خیارات در قانون مدنی

زمانی که ملکی را خرید و فروش می کنید و یا خودرویی می خرید یا به فروش می گذارید ممکن است بارها با خیار فسخ و خیارات قانونی روبرو شوید و انواع خیار اعم از خیار عیب، خیار تدلیس و … را بشنوید. از این جهت بررسی این موضوع در مقررات ایران قابل اهمیت خواهد بود.

خیار اختیار برهم زدن معامله به جهتی قانونی است که در قانون تصریح شه است به طور مثال شما ماشینی می خرید و در آن عیبی می بینید یا می فهمید که فروشنده تدلیس کرده یعنی فریبی به کار برده است اینجا شما به شناخت انواع خیارات و احکام آن نیاز پیدا خواهید کرد.

عقود از منظر گوناگون تقسیم می شوند. از منظر دوام به عقود لازم و جایز تقسیم می شوند. عقد جایز را هریک از طرفین هر وقت بخواهد می تواند فسخ کند. عقد لازم عقدی است که نمی توان آن را برهم زد مگر به سبب قانونی. یکی از این اسباب قانونی حق فسخ است که از خیارات ناشی می شود.

خیار فسخ چیست؟

اختیاری که شخص در برهم زدن معامله دارد یعنی حق برهم زدن معامله را خیار فسخ نامند. در برابر این اصطلاح گاهی واژه رجوع نیز به کار می رود چنان که می گویند واهب از هبه رجوع کرد یا شوهر از طلاق رجوع کرد. واژه خیار اسم مصدر اختیار یا مصدری است به معنی اختیار و مقصود اختیاری است که شخص در فسخ معامله دارد به همین جهت گاه همراه با واژه فسخ می آید و می گویند خیار فسخ.

در باب ماهیت خیار باید گفت: خیار حقی است که به دو طرف عقد یا یکی از آنها و گاه به شخص ثالث اختیار فسخ عقد را می دهد. اجرای این حق عمل حقوقی است که با یک اراده انجام می شود نیاز به قصد انشاء دارد و در زمره ایقاعات است برخلاف اقاله که با تراضی واقع می شود اراده باطنی و اشتیاق فسخ کننده اثری در عقد ندارد. تصمیم او باید اعلان شود و چهره بیرونی و مادی بیابد هرچند به آگاهی طرف دیگر عقد نرسد.

خیار فسخ چیست؟

مشاوره حقوقی فوری

مشاوره تخصصی تلفنی و متنی آنلاین با وکلای سراسر کشور

استثنایی بودن خیار

اصل لزوم قرارداد است امکان فسخ عقد امری استثنایی و خلاف قاعده است که باید احراز شود و گرنه پشیمان از عقد نیز پای بند به آن می ماند.

از این قاعده چند نتیجه مهم گرفته می شود:

  • در تردید میان لزوم و جواز عقد، اصل بر لزوم عقد است.
  • چنانچه در وجود یا عدم وجود خیار تردید شود، اصل عدم وجود خیار است.
  • گاه در لزوم قرارداد و حکم خیار و وجود ان در عقد تردید نیست اما اختلاف است که آیا وجود آن خیار با طبیعت قرارداد سازگار است یا در آن سنخ از قراردادها راه ندارد. برای مثال در عقد مسامحه ای ادعای غبن می شود دادرس می داند که قرارداد از نوع صلح یا ضمان است و احراز می کند یکی از دو طرف مغبون است ولی تردید دارد آیا غبن ویژه معامله به معنای خاص است یا در عقد مسامحه نیز می آید؟
  • در موردی که وجود خیاری به عنوان قاعده عمومی قراردادها مورد تردید است اصل عدم وجود خیار یا محدود بودن دامنه اجرای آن است مگر اینکه دلایلی خلاف آن را نشان دهد.

مبنای خیارات چیست؟

در باب مبنای خیار اختلاف نظر مشاهده می شود. برخی حکومت اراده و برخی جبران ضرر را مبنای خیارات دانسته اند.

دکتر کاتوزیان معتقدند خیارهای گردآوری شده در قانون مدنی دارای مبنای مشترک و یگانه ای نیست اختیار فسخ ممکن است ناشی از خواست صریح یا ضمنی دو طرف باشد یا جبران ضرر ناروایی که از عقد ایجاد می شود انگیزه قانونگذار در دادن حق فسخ به زیان دیده شود یا عادات و سنت های تاریخی وجود خیار را توجیه کند.

