در تعریف عقد اجاره مقرر می دارد”اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود، اجاره دهنده را موجر، و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره راعین مستاجره گویند “بنابراین، اجاره تملیک منفعت به عوض معلوم است. اجاره به اعتبار موضوع سه تقسیم بندی دارد، اجاره اشیاء و اجاره حیوان، اجاره انسان(اشخاص).
در اجاره اشیاء به شخصی که منافع عین مال خود را به دیگری انتقال می کند“موجر”به شخصی که در برابر پرداخت اجاره بها مالک منافع عین مستاجره می گردد (مستاجر) و به عین مالی که منافع ان به اجاره داده شده (عین مستاجره) می گویند.
در اجاره اشخاص: به شخصی که عمل خود را در اختیار دیگری قرار میدهد (اجیر) به شخصی که از عمل دیگری استفاده می کند (مستاجر) می گویند.
ویژگی های عقد اجاره
اجاره عقد تملیکی(انتقالی صورت می گیرد) هست:
بعد از انعقاد اجاره، مستاجر مالک منفعت مورد اجاره می شود و صلاحیت نفع بردن از عین به او منتقل می شود. البته اگر مورد اجاره مورد کلی باشد، اجاره کلی است، چون در اثر عقد موجر تعهد می دهد که منافع را به مستاجر تسلیم نماید و پس از تعیین مصداق، تملیک منفعت صورت می گیرد.
اجاره عقد لازم:
عقد اجاره غیر قابل فسخ می شود و با فوت و سفه (اختلال مشاعر) و جنون یکی از طرفین منفسخ نمی شود، لذا اگر شخصی یک مکانی را برای یک سال اجاره دهد، هیچ کدام از طرفین نمی توانند قبل از انقضای مدت اجاره، آن را فسخ کند. مگر با وجود شرایط خاص.
اجاره عقد معوض:
در عقد اجاره دو مورد معامله داریم: یکی منافع عین مستاجره که از جانب موجر به مستاجر تملیک می شود و دیگری اجاره بها مال الاجاره که مستاجر به موجر می دهد یا تعهد پرداخت آن را می نماید. موضوع اجاره منفعت است، اما عوض آن می تواند هر مالی باشد یعنی اجاره بها می تواند عین،منفعت،حق مالی و دین باشد.
اجاره عقد موقت است:
موقت بودن اجاره، تملیک منفعت باید در مدت معین انجام شود برای مثال: اگر در اجاره خانه مدت اجاره مشخص و معین نشود، عقد اجاره باطل است.
اجاره عقد رضایی است: یعنی به صرف ایجاب (پیشنهاد) و قبول، به هر وسیله ای اعلام شود، واقع می گردد و تشریفاتی جهت انعقاد آن لازم نیست. اگرچه بنابر ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور، اجاره املاک ثبت شده باید با سند رسمی باشد. والا در برابر اشخاص ثالث قابل استناد نیست.
۲.۶ مورد اجاره باید از اموال قابل بقا و مصرف نشدنی باشد: مورد اجاره باید از اموالی باشد که با استفاده از آن موجب تلف آن مال نگردد. البته اگر اموال مصرف شدنی مثل شمع یا پول با هدف تزیین و نمایش برای هدف نامتعارفی استفاده شود اجاره این اموال صحیح و نافذ است.
قوانین مربوط به عقد اجاره
۳.۱ مواد ۵۱۵ الی۴۷۵ قانون مدنی
ماده ۴۶۶- اجاره عقدی است که به موجب آن، مستأجر، مالک منافع عین مستأجره می‌شود، اجاره‌دهنده را موجر و اجاره‌کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند..
ماده ۴۶۷-مورد اجاره ممکن است اشیا یا حیوان یا انسان باشد..
در اجاره اشیاء(ماشین و خانه)
ماده ۴۶۸-در اجاره‌ی اشیا، مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است..
ماده ۴۶۹-مدت اجاره از روزی شروع می‌شود که بین طرفین مقرر شده و اگر در عقد اجاره، ابتدای مدت ذکر نشده باشد از وقت عقد محسوب است..
ماده ۴۷۰-در صحت اجاره، قدرت بر تسلیم عین مستأجره شرط است..
ماده ۴۷۱-برای صحت اجاره باید انتفاع از عین مستأجره با بقای اصل آن ممکن باشد.
ماده ۴۷۲-عین مستأجره باید معین باشد و اجاره عین مجهول یا مردد باطل است..
ماده ۴۷۳-لازم نیست که موجر، مالک عین مستأجره باشد ولی باید مالک منافع آن باشد..
ماده ۴۷۴-مستأجر میتواند عین مستأجره را به دیگری اجاره دهد مگر این که در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد..
