هرگاه شخصی با مال دیگری بدون داشتن سمت نمایندگی معامله کند به این معامله «معامله فضولی» می گویند. بنابراین هرگاه اگر شخصی بدون آنکه وکیل، قیم، وصی، و یا ولی قهری دیگری باشد با مال مالک معامله کند و یا تعهدی از جانب او بنماید حتی اگر صاحب مال باطناً راضی باشد «عقد فضولی» محسوب می شود.
در معامله فضولی به شخصی که با مال دیگری معامله می کند، «فضول» یا «فضولی» یا «معامل فضولی» گویند به کسی که مال او توسط فضول مورد معامله قرار می گیرد «مالک» یا «غیر» می گویند و شخصی که با فضول معامله می کند «اصیل» گفته می شود.
معامله فضولی برای خود
هرگاه فضول با مال دیگری برای خودش عقد را واقع سازد، این معامله فضولی و معامله برای صاحب عین (مالک) خواهد بود. مانند معامله ای که سارق با مال مسروقه یا غاصب با مال غصبی انجام دهد.
معامله فضولی برای غیر یا مالک
در این نوع معامله فضولی، فضول معامله را به نام مالک و برای او واقع می کند بدون آنکه از مالک سمت نمایندگی داشته باشد. پسری ملک پدر را بدون داشتن سمت نمایندگی برای او بفروشد. معامله فضولی غیر نافذ می باشد خواه برای فضول منعقد شده باشد خواه برای غیر.
در صورت اجازه مالک یا قائم مقام او معامله نافذ می شود و در صورت رد، معامله فضولی باطل می شود. مثلاً معامله سارق سارق با مال مسروقه و غاصب با مال مغصوب غیر نافذ است. البته استثناء وصیت به مال غیر حتی با اجازه مالک باطل می باشد.
شرایط اجازه معامله فضولی
برای آن که اجازه غیر، تأثیر کرده ومعامله فضولی را کامل و نافذ کند، باید شرایطی داشته باشد که عبارت است از:
- اجازه مالک در صورتی عقد را کامل میکند که مسبوق به رد نباشد؛ در غیر این صورت، معامله با رد قبلی باطل شده و اجازه بعدی نمی‌تواند به ماهیت حقوقی باطل شده اعتبار بخشد.
- اجازه باید در زمان اهلیت و از سوی مالک و با قصد اعطای نیابت صادر شود. در صورتی که مالک هنگام اجازه، صغیر، مجنون یا سفیه باشد، اجازه بی‌تاثیر خواهد بود.
قوانین مربوط به معاملات فضولی: ماده ۲۴۷ تا ماده ۲۶۳
ماده ۲۴۷: معامله به مال غیر جز به عنوان ولایت یا وصایت یا وکالت نافذ نیست ولو اینکه صاحب مال باطناً راضی باشد ولی اگر مالک یا قائم‌مقام او پس از وقوع معامله آن را اجازه نمود در این صورت معامله صحیح و نافذ می شود.
ماده ۲۴۸: اجازه مالک نسبت به معامله فضولی حاصل می شود به لفظ یا فعلی که دلالت بر امضاء عقد نماید.
ماده ۲۴۹: سکوت مالک ولو با حضور در مجلس عقد اجازه محسوب نمی شود.
ماده ۲۵۰: اجازه در صورتی موثر است که مسبوق به رد نباشد والا اثری ندارد.
ماده ۲۵۱: رد معامله فضولی حاصل می شود به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر عدم رضای به آن نماید.
ماده ۲۵۲: لازم نیست اجازه یا رد فوری باشد. اگر تأخیر موجب تضرر طرف اصیل باشد مشارالیه می تواند معامله را بهم بزند.
ماده ۲۵۳: در معامله فضولی اگر مالک قبل از اجازه یا رد فوت نماید اجازه یا رد با وارث است.
ماده ۲۵۴: هر گاه کسی نسبت به مال غیر معامله نماید و بعد از آن به نحوی از انحاء به معامله کننده فضولی منتقل شود صرف تملک موجب نفوذ معامله سابقه نخواهد بود.
