تفکیک ملک یعنی چه و روش های تفکیک ملک

 تفکیک ملک یکی از روش های تقسیم مال بوده که کامل ترین و مستحکم ترین حقوقی که ممکن است از طرق مختلف برای اشخاص ایجاد شود حق مالکیت اشخاص بر املاک است.

در حق مالکیت اشخاص، تفاوتی بین این که این مالکیت ایجاد شده بلاعوض بوده باشد (مثل هبه) یا در ازای مبلغ و مالی بوده باشد (مثل بیع) ندارد و این حق تمام و کمال در برابر افراد و نهاد ها و تمام ارگان ها قابل اعمال است.

حال این مالکیت بر ملک ممکن است فقط مختص به یک نفر باشد که که به آن ملک مفروز می گویند یا ممکن است این حق متعلق به چند نفر باشد که به آن مشاع می گویند.

املاک مشاعی نیز ممکن است به روش های مختلفی به وجود آید گاهی به صورت غیرارادی حاصل می شود؛ مانند ملکی که از طریق ارث به وراث می رسد. گاهی هم ارادی مانند اینکه دو نفر مشترکاً ملکی را خریداری می کنند.

املاک مشاعی و اختلافات ناشی از آن یکی از بیشترین موضوعات و دعاوی مربوط به املاک محسوب می شود که بعضاً منجر به تفکیک و تقسیم ملک مشاع می شود. در این متن به بررسی ابعاد آن خواهیم پرداخت.

تفکیک چیست

پیش از ورود به بحث می بایست با معنای تفکیک آشناشد. تفکیک به معنای تقسیم کردن می باشد.

اصولاً تفکیک در اختلاف میزان مالکیت بین شرکا در املاک مشاعی به وجود می آید اما بدین معنا نیست که در املاک مفروز تفکیک وجود ندارد. بنابراین مالک ملک مفروزی هم می تواند مطابق با قوانین و ضوابط اقدام به تفکیک ملک خود بنماید. برای مثال شخص دارای یک ملک مسکونی و تجاری با یک سند می باشد و حال تمایل دارد این ملک دو سند جداگانه داشته و از یکدیگر تفکیک شود یا شخص دارای هزار متر زمین می باشد و قصد دارد آن را به دو قسمت پانصد متری تقسیم کند که دراین صورت می بایست از طریق تفکیک اقدام نمایید.

طریقه اقدام جهت تفکیک

در این خصوص شخص می بایست ابتدا به شهرداری منطقه ی ملک موردنظر خود مراجعه کرده و با ارائه سند مالکیت تقاضای نقشه تفکیکی نماید. سپس با مراجعه به دفتر اسناد رسمی به همراه سند مالکیت و نقشه تفکیکی درخواست تفکیک خود را مطرح نماید. دفتر اسناد رسمی پس از ثبت درخواست، درخواست را به اداره ثبتی که آن ملک در آن حوزه واقع شده است ارسال می کند.

اداره ثبت در وقت از قبل تعیین شده با مالک یا مالکین ملک، ملک را بررسی می کند و باتوجه به سند مالکیت و اوضاع و احوال ملک و همچنین املاک مجاور اقدام به تنظیم صورت جلسه می نمایید.

در صورت جلسه تعداد واحدها مساحت هر واحد و اگر ملک به صورت مشاع باشد سهم هریک از شرکا تعیین می شود.

پس از تعیین صورت جلسه و امضای مالک یا مالکین و پرداخت هزینه تفکیک، صورت جلسه به دفتر اسناد رسمی ارجاع می شود.

طرفین با حضور در دفتر اسناد رسمی و امضا سند و انتقال قطعی آن مجددا به اداره ثبت ارجاع می شود تا سند سابق ابطال و سند جدید مطابق با توافق و شرایط جدید صادر شود.

تفکیک ملک چه تفاوتی با افراز دارد؟

افراز نیز به معنای جدا کردن و تقسیم کردن است. در نگاه اول به نظر می آید افراز و تفکیک یک کاربرد دارد و تفاوتی بین آن ها نیست اما درست است که آثاری شبیه به هم دارند اما در مواردی با هم تفاوت دارند.

برای مثال افراز حتما می بایست بین دو شریک در یک ملک مشاعی صورت گیرد و همچنین بعد از افراز حالت مشاعی از بین می رود. افراز برخلاف تفکیک از طریق دادگاه محل وقوع ملک نیز قابل انجام است.

 ابطال صورت جلسه تفکیکی

مطابق با قانون ثبت، چنانچه در اثر بی‌دقتی و اشتباه نویسنده در سند مالکیت و… اشتباهی رخ داده باشد، همچنین چنانچه ثبت دفتر املاک یا سند مالکیت، دارای مغایرت و مخالفت با سند رسمی باشد، چنانچه ثبت دفتر املاک یا سند مالکیت، دارای مغایرت و مخالف با حکم نهایی دادگاه باشد، و چنانچه اشتباهاتی در عملیات تفکیکی رخ داده و در دفتر املاک نیز وارد شود، در همه موارد اشاره شده، اصلاح یا ابطال سند مالکیت در صلاحیت هیأت نظارت خواهد بود.

هیات نظارت مطابق با قانون ثبت اسناد و املاک برای رسیدگی به کلیه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبت اسناد و املاک تشکیل می شود و از رئیس ثبت استان یا قائم مقام او، و به همراه دو نفر از قضات دادگاه تشکیل می شود.

منظور از عملیات تفکیکی همان صورت جلسه ای است که شامل مساحت ملک، نقشه، وضعیت ملک و املاک مجاور و… که به آن اشاره کردیم است. همچنین این مورد شامل مواردی که ملک به صورت مشاعی واقع شده است و یکی از شرکا نسبت به تقسیم و تفکیک صورت گرفته معترض می باشد هم شامل می شود.

لازم به ذکر است اگر هنوز تقسیم ثبت نشده باشد رسیدگی به اختلاف و اشتباه قابل رسیدگی در اداره ثبتی که ملک در آن حوزه واقع است خواهد بود و دیگر نیازی به ارجاع موضوع به هیات نظارت نخواهد بود.