حق سرقفلی چیست و چه تفاوتی با حق کسب و پیشه دارد؟

یکی از قرارداد هایی که در قانون مدنی از اهمیت بسیاری برخوردار است. عقد اجاره  است که در آن مستأجر، در مقابل پرداخت  مبلغی حق  استفاده   را محل  اجاره  را پیدا می کند. :برای عقد اجاره چندین  قانون وجود دارد: قانون مدنی، قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶، قانون روابط موجر و مستاجر ۷۶ و قانون روابط موجر و مستاجر ۶۲. در بین قانون های مربوط به عقد اجاره سرقفلی و حق کسب و پیشه یک عنوانی است که همه ی دوستان به دنبال معنی آن می باشند  در این مطلب  به معنی سرقفلی و تفاوت آن با حق کسب و پیشه  می پرداریم.

سرقفلی حقی است که ابتدا در عرف پدید آمد و سپس وارد قانون شد. دکتر کاتوزیان سرقفلی را امتیازی تعریف کرده اند که طبق آن مستاجر متصرف، به دلیل حقی که در نتیجه فعالیت خود در جلب مشتری پیدا کرده است در اجاره کردن محل کسب خویش بر دیگران مقدم شناخته می شود.اما باید ذکر کرد که این تعریف دکتر کاتوزیان بیشتر منطبق بر حق کسب و پیشه است نه سرقفلی زیرا حق کسب و پیشه به دلیل شهرت ایجاد می شود نه سرقفلی

سرقفلی طبق تعریف لغوی؛ دو معنا دارد:

1. مبلغی است که مستاجر محل کسب از مالک آن محل می گیرد. بابت سابقه کار خود در آن محل در رابطه با جلب ارباب رجوع این جزء دارایی نامرئی است و درآمد نیست و مالیات به آن تعلق نمی گیرد.
2. وجهی است که مالک محل کسب تازه ساز در اولین عقد اجاره علاوه بر اجاره بها از مستاجر می گیرد. این پول درآمد است و مشمول مالیات بر درآمد است. مالی است مرکب دارای عناصر ذیل:

• مجموعه ای از امور مادی و معنوی خارج از غیرمنقول ولی قائم به غیرمنقول که محل کسب و پیشه است.
• مراجعات جماعت ارباب رجوع آن محل کسب که از آن محل خرید کنند یا خدمات معین را دریافت کنند.
• علامت تجاری که هویت تجارتخانه و کارگاه واقع در آن محل را بیان کند و موجب سهولت روابط با ارباب رجوع آن جاست.
• نام تجاری که از اعیان است نه دیون.
• پروانه کسب متصدی محل تجارت یا خدمات.
• حقوق مالکیت صنعتی یا تجاری یا هنری یا ادبی.
• ورقه اختراع که موجب حق انحصاری در بهره وری باشد.
• علامت کارخانه بر محصول آن.
• امتیازات ناشی از پاره ای از قراردادها مانند قرارداد بیمه.
• حق استیجار محل.

تفاوت حق سرقفلی با حق کسب و پیشه

در قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶ حق کسب و پیشه مطرح شد و سپس به دلیل غیرشرعی اعلام شدن حق کسب و پیشه به وسیله شورای نگهبان، در قانون روابط موجر و مستاجر ۷۶ حق سرقفلی پیش بینی شد. حق سرقفلی با حق کسب و پیشه تفاوت دارد. برخی این دو را یکی تلقی می کنند منتها حق کسب و پیشه با حق سرقفلی متفاوت است. تفاوتهای این دو عبارتند از:

1. سرقفلي از ابتدای قرارداد اجاره وجود دارد و با توافق موجر و مستاجر تعیین می شود در حالي كه حق كسب و پيشه ابتدائاً موجوديت نداشته و تدريجاً با فعاليت مستاجر حاصل می شود.
2. اسقاط حق كسب و پيشه در اول اجاره با توجه به اينكه هنوز به وجود نيامده به لحاظ عدم امكان اسقاط مالم يجب امکان ندارد منتها طرفین می توانند با توافق خود حق سرقفلی را ساقط کنند.
3. مبناي سرقفلی ناشي از پرداخت مبلغ در اول اجاره است در حالي كه مبناي حق كسب و پيشه بستگي به حسن شهرت و جمع‌آوري مشتري و رونق كسب دارد.
4. حتي اگر مكان تجاري بدون دريافت سرقفلی اجاره داده شود ممکن است مستاجر بعد از اتمام مدت اجاره، داراي حق كسب و پيشه و تجارت شود و بر عكس قضيه هم صادق است؛ يعني فردي مكاني را با پرداخت سرقفلي اجاره كند و به عنوان گاراژ از آن استفاده كند در اين حالت حق کسب و پیشه و تجارت براي مستاجر متصور نيست.
5. میزان حق کسب و پیشه به تعداد مشتري هاي محل كسب و رونق كسب و كار بستگي دارد در حالي كه ميزان حق سرقفلي با موقعيت و كيفيت بنا در ارتباط است.

