بهترین وکلای ملکی ایران را بشناسید

دعاوی راجع به ملک و املاک از آنجا که ارزش مالی بیشتری دارند نسبت به سایر دعاوی که غیر منقول هستند، حساسیت بیشتری دارند و رواج بیشتری نیز دارند.

آنچه مربوط است به دعاوی ملکی شامل مقررات پیچیده و پراکنده ای است که در قوانین مختلف وضع شده است و موارد فراوانی مثل الزام به تنظیم سند رسمی، دعوای تخلیه ید، خلع ید، الزام به تسلیم، فک رهن و موارد مرتبط با آن، تصرف عدوانی و دعاوی سه گانه و… همگی دعاوی هستند که با ملک ارتباط دارند.

به همین دلیل وکیلی در این زمینه می تواند کارساز باشد که به صورت تخصصی در زمینه ملک کار کرده باشد.

اگر شما هم در این زمینه دچار مشکل شده اید و می خواهید بهترین وکلای ملکی ایران را بشناسید، توصیه می کنیم این مطلب را از دست ندهید و تا پایان این مقاله همراه ما باشید.

لیست دعاوی ملکی

در ادامه به دعاوی اشاره می کنیم که مرتبط با ملک هستند و وکلا و مشاوران سامانه وکیل تاپ و گروه وکلای سنا می توانند در این زمینه ها و اختلافات حقوقی، ثبتی یا ملکی به شما کمک کنند.

پس از بیان انواع دعاوی مذکور به بررسی برخی از آن ها نیز پرداخته می شود.

دعاوی ملکی ثبتی

• دعوی ابطال سند رسمی (باطل شدن سند به دلیل های مختلف).
• دعوی ابطال اجرائیه‌‌ ثبتی املاک مرتبط.
• دعوی ابطال سند مالکیت معارض.
• دعوی ابطال مراحل ثبتی (باطل شدن سازوکار کمسیون های مختلف ثبتی).
• دعوی ابطال نظریه هیات حل اختلاف اداره ثبت و اسناد کشور.
• دعوی افراز ملک.
• دعوی اجرای ثبت.
• دعوی توقیف عملیات اجرایی (توقف عملیات اجرایی در مراحل مختلف کار).

دعاوی ملکی کیفری

• دعوی جعل اسناد ملکی به نیت فریب و کلاهبرداری دیگران.
• دعوی ارتکاب جرم کلاهبرداری در خرید و فروش و معاملات املاک و مسکن.
• دعوی خیانت در امانت.
• دعوی فروش غیرقانونی اموال فردی به یک یا چندین فرد دیگر.
• دعوی انتقال منافع ملک غیر به فرد یا افراد دیگر.
• دعوی تبانی و فساد در خرید و فروش و معاملات دولتی.
• دعوی استفاده از سند جعلی در معاملات ملکی.
• دعوی تغییر کاربری زمین کشاورزی بدون داشتن مجوز رسمی از مراجع مرتبط.
• دعوی خرید و فروش و معامله معارض.
• دعوی خرد کردن املاک و ورود غیرمجاز به ملک دیگران.

دعاوی ملکی حقوقی

• دعوی الزام به فک رهن و سندهای ضمانتی.
• دعوی الزام تنظیم سند رسمی ‌برای املاک.
• دعوی الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی ( مختص به ساختمان‌های دارای واحد‌ های متعدد مستقل).
• دعوی الزام به دریافت پایان کار ( مختص ساختمان‌های تکمیل شده و مورد تایید کارشناس ساخت و ساز).
• دعوی ابطال قرارداد (مختص به مشکلات موجود در مفاد قرارداد).
• دعوی درخواست دریافت مطالبه‌‌ اجرت المثل.
• دعوی فسخ قراردادها ( مختص قرارداد های دارای نقص قانونی).
• دعوی تعدیل میزان اجاره بها بر اساس عرف جامعه ( درخواست افزایش یا کاهش اجاره).
• دعوی درخواست مطالبه سرقفلی (گرفتن حق کسب و پیشه).
• دعوی تخلیه‌‌ اماکن تجاری (مختص املاک مشمول قوانین مختص به خود).
• دعوی تجویز انتقال منافع از فرد به فردی دیگر.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

دعوای مرتبط با ملک ممکن است جنبه حقوقی داشته باشد یا جنبه ثبتی و یا جنبه کیفری داشته باشد.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی از انواع دعوای حقوقی است و زمانی مطرح می شود که فروشنده ملکی را که به مشتری می فروشد، برای تنظیم سند رسمی یا به نام زدن سند رسمی اقدام نمی کند.