ماده ۴۷۵-اجاره‌ی مال مشاع، جایز است لیکن تسلیم عین مستأجره موقوف است به اذن شریک
ماده ۴۷۶-موجر باید عین مستأجره را تسلیم مستأجر کند و در صورت امتناع، موجر اجبار می‌شود و در صورت تعذر اجبار، مستأجر خیار فسخ دارد..
ماده ۴۷۷-موجر باید عین مستأجره را در حالتی تسلیم نماید که مستأجر بتواند استفاده‌ی مطلوبه از آن را بکند..
ماده ۴۷۸-هر گاه معلوم شود عین مستأجره در حال اجاره معیوب بوده، مستأجر میتواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستأجر ضرری نرسد مستأجر حق فسخ ندارد..
ماده ۴۷۹-عیبی که موجب فسخ اجاره می‌شود عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد..
ماده ۴۸۰-عیبی که بعد از عقد و قبل از قبض منفعت، در عین مستأجره حادث شود موجب خیار است و اگر عیب در اثنای مدت اجاره حادث شود نسبت به بقیه‌ی مدت، خیار ثابت است..
ماده ۴۸۱-هر گاه عین مستأجره به واسطه‌ی عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود اجاره باطل می‌شود..
ماده ۴۸۲-اگر مورد اجاره عین کلی باشد و فردی که موجر داده معیوب در آید مستأجر حق فسخ ندارد و میتواند موجر را مجبور به تبدیل آن نماید و اگر تبدیل آن ممکن نباشد حق فسخ خواهد داشت..
ماده ۴۸۳-اگر در مدت اجاره ، عین مستأجره به واسطه‌ی حادثه، کلاً یا بعضاً تلف شود اجاره از زمان تلف نسبت به مقدار تلف‌شده منفسخ می‌شود و در صورت تلف بعض آن، مستأجر حق دارد اجاره را نسبت به بقیه فسخ کند یا فقط مطالبه‌ی تقلیل نسبی مال‌الاجاره نماید.
ماده ۴۸۴- موجر نمی‌تواند در مدت اجاره، در عین مستأجره تغییری دهد که منافی مقصود مستأجر از استیجار باشد..
ماده ۴۸۵-اگر در مدت اجاره ، در عین مستأجره تعمیراتی لازم آید که تأخیر در آن موجب ضرر موجر باشد مستأجر نمی‌تواند مانع تعمیرات مزبوره گردد اگر چه در مدت تمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستأجره کلاً یا بعضاً استفاده نماید. در این صورت حق فسخ اجاره را خواهد داشت..
ماده ۴۸۶-تعمیرات و کلیه‌ی مخارجی که در عین مستأجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده‌ی مالک است مگر آن که شرط خلاف شده یا عرف بلد بر خلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستأجره لازم میباشد..
ماده ۴۸۷-هر گاه مستأجر نسبت به عین مستأجره تعدی یا تفریط نماید و موجر قادر بر منع آن نباشد موجر حق فسخ دارد..
ماده ۴۸۸-اگر شخص ثالثی بدون ادعای حقی در عین مستأجره یا منافع آن، مزاحم مستأجر گردد در صورتی که قبل از قبض باشد مستأجر حق فسخ دارد و اگر فسخ ننمود میتواند برای رفع مزاحمت و مطالبه‌ی اجرت مثل به خود مزاحم رجوع کند و اگر مزاحمت بعد از قبض واقع شود حق فسخ ندارد و فقط میتواند به مزاحم رجوع کند.
ماده ۴۸۹-اگر شخصی که مزاحمت می‌نماید مدعی حق نسبت به عین مستأجره یا منافع آن باشد مزاحم نمی‌تواند عین مزبور را از ید مستأجر آن تزاع نماید مگر بعد از اثبات حق با طرفیت مالک و مستأجر هر دو.
ماده ۴۹۰-مستأجر باید: اولاً- در استعمال عین مستأجره به نحو متعارف رفتار کرده و تعدی یا تفریط نکند.ثانیاً- عین مستأجره را برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده و در صورت عدم تعیین در منافع مقصوده که از اوضاع و احوال استنباط می‌شود استعمال نماید..
ثالثا: مال‌الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است تأدیه کند و در صورت عدم تعیین موعد، نقداً باید بپردازد..
ماده ۴۹۱-اگر منفعتی که در اجاره تعیین شده است به خصوصیت آن، منظور نبوده مستأجر میتواند استفاده منفعتی کند که از حیث ضرر، مساوی یا کمتر از منفعت معینه باشد.
ماده ۴۹۲-اگر مستأجر، عین مستأجره را در غیر موردی که در اجاره ذکر شده باشد یا از اوضاع و احوال استنباط می‌شود استعمال کند و منع آن ممکن نباشد موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
ماده ۴۹۳-مستأجر نسبت به عین مستأجره ضامن نیست به این معنی که اگر عین مستأجره بدون تفریط یا تعدی او کلاً یا بعضاً تلف شود مسئول نخواهد بود ولی اگر مستأجر تفریط یا تعدی نماید ضامن است اگر چه نقص در نتیجه‌ی تفریط یا تعدی حاصل نشده باشد.