نتیجه این که؛ مبنای اصلی خیارات بر پایه غلبه یکی از دو اصل حکومت اراده و لاضرر است مگر اینکه مبانی دیگری احراز شود.

خیار فسخ در همه حال چهره حمایتی و خصوصی دارد و نباید آن را از قواعد مربوط به نظم عمومی پنداشت احتمال دارد که مصالح اجتماعی انگیزه صدور حکم قرار گیرد لیکن از نظر فنی قواعد این باب به رابطه خصوصی دو طرف ارتباط پیدا می کند و در زمره حقوق آنهاست.

آیا جمع چند خیار در یک عقد ممکن است؟

در پاسخ به این سوال گفته اند احتمال وجود چند خیار در یک عقد وجود دارد مانند بیعی که خریدار و فروشنده هنوز در مجلس عقدند و ثمن در معامله گزاف است یا بیعی که در آن مبادله خارجی صورت نپذیرفته است و کالای فروخته شده عیبی پنهان دارد.

در این فرض چند سبب هرکدام اختیار ویژه ای برای فسخ عقد به وجود می آورد که در کنار هم قابل جمع است و با اجرای یکی از آنها خیارهای دیگر موضوع خود را از دست می دهد و همانند چند حق برای وصول یک دین است.

کدام خیارات فوری هستند؟

هدف از برقراری بیشتر خیارات دفع ضرر یا جبران آن است ولی اگر اجرای حق به طول انجامد و قرارداد به تزلزل بماند باعث ایجاد ضرر می شود پس اجرای عدالت ایجاب می کند که در برابر اعطای خیار از صاحب آن خواسته شود که دیگری را در حال تعلیق نگذارد و از حق به عنوان سپر دفاع استفاده کند نه چون حربه اضرار.

قانون مدنی برخی خیارات را فوری دانسته است از جمله خیار رویت و تخلف از وصف بعد از رویت فوری است. درمورد خیار غبن نیز آمده خیار غبن بعد از علم به غبن فوری است. در خیارات عیب و تدلیس نیز چنین است.

در فسخ نکاح نیز خیار فسخ فوری است.

خیارات در قانون

کدام خیارات مهلت اجرای معین دارند؟

برخی خیارات مهلت اجرای معین دارند که عبارتند از:

  • خیار مجلس که مهلت اجرای آن تا پایان مجلس عقد است و پس از جدا شدن خریدار و فروشنده از بین می رود.
  • خیار حیوان که تا سه روز از حین عقد وجود دارد. طبق ماده۳۹۸ ق.م. اگر مبیع حیوان باشد مشتری تا سه روز از حین عقد اختیار فسخ معامله را دارد.
  • خیار شرط که با تراضی و برای مدت معین به وجود می آید طبق ماده ۳۹۹ ق.م. در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری یا هردو یا شخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد.

شرط سقوط خیار در عقد

طبق ماده ۴۴۸ ق.م. سقوط تمام یا بعضی خیارات را می توان ضمن عقد شرط نمود. این شرط در مواردی که خیار در نتیجه عقد به وجود می آید و سبب تام آن در تراضی نهفته است به معنی اسقاط حق خیار موجود است.


بیشتر بخوانید: حقوق زن در اسلام و قانون مدنی


مانند این که دو طرف خیار غبن یا تدلیس را ضمن عقد اسقاط کنند ولی در مورد خیارهایی که بعد از عقد ایجاد می شود به مفهوم اسقاط مقتضی ایجاد خیار یا حذف بی درنگ آن پس از ایجاد است.اسقاط خیار ممکن است صریح باشد یا ضمنی و یک عمل حقوقی است و اراده بر آن حکومت دارد.

خیارات مختص عقد بیع

بیع همان خرید و فروش مال است در مقابل عوض معلوم. تمام انواع خیارات در جمیع معاملات لازمه ممکن است موجود باشد مگر خیار مجلس، حیوان و تاخیر ثمن که مخصوص بیع است. خیارات مختص بیع در سایر قراردادها نمی آید و نباید آنها را در زمره قواعد عمومی قراردادها آورد.

خیارات در قانون

تفاوت خیار شرط و خیار تخلف شرط

خیار شرط ساخته تراضی دو طرف عقد است. طبق ماده۳۹۹ ق.م. در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری یا هردو یا شخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد. در خیار تخلف از شرط فرض این است که متعهد به التزام خود وفا نمی کند و اجبار او نیز میسر نمی شود و به وسیله دیگران هم نتیجه مطلوب به دست نمی آید یا معلوم می شود که مورد معامله وصف موردنظر را ندارد یا انجام دادن شرط ممتنع می شود.