حال این می تواند به هر دلیلی باشد.

برای مثال قیمت ملک بالا رفته و به قول خودمانی می خواهد زیرا قول و قرار بزند.

در اینجا خریدار ناچار باید الزام و اجبار فروشنده را به تنظیم سند رسمی از دادگاه بخواهد.

در اینجا استفاده از وکیل دادگستری می تواند راهگشا باشد؛ زیرا پیچیدگی های این طرح دعوا گاها برای افراد عادی امر را دشوار می سازد.

برای مثال ممکن است ملک قبلا در رهن بوده باشد و این کار وکیل است که با وجود این امر فک رهن آن را پیش ببرد و اینکه داشتن وکیل در این دعوا باعث می شود در زمان کمتری کار پرونده پیش برود.

وکیل متخصص در حوزه ملک برای این که پرونده های زیادی در این زمینه داشته است و تجربه فراوانی کسب کرده می تواند شما را در پرونده ها و دعاوی ملکی به بهترین شکل یاری کند.

وکلای سامانه وکیل تاپ و گروه وکلای سنا با داشتن وکلای با تجربه ملکی از بهترین وکلای ملکی ایران هستند که در دعاوی ملکی می توان مسائل پیش آمده را به ایشان واگذار کرد.

الزام به تحویل ملک

دعوای دیگر که مرتبط با این بحث است، دعوای الزام به تسلیم ملک است که فروشنده ملک حاضر نیست به هر دلیلی ملک را تحویل خریدار بدهد.

در اینجا باید گفت که طرح این دعوا از جانب خریدار برای زمانی است که وی الزام به تنظیم سند را اقامه کرده باشد و سند ملک به نام وی باشد تا بتواند الزام فروشنده را به تحویل بخواهد.

اگر فروشنده پس از محکومیت به تنظیم سند حاضر نشود مشکلی ایجاد نمی شود؛ زیرا مامور دادگاه به نمایندگی از فروشنده در دفترخانه حاضر می شود و سند مزبور را امضا می کند.

اما یک مورد و نکته ای که باید به آن اشاره کرد این است که فروشنده در یک جا می تواند طبق قانون از تحویل ندادن ملک دفاع کند و حق هم با وی باشد و آنجایی است که خریدار هنوز ثمن و پول ملک را پرداخت نکرده است؛ در اینجا فروشنده استناد می کند که حق حبس خود را اعمال می کند به این معنا که تا وقتی خریدار پول را ندهد، من هم ملک را به وی تحویل نمی دهم.

در اینجا اگر هیچکدام حاضر نباشد که زودتر تعهد خود ا انجام دهند، دادگاه هر دو را مکلف به ایفای تعهد می کند.

برای مثال ممکن است پول در صندوق دادگستری ایداع شود و ملک تحویل داده شود و فروشنده پول را از آن محل دریافت کند.

دعاوی مرتبط با پیش خرید آپارتمان

امور مربوط به پیش فروش و پیش خرید توسط خریدار ممکن است از زمان سند و توافق، که باید با سند رسمی انجام شود، (البته بدون سند رسمی هم‌ صحیح است) تا زمان آماده شدن دچار اختلافاتی بشود.

برای مثال ثمن به صورت اقساطی تعیین شود و خریدار در پرداخت آن تاخیر کند هر چند فروشنده می تواند شرط کند در صورتی که خریدار قسط ثمن را پرداخت نکند حق فسخ داشته باشد.

اینکه با آماده شدن واحد ها و کسری مساحت و امور دیگر اختلافاتی است که از ناحیه طرفین پیش می آید؛ زیرا در کسری مساحت یا اضافه مساحت در برخی موارد حق فسخ نیست و در برخی موارد این حق وجود دارد.

در این زمینه مثل کسری مساحت بهتر است با وکیل یا مشاورانی که مسلط به قوانین و مقررات این حوزه هستند مشورت کنید.