انواع سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب۱۳۷۶

سرقفلی مذکور در قانون روابط موجر و مستاجر۷۶ انواع مختلفی دارد که ذیلاً بیان خواهد شد:

1. سرقفلی موضوع ماده ۶ و تبصره ۱ آن

مقنن در ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ مفهوم سرقفلی را بیان نموده که از فقه گرفته شده و مقرر می‌دارد: «هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت نماید. همچنین مستأجر می‌تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند مگر آنکه در ضمن اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.» كه البته اين مفهوم نه با سرقفلی عرفی بلکه با مفهوم سرقفلی فقهی مطابقت دارد. در اینکه این سرقفلی با سرقفلی عرفی یکی نیست تردیدی وجود ندارد.

2. سرقفلي ناشي از شرط

یکی از مبانی و علل پرداخت مبلغ در عقد اجاره تحت عنوان «سرقفلی» شروط ضمن عقد اجاره می‌باشد. طرفداران این نظر معتقدند که مستأجر ضمن انعقاد عقد با مالک با پرداخت مبلغی تحت عنوان سرقفلی به مالک شروطی به نفع خود و به ضرر موجر در ضمن عقد می‌گنجاند که در هنگام تخلیه ملک نیز، برای اسقاط این شروط لازم است، مالک مبلغی را تحت عنوان سرقفلی در حق مستأجر بپردازد تا وی این شروط را از خود ساقط کند. به عنوان مثال مستأجر با پرداخت مبلغی در بدو اجاره شرط می‌کند که مالک حق نداشته باشد مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد و ملزم باشد تا با مبلغ متعارفی هر ساله آن محل را به وی اجاره دهد که این مبلغ بین مالک و مستأجر و برعکس، تحت عنوان سرقفلی مبادله می‌گردد. قانونگذار در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ طبق دیدگاه فوق، مواد ۷ و ۸ را پیش‌بینی نموده که در ماده ۷ آمده است: «هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود تا زمانی که عین مستأجره در تصرف مستأجر باشد مالک حق افزایش اجاره‌بها و تخلیه عین مستأجره را نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستأجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید در این صورت مستأجر مي‌‌‌تواند از موجر و یا مستأجر دیگر مبلغی به‌عنوان سرقفلی برای اسقاط حق خود دریافت نماید.»

مجدداً در ماده ۸ قانون مذکور به شروط دیگری که مستأجر می‌تواند برای اسقاط آن از مالک مطالبه سرقفلی کند اشاره کرده و مقرر می‌دارد: «هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستأجره را به غیر مستأجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستأجر متصرف واگذار نماید مستأجر می‌تواند برای اسقاط حق خود و يا تخلیه محل مبلغی را به‌عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید»

برخی در ایراد به مواد فوق معتقدند: «این شرايط ذكر شده در اين دو ماده با ماده ۹۵۹ قانون مدنی که مقرر می‌دارد: «هیچ کس نمی‌تواند به طور کلی حق تمتع و یا حق اجرا تمام یا قسمتی از حقوق مدنی را از خود سلب کند.» در تناقض است به این توضیح که مالک یا موجر اصولاً باید توانایی تعدیل اجاره‌بها را در مدت معقولی داشته باشند و با عدم وجود چنین حقی حقوق مالکانه معنا و مفهوم نخواهد داشت.»

