اجاره دادن مال به دیگری در عقد اجاره

بعضی از حقوق مانند عقد بیع و عقد اجاره قدمتی طولانی دارند و بین مردم بسیار رایج می باشند به طوری که می‌توان گفت رایج ترین عقود بین مردم همین دو عقد بیع و عقد اجاره میباشد.

به دلیل رواج زیاد به اجاره، مردم نسبت به آنها آگاهی و اطلاعات بیشتری دارند. مثلاً در طول شبانه روز افراد کالاهای زیادی را به موجب عقد بیع می خرند و می فروشند و املاک و اشیا فراوانی را به موجب عقد اجاره به اجاره خود در می آورند.

ولی آیا تمامی این عقود با اطلاعات کامل حقوقی و اشراف و مواد قانونی در رابطه با این عقود منعقد می گردد؟ خیر مسلما وضعیت به این گونه نیست چرا که اطلاعات حقوقی افراد حتی نسبت به عقود رایج کم می باشد مواردی را که در انعقاد عقد رعایت می‌کنند با توجه به تجربه ای که در عقود قبلی کسب نموده اند می باشد.

تعریف قانونی عقد اجاره

به موجب ماده ۴۶۶ قانون مدنی عقد اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می‌شود، اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند.

بنابراین تعریف عقد اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع یک مال در مقابل عوض معلوم که پرداخت می نماید می شود.

برای مثال فرض کنید حسن مالک یک خانه می باشد و عقد اجاره ای را با حسین منعقد می نماید؛ در عقد منعقد شده مقرر می گردد که منافع خانه در مقابل ۱۰۰ میلیون تومان به اجاره حسین در می آید.

در این عقد حسن موجر می باشد و حسین مستاجر نام دارد مال الاجاره نیز یک باب خانه است و از آن ۱۰۰ میلیون تومان است که از جانب حسین به حسن پرداخت می گردد. منفعت یک خانه سکونت در آن می باشد بنابراین با پرداخت ۱۰۰ میلیون تومان از جانب مستاجر و مالک منافع خانه خواهد شد.

اجاره اشخاص یا اشیا

بر اساس مال مورد اجاره از عقد اجاره را می توان به دو قسمت تقسیم نمود:

نوع اول اجاره اشیا است که در آن مستاجر در برابر عوض معلوم، مالک منافع مال دیگری می گردد.

نوع دوم اجاره اشخاص می باشد که منظور از آن بر عهده گرفتن انجام عملی توسط شخصی در برابر یک عوض معلوم است.

مثلاً در صورتی که حسن برای رنگ آمیزی خانه خود با سعید قرارداد اجاره ای منعقد کند و در برابر کاری که سعید انجام می دهد مبلغ سه میلیون تومان به او بدهد چنین عقدی که بین آن ها منعقد گردیده است؛ اجاره اشخاص است.

در حقیقت سعید به اجاره حسن جهت رنگ آمیزی منزل گمارده شده است. در عقد اجاره اشخاص به کسی که انجام عملی را در مقابل یک عوض قبول میکند اجیر گفته می شود و به کسی که از عمل دیگری استفاده می‌کند مستأجر گفته می‌شود و به عوض اینکه مستاجر به اجیر پرداخت می نماید اجرت گفته می شود.

ویژگی های عقد اجاره

عقد اجاره مانند تمامی عقود دارای صفات و ویژگی‌هایی است.

در این قسمت به بیان این استان خواهیم پرداخت:

