مطالب کاربردی و عملی الزام به تنظیم سند رسمی ملک و خودرو

طبق ماده ۲۲ قانون ثبت دولت تنها مالکیت کسی را به رسمیت می شناسد که ملک به نام او ثبت شده باشد به همین جهت داشتن سند رسمی اهمیت پیدا می کند تا جایی که طبق قانون ثبت، ثبت کردن املاک اجباری است و نقل و انتقال املاک و معاملات تنها در صورتی در دادگاه ها اعتبار دارد که ثبت شده باشد.دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در موارد مختلفی ممکن است مطرح شود.

مثلاً الزام به تنظیم سند رسمی سرقفلی، الزام به تنظیم سند رسمی اجاره، الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع، الزام به تنظیم سند رسمی خودرو، الزام به تنظیم سند رسمی صلح، الزام به تنظیم سند رسمی وکالت و حتی الزام به تنظیم سند رسمی ازدواج. در این مطلب به این دعوا و نحوه اقدام آن خواهیم پرداخت.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟ الزام به تنظیم سند رسمی چگونه است؟

ابتدا باید ببینیم سند چیست و سند رسمی چیست؟ طبق قانون مدنی؛ سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد و انواع مختلفی دارد که عبارتند از سند عادی و رسمی. منظور از سند رسمی؛ اسنادی است که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند.

اهمیت گرفتن سند رسمی

اهمیت سند رسمی از آنجا معلوم می شود که طبق قانون ثبت؛ دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او‌ منتقل شده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی به او ارث رسیده باشد را مالک خواهد شناخت. ‌به همین دلیل اقامه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی لازم است

گاهی معامله به صورت قولنامه یا با سند عادی منعقد می شود و از آنجایی که سند رسمی طبق قانون ثبت ارزش خاصی دارد؛ الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی موضوعیت پیدا می کند.

چه زمانی برای الزام به تنظیم سند رسمی اقدام کنیم؟

برای الزام به تنظیم سند رسمی ممکن است شما در معامله ذکر کرده باشید که فروشنده تا فلان تاریخ ملزم به تنظیم سند رسمی است و ممکن است در معامله ذکر نکرده باشید. اگر در معامله ذکر نشده باشد شما ابتدا باید برای فروشنده اظهارنامه بفرستید و تنظیم سند رسمی را از او بخواهید. سپس دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی تقدیم دادگاه کنید. برای تنظیم اظهار نامه و دادخواست از وکلای متخصص مشورت بخواهید.

معمولاً مقدمات تنظیم سند مانند اخذ مفاصا حساب از دارایی و شهرداری و بیمه به عهده فروشنده است و خریدار صرفاً باید مابقی ثمن را جهت تنظیم سند آماده کند؛ اما در صورتی که فروشنده به هر دلیل سند را به خریدار منتقل نکند یا فوت کند و وراث حاضر به انجام تعهدات فروشنده نشوند؛ در این حالت خریدار، مجبور است نسبت به طرح دعوای تنظیم سند رسمی انتقال اقدام نماید.

تنظیم سند رسمی ملک در رهن بانک

حالتی را شامل می‌ شود که فروشنده (اصولاً سازندگان املاک) قبل از فروش ملک آن را در رهن بانک برای اخذ وام قرار می‌ دهد و با تنظیم قولنامه‌ای آن را به خریدار منتقل و متعهد می‌ شود در مهلت زمانی مشخص شده در قولنامه، ضمن فک رهن(درآوردن از حالت رهن) مال مرهونه، سند رسمی به نام خریدار تنظیم نمایند.

برای دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به کدام دادگاه برویم؟

طبق ماده ۱۰ قانون آیین دادرسی مدنی: رسیدگی به این دعوا نیز همانند سایر دعواهای حقوقی در صلاحیت محاکم عمومی است مگر اینکه مقنن خود مرجع اختصاصی برای رسیدگی به این نوع دعاوی تعیین نموده باشد؛ لذا خواهان باید دعوای خود را در یکی از محاکم عمومی حقوقی دادگستری طرح نماید. البته اگر خواسته دعوای خود را به مبلغ کمتر از ۲۰۰.۰۰۰.۰۰۰ ریال مقوم کند شورای حل اختلاف صالح به رسیدگی به دعوا است.

درمورد صلاحیت محلی نیز دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول، جهت اقامه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی صالح خواهد بود.یعنی دادگاهی که مال در آنا وجود دارد.

هزینه دادرسی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مالی و هزینه آن برحسب قیمت منطقه ای ملک محاسبه و پرداخت خواهد شد.

