آیا تا بحال برای شما پیش آمده است که بخشی از ملکی را به تنهایی یا به همراه دوست و همکارتان خریداری کنید، اما فروشنده در روزی که مشخص کردید، برای تنظیم سند به دفترخانه مراجعه نکند؟
احتمالا در وهله ی اول عصبانی می شوید و فکر می کنید کلاهبرداری اتفاق افتاده و پولی که پرداخت کرده اید دیگر قابل بازگشت نیست.
اصولا بیشتر افراد در قدم اول این اتفاق نگران می شوند که دیگر نمی توانند ملکی که بابتش بهای زیادی هم پرداخت کردند بدست بیاورند. ولی ما به شما مراحل قانونی آن را توضیح خواهید دادید تا مطمئن شوید برای اینکار راهکار های قانونی وجود دارد و شما پول یا ملک را از دست نداده اید.
چون می توانید از طریق دادگاه فروشنده را الزام به انتقال سند کنید. اما چگونه؟ در ادامه درباره ی الزام به تنظیم سند توضیحاتی ارائه خواهد شد.
الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع
اول بهتر است توضیح دهیم ملک مشاع چیست؟ زمانی که شما با شخص دیگری بخشی از یک ملک را خریداری می کنید به این معنی است ۶ دانگ را خریداری نکرده اید. مثلا شما ۲ دانگ و همسرتان ۱ دانگ از یک ملک را خریداری می کند و ۳ دانگ دیگر برای فرد دیگری است.
این ملک یک ملک مشاعی نام دارد. حال فروشنده ملک لازم است که سند رسمی را در دفترخانه به نام شما و همسرتان انتقال دهد. مشکل از جایی شروع می شود که او به دفترخانه مراجعه نمی کند و مدام شما را دست به سر می کند.
حالت دیگر هم که وجود دارد این است که صاحب ملکی فوت می کند و ورثه ی او به موجب اختلافاتی که دارند حاضر به تنظیم سند نمی شوند. در نتیجه یکی از وراث شکایت می کند تا سند به نام وراث دیگر تنظیم شود.
حقیقتا هر کس ملکی را می فروشد؛ طبق قانون موظف است که سند ملک را به خریدار انتقال دهد. ولی اگر این کار را نکرد، نگران نباشید. شما می توانید با توجه به قولنامه ای که در دست دارید علیه او دادخواستی تنظیم کنید و به دادگاه ارسال کنید.
سپس دادگاه بعد از بررسی های لازم، فروشنده را الزام به تنظیم سند رسمی خواهد کرد. اما مراحل آن چیست؟ در ادامه ی توضیحات مفصل صحبت خواهیم کرد.
مراحل دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع
- در ابتدا شما به همراه شرکای خود باید مدارکی مثل شناسنامه و کارت ملی و قولنامه را آماده کنید.
- دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی تنظیم نمایید. بهتر است که قبل از ارسال دادخواست با یک وکیل مشورت کنید و حتی بهتر آن است یک وکیل با تجربه برای این کار استخدام کنید تا کار ها به شکل صحیح تر و راحت تری پیش رود.
- به دفتر خدمات قضائی مراجعه کنید. شما به عنوان خریدار و خواهان الزام به تنظیم سند، باید در سامانه ثنا ثبت نام کنید که این کار در دفاتر خدمات انجام می شود.
- در دفتر خدمات به شما فرمی می دهند که باید اطلاعات آن از جمله: آدرس، پلاک ثبتی، مساحت، تعداد شرکا، آدرس محلی که ملک در آن واقع شده است را تکمیل کنید.
- یکی از مدارک اصلی که مشخص می کند شما و شرکای شما مالک محسوب می شوید، اصل مبایعه نامه است. پس حتما برای مراجعه به دفتر خدمات آن را همراه داشته باشید . دفتر خدمات پس از اسکن اصل مدارک را به شما بر می گرداند. این مدارک به همراه دادخواست شما به دادگاه ارسال می شود.
- هزینه دادرسی و اوراق قضایی را باید در دفتر خدمات پرداخت کنید.
- احتمالا طبق عرف، شما نصف مبلغ ملک را پرداخت کردید و نصف باقی را قرار بوده است در زمان تنظیم سند پرداخت کنید. ممکن است دادگاه تنظیم سند را وابسته به این بداند که شما کل مبلغ را کامل پرداخت کنید.
پس آمادگی این موضوع را داشته باشید. اگر هم کل مبلغ را همان اول پرداخت کردید دیگر جای نگرانی نیست و دادگاه سریعا پس از بررسی، حکم الزام به تنظیم سند را صادر می کند.
مدارک لازم برای دعوای الزام به تنظیم سند
- کارت ملی، شناسنامه و کپی آن ها
- مبایعه نامه
- برای اثبات مالکیت شما و عدم مراجعه لازم است. مثلا رمانی که به دفتر خانه مراجعه کردید اما فروشنده نیامده است. گواهی عدم حضور مبنی بر اینکه فروشنده در روز و ساعت معین به دفترخانه مراجعه نکرده است را از دفترخانه دریافت کرده و به همراه سایر مدارک به دادگاه ارسال کنید.