• عقد اجاره یکی از عقود لازم است و عقد لازم عبارت است از عقدی که پس از انعقاد هیچ یک از طرفین نمی‌تواند به صورت یکجانبه آن را فسخ نمایند و برای فسخ آن باید یا توافق هر دو طرف قرارداد وجود داشته باشد و یا به موجب اختیارات فسخی که قانون مدنی پیش بینی نموده است بتوان آن عقد را فسخ نمود.
  همچنین عقد لازم با فوت و یا جنون هیچ یک از طرفین محل می گردد بنابراین جز در استثنائاتی که در عقد اجاره وجود دارد این عقد به موجب فوت طرفین منحل نمیشود و هیچ یک از طرفین آن نمی توانند بدون توافق دیگری از عقد را فسخ کند.
• در قسمت قبل بیان کردیم که عقد اجاره یکی از عقود تملیکی میباشد؛ یعنی به موجب عقد اجاره؛ مستاجر مالک منافع عین مستاجره می‌گردد ولی باید گفت که عقد اجاره اشیا است که عقدی تملیکی است و در مقابل آن عقد اجاره اشخاص را نمی توان عقد تملیکی دانست بلکه عقد اجاره اشخاص نوعی از عقود عهدی میباشد که به موجب آن برای طرفین تعهد ایجاد می شود.
• یکی دیگر از ویژگی‌های عقد اجاره معوض بودن آن می باشد؛ یعنی چه در اجاره اشیا و چه در اجاره اشخاص در مقابل تملیک منافع و به عهده گرفتن انجام عمل طرف مقابل عوضی را پرداخت می نماید.
• عقد اجاره یکی از عقود رضایی می باشد و به محض ایجاب و قبول منعقد شده تلقی می شود و دارای هیچ نوع تشریفاتی نیست.
• اجاره یکی از عقود مستمر است عقد مستمر عقدی است که در طول مدت معینی جاری می باشد مثلاً زمانی که شما قصد خرید یک خودرو را داری و عقد بیع را منعقد می کنید؛ عقدی در همان لحظه ایجاب و قبول منعقد می شود و به پایان می‌رسد ولی عقدی مانند عقد اجاره منزل که به مدت یک سال منعقد می‌شود در طول این یک سال عقد تداوم داشته و پس از پایان یکسال به اتمام خواهد رسید بنابراین گفته می شود که عقد اجاره یکی از عقود مستمر است که باید در آن مدت معین مقرر شود.
  البته چنین شرطی در تمامی عقود اجاره لزومی ندارد مثلا در عقد اجاره حیوان تعیین نمودن منفعت یا به تعیین نمودن مدت اجاره است یا به بیان مسافت و محلی که راکب یا محمول باید به آنجا هم شود بنابراین در اجاره حیوان می توان به جای تعیین مدت اجاره، مسافت اجاره را معین نمود.
  در عقد اجاره اشخاص نیز شخص اجیر نمی تواند اجیر شود مگر برای مدت معینی یا برای انجام امری معین بنابراین ممکن است به جای تعیین مدت به تعیین عمل مورد تعهد سنجش شود بنابراین همانطور که مشاهده می شود در اجاره اشخاص و اجاره حیوانات مدت می تواند معین نباشد اما در عقد اجاره اشیا، مدت همیشه باید معین باشد.
• یکی دیگر از ویژگی‌های عقد اجاره این است که موضوع عقد اجاره باید از اموال قابل بقا باشد و نباید با استفاده مستاجر از مال الاجاره آن مال تلف شده و از بین برود.

تعهدات طرفین در عقد اجاره

عقد اجاره مانند به هر عقد دیگری برای طرفین عقد، ایجاد تعهد می نماید در این قسمت به بیان تعهدات طرفین عقد اجاره می پردازیم.

شخص موجر تعهداتی را به موجب عقد اجاره بر عهده دارد که عبارتند از:

1. باید عین مستاجره را به مستاجر تسلیم کند (ماده ۴۷۶ قانون مدنی)
2.  او باید عین مستاجره را در حالتی به مستاجر تسلیم نماید که مستاجر بتواند به نحو مطلوب از آن استفاده کند (ماده ۴۷۷ قانون مدنی)
3. موجر نمی تواند در مدت اجاره در عین مستاجره تغییری بدهد که منافی با مقصود مستاجر از اجاره مال باشد (ماده ۴۸۴ قانون مدنی).
4. تعمیرات و کلیه مخارج که در عین مستاجره برای امکان استفاده از آن لازم است و آلات و ادواتی که برای امکان استفاده از عین مستاجره لازم می ‌باشد؛ بر عهده مالک است مگر آن که بین آنها بر خلاف این شرط شده باشد و یا اینکه عرف برخلاف آن جاری باشد؛ همانگونه که در حال حاضر عرف جاری بین مردم این است که مخارج لازم برای امکان استفاده مانند سرویس سالیانه کولر یا شارژ ساختمان را بر عهده مستاجر می دانند (ماده ۴۸۶ قانون مدنی).