ماده ۲۵۵: هر گاه کسی نسبت به مالی معامله به عنوان فضولی نماید و بعد معلوم شود که آن مال ملک معامله کننده بوده است یا ملک کسی بوده است که معامله کننده می توانسته است از قبل او ولایتاً یا وکالتاً معامله نماید در این صورت نفوذ و صحت معامله موکول به اجازه معامل است و الا معامله باطل خواهد بود.
ماده ۲۵۶: هر گاه کسی مال خود و مال غیر را به یک عقدی منتقل کند یا انتقال مالی را برای خود و دیگری قبول کند معامله نسبت به خود او نافذ و نسبت به غیر فضولی است.
ماده ۲۵۷: اگر عین مالی که موضوع معامله فضولی بوده است قبل از اینکه مالک معامله فضولی را اجازه یا رد کند مورد معامله دیگر نیز واقع شود مالک میتواند هر یک از معاملات را که بخواهد اجازه کند در این صورت هر یک را اجازه کرد معاملات بعد از آن نافذ و سابق بر آن باطل خواهد بود.
ماده ۲۵۸: نسبت به منافع مالی که مورد معامله فضولی بوده است و همچنین نسبت به منافع حاصله از عوض آن اجازه یا رد از روز عقد مؤثر خواهد بود.
ماده ۲۵۹: هر گاه معامل فضولی مالی را که موضوع معامله بوده است به تصرف متعامل داده باشد و مالک آن معامله را اجازه نکند متصرف ضامن عین و منافع است.
ماده ۲۶۰: در صورتی که معامل فضولی عوض مالی را که موضوع معامله بوده است گرفته و در نزد خود داشته باشد و مالک با اجازه معامله قبض عوض را نیز اجازه کند دیگر حق رجوع به طرف دیگر نخواهد داشت.
ماده ۲۶۱: در صورتی که مبیع فضولی به تصرف مشتری داده شود هر گاه مالک معامله را اجازه نکرد مشتری نسبت به اصل مال و منافع مدتی که در تصرف او بوده ضامن است اگر چه منافع را استیفاء نکرده باشد و همچنین است نسبت به هر عیبی که در مدت تصرف مشتری حادث شده باشد.
ماده ۲۶۲: در مورد ماده قبل مشتری حق دارد که برای استرداد ثمن عیناً یا مثلاً یا قیمتاً به بایع فضولی رجوع کند.
ماده ۲۶۳: هر گاه مالک معامله را اجازه نکند و مشتری هم بر فضولی بودن آن جاهل باشد حق دارد که برای ثمن و کلیه غرامات به بایع فضولی رجوع کند و در صورت عالم بودن فقط حق رجوع برای ثمن را خواهد داشت.
موعد اجازه
اجازه در صورت متعدد بودن معامله فضولی
وقوع معاملات متعدد فضولی نسبت به عین مال موضوع معامله فضولی. اگر نسبت به مورد معامله فضولی قبل از اجازه یا رد مالک یا غیر، معاملات متعددی واقع شود، مالک می تواند هریک از معاملات را بخواهد تنفیذ نماید.
بیشتر بخوانید: الزام به تنظیم سند رسمی ملک و خودرو
در این صورت، هر معامله ای را که مالک تنفیذ نماید، فضول آن معامله نماینده او محسوب می شود و عقد او نفوذ پیدا می کند. در نتیجه معامله تنفیذ شده و معاملات بعدی نافذ و صحیح می شود، چون با تنفیذ معامله معاملات بعدی توسط مالکان آن واقع می شود بنابراین آن معاملات صحیح است. در این حالت مال مورد معامله واحد، ولی فضول ها متعدد می باشند.
برای مثال علی خانه پدرش را به دوستش رضا می فروشد ورضا نیز همان خانه را به محمد می فروشد. محمد نیز همان خانه را به جواد می‌فروشد و جواد آن را به پیمان می فروشد. در این هنگام مالک متوجه می شود که خانه او مورد معاملات متعدد فضولی واقع شده است وی معامله محمد با جواد به دلیل قیمت خوب می پذیرد (تنفیذ) می نماید این اجازه به معنای آن است که محمد نماینده او (مالک) عقد را واقع ساخته پس معامله محمد با جواد و جواد با پیمان نافذ می باشد. دلیل اینکه معامله جواد با پیمان نافذ به دلیل تایید معامله قبل توسط مالک محمد نماینده مالک محسوب شد جواد به دلیل تملک قانونی مالک محسوب به همین دلیل صحیح می باشد .