- دادخواست الزام به تنظیم سند ملک
- لازم به ذکر است که اگر پیش از دادخواست، اظهارنامه ای ارسال کرده اید را هم به همراه سایر مدارک ارسال نمایید.
مدت زمان رسیدگی و صدور رای تنظیم سند رسمی
با توجه به حجم بالای پرونده ها در دادگاه، امکان پیش بینی مدت زمان رسیدگی و صدور رای از جانب دادگاه، وجود ندارد. زیرا هرچه حجم پرونده ها در یک موضوع بیشتر باشد، مدت زمان رسیدگی و صدور رای نیز طولانی تر خواهد شد.
اما یکی از دلایلی که منجر به طولانی تر شدن فرایند رسیدگی می شود، نبودن وکیل در پرونده ها است. شما طبیعتا اطلاعات کافی از فرایند قانونی را ندارید اما وکیل به دلیل تجربه و دانشی که دارد موجب تسریع در روند رسیدگی می شود.
اما شما بدون داشتن وکیل مدت زیادی را باید به دادگاه ها رفت و آمد کنید؛ بخصوص در مورد پرونده های الزام به تنظیم سند که در دادگاه حجم بالایی دارد.
علاوه بر این هر یک از راه های قانونی نیز به طولانی تر شدن روند رسیدگی کمک می کند. مثلا پس از صدور رای شما یا خوانده دعوا به رای صادره اعتراض کند. طبیعتا تا به اعتراض رسیدگی شود و تشریفات قانونی طی شود، زمان می برد.
عدم مراجعه فروشنده به دفترخانه پس از رای دادگاه
پس از اینکه دادگاه مدارک لازم را بررسی می کند اقدام به صدور رای می نماید. حال پس از اینکه رای قطعی شد، فروشنده الزام می شود تا ۱۰ روز به دفتر خانه مراجعه کند و انتقال سند رسمی ملک را انجام دهد.
در صورتی که فروشنده مجددا به دفترخانه مراجعه نکند و سند را به خریدار منتقل نکند؛ واحد اجرای احکام دادگاه، مستقیما از دفترخانه اسناد رسمی می خواهد که سند رسمی انتقال ملک را تنظیم کند و نماینده دادگاه آن سند را به جای فروشنده امضا می کند.
پس همانطور که مشاهده کردید به هر عنوان ملک و سرمایه شما به راحتی از مالکیتتان خارج نخواهد شد و اگر تحت هیچ شرایطی فروشنده پس از صدور رای الزام به تنظیم سند هم به دفترخانه مراجعه نکند، دادگاه مستقیما این کار را خواهد کرد.
نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند ملک
رياست محترم محاکم عمومی حقوقی شهرستان….
باسلام و ادای احترام؛ به استحضار عالی می رساند
۱-اینجانب ….. ضمن مبایعه نامه عادی شماره… مورخ.. تنظیمی در دفتر مشاور املاک اقدام به خرید یک دستگاه آپارتمان با پلاک ثبتی… فرعی… اصلی بخش….حوزه…واقع در…نمودم.
لذا اینجانب با ارسال اظهارنامه شماره… مورخ…به خوانده محترم ابلاغ نمودم در مورخ …..در دفترخانه شماره… واقع در….حضور و نسبت به انتقال سند رسمی اقدام نماید. علیرغم ابلاغ قانونی ایشان در موعد مقر حضور به عمل نرساندند و در این خصوص استشهادیه شهود به ضمیمه ملحوظ می باشد.
اینک با تقدیم این دادخواست از محضر عالی تقاضای صدور حکم مقتضی الزام به تنظیم سند رسمی مورد استدعاست.
با تشکر
نتیجه گیری
اگر شما ملکی را بخرید و فروشنده در دفترخانه حاضر نشود تا سند مالکیت را منتقل کند؛ شما می توانید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را در دادگاه مطرح نمایید.
لازم به ذکر است قبل دادخواست ابتدا می توانید با اظهارنامه به او اخطار دهید که برای انتقال سند اقدام کند؛ در غیر این صورت به صورت قانونی پیگیری خواهید کرد.
حال اگر مراجعه نکرد؛ دادخواستی را تنظیم کنید و به همراه مدارک که حتما مبایعه نامه در آن ها باید وجود داشته باشد به دفتر خدمات مراجعه کرده تا دادخواست شما را به به همراه مدارک به دادگاه ارسال کند.
حال اگر مال مور درخواست شما در رهن باشد باید درخواست فک رهن را در دادخواست خود اضافه نمایید. دعوای الزام به تنظیم سند یکسری مقدمات و اصول در ارائه دادخواست دارد که فقط یک وکیل خبره از آن اطلاع دارد.
بنابراین توصیه می شود با توجه اهمیت سرمایه شما، از یک وکیل باتجربه برای اینکار استفاده نماید تا از ضرر های احتمالی جلوگیری شود و شما نیز به نتیجه ی مطلوبی برسید.