همچنین عقد برای طرف دیگر قرارداد (مستاجر) نیز ایجاد تعهد می نماید و او باید مواردی را رعایت کند.

از جمله مواردی که باید راعایت کند این است که:

1. در عقد اجاره، مستاجر متعهد می شود که در استعمال عین مستاجره به نحو متعارف رفتار کند و تعدی و تفریط نکند.
2. همچنین او باید عین مستاجره را برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده و در صورت عدم تعیین در منافع مقصود که از اوضاع و احوال استنباط می‌شود استعمال کند البته اگر منفعتی که در اجاره تعیین شده به خصوصیت آن منظور نبوده باشد مستاجر میتواند از منفعتی که از حیث ضرر مساوی یا کمتر از منفعت معین باشد استفاده کند.
3. از دیگر تعهدات مستاجر این است که مال الاجاره را در زمان هایی که بین طرف مقرر شده پرداخت کند و در صورت عدم تعیین موعد باید نقدا بپردازد.

انتقال عین مستاجره از جانب موجر به دیگری

سوال مورد بحث در این قسمت این است که زمانی که مدت اجاره به پایان نرسیده است آیا موجر می‌تواند عین مستاجره را به شخص دیگری منتقل کند؟ مثلا عین مستاجره را به شخص دیگری بفروشد و یا اجاره دهد در صورتی که موجر عین مستاجره را به شخص دیگری انتقال دهد سرنوشت چه خواهد بود؟

برای پاسخ به این سوال باید متن ماده ۴۹۸ قانون مدنی را مورد توجه قرار داد و به مفهوم آن دقت نمود.

متن ماده ۴۹۸ قانون مدنی از این قرار است:

” اگر عین مستاجره به دیگری منتقل شود؛ اجاره به حال خود باقی است مگر اینکه موجر حق فسخ در صورت نقل را برای خود شرط کرده باشد”

در رابطه با این سوال و متن ماده ۴۹۸ می توان دو حالت را برای آن بیان نمود:

1. حالت اول زمانی است که موجر عین مستاجره را به شخص ثالثی منتقل کند.
2. حالت دوم انتقال عین مستاجره به خود مستاجر می باشد.

حال با بررسی این دو حالت وضعیت عقد را در آنها مورد بررسی قرار می دهیم.

حالت اول: انتقال عین مستاجره به شخص ثالث از جانب موجر: در چنین حالتی اجاره‌ای که سابق بر انتقال عین مستاجره به ثالث منعقد شده بود به قوت خود باقی خواهد ماند مگر اینکه در زمان انعقاد عقد اجاره موجر برای خود شرط کرده باشد.

که در صورتی که بخواهد مالاجاره را به شخص ثالثی منتقل کند، خودش و یا شخص ثالثی حق فسخ اجاره سابق را داشته باشد که در چنین حالتی او می‌تواند ابتدا اجاره منعقد شده را فسخ نموده و سپس مال الاجاره را به شخص دیگری انتقال دهد اعم از انتقال به صورت بیع یا اجاره یا هر نوع انتقال دیگری.

زمانی که موجر برای خود یا ثالث حق فسخ قرارداد را در اجاره پیش‌بینی نکرده باشد با انتقال مال الاجاره به شخص ثالث مستاجر همچنان باید اقساط مال الاجاره را به شخص موجر بپردازد مگر اینکه خلاف آن شرط شده باشد.

در حالتی که حق فسخ برای مالک یا شخص ثالث در عقد اجاره پیش‌بینی نشده باشد و مالک مال الاجاره را به شخص ثالث منتقل کند این انتقال یک انتقال مال مسلوب المنفعه می باشد چرا که منفعت مال برای مستاجر است و به شخص ثالث منتقل نمی شود بنابراین اگر خریدار جاهل باشد که مال منتقل شده در اجاره شخص دیگری است میتواند عقدی را که منعقد شده فسخ نماید.

