پیش فروش آپارتمان ها و قوانین آن

افزایش قیمت مسکن در وضعیت کنونی، افراد را به ساختن قرارداد جدیدی ترغیب نموده که براساس آن ملزم نباشند مبلغ معامله را به صورت یکجا بپردازند و از سوی دیگر سازندگان نیز با دریافت مرحله به مرحله مبلغ معامله، باز به صورت مرحله ای املاک را بسازند و در زمانی مربوط به آینده ملک را تکمیل شده به خریدار تحویل دهند. به این ترتیب نیاز هر دو دسته تامین گردد. اینگونه توافقات تحت عنوان پیش فروش آپارتمان (یا ساختمان) معروف شده است.

آیا پیش فروش آپارتمان از ابتدا برای خریدار ایجاد مالکیت می کند؟

یکی از مهم ترین بحثها آن است که آیا فرد با پیش خرید آپارتمان مالک آن می گردد یا خیر. برای مالکیت نسبت به املاک، این اموال باید در هنگام توافق و وقوع خرید و فروش موجود شده باشند. اما در پیش فروش آپارتمان ها این اموال هنوز به وجود نیامده اند. از این رو قرارداد به وجود آمده، قرارداد خرید و فروش نیست که موجب مالکیت خریدار گردد، بلکه فقط تعهدی برای سازنده ایجاد می کند که آپارتمان را همانند نقشه ی توافق شده ساخته و بعد از ساخت به مالکیت خریدار درآورد. از این رو خریدار در این قرارداد حق اولویت پیدا خواهد کرد.

 چه کسی  یا کسانی می توانند پیش فروش کنند؟

  1. مالکین واحدهای در حال ساخت
  2. سرمایه گذارانی که با سرمایه گذاری روی زمین دیگری، احداث بنا نموده اند و واحدهای مشخصی از آن ساختمان به موجب قرارداد رسمی به آنها اختصاص می یابد.
  3.  مستاجرین روی اراضی شخصی، دولتی یا موقوفه که به موجب سند رسمی حق ساختن بنا روی این قبیل اراضی را داشته باشند.

پیش فروش برای آپارتمان

نحوه تنظیم قرارداد پیش فروش باید چگونه باشد؟

الف – برای تنظیم چنین قراردادی مواردی به شرح زیر و به صورت ضروری می بایست در تنظیم قرارداد رعایت شود:

  1. اسم و مشخصات طرفین قرارداد
  2. پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی محل قرار گرفتن آن
  3. اوصاف واحد ساختمانی
    در قرارداد ساختمانی باید تعداد اتاق ها، مساحت، شماره طبقه، شماره واحد، پارکینگ، انباری و… مشخص شده باشد.
  4. مشخصات فنی و معماری بنا
    در قرارداد باید مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی، سیستم های گرمایشی و سرمایش و همچنین قسمت های مشترک و مواردی دیگر که در پروانه ساختمانی می آید، ذکر شود.
  5. بها در قراردادهایی که مجانی نیست
    در قرارداد بهای اصلی و کل باید معین گردد و همچنین ترتیب پرداخت آن که شامل تعداد اقساط و مبلغ در نظر گرفته شده برای قسط می باشد نیز تعیین گردد.
  6. شماره قبوض برای پرداخت بها، تحویل و انتقال قطعی
  7. تضمین ها
    از آنجایی که در ادامه انجام کار تا پایان و تا زمان انتقال قطعی ممکن است حوادث مختلفی پیش آید از این رو در قرارداد باید نحوه ی پرداخت خسارت های مختلف، بیمه ها، تغییر قیمت ها و تغییر مشخصات ساختمان و… پیش بینی شود
  8. تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی
  9. زمان تحویل
  10. زمان تنظیم سند رسمی انتقال قطعی
  11. معرفی داوران
    طرفین قرارداد می توانند پیش بینی کنند که در موارد اختلاف بتوان به فرد یا افرادی  به عنوان داور مراجعه نمود که در موضوع قرارداد اختلاف آنها را حل کنند.

ب- لزوم تنظیم قرارداد به صورت رسمی

به منظور کاهش مشکلات فروش دوباره ملک به افراد دیگر، لازم است قرارداد پیش فروش به صورت رسمی تنظیم شده و در سند مالکت قید و به اطلاع اداره ثبت محل برسد.

