برای اینکه در پرونده سرقفلی و املاک موفق باشید باید چند نکته اساسی را بدانید. نکاتی درباب سرقفلی و املاک است که چه وکیل باشید و چه نباشید باید از آن آگاهی داشته باشید. این مسایل را در چند نکته بیان خواهیم نمود.
دسترسی سریع به عناوین:
۱-فرق سرقفلی و حق کسب و پیشه چیست؟
- ایجاد حق کسب، پیشه و تجارت پس از عقد اجاره، قهری و بر مبنای اراده قانونگذار است، ولی حق سرقفلی قراردادی و ناشی از اراده اشخاص است.
- حق کسب و پیشه وجودش نیاز به گذشت زمان دارد، در حالیکه حق سرقفلی وجودش در ابتدای عقد اجاره محقق گردیده و نیازی به گذر زمان ندارد.
- فقها حق کسب و پیشه را دارای مشروعیت نمی دانند، اما حق سرقفلی را پذیرفته اند.
- حق کسب و پیشه با خوشنامی و جذب مشتری و عدم ارتکاب تخلف از شروط قانونی ایجاد می شود ولی حق سرقفلی ارتباطی به عوامل فوق ندارد.
- حق کسب و پیشه ممکن است زایل شود، اما سرقفلی با هیچ تخلفی از بین نمی رود، مگر شرط ضمن عقد به صورت وجه التزام باشد.
- انتقال حق کسب و پیشه ممکن نیست مگر با اجازه مالک ولی انتقال حق سرقفلی مجازاست و نیازی به اجازه مالک ندارد مگر اینکه تصریح شود.
- انتقال حق کسب و پیشه صرفاً با سند رسمی ممکن است، در حالیکه انتقال سرقفلی با سند عادی نیز امکان پذیر است.
- حق کسب و پیشه حقی است امری و توافق برخلاف مقررات آن ممکن نیست، اما مقررات مربوط به حق سرقفلی، تکمیلی بوده و توافق برخلاف مقررات آن ممکن است. موقع شک در وجود حق کسب و پیشه، به لحاظ آمره بودن، اصل بر عدم است منتها در حق سرقفلی، اصل بر جریان آن است.
۲-قانون حاکم بر دعاوی املاک دارای حق کسب و سرقفلی کدامند؟
قانون اصلی حاکم بر اجاره، قانون مدنی است و قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶ تنها در اجاره محل کسب و پیشه حاکم است و قانون روابط موجر و مستاجر۷۶ نیز که آخرین قانون در این زمینه است اجاره ها را به دو دسته تقسیم کرده است: اجاره های قبل از لازم الاجرا شدن این قانون که تابع قوانین سابق است و اجاره هایی که از این پس واقع شده اند که تابع قانون جدید است. اگر اجاره ای که در حکومت قانون ۵۶ یا ۶۲ است پی در پی و بی وقفه تمدید شود تا از سال ۷۶ عبور کند این اجاره همچنان تابع قوانین سابق خود خواهد بود و مشمول قانون۷۶ نخواهد شد
۳-برای طرح دعوای تخلیه باید به کدام دادگاه برویم؟
هرچند دعاوی مربوط به تخلیه طبق قانون شورای حل اختلاف در صلاحیت این مرجع است اما به علت این که این نوع تخلیه مرتبط با ملک، حق کسب و پیشه است مرجع رسیدگی آن دادگاه محل وقوع ملک خواهد بود.
بیشتر بخوانید: مقاله نقش وکیل مدافع در دفاع
۴-تخلیه به جهت تغییر شغل
در قراردادهای املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه، هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده باشد و مستاجر بدون این که رضایت موجر را برای تغییر شغل کسب کند، شغل خود را تغییر دهد مالک می تواند تخلیه مورد اجاره را به لحاظ تغییر شغل از دادگاه بخواهد مگراینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.
