تمامی شرایط تخلیه ملک (تخلیه ملک با قرارداد اجاره عادی و رسمی)

 تخلیه در اجاره به این صورت است که اجاره عقدی است که مقید به مدت معین است و تعیین زمان از شرایط صحت قرارداد اجاره است و در صورت عدم تعیین مدت، اجاره معتبر نخواهد بود. اصولاً پس از اتمام این مدت فرد می تواند تخلیه ملک را بخواهد منتها گاهی ممکن است مستاجر در مقابل موجر برای تخلیه ملک مقاومت کند اینجا تخلیه ملک چطور صورت می گیرد؟

شرایط درخواست تخلیه چیست؟

برای اینکه موجر بتواند تخلیه ملک را درخواست کند باید شرایطی وجود داشته باشد؛ از جمله این که مدت اجاره منقضی شده باشد. طبق ماده ۲ قانون موجر‌ و ‌مستاجر سال ۱۳۷۶ و آیین‌نامه اجرایی آن موجر می تواند تقاضای تخلیه کند و طبق قانون دادگاه ظرف یک هفته پرونده را به شورای حل اختلاف می‌فرستد.

بنابراین مقاومت مستاجر در این زمینه نمی تواند مانع تخلیه گردد و موجر می تواند از طریق اقدام قانونی دستور یا حکم تخلیه را بگیرد.

تخلیه ملک با قرارداد اجاره عادی

چنانچه قرارداد اجاره عادی باشد، یعنی در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم نشده باشد، می‌توان جهت تخلیه ملک دستور فوری گرفت. البته توجه داشته باشید که قرارداد شما شرایط قرارداد قابل استناد و صحیح را داشته باشد.

در برگ درخواست تخلیه باید اطلاعاتی مانند؛ نام و نام خانوادگی، محل اقامت مستاجر و مشخصات عین مستاجره و مشخصات و تاریخ سند اجاره قید گردد. مقام قضایی دستور‌ دهنده تخلیه در اجرای قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ باید با بررسی مدارک رابطه استیجاری را ثابت و سپس دستور تخلیه را صادر نماید. بنابراین جهت دستور تخلیه شرایط ذیل لازم است؛

قرارداد اجاره مدت داشته باشد، حق سرقفلی موجود نباشد، دو شاهد ذیل قرارداد اجاره را امضاء کرده باشند، مدت اجاره پایان یافته و قرارداد اجاره در دو نسخه تنظیم و امضاء شده باشد.

چند نکته در باب دستور تخلیه

• چنانچه مستأجر تحت عنوان تضمین تخلیه یا پرداخت اجاره بها، چک داده باشد، موظف است هنگام تخلیه ملک این مدارک را به مستأجر تحویل دهد.
• چنانچه در زمان تخلیه ملک، مستأجر حاضر نباشد و اثاثیه ای در آنجا باشد، با معرفی یک انبار عمومی و انتقال اموال به محل فوق، می توان ملک را تخلیه نمود.
• مالکیت منافع خواهان کافی است و لزومی ندارد که خواهان، مالک عین نیز باشد.
• چنانچه موجر مدعی ورود خسارت به ملک باشد؛ باید ضمن دادخواست جداگانه با عنوان مطالبه ضرر و زیان یا بدهی، اقدام کند.
• ذیل قرارداد اجاره الزاماً باید دو نفر شاهد امضاء نمایند.
• چنانچه دستور تخلیه ملک صادر شود اما مستأجر مدعی تمدید قرارداد اجاره باشد در اینصورت باید شکایت خود را به دادگاه عمومی محل وقوع ملک اعلام نماید، شکایت او مانع از انجام تخلیه نیست.

تخلیه ملک با قرارداد اجاره رسمی

چنانچه سند اجاره، رسمی ‌باشد موجر باید تقاضای حکم تخلیه کند و در باب حکم تخلیه مدت زمان بیشتری طول نیاز است و مستاجر حق تجدید نظر خواهی نیز خواهد داشت چنانچه حکم به نفع موجر باشد، ایشان باید از دفترخانه‌ای که قرارداد اجاره را تنظیم کرده تقاضای صدور اجراییه نماید که مهلت ۱۰ روزه اعتراض برای مستاجر به وجود خواهد آمد. پس از سپری شدن مدت فوق چنانچه اعتراضی به اجراییه نشود می‌توانید مستاجر را ملزم به تخلیه کنید.

مرجع رسیدگی به درخواست تخلیه

طبق مقررات قانون شورای حل اختلاف، رسیدگی به درخواست تخلیه عین مستاجره در صورتی که ملک مورد اجاره مسکونی باشد، در صلاحیت این شورا خواهد بود؛ منتها اگر قرارداد اجاره مربوط به ملک تجاری و تابع مقررات پرداخت حق کسب و پیشه و سرقفلی باشد مرجع درخواست تخلیه دادگاه محل وقوع ملک تجاری خواهد بود.

آیا برای تخلیه نیاز به ارسال اظهارنامه است؟

پاسخ به سوال فوق منفی است. جهت درخواست تخلیه عین مستاجره نیازی به ارسال اظهارنامه به مستاجر نیست. چنانچه مدت قرارداد اجاره منقضی شود، مستاجر مکلف به تخلیه عین مستاجره است و بسته به آنکه قرارداد اجاره تابع کدام یک از قوانین جاری مربوط به روابط موجر و مستاجر باشد، درخواست تخلیه و صدور اجرا حکم نیز متناسب با آن خواهد بود.

در صورت مخالفت مستاجر با تخلیه تکلیف چیست؟

چنانچه مستاجر با وجود مخالفت موجر آپارتمان را در تصرف خود داشته باشد، باید اجرت این مدت را بپردازد. چگونگی و کیفیت مطالبه اجرت‌المثل ایامی که مستاجر بدون اجاره در ملک باقیمانده است به شرایط قرارداد و توافق طرفین بستگی دارد.

چنانچه طرفین توافقی در باب اجرت المثل و مطالبه وجه التزام نموده باشند؛ همان توافق قابل اجراست و چنانچه توافقی در این زمینه ننموده باشند؛ کارشناس رسمی دادگستری میزان اجرت المثل را تعیین خواهد نمود.