ماده ۴۹۴-عقد اجاره به محض انقضای مدت برطرف می‌شود و اگر پس از انقضای آن، مستأجر، عین مستأجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت‌المثل خواهد بود اگر چه مستأجر استیفای منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه‌ی مالک در تصرف نگاه دارد وقتی باید اجرت‌المثل بدهد که استیفای منفعت کرده باشد مگر این که مالک اجازه داده باشدکه مجاناً استفاده نماید.
ماده ۴۹۵-اگر برای مال‌الاجاره، ضامنی داده شده باشد ضامن مسئول اجرت‌المثل مذکور در ماده‌ی فوق نخواهد بود.
ماده ۴۹۶- عقد اجاره به واسطه‌ی تلف شدن عین مستاجره از تاریخ تلف، باطل می‌شود و نسبت به تخلف از شرایطی که بین موجر و مستأجر مقرر است خیار فسخ از تاریخ تخلف ثابت می‌گردد.
ماده ۴۹۷عقد اجاره به واسطه‌ی فوت موجر یا مستأجر باطل نمی‌شود لیکن اگر موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستأجره بوده است اجاره به فوت موجر باطل می‌شود و اگر شرط مباشرت مستأجر شده باشد به فوت مستاجر باطل می‌گردد.
ماده ۴۹۸-اگر عین مستأجره به دیگری منتقل شود اجاره به حال خود باقی است مگر این که موجر حق فسخ در صورت نقل را برای خود شرط کرده باشد.
ماده ۴۹۹-هرگاه متولی با ملاحظه‌ی صرفه‌ی وقف، مال موقوفه را اجاره دهد اجاره به فوت او باطل نمی‌گردد.
ماده ۵۰۰-در بیع شرط، مشتری میتواند مبیع را برای مدتی که بایع حق خیار ندارد اجاره دهد و اگر اجاره منافی با خیار بایع باشد باید به وسیله‌ی جعل خیار یا نحو آن، حق بایع را محفوظ دارد والا اجاره تاحدی که منافی با حق بایع باشد باطل خواهد بود.
ماده ۵۰۱-اگر در عقد اجاره، مدت به طور صریح ذکر نشده و مال‌الاجاره هم از قرار روز یا ماه یا سالی فلان مبلغ معین شده باشد، اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح خواهد بود و اگر مستأجر، عین مستأجره را بیش از مدت‌های مزبوره در تصرف خود نگاه دارد
و موجر هم تخلیه ید او را نخواهد موجر به موجب مراضات حاصله برای بقیه مدت و به نسبت زمان تصرف، مستحق اجرت مقرر بین طرفین خواهد بود.
ماده ۵۰۲-اگر مستأجر در عین مستأجره بدون اذن موجر تعمیراتی نماید حق مطالبه قیمت آن را نخواهد داشت.
ماده ۵۰۳-هر گاه مستأجر بدون اجازه‌ی موجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده وضع بنا یا غرس اشجار کند هر یک از موجر و مستأجر حق دارد هر وقت بخواهد بنا را خراب یا درخت را قطع نماید در این صورت اگر در عین مستأجره نقصی حاصل شود بر عهده‌ی مستأجر است.
ماده ۵۰۴-هرگاه مستأجر به موجب عقد اجاره، مجاز در بنا یا غرس بوده، موجر نمی‌تواند مستأجر را به خراب کردن یا کندن آن اجبار کند و بعد از انقضای مدت اگر بنا یا درخت در تصرف مستأجر باقی بماند موجر حق مطالبه‌ی اجرت‌المثل زمین را خواهد داشت
و اگر در تصرف موجر باشد مستأجر حق مطالبه اجرت‌المثل بنا یا درخت را خواهد داشت.
ماده ۵۰۵-اقساط مال‌الاجاره که به علت نرسیدن موعد پرداخت آن، بر ذمه‌ی مستأجر مستقر نشده است به موت او حال نمی‌شود.
ماده ۵۰۶-در اجاره‌ی عقار، آفت زراعت از هر قبیل که باشد به عهده‌ی مستأجر است مگر این که در عقد اجاره طور دیگری شرط شده باشد.
در اجاره حیوانات
ماده ۵۰۷ در اجاره‌حیوان، تعیین منفعت، یا به تعیین مدت اجاره است یا به بیان مسافت و محلی که راکب یا محمول باید به آن جا حمل شود.
