازه های تجاری امکانش هست بنام مهاجر مقیم هم بخوره؟
سلام: بله
سلام من وخواهرم ی خانه میخاییم بخریم که سهم پولی ک خواهرم میزارن ازدودانگ کمتر و از یک ونیم دانگ بیشتراست درسند به چ صورت محاسبه میگردد ؟واینکه خواهرم شناسنامش شهرستان مونده و کارت ملیشم قدیمی هست
برنامه ما ب چ صورت انجام میشود ؟ایا باکارت قدیمی میشود سند زد بدونه شناسنامه ؟
سلام: باید از دفاتر اسناد رسمی تشریفات را جویا شوید.
سلام
زمین خودم رو فروختم دربرابر خرید خانه ،در بنگاه فعلا به صورت قولنامه ای زمین رابه نام فروشنده زده ایم
در غیاب من همسرم خانه مورد نظر را به نام خود قولنامه کرده و من نگران اینم که سند رابه نام من نزند
چکار باید بکنم
باسلام
با شماره ۰۲۱۹۱۰۰۲۰۹۰ تماس حاصل فرمائید تا وکلای متخصص وکیل تاپ در امور ملکی شما را راهنمایی نمایند. موفق باشید.
سلام خسته نباشید ما یه منزل ویلایی میخوتیم بنام بزنیم میخواستم ببینم مدارک لازم ومراحلی که باید بریم چی هست؟؟؟
سلام: انتقال سند از طریق دفاتر اسناد رسمی برا ساس مبایعه نامه که بین شما تنظیم شده و مدارک شناسایی شما و حضور هم فروشنده و خریدار در دفتر اسناد رسمی می باشداگر مشکل ثبتی نداشته باشد از این طریق اقدام نمایید.
سلام یک زمینی من خریدم و بعد از مدتی یک نفر ادعا کرده بود ولی باپیگیری که کردم وشکایتی که من کردم و درخواست خانه نیم ساز کردم چون پای تاق بود و بعد دادگاه به من رای داد و من سند رسمی گرفته ام وبعد از مدتی آن را فروخته ام این که میگم ده سال پیش بوده است ولی قولنامه بنگاه که نوشته بودیم سه یا چهار میلیون آن مانده بود ولی اون ادعا کرده که بهت دادم حالا سند که من گرفته بودم به نام من است آیا میتوانم خانه ام را پس بگیرم وکالتی هم از من نداره میتونم ادعا کنم که این خانه مال من است تا بقیه پولم رابگیرم یعنی بهش بگم سند به نام من است پس این خانه مال من است تا بقیه پولم را از آن مانده است پس بگیرم ممنون میشم اگه راهنمایی کنید
سلام ، ببخشید من میخاهم یک ملک بخرم و بعد تز اینکه مراحل خرید انجام شد قصد دارم سند ملک جدید بنام من و خواهرم و مادرم صادر شود یعنی به اسم ۳ نفر سند زده شود اکر ممکن است مراحل کار را از زمان نوشتن مبایعه نامه تا انتها برایم توضیح دهید با تشکر
سلام: می توانید در دفترخونه اقدام ثبت بنام اشخاص دیگر به هر کدام دو دانگ بزنید
سلام وقتتون به خیر
ممنون بابت توضیحاتتون عالی بود
من به تازگی یک آپارتمان معامله کردم و متاسفانه به خاطر اطمینان به املاکی مبایعه نامه رو کامل مطالعه ننمودم و امضا کردم بعدا متوجه شدم در صفحه آخر و پایین مبایعه نامه املاکی نوشته خریدار از اصلاحات ضلع شمالی ملک مطلع شد در صورتی که اصلا راجع به این موضوع توضیحی اراءه نشد بعد که از املاکی پیگیر شدم گفتند اون اصلا چیز خاصی نیست و اکثر اپارتمانهای این منطقه به این شکل هستند و هیچ مشکلی در خرید و فروش براتون پیش نمیاد ممنون میشم راجع به اصلاحیه ملک توضیح بدید و اینکه ایا ممکنه مشکلی در هنگام فروش برام پیش بیاد و اینکه چه مدارکی ازشون بخوام تا مطمءن بشم به شهرداری بدهکار نیستند و جریمه نشدند ضمنا من هنوز سند رو رویت نکردم ظاهرا وکالتی بوده تازه اقدام کردند برای سند و گفتند تا چند روز اینده سند اماده میشه من از کجا باید متوجه بشم که ملک مشکل داره یا نه ایا در سند یا بنچاق یا پایان کار چیزی می نویسه در مورد اصلاحیه ملک یا نه؟ ممنون میشم اگر هر چه زودتر جوابم رو بدید خیلی سردرگم هستم🙏🏽🌹
سلام وقتتون بخیر خسته نباشید
بابای من نابینا هستش و امضا نداره مهر داره
میشه سند خونه رو به نامش زد یا حتما باید امضا باشه؟
سلام وقت یخیر هیچ مشکلی در خصوص این مورد وجود نداره همین که اراده ایشون مبنی بر قبولی وجود داشته باش کفایت میکنه