حالت دوم: حالت دوم حالتی است که شخص موجر عین مستاجره را به خود مستاجر منتقل می کند از انعقاد چنین عقدی ظاهراً برداشت می گردد که اجاره ای که سابق و عقد منعقد شده بود منحل نشده است.

مگر اینکه در آن شرط خلافی شده باشد به عبارت دیگر انتقال عین مستاجره به شخص مستاجر نوعی اقاله زمانی است یعنی طرفین توافق بر انحلال اجاره سابق را دارند که البته می توان خلاف آن را شرط نمود.

نکته لازم به ذکر در این قسمت این است که قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ موارد فسخ و تخلیه را به صورت حصری مشخص نموده است و درج حق فسخ که موضوع ماده ۴۹۸ قانون مدنی میباشد در قراردادهای اجاره تابع سال ۱۳۵۶ که به منظور کسب یا پیشه یا تجارت منعقد شده اند امکان نداشته و باطل است.

انتقال عین مستاجره توسط مستاجر

سوال این است که چه اشخاصی می توانند مال مورد اجاره را به دیگری منتقل نمایند؟ در پاسخ به این سوال باید بین عقود مختلف قائل به تفکیک شد. مالک مال می تواند هر عقدی را نسبت به مال خود منعقد کند چرا که او مالک عین و منافع آن مال می باشد.

او می تواند مال خود را به شخص دیگری بفروشد یا اینکه آن را صلح کند و یا به موجب عقد هبه به شخص دیگری منتقل نماید که احکام این موارد و سایر عقود که او می‌تواند نسبت به مال انجام دهد تابع موردی است که در قسمت قبل بیان گردید.

علاوه بر مالک، قائم مقامان او نیز می توانند تمام اختیاراتی را که او نسبت به عین مستاجره داشته است اعمال نمایند.

در صورتی که هر شخص دیگری غیر از او، مال وی را به شخص ثالثی منتقل کند، فضول نام دارد فضول کسی است که مال دیگری را بدون اذن وی به دیگری منتقل می کند و معامله ای که بین فضول و شخص ثالث منعقد گردیده یک عقد فضولی تلقی می گردد.

عقد فضولی غیر نافذ است و منوط به تنفیذ مالک می باشد. توجه کنید که اجاره فضولی تابع قواعد مربوط به معامله به مال غیر است و عدم نفوذ آن مربوط به موردی است که منفعت عین معین واگذار شده است.

ولی در مورد اجاره ی کلی چون در اثر عقد مستاجر حق عینی بر هیچ مالی پیدا نمی کند موجر می تواند تعهد به تملیک منفعت مالی کند که حین عقد مصادیق آن به دیگری تعلق دارد ولی متعهد است تا زمان تسلیم نسبت به تهیه و تسلیم مصداقی از مال کلی اقدام نماید.

ولی سوال مورد بحث این است که در خصوص عقد اجاره آیا مستاجر میتواند مال مورد اجاره را به شخص دیگری اجاره دهد یا خیر؟

ابتدا باید دانست که انتقال منفعت با انتقال اجاره متفاوت می باشد، در موردی که مستاجر تمام یا بخشی از آن را اجاره می دهد در واقع منفعت ملکی خویش را واگذار می‌کند و رابطه قراردادی میان او و مستاجر دوم برقرار می‌گردد و موجر در این قرارداد دخالتی ندارد و به رابطه او با مستاجر اول صدمه نمی خورد.

قرارداد اخیر مستند به ماده ۴۷۴ قانون مدنی اصولاً نیازی به رضایت موجر ندارد، و در مور انتقال اجاره به دیگری مستاجر جدید جانشین مستاجر قبلی می گردد و با مالک ارتباط پیدا می‌کند قرارداد اخیر از شمول ماده ۴۷۴ قانون مدنی خارج بوده و مستلزم رضایت موجر است.

بر اساس ماده ۴۷۳ قانون مدنی لازم نیست که موجر مالک عین مستاجره باشد ولی باید مالک منافع آن باشد.