مجازات های مربوط به قرارداد پیش فروش آپارتمان ها

مجازات ها را می توان به چند دسته تقسیم نمود.

دسته اول به صورت پرداخت جریمه تاخیر

در مواردی که پیش فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیش فروش شده را تحویل پیش خریدار ندهد و یا به سایر تعهدات خود عمل نکرده باشد.

دسته دوم مجازات به صورت ایجاد امکان حق فسخ قرارداد

موارد حق فسخ را می توان در عیب بنا، تدلیس در معامله، غبن در قرارداد و سایر جهات فسخ که در مورد همه قرارداد ها امکان پذیر است، دانست.

دسته سوم مجازات به صورت توقیف یا پرداخت جزای نقدی

  • انتشار آگهی بدون اخذ مجوز از مراجع صالح قانونی توسط پیش فروشنده
  • پیش فروش بدون تنظیم سند رسمی توسط پیش فروشنده
  • مشاوران املاک که خود راسا اقدام به تنظیم قرارداد پیش فروش نمایند و طرفین را به تنظیم قرارداد رسمی هدایت نکنند.
  • در مواردی که پیش فروشنده به فروش مجدد ملک اقدام کند می تواند به کلاهبرداری یا تحصیل مال به صورت نامشروع محکوم شود.

مدارکی برای تنظیم قرارداد پیش

چه مدارکی برای تنظیم قرارداد پیش فروش لازم است؟

  • اسنادی که مالکیت را ثابت کند یا نشان دهنده ی حق احداث بنا و واگذاری به غیر باشد
  • پروانه ساخت برای کل ساختمان و شناسنامه فنی برای هر واحد
  • بیمه نامه مربوط به مسئولیت
  • پاسخ استعلام از اداره ثبت محل
  • تاییدیه مهندس ناظر مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان

میزان جریمه عدم انجام تعهدات در پیش فروش ساختمان ها به چه ترتیب است؟

قانون پیش فروش آپارتمان ها پیش فروشنده را در صورت انجام ندادن تعهدات به پرداخت جریمه به شرح ذیل مکلف نموده اما طرفین قرارداد می توانند نسبت به پرداخت مبلغ بیشتر نیز توافق کنند.

  • عدم امکان بهره برداری و تحویل قسمت های اختصاصی: به میزان مثل اجاره ای که برای آن بخش تعیین می شود (اجرت المثل).
  • عدم انجام تعهدات در قسمت مشاعی: روزانه به مبلغ نیم درصد بهای روز تعهد انجام نشده به نسبت سهم پیش خریدار.
  • عدم انجام تعهد در قسمت خدمات عمومی: روزانه به مبلغ یک در هزار بهای روز تعهد انجام نشده به میزان سهم پیش خریدار.
  • عدم اقدام به موقع برای انتقال سند رسمی: روزانه به مبلغ یک در هزار مبلغ قرارداد.

در صورت تغییر مساحت بعد از تحویل و تنظیم صورت مجلس تفکیکی چه باید کرد؟

چند حالت قابل تامل است:

  • اگر میزان تغییر مساحت بیش از پنج درصد زیاده از میزان توافق شده در قرارداد باشد، پیش خریدار حق فسخ دارد
  • اگر میزان تغییر مساحت کمتر از پنج درصد زیاده از میزان توافق شده باشد، هیچ یک حق فسخ ندارند
  • اگر میزان مساحت کمتر از  نود و پنج درصد مبلغ توافق شده باشد، پیش خریدار حق فسخ دارد.
  • در سایر موارد ما به تفاوت قیمت براساس نرخ مندرج در قرارداد پرداخت می شود.

بیمه پیش فروش آپارتمان

پیش فروشنده مکلف به بیمه چه مواردی است؟

پیش فروشنده در مقابل خسارت هایی که در اثر عیب بنا و تجهیزات آن و عدم رعایت ضوابط قانونی به وجود می آید مسئول است و این مسئولیت را باید بیمه کند.

ترتیب پرداخت بهای قرارداد به چه صورت خواهد بود؟

نحوه ی پرداخت بهاء بر اساس توافق طرفین است اما باید حداقل ده درصد مبلغ کل، همزمان با انعقاد قرارداد پرداخت شود و طرفین نمی توانند برخلاف آن توافق کنند.