مدت در سرقفلی

 علی‌رغم اینکه در عرف، مدت در سرقفلی دارای هیچ اهمیتی نیست، مقنن با توجه به اجاره بودن رابطه مالک و صاحب سرقفلی، مدت را از اساسی‌ ترین ویژگی‌های آن می‌داند و در حالی که کسبه و تجار از واگذاری سرقفلی ملک خود سخن می‌گویند مقنن از وجهی که در این میان مبادله می‌شود تحت عنوان سرقفلی یاد می‌کند و بالاخره زمانی که مالک ملک با انتقال سرقفلی مغازه خود بر این باور است که مغازه متعلق به صاحب سرقفلی می‌باشد و نمی‌تواند او را از آنجا بیرون کند. مگر در مواردی که ملکش مورد تعدی یا تفریط قرار می‌گیرد، مقنن با دادن اختیار تام و مطلق به وی او را تشویق می‌کند تا عقیده واقعی خود را کتمان کرده و با بهانه‌های مختلف که قانون برایش فراهم آورده است تعادل اقتصادی و تجاری ایجاد شده را بر هم زده و مستأجر را تحت فشار قرار دهد.سرقفلی عرفی دو نوع است: سرقفلی ناشی از حق کسب و پیشه و سرقفلی و سرقفلی واقعی.

بیشتر بخوانید: فسخ اجاره از طرف موجر و مستاجر

سرقفلی ناشی از حق کسب و پیشه چیست؟

در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ حقی به نام «حق کسب و پیشه و تجارت» برای مستاجر ایجاد می‌شد که طبق عقیده برخی صاحب‌نظران  این حق برای مستاجر حق تقدم در اجاره را موجب می‌شد. بعد از گذشت مدتی مستاجر بدون توجه به مدت اجاره با داشتن حق انتقال به غير می‌توانست منافع مستاجره را در کنار حق کسب و پیشه طبق ماده ۱۹ قانون فوق به دیگری انتقال دهد و در غیر این صورت با پرداخت مبلغی تحت عنوان حق مالکانه، رضایت مالک را برای انتقال جلب نماید. انتقالات مذکور در عرف اغلب تحت عنوان سرقفلی صورت می‌گیرند و جالب است که حرفی از واگذاری حق کسب و پیشه به میان نمی‌آید. به این ترتیب سرقفلی عرفی در عرف از مقررات مربوط به حق کسب و پیشه و تجارت استفاده می‌كرد و نتیجه این روند این شد که برخی معتقد شدند حق کسب و پیشه و حق سرقفلی یکی هستند. این در حالی است که سرقفلی به مفهوم واقعی آن حقی است در ملک تجاری که به قیمت عادله روز قابل خرید و فروش است و نیازی به تحقق ندارد.

سرقفلی واقعی چیست؟

پس از تصویب قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ به دلیل ایجاد  حق کسب و پیشه در املاک تجاری و ادامه اجباری عقد اجاره مطابق این قانون، برخی مالکان به این فکر افتادند که به جای انعقاد اجاره صرف که به مرور زمان منجر به ایجاد حق کسب و پیشه و نهایتاً انتقال آن تحت عنوان «سرقفلی» در عرف می‌شود، سرقفلی ملک تجاری خود را بدواً با گرفتن مبلغ قابل توجهی، با اجاره‌ بهای جزئی ماهیانه واگذار نمایند که این شیوه به مرور رایج شد.

به طوری که مالکین به جای اجاره دادن ملک خود و گرفتار شدن با محدودیت‌های ناشی از این قانون، مبلغی را که تا حدودی نیز به قیمت ملک نزدیک بود از مستأجر می‌گرفتند – که بعضي مواقع خود این مبلغ را سرقفلی نامیده‌اند -و با یک اجاره‌ بهای خیلی جزئی به اصطلاح سرقفلی ملک خود را واگذار می‌کردند و از آنجا که هیچ قانونی در خصوص سرقفلی وجود نداشت و قالب عقد انتقال سرقفلي به اجاره بيشتر شباهت داشت. از طرف دیگر حق کسب و پیشه حاصل از قانون روابط موجر و مستأجر نیز اغلب اوقات تحت عنوان «سرقفلی» منتقل می‌شد عرف و حتی مراجع قضائی با نگرش همسان به این دو مقوله حقوقی یعنی «سرقفلی واقعی» و «سرقفلی ناشی از حق کسب پیشه» با نادیده گرفتن تفاوت‌های زیر بنایی این دو عمل حقوقی، سرقفلی واقعی را که یک رابطه کاملاً اختیاری و عرفی مبتنی بر اراده طرفین بود، تحت شمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ که یک قانون امری است قرار دادند تا به این ترتیب سرقفلی عرفی که از سال‌ها قبل در روابط استیجاری اجتماع جاری بود شکل قانونی به خود بگیرد.