خانه ای که در رهن بانک است بدون اطلاع بانک با مبایعهنامه عادی به دیگری فروخته می‌شود، آیا در این مورد فروشنده مرتکب فروش مال غیر شده و به عنوان کلاهبردار قابل تعقیب است؟
با وقوع عقد رهن مالکیت مالک از بین نمی رود و بانک مالک آپارتمان یا ملکی که به رهن گذاشته شده نمیشود، بنابراین فروش و انتقال ملک یا آپارتمان در این حالت انتقال مال غیر محسوب نمیشود.
وضعیت حقوقی معاملات فضولی چگونه است؟
معامله فضولی هر گاه شخصی با مال دیگری بدون داشتن سمت نمایندگی معامله کند به این نوع معامله، فضولی می گویند.
بنابراین هرگاه اگر شخصی بدون آنکه وکیل، قیم، وصی، و یا ولی قهری دیگری باشد با مال مالک معامله کند و یا تعهدی از جانب او بنماید حتی اگر صاحب مال باطنا راضی باشد عقد فضولی محسوب می شود دخالت غیرمجاز است و اگر سوءنیت داشته باشد عمل او جرم انتقال مال غیر محسوب و به مجازات کلاهبرداری می‌رسد.
طبق ماده ۲۴۷ قانون مدنی: «معامله به مال غیر جز به‌عنوان ولایت و وصایت یا وکالت، نافذ نیست ولو اینکه صاحب‌مال باطناً راضی باشد…».
نتیجه و اثر حقوقی و قانونی معامله فضولی برابر قسمت آخر ماده ۲۴۷ قانون مدنی این است که: «… اگر مالک یا قائم‌مقام او پس از وقوع معامله آن را اجازه نمود در این صورت معامله صحیح و نافذ می‌شود.» بنابراین مفهوم مخالف آن این است که اگر مالک اجازه ندهد معامله باطل است. در صورت فوت مالک قبل از قبول یا رد معامله فضولی، اجازه یا رد به وراث می‌رسد.
یک نمونه از معامله فضولی این است که، فروشنده وکیل مالک بوده و مالک او را عزل کرده یا وکالتش مدت‌دار بوده و قبل از معامله مدتش منقضی شده است و وکالت جدیدی دریافت نکرده در این صورت اگر ملک مالک را بفروشد عمل او «فضولی» محسوب می‌شود و چنانچه مالک آن را تنفیذ نکند باطل می‌شود و خریدار برای دریافت ثمن و مبلغ معامله و غرامت خود باید علیه فضول اقامه دعوا کند ولی اگر به فضولی بودن معامله آگاه باشد فقط میتواند اصل ثمن پرداختی را مطالبه کند و حق دریافت غرامت ندارد. منظور از غرامت کلیه هزینه‌های نقل و انتقال، سند زدن، دلالی و غیره است.
نکات کاربردی مرتبط به معاملات فضولی
- در صورتی که در نتیجه عمل اصیل، عین مال مورد معامله افزایش قیمت یابد، برای اصیل نیست، مگر آنچه که اصیل به مورد معامله فضولی اضافه نموده یک عین مستقل باشد که برای اصیل می باشد.
- اصیل و فضول در صورتی که مال به تصرف آنان در آمده باشد، در برابر مالک مسئولیت تضامنی دارند: یعنی هریک از آنها در برابر مالک ضامن عین و منافع مال محسوب شده و مالک می تواند برای رد عین یا بدل آن و اجرت المثل منافع به آنان رجوع کند.
- اگر مالک به فضول رجوع نموده باشد و اجرت المثل منافع را از او بگیرد. فضول میتواند بابت پرداخت اجرت المثل منافع ایام تصرف اصیل به او مراجعه نماید. چون هر غاصب به اندازه منافع زمان تصرف خود مسئول است.
- اجازه معامله فضولی به معنای اجازه قبض ثمن توسط فضول نیست بلکه این اجازه فقط به معنای تنفیذ معامله می باشد لذت اگر اصیل ثمن معامله را به فضول پرداخته باشد با تنفیذ معامله، مالک می تواند برای اخذ ثمن به اصیل رجوع نماید و او نمی تواند با ادعای اینکه ثمن را به فضول پرداخته از تادیه ثمن به مالک امتناع نماید.