زیرا گاهی فسخ کردن ممکن است اصلا به صلاح نباشد و خود سرانه عمل کردن باعث آسیب به فرد خواهد شد.

الزام به فک رهن

در مواقعی ممکن است شما بابت وام و تسهیلات دریافت شده از بانک ملک خود را رهن گذاشته باشید و بعد از پرداخت تمام بدهی از جانب بانک فک رهن انجام نمی شود! در اینجا می توان دادخواست الزام به فک رهن یا آزاد کردن رهن را  از دادگاه تقاضا کرد.

در حالتی دیگر شبیه به همین مورد فرد ملکش را که در رهن بانک است به دیگری می فروشد و تعهد می دهد تا زمان تنظیم سند رسمی، فک رهن را انجام دهد اما این کار را نمی کند.

در اینجا می توان با دادخواست الزام و صدور اجراییه، اگر ظرف مهلتی فک رهن را با پرداخت بدهی انجام نداد، خریدار می تواند با توقیف و فروش اموال وی بدهی بانک را پرداخته و رهن را آزاد کند.

همچنین اگر خریدار هنوز میزانی از مبلغ را برای ملک به فروشنده نداده است می تواند از محل همان پول طلب بانک را پرداخت کند تا نسبت به فک رهن اقدام شود.

دقت شود در اینجا لازم است از قبل دعوایی طرح شده باشد و فرد محکوم له از سر خود مبلغ را پرداخت نکند زیرا بعدا طرف مقابل می تواند ادعا کند طبق قانون که مجاز در این کار نبوده ای اما با طرح دعوا این راه باز می شود.

همچنان که اشاره کردیم بهتر است برای آنکه هزینه تراشی نشود و اقدامی بدون آگاهی منجر به ضرر خود فرد نشود با وکلا و مشاوران این حوزه مشورت کرد و از تخصص آنان نیز استفاده کرد.

سامانه وکیل تاپ با داشتن وکلای متخصص و مشاوران در این حوزه می تواند کمک کار افراد در دعاوی ملکی باشد.

دعوای خلع ید

این دعوا زمانی مطرح می شود که شخصی در ملک غیر منقول دیگری بدون اجازه تصرف کرده است و مالک از دادگاه خلع ید وی را می خواهد یعنی این که از دادگاه می خواهد فرد غاصب را از ملک بیرون کند.

گاهی افراد دچار اشتباه می شوند و در مورد مستاجری که در موعد معین ملک را تخلیه نمی کند، تصور می کنند باید خلع ید مطرح شود در حالی که خلع ید مربوط به جایی ست که توافق و قراردادی در میان نبوده است.

اما در این جا باید تخلیه ید مطرح شود زیرا مستاجر با توافق قبلی وارد ملک شده اما حالا مدت آن تمام شده و تخلیه نمی کند.

دعوای تصرف عدوانی

در اینجا از جهاتی به خلع ید شباهت دارد؛ چرا که در اینجا هم فرد در ملک غیر منقول دیگری تصرف می کند، با این تفاوت که در خلع ید فقط مالک است که باید طرح دعوا کند اما در تصرف عدوانی فردی که مالک نیست اما مثلا حق انتفاع دارد یا مستاجر است، می تواند طرح دعوا کند با اثبات ارکان آن.

دعاوی تخلیه ید، خلع ید، تصرف عدوانی هر کدام ویژگی و احکام خاصی دارد و هر کدام در جای خود باید اقامه شود.

نتیجه گیری

در بالا به مواردی از دعاوی مرتبط با ملک اشاره کردیم؛ اما شمار این دعاوی بیشتر است چه از جنبه حقوقی و ثبتی چه از جنبه کیفری.

همانطور که گفتیم مقررات مربوط به دعاوی ملکی در قوانین مختلف پراکنده است و برای افراد عادی حل این پیچیدگی کار ساده ای نیست؛ از طرفی این پیچیدگی و پراکندگی مواد باعث می شود که وکلایی به صورت تخصصی در این حوزه فعالیت کنند و بسیاری از افراد به طور کامل مسلط به آن نباشند.

لذا لازم است برای این موارد کار را به کسی متخصص این امور است. شما می توانید از طریق سایت ما با بهترین وکلای ایران در ارتباط باشید. کافیست تماس بگیرید.

سوالات متداول