سرقفلی عرفی در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶

همانگونه که قبلاً ذکر شد سرقفلی عرفي در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ به‌صورت ناقص و تا حدودي مبهم در تبصره ۲ همان ماده ۶ پيش‌بيني شده و در تبصره ۲ سرقفلی عرفي را این گونه بیان می کند: «در صورتی که موجر به طريق صحيح شرعي سرقفلي را به مستأجر منتقل نمايد هنگام تخليه مستأجر حق مطالبه سرقفلي به قيمت عادله روز را دارد.» اساسي‌ترين دلیلی كه عرفي بودن سرقفلي موضوع اين تبصره را بيان مي‌‌كند قسمت اخير تبصره يعني «مطالبه سرقفلي به قيمت عادله روز…» مي‌‌باشد و اينكه در اين تبصره به مثابه عرف، حرف از انتقال سرقفلي به ميان آمده است. به اين ترتيب پرداخت قيمت عادله سرقفلي در صورتي موجه خواهد بود كه صحبت از انتقال حق سرقفلي باشد، چه براي مالك كه قصد تخليه مغازه خود را با اتمام مدت قرارداد دارد و چه براي منتقل‌اليه كه مي‌‌خواهد صاحب سرقفلي مغازه‌اي باشد.

منظور از طريق صحيح شرعي در تبصره۲ ماده۶ قانون روابط موجر و مستاجر۷۶ چیست؟

تبصره ۲ ماده ۶، قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ دارای ابهام کلی است و یکی از موارد ابهام آن عبارت «طريق صحيح شرعي» مي‌‌باشد كه هنگام تصویب نیز این ایراد مطرح بود. ايراد بعدي به تبصره فوق اين است كه فقط در اين تبصره بحث طريق صحيح شرعي شده است.

استاد زینالی در کتاب ارزشمند خود حق کسب و پیشه در حقوق ایران می نویسند: به نظر مي‌‌رسد مقصود از آوردن اين عبارت، تأمين نظر شوراي نگهان بوده است؛ چرا كه مسبوق به سابقه نبودن سرقفلي عرفي در متون فقهي بخصوص تحرير‌الوسيله و همچنين عدم مطابقت اين نوع سرقفلي با سرقفلي فقهي احتمال مخالفت شوراي نگهبان با اين تبصره را تقويت مي‌‌كرد كه وجود عبارت «طريق صحيح شرعي» مي‌‌توانست چراغ سبزي باشد براي عبور از شوراي نگهبان كه تقنین تبصره ۲ با شرح فعلي قرينه‌اي بر درستي اين ادعا می‌باشد؛ بنابراين عبارت مذکور در تبصره موضوعيت خاصي ندارد و ناشي از تشابه سرقفلي و حق كسب و پيشه مي‌‌باشد.

طریقه مطالبه سرقفلی

مستاجری که مطابق قرارداد و همچنین مطابق با قانون مستحق دریافت سرقفلی می باشد می بایست با به همراه داشتن مدارک ،به دادگاه محل وقوع ملک نه شورای حل اختلاف مراجعه کرده و دادخواستی با عنوان مطالبه ی سرقفلی علیه مالک مطرح نماید. لازم به ذکر است مستاجر می تواند با مراجعه به هریک از دفاتر خدمات قضایی و پرداخت هزینه دادرسی اقدام به ثبت دادخواست خود نماید. درپایان یک نمونه دادخواست مطالبه سرقفلی نگارش می شود.

ریاست محترم دادگاه احتراما به استحضارمی رساند

به موجب سند اجاره رسمی شماره…مورخ…دفترخانه../عادی مورخ../توافق شفاهی مستأجرشش دانگ یک باب مغازهن در ملک خوانده محترم واقع در نشانی….. بودم-برابر درخواست موجر مجبور به تخلیه ملک  شده‌ام. نظر به اینکه مطابق اجاره‌نامه  در بدو انعقاد عقد اجاره مبلغ… ریال به عنوان سرقفلی به موجر پرداخت شده است لذا با تقدیم این دادخواست تقاضای صدور حکم به پرداخت سرقفلی به ارزش… ریال با احتساب کلیه هزینه‌های دادرسی از محضر عالی مورد استدعاست.

“برای مطالعه بیشتر و درک جامع تر و جزیی تر سرقفلی می توانید به کتاب دعوی سرقفلی  در رویه دادگاه به قلم توحید زینالی از انتشارات چراغ دانش رجوع نمایید.