طرفین دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چه کسانی هستند؟

در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی خواهان دعوا کسی است که ملک را خریده است و خوانده دعوا کسی است که ملک را به خواهان فروخته ولی حاضر به سند زدن نشده است.

در ستون خواسته دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نیز معمولاً علاوه بر عبارت «الزام خوانده به حضور در دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند انتقال …» بسته به مورد ممکن است «الزام به انجام تعهد، الزام به تحویل مبیع، مطالبه وجه‌التزام، الزام به اخذ پایان کار، صورت‌مجلس تفکیکی و الزام به تکمیل مورد معامله…» ذکر شود که این خواسته بسته به هر مورد ممکن است متفاوت باشد.

اجرای رای در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی

طبق ‌ماده ۱ قانون اجرای احکام مدنی: هیچ حکمی از احکام دادگاههای دادگستری به موقع اجرا گذارده نمی‌ شود مگراین که قطعی شده یا قرار اجرای موقت آن در مواردی که‌قانون معین می‌کند صادر شده باشد.

بنابراین برای اجرای رای دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نیز باید حکم، قطعی شده باشد.

طبق ماده۲ همان قانون جهت اجرای احکام مدنی باید ابتدا به طرفین ابلاغ و محکوم‌له یا‌ نماینده و یا قائم‌مقام قانونی او کتباً این تقاضا را از دادگاه بنماید.

بیشتر بخوانید: پیش فروش آپارتمان ها

پس از درخواست محکوم له(خریدار) اجراییه صادر می شود برگهای اجراییه به تعداد محکوم‌علیهم به علاوه دو نسخه صادر می‌ شود یک نسخه از آن در پرونده دعوی و نسخه دیگر پس از ابلاغ به‌محکوم‌علیه در پرونده اجرایی بایگانی می‌ گردد.

پس از ابلاغ اجراییه به محکوم علیه(فروشنده)، محکوم‌علیه مکلف است ظرف ده روز مفاد آن را به موقع اجرا بگذارد.یعنی سند را به نام خریدار بزند

چنانچه محکوم علیه مفاد حکم را ظرف مهلت تعیین شده به اجرا نگذارد؛ نماینده دادگاه از طرف او در دفتر اسناد رسمی حاضر شده و به جای او دفتر اسناد رسمی را امضا خواهد کرد.

نمونه دادخواست الزام به تنظیم سندرسمی

خواسته یا موضوع: الزام به تنظيم سند رسمي اجاره به انضمام كليه خسارات قانوني

دلایل و منضمات: كپي مصدق قرارداد اجاره

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی

احتراماً به استحضار می‌ رساند:

اينجانب با خوانده/خواندگان قراردادي را در مورد اجاره ……….. واحد مسكوني/تجاري به نشاني ……… جزء پلاك ثبتي………./ ……….. بخش «شماره و نام شهرستان» منعقد كرده¬ايم، نظر به اينكه با وصف تنظيم سند عادي قرارداد اجاره و بند مذكور در آن به شماره … داير بر تعهد حضور طرفين در تاريخ  ………….. در دفترخانه «شماره و نام شهرستان» جهت تنظيم سند رسمي اجاره، خوانده/خواندگان از انجام تعهد قراردادي خودداري مي¬نمايد؛ فلذا مستنداً به مواد۲۱۹،۲۲۰ و ۱۳۰۱قانون مدنی رسيدگي و صدور حكم به محكوميت خوانده/خواندگان به حضور در دفترخانه و تنظيم سند رسمي اجاره وفق شرايط مقرر در قرارداد اجاره مورخ…./ …./ …. به انضمام كليه خسارات قانوني و هزينه دادرسي در حق اينجانب مورد استدعاست.

محل امضاء – مهر – اثر انگشت

شماره و تاریخ ثبت دادخواست ریاست محترم شعبه ………… دادگاه …………… رسیدگی فرمایید.