۵-تخلیه به جهت تعدی و تفریط
اگر مستاجر در استفاده از عین مستاجره مرتکب تعدی و تفریط شده باشد برای موجر حق فسخ قرارداد اجاره و مجوز صدور حکم تخلیه به وجود می آید.منظور از تعدی و تفریط هرعملی است که موجب می شود در اثر رفتار مستاجر خسارتی به ملک موجر وارد شود واین عمل به واسطه اقدامات آگاهانه مستاجر صورت گرفته باشد.برای مثال عدم تعمیر شیر اشپزخانه و به تبع آن از بین رفتن کابینت ها ومواردی از این قبیل
۶-تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها
مستأجر مکلف است در موعد معین در اجاره‌نامه اجرت‌المسمی و پس از انقضاء مدت اجاره اجرت‌المثل را به میزان اجرت‌المسمی آخر‌هر ماه اجاری ظرف ده روز به موجر یا نماینده قانونی او بپردازد و هر گاه اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد اجاره‌بها را به میزانی که بین طرفین مقرر و یا عملی‌شده و در صورتی که میزان آن معلوم نباشد به عنوان اجرت‌المثل مبلغی که متناسب با اجاره املاک مشابه تشخیص می‌دهد برای هر ماه تا دهم ماه بعد‌به موجر یا نماینده قانونی او پرداخت یا در صندوق ثبت و یا بانکی که از طرف سازمان ثبت تعیین میشود سپرده و قبض رسید را اگر اجاره‌نامه رسمی‌است به دفترخانه تنظیم‌کننده سند و هر گاه اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد قبض رسید را با تعیین محل اقامت موجر به یکی از‌دفاتر رسمی نزدیک ملک تسلیم و رسید دریافت دارد.
۷-تخلیه به جهت انقضای مهلت
مطابق ماده۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶؛ تخلیه عین مستاجره در سه مورد پس از انقضای مدت اجاره مجاز می باشد:
- اول- تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید مشروط بر اینکه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط به دادگاه جهت صدور حکم تخلیه ارائه گردد.
- دوم- تخلیه محل کسب به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت.
- سوم- درصورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب سکنی نیز باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود درخواست تخلیه نماید.
۸-تخلیه به جهت تخریب و نوسازی
دعوای تخلیه به جهت تخریب و نوسازی، درمورد قراردادهای اجاره املاک تجاری مطرح می شود که قبل از قانون روابط موجر و مستاجر ۷۶ منعقد شده اند و قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶ بر آن حاکم می باشد.
۹- تخلیه به جهت نیاز شخصی
ممکن است موجر برای گذران زندگی و امرار معاش خود به کسب و کار در ملک تجاری نیاز داشته باشد و به این دلیل می تواند تقاضای تخلیه از باب نیاز شخصی نماید. در این دعوا موجر موظف است نیاز شخصی خود را اثبات نماید و تخلیه ملک را درخواست نماید.
۱۰-شرایط و ویژگی های افراز چیست؟
- اولین شرط افراز وجود مال مشاع است. منظور از مال مشاع مالی است که طرفین در جزء جزء آن شریکند.
- دومین شرط، وجود اموال مشترک مثلی که اجزای آن برابر است می باشد.
- سومین شرط، وجود مال مشترک قیمی متساوی الاجزاء است. زیرا مال اگر قیمی نباشد قابل افراز نخواهد بود.
- چهارمین شرط، تقسیم مال مشترک به نسبت حصه شرکاء است.
۱۱-دعوای تصرف عدوانی یعنی چه؟
«تصرف عدوانی» عبارت از این است که فرضاً شخصی در خانه یا مغازه ای متصرف بوده و دیگری بی رضایت او و بدون مجوز قانونی آن را از تصرف متصرف خارج کند و خود جانشین او شود، در این حالت متصرف سابق می تواند به طرفیت متصرف لاحق دعوای تصرف عدوانی اقامه کند و خواستار اعاده تصرف خود گردد. قصد استفاده از مال به نفع خود را باید به منزله رکن واقعی تصرف تعبیر کرد. این رکن به این مساله دلالت دارد که استیلای دارنده مال به منزله رکن مادی هنگامی دارای ارزش بوده که به منزله رکن مادی استناد پذیر است که سلطه او بر مال برای خارج کردن از تصرف دیگران و به قصد استفاده شخصی از آن باشد.
برای تحقق تصرف عدوانی شرایطی لازم است که عبارتست از:
- سبق تصرف خواهان
- لحوق تصرف خوانده
- عدوانی بودن تصرف خوانده.
چه کسی حق طرح دعوای تصرف عدوانی دارد؟
مستاجر، مباشر، خادم و.. و هرکس که به نمایندگی یا به امانت مال غیر را متصرف است می توانند به قائم مقامی مالک این دعوا را طرح کنند.
