ممکن است شخصی بدون اجازه شما در خانه شما زندگی کند یا اینکه مستاجر شما با پایان یافتن قرارداد اجاره اش همچنان به استفاده از ملک شما مصر باشد و آنرا تحویل شما ندهد. در مورد اول چون شخص غاصب از همان اول کار از شما بابت تصرف ملکتان اجازه نگرفته است، باید دعوای خلع ید مطرح شود اما در مورد دوم، مستاجر ابتدا اجازه داشته ولی با گذشتن قرارداد اجاره اجازه از بین رفته و او همچنان در ملک باقی مانده ؛ نوع دادخواستی که اکنون باید نوشته شود متفاوت است که در ادامه مطلب به تفاوت های خلع ید و تخلیه ید می پردازیم.
دسترسی سریع به عناوین:
دعوای خلع ید چیست؟
از نظر قانونی خلع ید به دعوایی گفته می شود که در آن مالک یک مال غیرمنقول(غیر قابل جابجایی) مثل خانه، مغازه و یا زمین علیه متصرف غیرقانونی مال خود اقامه کرده و از دادگاه می خواهد به تصرف فرد پایان بدهد و ملک را به او برگرداند.
پادکست خلاصه این مطلب ◈ گوینده حسین زینالی
ارکان و شرایط دعوای خلع ید چیست؟
برای هر دعوایی وجود شرایطی لازم است. ارکان و شرایط دعوای خلع ید عبارتست از:
- باید سند مالکیت داشته باشید: برای این که بتوانید دعوای خلع ید اقامه کنید باید مالک ملک باشید و یا از طرف مالک سمت قانونی داشته باشید مثلا وکیل او باشید. بنابراین باید دلایل مالکیت خود را به دادگاه تقدیم کنید تا دادگاه پس از رسیدگی به دلایل مالکیت و احراز سایر شرایط در ماهیت موضوع حکم صادر نماید،بنابراین اگر شما مالک منافع ملک باشید نمی توانید دعوای خلع ید اقامه کنید
- مال موضوع دعوا غیرمنقول باشد: مال غیرمنقول یعنی مالی که قابلیت جا به جایی ندارد. یعنی باید موضوع دعوای خلع ید اموال غیرمنقول مانند زمین، خانه، آپارتمان و مغازه باشد و دعوای خلع ید نسبت به مال منقول پذیرفته نیست.
- تسلط متصرف باید غیر قانونی باشد: جهت اقامه دعوای خلع ید، لازم است که ید خوانده غاصبانه یا درحکم غاصبانه باشد.(یعنی به صورت غیر قانونی و بدون اجازه، تصرف انجام شده باشد.) و اگر کسی باید امانی یا به نحو قانونی بر مال غیرمنقول شما مسلط شد نمی توانید خلع ید او را بخواهید.
خلع ید از ملک مشاع چگونه
منظور از مالکیت مشاعی این است که دو یا چند نفر در جز جزء مالی شریک باشند( همه ی مال برای همه ی شرکا باشد) و در این حالت هرکدام برای تصرف در مال مشاع نیاز به اجازه شریک یا شرکای دیگر دارند.
در صورت صدور حکم به نفع شریک متقاضی خلع ید، از تمام مال خلع ید می شود و دست متصرف از تمام آن کوتاه می شود اما برای اینکه مال خلع ید شده به او تحویل داده شود باید همه ی شرکا راضی به این کار باشند.
بنابراین محکوم‌له(کسی که حکم به نفع اوست) در دعوای خلع ید در ملک مشاعی وقتی می‌تواند تقاضای تحویل ملک را به خود نماید که از سایر شرکا اذن داشته باشد.
خلع ید علیه مستاجر ممکن است؟
در مورد مستاجر دعوای تخلیه ید اقامه می شود نه خلع ید. خلع ید وقتی اقامه می شود که ملک شما غصب شود و درمورد مستاجر که مالک منافع می شود و از اول از شما بابت استفاده ملک اجازه داشته؛ دعوای تخلیه مطرح می شود.
تفاوت خلع ید و تخلیه ید
- در دعوای خلع ید هیچ قراردادی بین مالک و متصرف وجود ندارد؛ اما در دعوای تخلیه ید، قرارداد اجاره وجود دارد و دعوای تخلیه به جهت پایان یافتن زمان اجاره یا تخلف از شروط عقد اجاره مطرح می شود.