آن گاه طرفی که شرط به نفع اوست و راهی برای رفع ضرر ندارد حق فسخ عقد را پیدا می کند. بنابراین خیار شرط نتیجه تراضی و خیار تخلف از شرط نتیجه تخلف از تراضی و امتناع اجرای تعهد ناشی از آن است.

شرط خیار و شرط انفساخ

دو طرف می توانند شرط کنند که قرارداد پس از مدتی پایان یابد یا در اثر رویداد ویژه ای خود به خود منحل شود شرط اخیر را می توان شرط انفساخ نامید که با شرط خیار شباهت دارد. شرط انفساخ تابع احکام خیار شرط نیست نهادی جداگانه است که نفوذ آن را باید بر طبق قواعد کلی و طبیعت عقد سنجید. در هرجا که اقاله موثر نیست شرط انفساخ نیز نافذ نیست.

خیارات در قانون

بیع شرط چیست؟ معامله با حق استرداد چیست؟

ویژگی شرط خیار در بیع شرط این است که خیار برای فروشنده شرط شود و استفاده از آن منوط به پرداختن ثمن است به این ترتیب که شخصی مال خود را می فروشد و در آن شرط می کند که اگر در مدت خیار بتواند ثمن را بازگرداند عقد را فسخ کند و مبیع را پس بگیرد.

در ماده۳۳ ق.ث. اصطلاح معامله با حق استرداد عنوان شده که از جهتی عام تر است و از دیدگاهی به ظاهر خاص تر از بیع شرط می نماید. عام تر است از این لحاظ که به بیع محدود نمی شود و خاص تر است از این جهت که ناظر بر املاک است.

منظور از معامله با حق استرداد هر عقد تملیکی و معوض است که در آن انتقال دهنده حق دارد با رد عوضی که دریافت کرده مال تملیک شده را استرداد کند.خواه صورت معامله بیع با شرط خیار باشد یا صلح و خواه امکان استرداد به وسیله شرط خیار باشد یا وکالت و نذر.

خیار رویت و تخلف از وصف

طبق ماده ۴۱۰ ق.م. هرگاه کسی مالی را ندیده و آن را فقط به وصف بخرد بعد از دیدن اگر دارای اوصافی که ذکر شده است نباشد مختار می شود که بیع را فسخ کند یا به همان نحو که هست قبول نماید. مثلاً شما به یک بنگاه ماشین رفته و ماشینی را می بینید و پس از خرید می بینید ماشین فوق آن اوصافی که ذکر شده بود را ندارد شما حق دارید به استناد خیار رویت عقد بیع ماشین را برهم بزنید.

پرسشی که مطرح می شود این است که آیا خیار رویت از اقسام خیار تخلف شرط است؟

پاسخ داده اند: هر فرضی که معامل به اعتماد رویت سابق قرارداد می بندد و پس از مشاهده درمی یابد که موضوع معامله وصف مورد انتظار را ندارد در این حالت بی گمان خیار فسخ ارتباط کمتری به تخلف از شرط پیدا می کند.

چنانچه دو طرف یا یکی از آنها ندیده معامله کند و تنها به وصفی که برای او شده است اعتماد نماید هرگاه این پندار تقویت شود که احتمال دارد اوصاف را بیگانه ای برای او بگوید و در قصد مشترک نیاید بازهم میان دو خیار رویت و تخلف از شرط فاصله می افتد. خیار رویت فوری است و در مورد شرط اسقاط خیار نوشته اند: این شرط نفوذ حقوقی ندارد و بی اثر است.

 آیا خیار رویت با دادن تفاوت قیمت یا بدل ساقط می شود؟

به سوال فوق نیز باید پاسخ منفی داد. البته برای طرفین این حق وجود دارد که با تراضی در این باب تصمیم بگیرند. به طور مثال الف ملکی را برای تجارت خاصی اجاره می کند و سپس می بیند موقعیت ملک برای تجارت فوق مناسب نیست. اینجانب نمی تواند بدون تراضی با الف و با پرداخت تفاوت قیمت، خیار رویت را ساقط کند ولی اگر الف و ب هردو تراضی و توافق نمایند این توافق نافذ است.