۱۲-دعوای خلع ید یعنی چه؟
«خلع ید» به دعوایی گفته می شود که در آن مالک یک مال غیر منقول مثل خانه، مغازه و یا زمین به طرفیت متصرف غیر قانونی مال خود آن دعوا را اقامه کرده، و از دادگاه می خواهد که روند تصرف غیر مجاز فرد متصرف را پایان بخشیده و ملک را به او برگرداند. شرط اصلی در طرح دعوی خلع ید، داشتن مالکیت است یعنی شما باید قانوناً سندی داشته باشید که مالکیت شما را صد در صد تضمین کند. این که گاهی در زبان محاوره و عامیانه خلع ید علیه مستاجر مطرح می کنند اشتباه است و خلع ید علیه متصرف غیرقانونی است و درمورد مستاجر باید دعوای تخلیه اقامه شود. وکیل دعوای خلع ید باید این تفاوتها و جزییات دو دعوای خلع ید و تخلیه ید را بشناسد.
۱۳-خلع ید و تخلیه ید چه تفاوتهایی دارند؟
- منشأ دعوای خلع ید غصب است، به نحوی که هیچ قراردادی بین مالک و متصرف وجود ندارد اما در دعوای تخلیه ید قرارداد اجاره وجود دارد و دعوای تخلیه به جهت پایان یافتن مدت اجاره یا تخلف از شروط عقد اجاره مطرح می شود
برای طرح دعوای تخلیه لازم نیست مالک ملک باشید و همین که مالک منافع باشید کافی است اما طرح دعوای خلع ید فرع بر مالکیت است.
تخلیه در مورد اعیانی که با اذن قانونی تصرف گردیده است استعمال می شود و هرگاه بین مالک و متصرف و به عبارتی خواهان و خوانده در مورد ملکی قرارداد اجاره منعقد شده باشد و در اجرای آن قرارداد ملک به تصرف مستاجر قرار داده شود، برای خارج نمودن ملک از تصرفات متصرف لازم است دعوی تخلیه مطرح شود و در صورتی که چنین قراردادی در بین نباشد طرح دعوی خلع ید ضروری است . دعوی تخلیه ناشی از یک رابطه قراردادی و دعوی خلع ید ناشی از تصرفات غاصبانه می باشد و هر یک آثار مربوط به خود را دارند .
- موضوع دعوای خلع ید حتماً مال غیرمنقول است و موضوع دعوای تخلیه ممکن است منقول باشد یا مال غیرمنقول.
- دعوی تخلیه غیر مالی است اما خلع ید مالی است و رسیدگی به دعوی تخلیه در خصوص اماکن مسکونی در صلاحیت شورای حل اختلاف و تخلیه املاک تجاری و محل کسب با محاکم دادگستری می باشد و صلاحیت رسیدگی به دعوی خلع ید بر اساس تقویم خواسته معین می گردد.
۱۴-خلع ید مال مشاع چگونه صورت می گیرد؟
طبق ماده۴۳ قانون اجرای احکام مدنی؛ «در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد از تمام ملک خلع ید میشود ولی تصرف محکوم له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است.» این ماده اجازه داده است مالک قسمتی از ملک مشاع بتواند کل ملک را خلع ید نموده و از تصرفات شریک یا غاصب جلوگیری بعمل آورد. قابل ذکراست اگر بین مالکین مال مشاع تقسیم نامه باشد دعوای خلع ید موضوعیت ندارد.
۱۵-روند رسیدگی در کمیسیون ماده۱۰۰شهرداری درباب املاک
طبق تبصره ۱ ماده۱۰۰ شهرداری ها؛ در موارد مذكور فوق كه از لحاظ اصول شهرسازي يا فني يا بهداشتي قلع تأسيسات و بناهاي خلاف مشخصات مندرج در پروانه ضرورت داشته باشد يا بدون پروانة شهرداري ساختمان احداث يا شروع به احداث شده باشد به تقاضاي شهرداري موضوع در كميسيون هايي مركب از نماينده وزارت كشور به انتخاب وزير كشور و يكي از اعضاي انجمن شهر، به انتخاب انجمن مطرح مي‌شود. كميسيون پس از وصول پرونده به ذينفع اعلام مي‌كند كه ظرف ده روز توضيحات خود را كتباً ارسال دارد پس از انقضاء مدت مذكور كميسيون مكلف است موضوع را با حضور نماينده شهرداري كه بدون حق رأي براي اداي توضيح شركت مي‌كند ظرف مدت يكماه تصميم مقتضي بر حسب مورد اتخاذ كند در مواردي كه شهرداري از ادامة ساختمان بدون پروانه يا مخالف مفاد پروانه جلوگيري مي‌كند مكلف است حداكثر ظرف يك هفته از تاريخ جلوگيري موضوع را در كميسيون مذكور مطرح كند در غير اين صورت كميسيون به تقاضاي ذينفع به موضوع رسيدگي خواهد كرد.