ماده ۵۰۸در موردی که منفعت به بیان مدت اجاره معلوم شود تعیین راکب یا محمول لازم نیست ولی مستأجر نمی‌تواند زیاده بر مقدار متعارف حمل کند و اگر منفعت به بیان مسافت و محل، معین شده باشد تعیین راکب یا محمول لازم است.
ماده ۵۰۹در اجاره‌ی حیوان ممکن است شرط شود که اگر موجر در وقت معین محمول را به مقصد نرساند مقدار معینی از مال‌الاجاره کم شود.
ماده ۵۱۰-در اجاره‌ی حیوان لازم نیست که عین مستأجره، حیوان معینی باشد بلکه تعیین آن به نوع معینی کافی خواهد بود.
ماده ۵۱۱-حیوانی که مورد اجاره است باید برای همان مقصودی استعمال شود که قصد طرفین بوده است بنابراین حیوانی را که برای سواری اجاره داده شده است نمی‌توان برای بارکشی استعمال نمود.
در اجاره اشخاص
ماده ۵۱۲-در اجاره‌ی اشخاص، کسی که اجاره میکند مستأجر و کسی که مورد اجاره واقع می‌شود اجیر و مال‌الاجاره، اجرت نامیده می‌شود.
ماده ۵۱۳-اقسام عمده‌ی اجاره‌ی اشخاص از قرار ذیل است:
- اجاره‌ی خدمه و کارگران از هر قبیل؛
- اجاره‌ی متصدیان حمل و نقل اشخاص یا مال‌التجاره، اعم از راه خشکی یا آب یا هوا.
در اجاره خدمه و کارگر
ماده ۵۱۴- خادم یا کارگر نمی‌تواند اجیر شود مگر برای مدت معینی یا برای انجام امر معینی.
ماده ۵۱۵– اگر کسی بدون تعیین انتهای مدت، اجیر شود مدت اجاره محدود خواهد بود به مدتی که مزد از قرار آن معین شده است.
بنابراین اگر مزد اجیر از قرار روز یا هفته یا ماه یا سالی فلان مبلغ معین شده باشد مدت اجاره محدود به یک روز یا یک هفته یا یک ماه یا یک سال خواهد بود و پس از انقضای مدت مزبور، اجاره برطرف می‌شود ولی اگر پس از انقضای مدت، اجیر به خدمت خود دوام دهد و موجر او را نگاه دارد، اجیر نظر به مراضات حاصله به همان طوری که در زمان اجاره بین او و موجر مقرر بود مستحق اجرت خواهد شد.
در اجاره متصدی حمل و نقل
ماده ۵۱۶-تعهدات متصدیان حمل و نقل اعم از این که از راه خشکی یا آب یا هوا باشد برای حفاظت و نگاهداری اشیایی که به آن‌ها سپرده می‌شود همان است که برای امانت‌داران مقرر است بنابراین در صورت تفریط یا تعدی مسئول تلف یا ضایع شدن اشیایی خواهند بود که برای حمل به آن‌ها داده می‌شود و این مسئولیت از تاریخ تحویل اشیا به آنان خواهد بود.
ماده ۵۱۷- مفاد ماده ۵۰۹ در مورد متصدیان حمل و نقل نیز مجری خواهد بود.
قانون روابط موجر ومستاجر مصوب۱۳۵۶
در سال ۵۶ ، قانون سعی بر حق مالکیت مستأجر داشت با این دلیل که اگر مستأجری یک مکان اجاره‌ای تجاری را با سرقفلی اجاره کرده و در آن به تجارت خود بپردازد، بعد از گذشت مدت قرارداد و با پایان یافتن مدت اجاره میتواند مدعی حقی تحت عنوان حق کسب و پیشه یا حق تجارت مدعی ایجاد نام تجاری در آن مکان یا محل شود و از صاحب مکان برای انتقال حق نام تجاری خود مبلغی را تقاضا نماید.
بیشتر بخوانید: الزام به تنظیم سند رسمی ملک و خودرو
ماده ۱: هر محلی که برای سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت یا به منظور دیگری اجاره داده شده یا بشود در صورتی که تصرف متصرف بر حسب تراضی با موجر یا نماینده قانونی او به عنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره باشد اعم از اینکه نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا عادی تنظیم شده یا نشده باشد، مشمول مقررات این قانون است.
موارد زیر مشمول مقررات این قانون نمی‌باشد:
ماده۲:
- تصرف ناشی از معاملات با حق استرداد یا معاملات رهنی.
- اراضی مزروعی محصور و غیر محصور و توابع آن‌ها و باغهایی که منظور اصلی از اجاره بهره‌برداری از محصول آن‌ها باشد.
- ساختمان‌ها و محلهایی که به منظور سکونت عرفاً به طور فصلی برای مدتی که از شش ماه تجاوز نکند اجاره داده می‌شود.