- برای طرح دعوای تخلیه لازم نیست مالک ملک باشید و همین که مالک منافع باشید کافی است اما طرح دعوای خلع ید فرع بر مالکیت است.یعنی سند مالکیت لازم است.
- دعوی تخلیه ناشی از یک رابطه قراردادی و دعوی خلع ید ناشی از تصرفات غاصبانه می باشد و هر یک آثار مربوط به خود را دارند .
- موضوع دعوای خلع ید حتماً مال غیرمنقول است و موضوع دعوای تخلیه ممکن است منقول باشد یا مال غیرمنقول.
- دعوی تخلیه غیر مالی است اما خلع ید مالی است
- رسیدگی به دعوی تخلیه در خصوص اماکن مسکونی در صلاحیت شورای حل اختلاف و تخلیه املاک تجاری و محل کسب با دادگاه است ولی دادگاهی که ملک در آنجا قراردارد برای خلع ید صالح است.
تفاوت دعوای خلع ید و تصرف عدوانی چیست؟
زمانی که شخصی صرفا ملکی را تصرف کرده و سند مالکیتی هم ندارد ودیگری بدون اجازه او همان ملک را دوباره تصرف می کند، تصرف عدوانی رخ داده است.
- متقاضی دعوای تصرف عدوانی صرفاً متصرف مال بوده و لازم نیست مالک مال باشد ولی در خلع ید متقاضی(خواهان) باید مالک مال باشد.
- وقت رسیدگی در دعوای خلع ید در وقت عادی است یعنی طبق دفتر اوقات دادگاه وقت رسیدگی تعیین می شود منتها در تصرف عدوانی رسیدگی در خارج از نوبت صورت می گیرد.
- در دعوای رفع تصرف عدوانی رای فوری و قبل از قطعی شدن اجرا می شود. دعوای خلع‌ید مشمول قاعده کلی است و پس از قطعیت رای، رای اجرا خواهد شد،
برای خلع ید به کدام دادگاه برویم؟
طبق ماده ۱۰ قانون آیین دادرسی مدنی رسیدگی به این دعوا نیز مانند سایر دعواهای حقوقی در صلاحیت محاکم عمومی است؛ لذا خواهان باید دعوای خود را در یکی از محاکم عمومی حقوقی دادگستری طرح نماید. حتی اگر خواسته دعوای کمتر از بیست میلیون تومان باشد هم شورای حل اختلاف صالح به رسیدگی به دعوا نخواهد بود.
از نظر محلی نیز دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول، جهت اقامه دعوای خلع ید، دارای صلاحیت می باشد.
مدارک مورد نیاز خلع ید؟
- تصویر مصدق سند مالکيت
- به همراه داشتن كارت ملي جهت احراز هويت و كارت عابر بانك جهت پرداخت هزينۀ دادرسي الزامي است.
- استماع شهادت شهود و مطلعين
- درخواست جلب نظر کارشناس
- شماره پرونده استنادي.
خلع ید از ملک چقدر زمان می برد؟
متاسفانه دعاوی املاک در ایران بسیار طولانی میشوند و زمان مشخصی برای رسیدگی به یک دعوای ملکی مانند خلع ید قابل پیش بینی نیست. عموماً ظرف یکسال به صدور رای منتهی می شوند، اما یکی از مزایای دعوای رفع تصرف عدوانی همین است که خارج از وقت رسیدگی و به محض صدور رای اجرا می شود درحالی که خلع ید در وقت عادی رسیدگی می شود و برای اجرای آن نیاز به قطعیت رای است.
نمونه دادخواست خلع ید
با سلام
احتراماً به استحضار می رساند:
اینجانب به موجب سند مالکیت شماره …. مالک شش دانگ یک واحد آپارتمان به مساحت … متر مربع به شماره پلاک ثبتی … بخش … در شهرستان … می باشم. با توجه به این که خوانده بدون اجازه اینجانب پلاک ثبتی ذکر شده را به طور غاصبانه در تصرف خود گرفته اند، بنده با مراجعات بسیار و همچنین ارسال اظهارنامه به شماره … در تاریخ … به خوانده، خواهان رفع تصرف شدم که ایشان هیچ اقدامی در جهت رفع تصرف انجام ندادند و همچنان اصرار بر تصرف غاصبانه خود دارند. اینجانب در ابتدا برای اثبات ادعای خود به معاینه و تحقیق محلی با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری استناد می نمایم.