- اگر مورد معامله کلی باشد و متعهد از مال متعلق به غیر بدون اذن او ایفای تعهد نماید، این معامله صحیح بوده و فضولی محسوب نمیشود: زیرا معامله فضولی معامله با عین متعلق به غیر است در این مورد وفای به عهد واقع نشده و متعدله می تواند الزام متعهد را به تسلیم مورد معامله از ملک خود بنماید.
برای مثال چنانچه در بیع ۳ تن گندم ورامین، متعهد از گندم های امانی دوستش بدون اذن او تسلیم نماید خریدار می تواند برای ایفای تعهد الزام مالک را به تسلیم گندم های خود بنماید.
آیا معامله فضولی جرم است؟
معامله فضولی جرم نیست اما فروش مال غیر جرم هست. معامله فضولی به آن معناست در عامیانه که کسی بدون داشتن نمایندگی یا سمتی در معامله با اموال و دارایی دیگران، دخالت و تصرف کند در این صورت شامل معاملاتی مثل فروش یا اجاره و رهن.
آثار حقوقی چنین قراردادهایی به دليل اينکه فرد معامله‌کننده بدون داشتن سمت نمایندگی و نیابت بر خلاف مورد وکالت، بدون اذن و اجازه مالک معامله را انجام داده اند، غیر نافذ است.
به عبارت دیگر، اين معاملات نه باطل هستند و نه صحيح، اجازه صاحبِ مال هست که وضیعت حقوقی معامله را تعیین می کند دارد اگر معامله مورد قبول مالک قرار گیرد، صحیح و گرنه باطل است.
انتقال مال غیر
«انتقال مال غیر» به معامله ای گفته می‌شود که شخص با معرفی کردن خود به عنوان مالک (اصیل) بدون اذن و اجازه و در معامله وارد شده و صرفاً به نیّت بردن سود به نفع خود، اقدام به معامله میکند که نمونه بارز آن، پیش فروش یک واحد ساختمانی به چند نفر میباشد.
لذا به جهت مشهود بودن عنصر سوء نیت از انواع جرم کلاهبرداری است. زیرا انتقال دهنده سؤنیت و قصد منتفع شدن دارد و معامله روی معامله به ضرر پیش خریدار قبلی می باشد. در حالیکه در معامله فضولی شخص مال دیگری را برای اینکه خود منتفع شود، منتقل نمی کند بلکه برای مالک و به نفع وی، انتقال می دهد.
مشاوره برای انتقال مال غیر
انتقال مال غیر نوعی معامله فضولی ست که در دادگاه ها بیشتر در مورد املاک رخ می دهد اگر با چنین مشکلی مواجهه شده اید بهتر است با وکلا و مشاوران موسسه تماس بگیرید تا از راه کار های موجود با خبر شوید.
طریقه اقدام جهت ابطال معامله فضولی
مالک پس از اطلاع از معامله فضولی و درصورت عدم تمایل به انعقاد قرارداد واقع شده می تواند معامله واقع شده را تنفیذ(تائید) نکند که در این صورت معامله باطل می شود. سپس می بایست از طریق ارسال اظهارنامه به کسی مال در دست اوست خواهان بازگشت مال باشد و علاوه بر آن می تواند اجرت المثل مدتی که مال در دست او بوده است را هم از وی بخواهد(همانند اجاره) اگر این اقدامات موثر واقع نشد می تواند با ارائه دادخواست به دادگاه ،تقاضای تائید ابطال معامله وکلیه خسارات را بخواهد. در پایان یک نمونه دادخواست جهت تقدیم به دادگاه الحاق می گردد.
وکیل برای ابطال معامله فضولی
تنظیم دادخواست و نحوه اقامه دعوا برای بطلان معامله فضولی باید ابتدا توسط خود شخص از که طرق مختلف امکان پذیر است انجام اما از طریق ارسال اظهار نامه به دلیل رسمیت داشتن قابل اتکا تر است در این زمینه برای نحوه نگارش و نوشتن اظهار از وکلای موسسه کمک بخواهید.