- کلیه واحدهای مسکونی واقع در محدوده خدماتی شهر‌ها و در شهرک‌هایی که گواهی خاتمه ساختمانی آن‌ها از تاریخ لازم‌الاجرا شدن قانون معاملات زمین مصوب سال ۱۳۵۴ صادر شده و می‌شود.
- خانه‌های سازمانی و سایر محلهای مسکونی که از طرف وزارتخانه‌ها و مؤسسات دولتی و وابسته به دولت یا اشخاص اعم از حقیقی یا حقوقی به مناسبت شغل در اختیار و استفاده کارکنان آن‌ها قرار می‌گیرد. در این مورد رابطه متصرف با سازمان یا اشخاص مربوط تابع قوانین و مقررات مخصوص به خود یا قرارداد فی‌مابین میباشد.
هرگاه متصرف خانه یا محل سازمانی که به موجب مقررات یا قرارداد مکلف به تخلیه محل سکونت باشد از تخلیه خودداری کند بر حسب مورد از طرف دادستان یا رییس دادگاه بخش مستقل به او اخطار می‌شود که ظرف یک ماه محل را تخلیه نماید در صورت امتناع به دستور همان مقام محل مزبور تخلیه شده و تحویل سازمان یا مؤسسه یا اشخاص مربوط داده می‌شود. - واحدهای مسکونی که پس از اجری این قانون به اجاره واگذار گردد.
میزان اجاره‌بها و ترتیب پرداخت آن
ماده۳: در مواردی که اجاره‌نامه تنظیم شده باشد میزان اجاره بها همان است که در اجاره‌نامه قید شده و هرگاه اجاره‌نامه تنظیم نشده باشد به میزانی است که بین طرفین مقرر و یا عملی شده است و در صورتی که میزان آن معلوم نشود با رعایت مقررات این قانون از طرف دادگاه میزان اجاره بها به نرخ عادله روز تعیین می‌شود
ماده ۴: موجر یا مستأجر میتواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدید نظر نسبت به میزان اجاره بها را بنماید، مشروط به اینکه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره بها صادر شده سه سال تمام گذشته باشد، «دادگاه» با جلب نظر کار‌شناس اجاره بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.
ماده ۵: موجر میتواند مابه‌التفاوت اجاره بها را ضمن دادخواست تعدیل نیز مطالبه نماید. در این صورت دادگاه ضمن صدور حکم راجع به تعدیل، مستأجر را به پرداخت مابه‌التفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور حکم، محکوم‌می نماید، دایره اجرا مکلف است خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ قطعیت تا تاریخ اجرای حکم را به قرار دوازده درصد در سال احتساب و از مستأجر وصول و به موجر بپردازد مستأجر نیز میتواند ضمن تقاضی تعدیل اجاره بها رد مابه‌التفاوت پرداخت شده را به انضمام خسارت تأخیر تأدیه به شرح فوق درخواست کند.
تبصره: مقررات این ماده در مواردی که دادگاه حکم به تعیین اجاره بها صادر می‌نماید نیز جاری خواهد بود
ماده ۶: مستأجر مکلف است در موعد معین در اجاره‌نامه اجرت‌المسمی و پس از انقضاء مدت اجاره اجرت‌المثل را به میزان اجرت‌المسمی آخر‌هر ماه اجاری ظرف ده روز به موجر یا نماینده قانونی او بپردازد و هرگاه اجاره‌نامه‌‌ای در بین نباشد اجاره بها را به میزانی که بین طرفین مقرر و یا عملی شده و در صورتی که میزان آن معلوم نباشد به عنوان اجرت‌المثل مبلغی که متناسب با اجاره املاک مشابه تشخیص میدهد برای هر ماه تا دهم ماه بعد به موجر یا نماینده قانونی او پرداخت یا در صندوق ثبت و یا بانکی که از طرف سازمان ثبت تعیین می‌شود سپرده و قبض رسید را اگر اجاره‌نامه رسمی است به دفترخانه تنظیم‌کننده سند و هرگاه اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌‌ای در بین نباشد قبض رسید را با تعیین محل اقامت موجر به یکی از‌دفا‌تر رسمی نزدیک ملک تسلیم و رسید دریافت دارد.
دفترخانه باید منتهی ظرف ده روز به وسیله اداره ثبت محل مراتب را به موجر یا نماینده قانونی او اخطار کند که برای دریافت وجه تودیع شده به‌دفترخانه مزبور مراجعه نماید.
در تنظیم اجاره نامه
ماده ۷: در مواردی که بین موجر و کسی که ملک را به عنوان مستأجر در تصرف دارد اجاره‌نامه تنظیم نشده یا اگر تنظیم شده مدت آن منقضی گشته و طرفین راجع به تنظیم اجاره‌نامه یا تعیین اجاره بها و شریط آن اختلاف داشته باشند هر یک میتواند برای تعیین اجاره بها (در مواردی که اجاره‌نامه در‌بین نباشد) و تنظیم اجاره‌نامه به دادگاه مراجعه کند.