سوالات متداول
دادگاهی که ملک موضوع دعوا و دادخواست در حوزه ی قضایی آن واقع شده است، صلاحیت رسیدگی به دعوا را دارد.
در صورتی که خریدار نداند که ملک در رهن بوده است، فروشنده موظف است ابتدا ملک را از رهن خارج نماید و تمام موانع موجود را برطرف کند و بعد از آن سند مالکیت را به خریدار منتقل نماید.
این هزینه بر اساس قیمت منطقه ای ملک و اطلاعاتی است که توسط خواهان اعلام می گردد و ارتباط مستقیمی با مساحت ملک، قدمت بنا، شهر و محل وقوع ملک، تعداد مالکین و درصد مالکیت خواهان و… دارد.
در سال ۱۳۷۶ سه دانگ خانه ای در شهرستان آبادان آن که متعلق به پدر مرحومم بود از سویی ورثه آن مرحوم جهت فروش و مراجعه به شهرداری به صورت وکالت تام الاختیار به برادر بزرگم آقای محمد ایرانپور مبارکه داده شده و سه دانگ دیگر آن خانه که مربوط به عمویم می بوده از سوی ایشان به پسر عمویم آقای محمود ایرانپور مبارکه به صورت وکالت تام الاختیار به ایشان داده شده با مراجعه به شهرستان آبادان هر دو نفر با مراجعه به آبادان و حضور در دفترخانه رسمی وکالت نامه های فوق الذکررا به خانمی تفویض وکالتنامه نموده .پس از گذشت قریب به ۲۴ سال از این موضوع شخصی با مراجعه به دادگستری شهرستان آبادان و نوشتن دادخواستی به دادگستری آبادان خواستار الزام به تنظیم سند و خسارات و غیره گردیده به دستور ریاست محترم دادگستری آبادان دادخواست ایشان به شعبه هفتم دادگستری آبادان جهت رسیدگی ارجاع گردیده و شعبه هفتم دادگستری در روند پرونده و رسیدگی به آن اشکالاتی را گرفته که متاسفانه مشخص نیست چگونه بدون رفع اشکالات ودز حالی که تمامی خواندگان در شهرستان مبارکه اصفهان بوده ودارای ثبت ثنا بجز دو نفر از آنان نبوده که به آنان ابلاغ گشته وبدلیل بعد مسافت راه در جلسات دادگاه حضور پیدا ننموده .اکنون با فرستادن ضمائم دادخواست برای خواهانها به صورت ناقص .اقدام به صدور رای غیابی بر اساس مواد ۱۰،۲۱۹،۲۲۰ قانون آئین دادرسی به صورت غیابی نموده ودر حکم اشاره به مبایعه نامه نموده .در حالی که مبایعه نامه ای وجود نداشته وصرفا تفویض وکالت نامه ای بوده که ورثه نموده اند .آیا دادگاه محترم میتواند براساس تفویض وکالت نامه .حکمی صادر نماید .آنهم پس از گذشت قریب به ۲۵ سال ؟ باتشکر وسپاس از راهنمایی شما ابراهیم ایرانپور مبارکه
با عرض سلام.
بنده در یک سنگبری که زمین آن اوقافی می باشد طی یک شراکتنامه معمولی سهیم شده ام. و شخصی که اجاره نامه اوقاف به نام اوست از انتقال اجاره نامه به بقیه شرکا طفره می رود.
آیا ایشان را می‌توان با این شراکتنامه الزام به تنظیم اجاره نامه به نام تمامی شرکا نمود؟
با تشکر از راهنمایی شما
سلام:اگر قرار بر این است که مورد اجاره رو انتقال بدهد باید برای تنظیم اجاره اقدام نماید برای راهنمایی بیشتر از طریق وکلای انلاین وکیل تاپ مشاوره نمایید.
با سلام و احترام و تشکر از شما
آپارتمانی سال ۹۰ از سهم سازنده ای که با مالک زمینی قرارداد مشارکت در ساخت داشتند خریداری کرده ام و پس از اینکه سازنده به تعهداتش مبنی بر تحویل و انتقال سند عمل نکرد از طریق قانونی و دادخواست تحویل مبیع آپارتمان را تحویل گرفتم به دلیل اختلافات بین مالک و سازنده ساختمان تکمیل نشده و پایانکار ندارد ولی مالک سهم خود از مشارکت را تکمیل کرده و در اختیار دارد به همین دلیل بنده دعوایی با عنوان الزام به اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی و تنظیم سند رسمی مطرح کردم که سازنده و مالک ملزم به اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیک شدند و انتقال سند با استدلالی که مقدمات انجام انتقال سند فراهم نیست عدم استماع خورد
حال سئوال بنده این است آیا میشه دادخواستی تحت عنوان انتقال سند از قدرالسهم زمین آپارتمانم رو از دادگاه بخوام چون مالک و سازنده با وجود الزام به اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی کاری انجام نداده و نمیدهند
اینجوری حداقل میدونم سهم زمین آپارتمانم رو دارم
با نهایت تشکر