  • تنظیم سند رسمی ملک در پیش فروش آپارتمان ها در صورت خودداری پیش فروشنده به چه ترتیب است؟

در پایان قرارداد پیش فروش و بعد از اتمام عملیات ساختمانی به تایید مهندس ناظر، در صورتی که تمام اقساط پرداخت شده باشد، پیش خریدار می تواند با ارائه مدارک لازمی که نشان می دهد او تعهدات خود انجام داده به دفتر اسناد رسمی جهت انتقال سند مراجعه کند، اگر پیش فروشنده بعد از اعلام دفترخانه در مدت ده روز از انتقال رسمی ملک به نام خریدار خودداری کند، دفترخانه خود اقدام به انتقال رسمی ملک به نام خریدار می کند.

  • اگر پیش خریدار در پیش فروش ساختمان در موعد معین اقساط را نپردازد چه باید کرد؟

در صورت اعلام مکتوب پیش فروشنده به دفترخانه، دفترخانه ظرف مدت یک هفته به او اخطار می کند که در مدت یک ماه اقساط معوقه را بپردازد و در صورت عدم پرداخت فروشنده حق فسخ خواهد داشت.

  • هیات  داوران چگونه انتخاب می شوند؟

یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضی الطرفین که باید مورد توافق هر دو باشد.

  • وظایف هیات داوران در قرارداد پیش فروش آپارتمان ها چیست؟

کلیه اختلافات مربوط به تعبیر، تفسیر و اجرای محتوای قرارداد را داور می تواند حل و فصل کند.

طریقه اقدام و نمونه دادخواست

برای مطالبه حق شخص اصولا دو راه پیش روی دارد یا الزام  شخص به اجرای تعهد و مطالبه خسارت تاخیر تعهد،ویا اینکه درصورتی که اختیاراتی جهت فسخ قرارداد داشته باشد قرارداد را به واسطه عدم  انجام تعهد، قرارداد را فسخ کند. برای اقدام شخص متقاضی می تواند ابتدا مطالبات خود را با اظهارنامه از طرف مقابل خود بخواهد و اگر این امر میسر نشد می تواند با مراجعه به دفاتر خدمات قضایی و پرداخت هزینه دادرسی دادخواستی با عنوان الزام به تحویل مبیع و خسارت تاخیر تادیه و یا تائید فسخ قرارداد و بازگرداندن بهای پرداختی به ثبت برساند. درپایان یک نمونه دادنامه مطابق با موضوع بیان شده ارائه می گردد.

خواهان: خانم/ آقای …/ کد ملی: …/ آدرس: …

خوانده: خانم/ آقای …/ کد ملی: …/ آدرس: …

وکیل: خانم/ آقای …/ کد ملی: …/ آدرس: …

خواسته: تقاضای صدور حکم مبنی بر الزام خوانده بر تحویل مبیع به انضمام خسارات دادرسی (هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل و …)

دلایل:

  • فتوکپی مصدق بیع نامه مورخ …
  • فتوکپی مصدق سند مالکیت
  • استعلام ثبتی

ریاست محترم دادگاه

با سلام و عرض ادب

احتراما به استحضار می رساند:

اینجانب به موجب بیع نامه مورخ … یک باب آپارتمان دارای پلاک ثبتی واقع در … را از خوانده محترم خریداری نمودم و در حال حاضر سند رسمی آن نیز به نام اینجانب می باشد.
با توجه به قرارداد فی مابین، خوانده محترم موظف بودند در تاریخ … نسبت به تحویل مورد معامله به اینجانب اقدام نمایند ولی با مراجعات مکرر به وی ایشان تاکنون از انجام تعهد خود استنکاف می ورزند.

لذا مستندا به مواد ۱۰، ۲۱۹ و ۳۶۲ قانون مدنی تقاضای الزام خوانده به تحویل مبیع به انضمام کلیه خسارات قانونی را دارم.

 

مشاوره حقوقی فوری

مشاوره تخصصی تلفنی و متنی آنلاین با وکلای سراسر کشور

سوالات خود را از ما بپرسید

وکلای پایه یک ما اماده پاسخ به سوالات شما هستند