آیا صاحب‌خانه می تواند ودیعه را به جای خسارت وارد بر ملک نگه‌ دارد؟

موجر در عقد اجاره ممکن است در ابتدای عقد اجاره مبلغی به عنوان ودیعه دریافت کند و گاهی عملاً مشاهده می شود که موجر بخشی از ودیعه را به مستاجر بر نمی گرداند به این بهانه که شما قبض برق و گاز نپرداخته اید و یا خسارتی به ملک من وارد کرده اید. این عمل موجر نادرست و غیرقانونی است برای این که موجر بتواند خسارت وارد بر ملک را از ودیعه بگیرد یک راه دارد و آن این است که ودیعه را به صندوق دادگستری پرداخته و آن را تامین دلیل نموده و سپس دعوای مطالبه خسارت اقامه نماید. در این حالت دریافت خسارت وارد بر ملک از محل ودیعه ممکن است.

ودیعه و تخلیه عین مستاجره

در صورتی که در یک رابطه استیجاری موجر مبلغی به عنوان ودیعه با تضمین یا قرض‌الحسنه و یا سند تعهد‌آور مثل چک یا سفته از مستأجر دریافت کرده باشد لازم است جهت صدور دستور تخلیه مطابق ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ سند یا مبلغ مذکور را تحویل دایره اجرا نماید؛ صدور دستور تخلیه منوط به تحویل مبلغ با سند به دایره اجراست. در صورتی که موجر مدعی ورود خسارت به عین مستأجره باشد یا طلبی از بابت قبوض آب، برق وگاز داشته باشد، موجر موظف است نسبت به طرح دعوای مطالبه ضرر و زیان یا بدهی‌های آب و برق و گاز و تلفن و اجاره‌بها اقدام و گواهی دفتر شعبه دادگاهی را که دعوا در آن مطرح شده است را به دایره اجرا تحویل نماید در این صورت برابر ذیل ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ دایره اجرا از تحویل مبلغ یا سند به میزان مورد ادعا به مستأجر خودداری خواهد کرد تا پس از صدور حکم ضرر و زیان با کسر مطالبات موجر مابقی به مستأجر عودت داده شود.

پرداخت ودیعه جهت تخلیه شرط ایجاد حق تقاضای اجرت‌المثل ملک مشمول قانون ۱۳۷۶

در صورتی که مدت اجاره محل کسب مشمول قانون سال ۱۳۷۶ منقضی شده باشد؛ لیکن موجر سرقفلی یا ودیعه مستأجر را برای تخلیه کردن ملک پرداخت نکرده باشد و مستأجر نیز پس از انقضای مدت از ملک استفاده نکرده باشد، موجر تا تاریخ پرداخت ودیعه مستحق اجرت‌المثل نیست.

امکان تخلیه درصورتی‌که موجر مدعی مفقود شدن اسناد یا اعسار از پرداخت ودیعه شود

طبق قانون موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ در صورتی‌ که اجاره‌نامه واجد شرایط مقرر در ماده ۲ قانون مذکور باشد به‌محض انقضای مدت اجاره درصورتی‌که موجر به تمدید اجاره موافقت ننماید برحسب مقررات قانون مدنی عمل می‌شود. با این توضیح: اگر سند اجاره، رسمی باشد می‌تواند از دایره اجرای ثبت درخواست تخلیه نماید و اگر سند عادی باشد بر طبق دستور دادگاه، مورد اجاره تخلیه می‌شود. ولی در هر حال موجر قبل از تخلیه باید وثیقه یا سند مأخوذه از مستأجر را مسترد نماید و الا تخلیه صورت نمی‌گیرد. در ماده ۱۹ آیین‌نامه اجرایی قانون مورد بحث نیز به همین موضوع اشاره شده ولی درصورتی‌که سند مأخوذه به سرقت رفته یا مفقود شود مادام که این ادعا در محکمه صالحه به اثبات نرسد تخلیه امکان‌پذیر نیست.