خیارات در قانون

خیار تخلف از شرط

هرگاه در یکی از طرفین صفت خاصی شرط شده و بعد از عقد معلوم شود طرف مذکور فاقد وصف مقصود بوده برای طرف مقابل حق فسخ خواهد بود. خواه وصف مذکور در عقد تصریح شده و یا عقد متبانیاً بر آن واقع شده باشد. خیار رویت و تخلف از وصف در واقع چهره ای از شروط بنایی درباره اوصاف مورد معامله است.

طبق ماده۳۵۵ق.م: «اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت و اگر معلوم شود که بیشتر است بایع می تواند آن را فسخ کند مگر اینکه در هر صورت طرفین به محاسبه زیاده یا نقیصه تراضی نمایند.»

ضمانت اجرای تخلف از شرط صفت، ایجاد حق فسخ برای طرفی است که از آن زیان می برد. به طور مثال شما فرشی می خرید به این شرط که بافت کاشان باشد و سپس متوجه می شوید بافت کاشان نیست و اینجا شما که خریدار هستید حق فسخ معامله را خواهید داشت.

در باب این شرط باید افزود که حق فسخ ناشی از آن ناظر به موردی است که وصف موردنظر نوعی باشد و به جهت اصلی عقد مربوط نباشد. زیرا اگر آن وصف که شرط شده علت اصلی و غایی خریدار باشد باعث بطلان عقد می شود مثلا شما فرش عتیقه می خواستید و شرط کردید که عتیقه باشد و می فهمید عتیقه نیست اینجا وصف مذکور برای شما اساسی است و فقدان آن باعث بطلان عقد است.

خیار غبن

غبن زیانی است که به هنگام داد و ستد در نتیجه نابرابری فاحش بین ارزش آنچه باید پرداخته یا انجام شود و ارزشی که در برابر آن دریافت می گردد به طرف ناآگاه می رسد. غبن تنها در عقود معوض راه دارد.

هریک از متعاملین که در معامله غبن فاحش داشته باشد بعد از علم به غبن می تواند معامله را فسخ کند. معیار تمیز نابرابری فاحش، عرف است. خیار غبن با پرداخت تفاوت قیمت، ساقط نمی شود مگر اینکه مغبون به گرفتن تفاوت قیمت راضی شود. منظور از خیار غبن این است که مثلاً شما قصد خرید گردنبند طلا را داشتید ولی گردنبند نقره به شما فروخته اند. در اینجا تفاوت طلا و نقره آنقدر فاحش است که شما حق برهم زدن معامله را دارید.

خیارات در قانون

خیار عیب

ممکن است در معامله ماشینی بعد از خرید ماشین ببینید که ماشین فوق، تعویض کاپوت دارد، در این حالت خریدار اختیار دارد معامله را برهم بزند و یا ماشین را با عیب فوق بپذیرد. طبق ماده۴۲۲ق.م.؛ اگر بعد از معامله ظاهر شود که مبیع معیوب بوده مشتری مختار است در قبول مبیع معیوب با اخذ ارش یا فسخ معامله.

خیار عیب نیز بعد از علم به آن فوری است. خیار عیب در صورتی به وجود می آید که عیب پنهان باشد منظور از عیب مخفی این است که مشتری در زمان بیع به آن عالم نبوده است. در خیار عیب علم و جهل خریدار موثر است نه داوری عرف. اگر عیب بعد از عقد ناشی از سبب پیش از آن باشد باید عیب را سابق بر عقد شمرد.

خیار عیب مختص عقد معوض و تملیکی بوده و موضوع عقد باید عین یا نفع معین باشد همچنین عقد نباید مبنی بر تسامح باشد.

درباب اسقاط خیار عیب نیز باید گفت چون احکام خیار عیب از قواعد مربوط به نظم عمومی نیست بنابراین دو طرف می توانند ضمن عقد یا پس از آن سقوط خیار عیب را شرط کنند.

خیار تدلیس

تدلیس به معنای فریب است. طبق ماده۴۳۸ق.م. تدلیس عبارتست از عملیاتی که موجب فریب طرف معامله شود. به طور مثال شما یک جعبه میوه م خرید و میوه های روی جعبه سالم و باکیفیت است ولی میوه های وسط و زیر جعبه خراب است اینجا فروشنده موجب فریب شما شده است و شما حق برهم زدن معامله را دارید.

شرایط تحقق تدلیس عبارتست از:

عملیاتی باید انجام شود. این اقدام موجب فریب طرف معامله شود. البته هر دروغی تدلیس شمرده نمی شود و فریب باید عمدی باشد و کار فریبنده باید منسوب به طرف قرارداد باشد. شرط دیگر این است که کار فریبنده باید نامتعارف باشد.