بنابراین تعریف شخصی می تواند مال را اجاره دهد که مالک منافع آن مال باشد بنابراین مستاجری که مالی را بر اساس عقد اجاره، اجاره نموده است و مالک منافع آن می‌باشد می تواند آن مال را به مستاجر دیگری اجاره دهد.

همانطور که می بینید مالک مال که مال خود را به اجاره داده است دیگر نمی تواند آن مال را به شخص دیگری اجاره دهد چرا که او مالک منفعت آن مال نیست و منفعت مال را به موجب عقد اجاره به مستاجر منتقل نموده است.

ولی همانطور که گفته شد این ممنوعیت در خصوص یک مال عین معین میباشد ولی اگر مالک یک مال کلی را به اجاره داده باشد نمی توان گفت که او یک عقد فضولی را منعقد کرده چرا که در اجاره ی کلی مالک متعهد می شود تا در زمان تسلیم مال را به مستاجر جدید تسلیم نماید.

بنابراین شخصی که مالک منافع مالی باشد می‌تواند آن را اجاره دهد حتی اگر مالک عین مال نباشد.

از ماده ۴۷۴ قانون مدنی چنین استنباط می شود که از نظر قانون گذار اصولاً شخصیت مستاجر اهمیتی در انعقاد عقد ندارد به همین دلیل وی می‌تواند عین مستاجره را به دیگری اجاره دهد، بنابراین می توان نتیجه گرفت که اشتباه در شخصیت مستأجر نیز موجب بطلان عقد اجاره نیست.

با وجود این چنانچه در اجاره نامه یا عرف محل، خلاف این امر مقرر شده باشد اشتباه در شخصیت مستاجر ممکن است حسب مورد موجب بطلان اجاره یا دست کم ایجاد حق فسخ برای موجر باشد.

مستاجر علاوه بر امکان دادن مال به اجاره شخص دیگر می تواند مال مورد اجاره را عاریه دهد یا اینکه حق انتفاع خود را به شخص ثالثی واگذار کند، این در حالی است که صاحب حق انتفاع یا دارنده اذن نمی تواند آن مال را اجاره دهد چراکه مالک منافع آن مال نیست و چنین اجاره‌ای فضولی و غیر نافذ محسوب می شود.

انتقال مال وقفی

موقوف علیه یعنی فردى که یک مال به نفع او وقف گردیده است نمی تواند مال موقوفه را برای بیش از مدت حیات خود به دیگری واگذار کند چرا که او فقط در طول زندگی خود حق انتفاع از مال موقوفه را دارد.

ولی متولی یعنی کسی که اداره مال موقوفه را برعهده دارد می‌تواند نسبت به بیش از مدت حیات خود مال موقوفه را اجاره دهد چرا که متولی نه به عنوان موقوف علیه بلکه به عنوان کسی که دارای سمت تصدی و اداره است مال موقوفه را اجاره می‌دهد به همین دلیل اجاره به فوت او باطل نمی گردد.

آیا این درست است که مستاجر در هر صورتی میتواند مال مورد اجاره را به اجاره شخص دیگری در آورد و با ثالث قرارداد اجاره منعقد نماید؟ در این رابطه ماده ۴۷۴ قانون مدنیآورده است که مستاجر میتواند عین مستاجره را به دیگری اجاره دهد مگر اینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.

ممکن است به صورت اجاره مجدد مال توسط مستاجر را محدود نمود حالت اول اینکه شرط عدم اجاره در عقد اجاره شده باشد حالت دوم این که حق اجاره دادن را از مستاجر سلب نموده باشیم و حالت سوم اینکه برای مستاجر قید مباشرت شده باشد.

حال به توضیح این موارد دقت کنید:

شرط عدم اجاره: گفت ممکن است ضمن عقد اجاره شرط شود که مستاجر حق اجاره دادن عین مستاجره را به شخص ثالث ندارد و او نباید مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد.