در صورتي كه تصميم كميسيون بر قلع تمام يا قسمتي از بنا باشد مهلت مناسبي كه نبايد از دو ماه، تجاوز كند تعيين مي‌كند.شهرداري مكلف است تصميم مزبور را به مالك ابلاغ كند. هرگاه مالك درمهلت مقرر اقدام به قلع بناء نكند شهردار رأساً اقدام كرده و هزينة آن را طبق مقررات آيين‌نامة اجراي وصول عوارض از مالك دريافت خواهد كرد.
برای دریافت مشاوره حقوقی از وکیل ملکی در تهران و سایر شهر ها میتوانید به این صفحه مراجعه کنید.
باسلام.مغازه ای ۴۰متری داریم ک میوه فروشی است ب مدت ۵۰ سال.اگر درگوشه ای از مغازه آب کرفس و هویج بگیرم آیا صاحب ملک میتواند شکایت کند .سند بنچاق و مربوط ب زمان شاه میباشد بنیاد ۱۵خرداد چند سال قبل ب چندنفر شخصی فروخته .ممنونم.
سلام اگرتغییر شغل دهید امکان تخلیه وجود دارد
مالک یک دانگ از ملک مغازه ای هستم که تغییر شغل داده است. مالک سرقفلی هیچ سهمی در ملک ندارد. آیا امکان تخلیه وجود دارد؟
سلام: تغییر شغل از مصادیق تخلف بوده و از موجبات تخلیه است.
سلام.مغازه ای خریدم سرقفلی داخل پاساژ ازسال ۸۲.تاسال ۹۴ بامالک تسویه هستیم.دوماه پیش برق مغازه راقطع کردن(توسط مالک) واعلام کردن که از۹۴ تا۱۴۰۰ بایستی ۳۴۰ میلیون پرداخت کنم.مدت دوماه هرروز نزد مالک میروم واجازه ملاقات نمیدهند وبه گوش ما میرسانند که برادرم مغازه با خود مالک معامله کرده وفروخته.برادر بنده هیچ سندی بنام ایشان نیست وحتی وکالتی از طرف من نداره.
بنده ۳۴۰ میلیون آماده کردم ،اما ایشان امتناع میکنند از دریافت پول .
حالا مغازه برق ندارد ومیترسم بازکنم وحتی جرات شکایت را ندارم به این علت که هم پولدار هستند وقابل نفوذ درمراجع قضایی.
مالک فقط میگه مغازه را خریدم .
شما بفرمایید چکار کنم.
باسلام
با شماره ۰۲۱۹۱۰۰۲۰۹۰ تماس حاصل فرمائید تا وکلای متخصص وکیل تاپ در امور سرقفلی شما را راهنمایی نمایند.
سلام.من و برادرم ۲۰سال است در مغازه پدری مشغول کسب وکار هستیم.چند ساله پدر فوت کردن و خواهر حکم خلع ید گرفته.آیا میتوان با حق کسب وپیشه حکم را خنثی کنیم.سپاسگزار.
باسلام
در صورتی که وراث برای انحصار وراثت سر قفلی به توافق نرسند باید از دادگاه اقدام و طرح شکایت انجام دهند. با شماره ۰۲۱۹۱۰۰۲۰۹۰ تماس بگیرید تا وکیل متخصص سرقفلی شما را راهنمایی نمایند. موفق باشید.
سلام وقت بخیر من ۳دانگ یک مغازه سرقفلی را خریدم مغازه ای که دوتا سه دانگ صاحب داره الان صاحب ملک موضوع را متوجه شده و میگه نسبت به سهمی که خریدی که مبلغ ۴۰۰میلیون تومان میباشد ۸۰میلیون باید حق ما رو پرداخت کنی من میتونم این مبلغ رو ندم وایا حقشون هست یا نه
سلام: این توافقی هست این مبلغ بعنوان سرقفلی است که اگر هم پرداخت نمایید در موقع تخلیه به نرخ عادله روز از موجر پس میگیرید