خیارات در قانون

خیار تبعض صفقه

وقتی عقد بیع نسبت به بعض مبیع به جهتی از جهات باطل باشد، خیار تبعض صفقه برای فروشنده خواهد بود. خیار تبعض صفقه در صورتی ایجاد می شود که خریدار در زمان عقد آگاه از تجزیه آن نباشد کسی که از وضع مبیع باخبر است و با این وصف حاضر به معامله می شود حق برهم زدن آن را ندارد. تبعض صفقه وقتی موجب خیار فسخ است که مشتری در حال معامله به آن آگاهی نداشته باشد.

خیار تفلیس

خیار تفلیس مختص شخصی است که با شخص مفلس یا همان ورشکسته معامله می کند. ورشکسته شخصی است که نمی تواند بدهی های خود را پرداخت کند و اگر شخصی با او معامله کند، طرف معامله حق خواهد داشت مورد معامله را استرداد و به استناد خیار تفلیس عقد را برهم بزند.

درصورتی که مشتری مفلس شود و عین مبیع نزد او باشد بایع حق استرداد آن را دارد و اگر مبیع هنوز تسلیم نشده باشد می تواند از تسلیم آن امتناع کند.

خیار تعذر تسلیم

خیار تعذر تسلیم وقتی است که یکی از طرفین توانایی تسلیم عوض معامله را ندارد. به طور مثال من ماشینی به شما می فروشم و توانایی تسلیم ماشین به شما را ندارم. اینجا شما به استناد خیار تعذر تسلیم می توانید معامله را برهم بزنید.

2.6/5 - (5 امتیاز)
5 نظرات
  1. کتانی می گوید

    سلام .آپارتمانی را از فردی که بعنوان سازنده قراردادمشارکت مدنی با صاحب ملک داشت پیش خرید کردم الان سازنده که من از سهم او پیش خریدکرده بودم متواری است وصاحب ملک با ادعای اینکه در قرارداد مشارکت شرط داشته اندکه سازنده قبل ازپایان سفت کاری حق فروش ازسهم خودرانداشته ومن قبل از سفت کاری پیش خرید کرده بودم ازدادگاه درخواست ابطال قراردادمن رادارد.
    ایامیتواند چنین ادعایی بکند؟

    1. وکیل تاپ می گوید

      سلام میتواند فسخ کند قرار داد را

  2. کرباسباف می گوید

    سلام دستگاه ژنراتور مولد برقی را خریداری کردم ثمن معامله پرداخت شده رسیدتحویل باکارشناسی رادادم حین تحویل مبیع متوجه کسری اقلام اساسی
    آن شدم ‌فروشنده شفاهی وعده تحویل دادبعدافقط یک قطعه ناقص ومعیوب را با واسطه تحویلم داد دادخواست الزام کسری رادادم
    رای بدوی وتجدیدنظرباتوجه به تحویل مبیع قراررد دعوی صادرشده الان باچه عنوانی میتوانم احقاق حقوقم را پیگیر شوم ۳ شاهددرزمان تحویل به کسری قطعات دارم وتامین دلیل به کسری و نبود وسایل موجب عدم استفاده از مبیع میشودراهم اخذکردم
    الان با چه عنوانی می توانم اقامه دعوی نمایم سپاسگزارم

  3. رضا می گوید

    درود بر شما

    آپارتمانی را فروخته‌ام و خریدار در زمان عقد قرارداد هیچ وجهی تحت هیچ عنوان پرداخت نکرده.
    آپارتمان را هنوز تحویل نداده‌ام.
    سه فقره چک داده هریک با فاصله یکماه.
    اولین چک هم پس از گذشت ۱۸ روز هنوز پاس نشده.
    هیچ بندی برای فسخ یا ابطال یا ضرر و زیان در قرارداد قید نشده

    چگونه میتوانم کلا معامله را برهم بزنم یا باطل کنم؟

    1. بهزاد زینالی می گوید

      سلام:می توانید به استناد خیار تاخیر ثمن نسبت به فسخ قرارداد اقدام نمایید.

زمان پاسخ به دیدگاه شما از طرف وکلای سایت وکیل تاپ ۴۸ ساعت می باشد. درصورت نیاز به مشاوره فوری حقوقی میتوانید از این لینک نسبت به پرسش سوال خود اقدام کنید.



سوالات خود را از ما بپرسید

وکلای پایه یک ما اماده پاسخ به سوالات شما هستند

یازده + 16 =