دادگاه میزان اجاره بها را از تاریخ تقدیم دادخواست تعیین میکند، ولی این امر مانع صدور حکم نسبت به اجرت‌المثل زمان قبل از تقدیم دادخواست و خسارت تأخیر تأدیه آن نخواهد بود.
- تبصره ۱: هرگاه از طرف موجر تقاضای تخلیه عین مستأجره شده باشد رسیدگی به درخواست تنظیم اجاره‌نامه از طرف مستأجر متوقف بر خاتمه دادرسی در موضوع تخلیه خواهد بود این حکم در موردی که از طرف مالک درخواست خلع ید از ملک شده باشد نیز جاری است.
- تبصره ۲: دریافت وجه بابت اجاره بها از طرف مالک یا موجر دلیل بر تسلیم او به ادعای طرف نخواهد بود
ماده ۸: دادگاه شرایط اجاره‌نامه جدید را طبق شرایط مرسوم و متعارف در اجاره‌نامه‌ها و شرایط مندرج در اجاره‌نامه سابق (در صورتی که قبلاً اجاره‌نامه تنظیم شده باشد) با رعایت مقررات این قانون تعیین خواهد کرد.
ماده ۹: در تمام مدتی که دادرسی در جریان است مستأجر باید طبق ماده ۶ این قانون و شریط قبلی مال‌الاجاره را بپردازد و از تاریخ ابلاغ حکم قطعی طرفین مکلفند ظرف یک ماه به ترتیب مقرر در حکم، اجاره‌نامه تنظیم کنند.
هرگاه در این مدت اجاره‌نامه تنظیم نشود به تقاضای یکی از طرفین دادگاه رونوشت حکم را جهت تنظیم اجاره‌نامه به دفتر اسناد رسمی ابلاغ و به طرفین اخطار میکند که در روز و ساعت معین برای امضاء اجاره‌نامه در دفترخانه حاضر شوند، هرگاه موجر حاضر به امضای اجاره‌نامه نشود نماینده دادگاه اجاره‌نامه را به مدت یک سال از طرف او امضاء خواهد کرد و اگر مستأجر تا ۱۵ روز از تاریخ تعیین شده حاضر به امضاء نشود دادگاه در صورتیکه عذر مستأجر را موجه نداند به تقاضای موجر حکم به تخلیه عین مستأجره صادر میکند و این حکم قطعی است.
ماده ۱۰: مستأجر نمی‌تواند منافع مورد اجاره را کلاً یا جزاً یا به نحو اشاعه به غیر انتقال دهد یا واگذار نماید مگر اینکه کتباً این اختیار به او داده شده باشد.
هرگاه مستأجر تمام یا قسمتی از مورد اجاره را به غیر اجاره دهد مالک میتواند در صورت انقضاء مدت یا فسخ اجاره درخواست تنظیم اجاره‌نامه با هر‌یک از مستأجرین را بنماید. در صورتی که مستأجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر داشته باشد هر یک از مستأجرین نیز میتواند در صورت فسخ و یا انقضای مدت اجاره اصلی درخواست تنظیم اجاره‌نامه را با مالک یا نماینده قانونی او بنمایند.
ماده ۱۱: دفا‌تر اسناد رسمی مکلفند علاوه بر نکاتی که به موجب قوانین و مقررات باید رعایت شود نکات زیر را در اجاره‌نامه تصریح بنمایند:
- شغل موجر و مستأجر و اقامتگاه موجر به طور کامل و مشخص.
- نشانی کامل مورد اجاره و قید اینکه از لحاظ رابطه اجاره این محل اقامتگاه قانونی مستأجر میباشد مگر اینکه طرفین به ترتیب دیگری تراضی نموده باشند.
- عین مستأجره در تصرف کدام یک از طرفین میباشد و در صورتی که در تصرف مستأجر نیست تحویل آن در چه مدت و با چه شرایطی صورت خواهد گرفت.
- مهلت مستأجر برای پرداخت اجاره بها منتهی ده روز از تاریخ سررسید هر قسط خواهد بود، مگر اینکه طرفین به ترتیب دیگری زاید برین مدت توافق کرده باشند که در این صورت ترتیب مذکور باید در سند قید گردد.
- اجاره به منظور سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت با تعیین نوع کسب و پیشه و تجارت و هرگاه به منظور دیگری باشد قید آن به طور صریح.
- مستأجر حق انتقال به غیر را کلاً یا جزئاً یا به نحو اشاعه دارد یا خیر.
- تعهد مستأجر به پرداخت اجرت‌المثل پس از انقضاء مدت و یا فسخ اجاره تا موقع تجدید اجاره یا تخلیه ملک به میزان اجرت‌المسمی.