همچنین است برای طرح دعوای اعلام بطلان معامله فضولی توصیه می شود که از وکلای متخصص این حوزه کمک بگیرید.
سخن آخر
معامله فضولی وقتی تحقق پیدا می کند که شخصی مالی را که می فروشد اجازه فروش آن مال را ندارد در اینجا صحیح شدن کامل عقد منوط به این است که مالک مال آن را اجازه دهد اما مالک مال میتواند با رد کردن معامله آن را باطل کند. برای اطلاعات بیشتر می توان از طریق وکلا موسسه و اخذ مشاوره از جزییات آن مطلع شوید.
نمونه دادخواست بطلان معامله فضولی
احتراماً به استحضار می‌رساند:
طی یک توافق عادی که رونوشت آن به تازگی به دست بنده رسیده است مشخص شده که سه دانگ از واحد ۱۲۳ (مغازه تجاری) واقع در مجتمع خورشید …… متعلق و در مالکیت مطلق اینجانب، از طرف خوانده دردیف دوم آقای…………. به خوانده ردیف اول آقای ………………… به صورت فضولی فروخته شده است. هرچند به ادعای معامله‌کننده (فضول) این قرارداد اقاله و تفاسخ شده است؛ لیکن در جهت انجام وظیفه قانونی خود مبنی بر عدم تنفیذ اظهارنامه‌ای به هردو خوانده ارسال نموده ام متأسفانه با وجود تمام اقدامات قانونی و درخواست‌های مکرر از خوانده ردیف اول ایشان متصرف مغازه بوده و ادعای مالکیت بر آن را دارد؛ لذا از محضر دادگاه محترم تقاضای ابطال معامله و صدورحکم به رفع تصرف از مغازه موضوع دعوا را مستنداً به مواد ۲۴۷، ۲۵۱ و ۲۵۷ قانون مدنی مورد استدعا دارم
ما الان متوجه شدیم یکی از اجداد ما املاک زیادی داشته که تصرف یا توسط برخی از ورثه باحکم دادگاه تقسیم یا فروخته شده.
سوال من این است که بعد از گرفتن انحصار وراثت و شناسایی اموال ایا باید برعلیه مالکین و متصرفین فعلی دادخواست بدهیم یا غاصبین اولیه؟
در انحصار وراثت خوانده تمام وراث متوفی هستند
سلام.پدری که وکیل فرزند خود بوده قراردادی را با اینجانب منعقد و در ازائ انجام کاری توسط بنده که تمام و کمال انجام شده است ملکی کشاورزی را که متعلق به فرزندشان بوده به بنده صلح نموده است حال پدر فوت نموده اند و فررند قرارداد صلح را تنفیذ نمی کنند ومی گویند پدر طبق وکالت چنین اجازه ای را نداشته اند و در دادگاه نیز دادخواست تنفیذ صلح نامه به استناد عدم مجوز پدر رد شده هست حال خواهشمند است ارشاد بفرمایین بجهت جبران خسارات وارده چگونه مطالبه از وراث مرحوم انجام و ضمنا مرحوم دارای املاک بسیاری هستند.سپاسگزارم.