چنین شرطی یک شرط ضمن عقد از نوع شرط فعل منفی میباشد در این حالت اگر مستاجر مال را به دیگری اجاره دهد اجاره دوم باطل نیست زیرا حق اجاره دادن از مستاجر اول سلب نشده بود و او صرفاً تعهد به عدم اجاره دادن نموده بود که اینک به تعهد خود عمل ننموده و بر خلاف شرط فعل رفتار کرده است.

بنابراین در این فرض موجر می‌تواند صرفاً عقد اجاره خود با مستاجر را فسخ کند چراکه ضمانت اجرای شرط فعل، فسخ قرارداد می باشد.

سلب حق اجاره: خلاف حالت قبل که نوعی شرط ضمن عقد در عقد اجاره درج می‌شد در این حالت از مستاجر حق اجاره دادن از سلب می گردد و او دارای چنین حقی نیست که مال مورد اجاره را مجدداً به شخص دیگری اجاره دهد یعنی به کلی حق اجاره از مستاجر سلب می گردد.

در این صورت اگر با وجود این سلب حق، مستاجر بازهم مورد اجاره را به شخص دیگری اجاره دهد چنین اجاره‌ای یک عقد غیر نافذ می باشد که منوط به تنفیذ مالک است و در صورتی که مالک تنفیذ نکند این عقد باطل می باشد چرا که مستاجر اقدام به انعقاد معامله ای کرده است که صراحتاً حق چنین معامله‌ای از او سلب شده است.

قید مباشرت مستاجر: یعنی مستأجر باید خود مباشرتا از منفعتی که به موجب عقد اجاره مالک آن شده است استفاده کند مباشرت برای مستاجر متضمن سلب حق اجاره می باشد.

مگر اینکه ثابت شود که قصد طرفین صرفا یک شرط ساده و ایجاد تعهد مبنی بر عدم اجاره مجدد بوده است همچنین این قید موجب این امر است که در صورت فوت مستاجر اجاره منفسخ شود چرا که در صورت قید مباشرت اجاره به وارث مستاجر نمی‌رسد.

قوانین متفاوت عقد اجاره

در زمینه عقد اجاره قوانین و مقررات متفاوتی وجود دارد ولی با همه این ها در مورد عقد اجاره قانون مدنی همچنان به عنوان قانون مادر بر همه عقود اجاره حاکم است مگر در مورد برخی موضوعات که قوانین خاص برای آنها حکم ویژه دارد و قانون مدنی را به طور ضمنی تخصیص زده اند.

قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۱۳۵۶ وضع گردید که این قانون تنها در خصوص اجاره محل های کسب و پیشه و تجارت می‌باشد و بر سایر قراردادهای اجاره حاکم نبود، پس از آن در سال ۱۳۶۲ در خصوص محل های غیر تجاری نیز قانون روابط موجر و مستاجری وضع گردید.

که با این قانون اماکن غیر تجاری از شمول قانون ۵۶ خارج شدند و اصولاً تابع قانون ۶۲ در خصوص اماکن مسکونی قرار گرفتند، و نهایتاً قانون در سال ۷۶ آخرین قانون در این زمینه وضع گردید که به موجب آن تمامی اجاره ها به دو گروه تقسیم شدند اجاره های قبل از لازم الاجرا شدن این قانون یعنی قبل از تاریخ ۱۳۷۶ و اجاره های بعد از این تاریخ.

گروه اول تابع قوانین پیشین می باشند یعنی تابع قانون سال ۵۶ و ۶۲ و اجاره هایی که پس از این تاریخ منعقد گردیده اند تابع قانون سال ۷۶ قرار گرفتند.

بنابراین در سال ۱۳۷۶ کلیه اجاره هایی که در تاریخ ۱۳۷۶/۷/۲ و پس از آن منعقد گردیدند اعم از تجاری و غیرتجاری، مستند به سند رسمی یا عادی، با پرداخت سرقفلی یا بدون آن، از شمول قانون ۵۶ و ۶۲ خارج شدند و تنها قراردادهایی تابع قانون ۵۶ باقی ماندند که مربوط به اماکن تجاری بوده و پیش از سال ۷۶ منعقد شده و صرفاً پس از این تاریخ تمدید شده اند.