نمونه قرارداد اجاره
ماده ۱ – طرفین قرارداد
۱-۱ موجر/ موجرین ………………….. فرزند …………….. به شماره شناسنامه ………………… صادره از ………………….. کد ملی ………………. متولد ……… ساکن …………………………………………… تلفن ……………….. .
۱-۲ مستاجر/مستاجرین ………………….. فرزند …………….. به شماره شناسنامه ………………… صادره از ………………….. کد ملی ………………. متولد ……… ساکن …………………………………………… تلفن ……………….. .
ماده ۲ – موضوع قرارداد
عبارتست از تملیک منافع ……….. دانگ/دستگاه/یک باب …………. به آدرس ………………………………………………. دارای پلاک ثبتی شماره ……….. فرعی از ………….. اصلی …………… بخش ………….. به مساحت ………… متر مربع دارای سند مالکیت به شماره سریال ……………. صفحه ……………. دفتر ………… بنام …………………… مشتمل بر ……. اتاق خواب با حق استفاده برق/آب/گاز به صورت اختصاصی/ اشتراکی/شوفاژ روشن/غیر روشن /کولر/پارکینگ ………….. فرعی به متراژ ……… متر مربع/انباری فرعی ……… به متراژ ………. متر مربع تلفن دایر/غیر دایر به شماره ………………… و سایر لوازم و منصوبات و مشاعات مربوطه که جهت استفاده به رویت مستاجر/مستاجرین رسیده و مورد قبول قرار گرفته است.
ماده ۳ – مدت اجاره
مدت اجاره ………. ماه/سال شمسی از تاریخ / / ۱۳ الی / / ۱۳میباشد.
ماده ۴ – اجاره بها و نحوه پرداخت
۴-۱ میزان اجاره بها جمعاً ………….. ریال، از قرار ماهیانه مبلغ …………………….. ریال که در اول/آخر هر ماه به مو جب قبض رسید پرداخت می شود یا به شماره حساب/کارت ………………………. به نام ………….. نزد بانک ……………… واریز خواهد شد. ( یا در صورت گرفتن چک) که طی تعداد . ….. فقره چک به شماره های ………………………………………………. عهده بانک ………….. به موجر تحویل داده شده است.
۴-۲ مبلغ ………………. ریال از طرف مستاجر/مستاجرین بعنوان قرض الحسنه نقداً/طی چک به شماره ……. بانک …………. شعبه ………….. پرداخت شد و یا نقداً/طی چک شماره ……….. بانک ………….. شعبه …………….. در تاریخ / / ۱۳به موجر پرداخت خواهد شد . معادل مبلغ پرداختی به عنوان قرض الحسنه با انقضاء مدت اجاره و یا فسخ آن همزمان با تخلیه عین مستاجره به مستاجر مسترد خواهد شد.
ماده ۵ – تسلیم مورد اجاره
موجر مکلف است در تاریخ / / ۱۳ مورد اجاره را با تمام توابع و ملحقات و منضمات آن جهت استیفاء به مستاجر/ مستاجرین تسلیم کند.
ماده ۶ – شرایط و آثار قرارداد
۶-۱ مستاجر نمی تواند از مورد اجاره بر خلاف منطور قرارداد (مسکونی، تجاری، اداری) استفاده نماید. مستاجر مکلف است به نحو متعارف از مورد اجاره استفاده نماید.
۶-۲ مستاجر حق استفاده از مورد اجاره را به نحو مباشرت دارد و بایستی شخصاً از مورد اجاره استفاده کند. علاوه بر این مستاجر حق انتقال و واگذاری مورد اجاره را به غیردارد/ندارد.در صورت تخلف و انتقال به غیر ،اعتبار اجاره منوط به تنفیذ مالک خواهد بوددر صورتیکه مستاجر مورد اجاره را به غیر بدون اذن مالک تسلیم کرده باشد شخص متصرف در صورت عدم تنفیذ در برابر مالک در حدود مقررات قانونی مسئول خواهد بود.
۶-۳ موجر باید مالک یا متصرف قانونی یا قراردادی مورد اجاره باشد و در صورتیکه به عنوان ولایت، وصایت،وکالت، قیومیت ،اجاره با حق انتقال و از این قبیل اختیار اجاره دادن داشته باشد. بایستی اسناد و مدارک مثبت حق انتقال را ضمیمه کند.
۶-۴ در صورتی که مستاجر از پرداخت اجاره بها بیش از یکماه تاخیر نماید،موجر میتواند قرارداد را فسخ و تخلیه مورد اجاره را از مراجع ذی صلاح بخواهد.
۶-۵ پرداخت هزنه های مصرفی آب/ برق/گاز/ تلفن/شارژ/فاضلاب شهری بر عهده مستاجر است و باید در موعد تخلیه یا فسخ قبوض پرداختی را به مستاجر ارائه نماید.