نام و نام خانوادگی ارجاع

نمونه رأی الزام به تنظیم سند رسمی

رأی شعبه ۱۵۶ دادگاه عمومی حقوقی تهران

در خصوص دعوای خواهان (الف.ت.) به طرفیت خوانده (ب.م.) با وکالت (ع.الف.) به خواسته الزام خوانده به حضور در دفترخانه اسناد رسمی و انتقال سند رسمی دو واحد آپارتمان طبقه دوم و سوم احداثی به پلاک ثبتی ۶۸۴۴۹ و ۲۹۰۶۹ فرعی از ۴۴۷۶ اصلی بخش ۷ تهران به انضمام خسارات دادرسی، به این شرح که خواهان در توضیح خواسته دعوا اظهار نموده به همراه خوانده، یک ساختمان دو طبقه که سند هریک از طبقات ملک به نام اصحاب دعوا بوده را تخریب و به اتفاق خوانده چهار واحد آپارتمان و یک باب مغازه در پلاک‌های تجمیع شده احداث نموده و یکی از واحدهای احداثی توسط خوانده منتقل (طبقه اول) و سند طبقه چهارم نیز به نام خوانده منتقل شده، لکن نام‌برده از تنظیم سند انتقال دو واحد دیگر به نام وی امتناع می‌نماید و تقاضای صدور حکم به شرح خواسته را نموده است، وکیل خوانده در مقابل اظهار نموده مشارکت طرفین در احداث بنای جدید مستند به قرارداد کتابی نبوده و سهم اولیه ایشان یکسان نبوده و همچنین هزینه‌های پرداخت شده طرفین مساوی نبوده است ضمن اینکه مغازه احداثی توسط خواهان به غیر منتقل و نیز پارتمان طبقه اول توسط طرفین فروخته شده است که این موضوع مورد تأیید خواهان قرار گرفته، لکن نام‌برده مدعی هزینه نمودن ثمن آپارتمان فروخته شده جهت فک رهن و پرداخت هزینه‌های سهم خوانده گردیده است؛ لهذا با توجه به مراتب مذکور، نظر به اینکه مستند به دعوای خواهان بایستی قرارداد مشارکت در ساخت با تعیین سهم طرفین یا تقسیم‌نامه مورد توافق ایشان باشد، در حالی که هیچ‌یک از این موارد بین طرفین وجود نداشته تا به عنوان مستند دعوا به دادگاه ارائه گردد و با این وصف شراکت طرفین بدون تعیین دقیق میزان آورده و سهام ایشان موجب ایجاد مالی مشاعی بین ایشان گردیده که قبل از تقسیم توسط دادگاه یا توافق ایشان امکان اظهارنظر پیرامون ادعای خواهان وجود ندارد؛ لهذا ضمن پذیرش ایرادات مطروحه وکیل خوانده مستنداً به ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی قرار رد دعوای خواهان به لحاظ عدم قابلیت استماع به کیفیت مطروحه صادر و اعلام می‌گردد. رأی صادره حضوری و ظرف مهلت بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم تجدیدنظر استان تهران می‌ باشد

وکیل الزام به تنظیم سند رسمی

دعوای الزام به تنظیم نکته هایی دارد که اگر رعایت نشود؛ دادخواست رد می شود وهزینه های آن به هدر می رود مانند اینکه اگر ملک موضوع دعوا در رهن باشد؛ باید الزام خوانده به فک رهن تصریح شود و یا اینکه  لازم است از توقیف نبودن ملک اطمینان حاصل شود و اگر ملک در توقیف است بدواً رفع توقیف از ملک تقاضا شود یا اقدامات لازم برای رفع توقیف مانند اعتراض ثالث اجرایی در دادگاه صالح مطرح شود و یا پلاک ثبتی و مشخصات ملک مانند شمالی، جنوبی، شرقی و غربی دقیقاً در دادخواست مشخص و معین گردد که همه ی اینها باید توسط وکیل متخصص لحاظ شود

شما می توانید برای دریافت مشاوره حقوقی با وکلای حرفه ای وکیل تاپ با شماره ۰۲۱۹۱۰۰۲۰۹۰ تماس حاصل نمایید

نتیجه گیری

قانونگذار شخصی را مالک می داند که سند رسمی به نام او باشد. بنابر این داشتن سند در روابط مالی افراد بسیار مهم خواهد بود. اگر مالی را خریده اید و هزینه ی آن را هم پرداخت کرده اید اما هنوز سند به نام شما نخورده است، مالکیتتان بسیار متزلزل هست و باید فروشنده را ملزم کنید که در دفتر خانه حاضر شود و سند را به نام شما کند. برای کار ابتدا باید اظهارنامه فرستاد و در صورت نتیجه بخش نبودن دادخواست مطرح کرد

سوالات متداول

الزام به تنظیم سند ملک چه نوع دعوایی است؟

دعوای مورد نظر دعوای مالی است و هزینه ی دادرسی آن طبق قیمت معاملاتی املاک حساب می شود.

آیا امکان الزام به تنظیم سند برای خودرو هم وجود دارد؟

بله لازم نیست که در طرح دعوای الزام به تنظیم سند مال حتما غیر منقول باشد. در هر نوع مالی امکان الزام نمودن وجود دارد.

دادگاه صالح الزام به تنظیم سند رسمی کجاست؟

بسته به نوع مال، دادگاه صالح متفاوت خواهد بود اگر مال غیر منقول باشد که دادگاه محل مال غیر منقول صالح است واگر مال منقول باشد دادگاه محل اقامت خوانده صالح است.