درود بر شما سرقفلی مغازه ای از پدرم به من و مادرم ارث رسیده که پدرم در زمان حیاتش آن را از مالک ملک در سال ۵۶ خریده بصورت دست نویس و ما در سال ۹۱ از طریق دادگاه بعلت نداشتن دسترسی به مالک اجاره نامه رسمی گرفتیم که در آن نوشته که ما حق انتقال به غیر را کلا و جز نداریم آیا اگر الان ما مغازه را به کس دیگری اجاره بدهیم این معامله فضولی هست؟
سلام شما میبایست دعوی تجویز انتقال منافع اقامه نمایید
با سلام . پدرم ۵ سال است بدون اجازه کتبی یا شفاهی من منزلم را با قرادداد های دست نویس اجاره داده و کرایه و ودیعه دریافت کرده است . ولی به خاطر رعایت حال او از شکایت خودداری کرده ام . اکنون چگونه میتوانم پدرم و مستاجر را مجرم کنم و منزل را تخلیهرکنم
سلام پدرتون به جرم انتقال مال غیر شکایت کنین وتخلیه مستاجر را درخواست کنید
با سلام. در یک مجتمع مسکونی ۳۰۰ واحدی از سال ۹۵ بصورت اجاره ساکن هستم و قرارداد تا بهمن ۱۴۰۰ میباشد. مدتی است که اطاق نگهبانی در مشاعات توسط عده ای بعنوان هیئت مدیره به یکی از ساکنین جهت کار خیاطی اجاره داده شده که از آب و برق مشترک نیز استفاده میکند. با عنایت به اینکه مستاجر مالک منافع بوده که شامل منافع مشاعات نیز میباشد و این واگذاری بدون رضایت اینجانب انجام شده، آیا بنده میتوانم اقدام قانونی انجام دهم؟ سپاسگزارم
سلام درصورتیکه یک اجاره نامه براساس عقدفضولی توسط فضول تنظیم گردد وسپس توسط همان شخص بین فضول واصیل دوباره برای سال بعد تمدید گردد آیا مالک میتواند اجاره نامه قبلی راتنفیذ ولی خواهان بطلان تمدیداجاره جدید برمبنای عقدفضولی گردد. یاآنکه قبول اجاره نامه سال گذشته خود بخود باعث تنفیذتمدید آن نیزمیگردد ممنونم ازسایت خوبتون
سلام:عقد هم چنان غیر نافذ می باشد و نیاز به تنفیذ مالک دارد.
شخصA بااجازه شفاهی ملک شخص B را اجاره میدهد بعداز یکسال شخصA بدون اذن ورضایت مالک اجاره راتمدید میکند شخص Bبعلت عدم رضایت دادخواست تخلیه میدهد حال وکیل مستاجر میگوید به علت اصل استصحاب اصل بر بقای نمایندگی است و موکل من ازعدم نمایندگی شخص Aاطلاع نداشت آیا دادگاه باوجود عدم اطلاع و رضایت مالک ازتمدید اجاره نامه دستورتخلیه صادرنمیکند
سلام: با انعقاد عقد اجاره ابتدائی دیگر وکالت از بین رفته مگر وکالت برای سال های دیگر یا وکالت بدون مدت باشد که فرد باید اثبات نماید.
سلام پدر بنده حدودا ده سال پیش بدون هیچ گونه سمتی از طرف بنده ملک من را که سند مالکیت داشتم با نام خودش با دیگری معاوضه کرده و الان پدرم در قید حیات نیست اگر بخواهم شکایت کنم آیا از طریق معامله فضولی شکایت کنم ( آیا معامله کردن ملک بنده با نام خود به دیگری معامله فضولی حساب می شود یا نه ) یا انتقال مال غیر ( آیا از طریق انتقال مال غیر شکایت کنم حتما باید سوء نیت احراز شود یا نه )
آیا به نظر شما آسان ترین راه شکایت کردن کدام یکی است?
الان که پدرم در قید حیات نیست خوانده را چه کسی معرفی کنم همان پدرم یا بقیه ورثه?
سلام: اگر الان مطلع شده باشید بله.
درود برشمامادربنده زمینی را با مقداری پول و یک اپارتمان که متعلق به مادر طرف معاملش بوده معاوضه کرده و پسر ان خانم بعد از چند سال سند اپارتمان را انتقال نمی دهد و مادر بنده شکایت فروش مال غیر از پسرصاحب سند داشت که مادرش به عنوان صاحب سند معامله را تنفیذ کرد وگفت فروش با اجازه اوبوده وقرار منع تعقیب صادر شد الان ماچه کار کنیم تا سند اپارتمان رابگیریم
سلام: باید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به طرفیت این فرد طرح نمایید و برای اینکار باید یک دادخواست دقیق به طرفیت این فرد تنظیم نمایید و در دفاتر خدمات قضایی اقدام به ثبت دادخواست کرده تا در دادگاه صالح اقدام به رسیدگی شود.برای راهنمایی بیشتر از طریق وکلای انلاین وکیل تاپ مشاوره نمایید.
من عذر ميخوام
اگر معاملات فضولى متعدد روى مبيع و يا ثمن انجام بشه هردو به يه صورت اند كه مالك هر معامله اى كه اجازه بدهد و معاملات بعد از ان صحيحه و قبل از ان باطل. درسته؟!
سلام: تنفیذ نسبت به مبیع و ثمن متفاوت است