۶-۶ پرداخت هزینه نگهداری آپارتمان/مغازه ( حق شارژ و غیره) و همچنین افزایش احتمالی آن بر مبنای مصوب مسئول یا مسئولین ساختمان بر عهده مستاجر است.
۶-۷ پرداخت هزینه تعمیرات و هزینه های کلی از قبیل نصب و راه اندازی به منظور بهره برداری از دستگاه تهویه، ،شوفاژ ،کولر ،آسانسور و شبکه آب و برق و گاز با مالک است و هزینه های جزئی مربوط به استفاده از مورد اجاره به عهده مستاجر است و نوع هزینه ها و میزان آن را عرف تعیین میکند.
۶-۸ مالیات مستغلات و تعمیرات اساسی و عوارض شهرداری با موجر است و مالیات بردرآمد و مشاغل (تجاری،اداری) بر عهده مستاجر میباشد.
۶-۹ در خصوص اماکن تجاری مبلغ …………….. ریال به حروف ……………………… ریال به عنوان حق سر قفلی توسط مستاجر به موجر تسلیم و پرداخت گردیده / نگردیده است.
۶-۱۰ مستاجر مکلف است در زمان تخلیه ، مورد اجاره را به همان وضعی که تحویل گرفته به موجر تحویل داده و رسید دریافت نماید. در صورت حدوث خسارات نسبت ب عین مستاجره . مستاجر متعهد به جبران خسارت وارده خواهد بود.
۶-۱۱ موجر ملزم است در زمان تخلیه نهایی و با تسویه حساب بدهی های زمان اجاره ،نسبت به استرداد قرض الحسنه دریافتی از مستاجر، با اخذ رسید اقدام نماید.
۶-۱۲ در صورتیکه موجر نسبت به پرداخت هزینه هایی که موجب انتفاع مستاجر از ملک میباشد. اقدام نکند و به مستاجر اجازه انجام تعمیرات لازم ندهد مستاجر میتواند شخصاً نسبت به انجام تعمیرات مربوطه اقدام و هزینه های مربوطه را با موجر محاسبه کند .
۶-۱۳ تمدید قرارداد اجاره فقط با توافق طرفین قبل از انقضاء مدت قرارداد ممکن است. در صورت تمدید قرارداد اجاره الحاقی با شرایط و تغییرات مورد توتفق بخش لا ینفکی از قرارداد اجاره خواهد بود.
هرگاه موجر در طول مدت قرارداد اجاره ملک خود را به شخصی بفروشد باید قبلاً مالک جدید را از وجود مستأجر و قرارداد اجاره منعقده مطلع و منافع مستأجر را در نظر نگهدارد به نحوی که مستأجر متصرفی بتواند تا پایان مدت قرارداد از عین مستأجره استیفای منافع نماید.
۶-۱۴ مستاجر مکلف است به محض اتمام مدت اجاره، عین مستاجره را بدون هیچ عذر و بهانه ای تخلیه و به موجر تسلیم نماید ،چنانچه مستاجر مورد اجاره را راس تاریخ انقضاء قرارداد تخلیه کامل ننماید و یا به هر دلیلی از تسلسن آن به موجر خودداری نماید موظف است روزانه مبلغ ریال به عنوان اجرت المثل ابام تصرف بعد از اتمام قرارداد به موجر بپردازد و تهاتر خسارت ناشی از تخلیه (اجرت المثل) با مبلغ قرض الحسنه بلا اشکال است.
محل امضاء و اثر انگشت موجر نام و نام خانوادگی و محل امضاء و اثر انگشت شاهد نخست
محل امضاء و اثر انگشت مستأجر نام و نام خانوادگی و محل امضاء و اثر انگشت شاهد دوم
سلام، وقت بخیر
سؤالی در خصوص مشارکت کاری در محل استیجاری دارم. با توجه به اینکه در ماده ١٠ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ١٣۵۶ آمده مستأجر نمی‌تواند منافع مورد اجاره را کلاً یا جزاً یا به نحو اشاعه به غیر انتقال دهد یا واگذار نماید مگر اینکه کتباً این اختیار به او داده شده باشد، بین دو طرف که یکی مستأجر با سهم آورده محل فعالیت کاری (عین مستأجره) و امکانات تجهیز شده در آن و دیگری عامل با سرمایه آورده دانش فنی کار هستند چه قراردادی میشه تنظیم بشه که هم منافع و تعهدات دو طرف نسبت به هم رو استناد و رسمیت ببخشه و هم ناقض قوانین و مقررات مربوط به موجر و مستأجر نباشه؟
سلام: باید با وکیل متخصص مشاوره نمایید۰۲۱۹۱۰۰۲۰۹۰