فلذا با تقدیم این دادخواست به استناد مواد ۳۰، ۳۱، ۳۰۸ و ۳۱۱ قانون مدنی و مواد ۱۹۸ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی، رسیدگی و صدور حکم بر خلع ید خوانده را استدعا دارم.
وکیل خلع ید
وقتی شخصی مانع تسلط شما بر ملکی می شود می توانید به صورت های مختلفی علیه او اقدام کنید اما این که کدام راه را انتخاب کنید بستگی به شرایطی دارد. به طور مثال دعوای خلع ید شرایطی دارد و البته در برخی مواقع هم می توانید از طریق کیفری اقدام کنید. برای انتخاب این که کدام دعوا مناسب تر است ابتدا باید به طور تخصصی شرایط هر کدام از دعاوی را بدانید وسپس طرح دعوا کنید.
همچنین در خلع ید باید تصرف خوانده دعوا بر مال غیر منقول بر خلاف قانون یا قرارداد و بدون اذن یا اجازه مالک یا قائم‌مقام وی باشد در صورتی که تصرفات خوانده در موضوع دعوا عنوان «غاصبانه یا در حکم غاصبانه» را نداشته باشد طرح دعوای خلع ید ممکن نیست.
همه ی این موضوعات توسط وکلای خبره ملکی وکیل تاپ سالیان درازی تمرین و تکرار و پرداخته شده است و شما با خیال راحت می توانید به آن ها اعتماد کنید
برای دریافت مشاوره های حضوری یا تلفنی یا آنلاین با شماره ۲۴ ساعته وکیل تاپ تماس بگیرید: ۰۲۱۹۱۰۰۲۰۹۰
نتیجه گیری
شاید خلع ید وتخلیه ید را شبیه به هم بدانید اما این دو دعوا هم درخصوص شرایط و هم در خصوص نتایج با هم متفاوتند و دادگاهی که دعوا در آن به جریان می افتد و دادخواستی که باید داد هم متفاوت است.
در مطلب بالا همه ی این موارد با جزییات، بیان شده است.
سوالات متداول
در دعوای خلع ید از ملک مشاع همه ی شرکا باید طرح دعوا کنند؟
خیر؛ حتی طرح دعوا توسط یک شریک هم موجب جریان افتادن رسیدگی غاصبانه شریک می شود
بدون سند مالکیت می شود خلع ید خواست؟
خیر؛ حتما باید مدرک مثبت مالکیت وجود داشته باشد.
ایا با تقسیم نامه ملک تجمیعی عادی میتوان خلع ید دادخواست داد
سلام اگرکسی متصرف ملک باشد مبتوان خلع ید را مطرح نمود
باتشکر
سلام.من وهمسرم ملکی قولنامه ای رابصورت ۳دنگ ۳دنگ خریداری کردیم.طبقه بالای ملک دراجاره میباشدکه چندین بارخواستیم تخلیه کنندولی انجام نشد.آخربهمن۹۹مهلت اجاره به پایان رسیده ولی تخلیه نکردند.همسرم موقع انتقال اجاره نامه ازمالک قبلی به مالک جدیدقولنامه را امضاکرده ولی اسمی ازمن نیست.همسرم شکایت برای حکم تخلیه انجام داده.من تقاضای خلع یدکنم ویاتصرف عدوانی؟ یاپیشنهاد دیگری دارید؟باتشکر
سلام اگراجاره بوده تخلیه مطرح نمایید
بنده آپارتمانی را اجاره دادم مستاجر دو ماه اجاره را پرداخت اما بعد از آن تا کنون که سه ماه میگذرد دیگر اجاره نپرداخت.ایا برای دادخواست باید تقاضای اجرت المثل بکنم یا اجرت المسمی؟ با توجه به اینکه مدت قرار داد اجاره به پایان نرسیده.
اجرت المثل و اجرت المسمی هر کدام چطوری محاسبه میشوند؟
سلام: بایستی دادخواست الزام به پرداخت اجاره بها نمایید و همچنین می توانید دادخواست فسخ اجاره و مطالبه اجور معوقه نمایید.