تفاوت دعوای خلع ید با تخلیه ید

از نظر قانونی خلع ید به دعوایی گفته می شود که در آن مالک یک مال غیرمنقول مثل خانه، مغازه و یا زمین به طرفیت متصرف غیرقانونی مال خود آن دعوا را اقامه کرده و از دادگاه می خواهد روند تصرف غیرمجاز فرد متصرف را پایان بخشیده و ملک را به او برگرداند. بنابراین خلع ید دعوایی است که مالک یک مال غیرمنقول به طرفیت متصرف غیرقانونی مال خود اقامه و از دادگاه تقاضای رفع تصرف غیرمجاز متصرف به همراه تحویل ملک را تقاضا می‌کند.

مشاوره حقوقی فوری

مشاوره تخصصی تلفنی و متنی آنلاین با وکلای سراسر کشور

وقتی شخصی مانع تسلط شما بر ملکی می شود می توانید به صورتهای مختلفی علیه او اقدام کنید اما این که کدام راه را انتخاب کنید بستگی به شرایطی دارد. به طور مثال دعوای خلع ید شرایطی دارد و البته در برخی مواقع هم می توانید خلع ید متصرف را بخواهید و هم رفع تصرف عدوانی را. برای انتخاب این که کدام دعوا مناسب تر است ابتدا باید بدانید خلع ید به چه معناست و خلع ید یعنی چه؟ تفاوتهای دو دعوای خلع ید و تصرف عدوانی و هم چنین خلع ید و تخلیه ید را پس از بررسی ارکان دعوای خلع ید بررسی خواهیم نمود.

پادکست خلاصه این مطلب ◈ گوینده حسین زینالی

 

نکاتی مهم درباره خلع ید و تفاوت خلع ید با تخلیه ید

ارکان و شرایط دعوای خلع ید چیست؟

برای هر دعوایی وجود شرایطی لازم است. ارکان و شرایط دعوای خلع ید عبارتست از:

  1. مالکیت خواهان دعوای خلع ید در ملک مورد تصرف: برای این که بتوانید دعوای خلع ید اقامه کنید باید مالک ملک موضوع دعوا باشید و یا از طرف مالک سمت قانونی داشته باشید. اولین شرط دعوای خلع ید این است که خواهان مالکیت موضوع دعوا را داشته باشد یا از طرف مالک موضوع دعوا سمت نمایندگی یا وکالت داشته باشد بنابراین باید دلایل مالکیت خود را به دادگاه تقدیم کند تا دادگاه پس از رسیدگی به دلایل مالکیت و احراز سایر شرایط دعوا در ماهیت موضوع حکم صادر نماید، زیرا رسیدگی به دعوای خلع ید فرع بر اثبات مالکیت است. بنابراین اگر شما مالک منافع ملک باشید نمی توانید دعوای خلع ید اقامه کنید و باید دعوای تخلیه ید اقامه کنید و اگر متصرف ملک باشید و مالکیت نداشته باشید باید دعوای تصرف عدوانی اقامه نمایید.
  2. مال موضوع دعوا غیرمنقول باشد: مال غیرمنقول آن است که از محلی به محل دیگر نتوان نقل نمود اعم از اینکه استقرار آن ذاتی باشد یا به‌ واسطه عمل انسان به نحوی که نقل آن مستلزم خرابی یا نقص خود مال یا محل آن شود» یعنی باید موضوع دعوای خلع‌ ید اموال غیرمنقول مانند زمین، خانه، آپارتمان و مغازه باشد و دعوای خلع ید نسبت به مال منقول پذیرفته نیست.
  3. غاصبانه بودن ید خوانده: جهت اقامه دعوای خلع ید، لازم است که ید خوانده غاصبانه یا درحکم غاصبانه باشد و اگر کسی باید امانی یا به نحو قانونی بر مال غیرمنقول شما مسلط شد نمی توانید خلع ید او را بخواهید. باید تصرف خوانده دعوا بر مال غیر منقول بر خلاف قانون یا قرارداد و بدون اذن یا اجازه مالک یا قائم‌مقام وی باشد در صورتی که تصرفات خوانده در موضوع دعوا عنوان «غاصبانه یا در حکم غاصبانه» را نداشته باشد طرح دعوای خلع‌ ید ممکن نیست.

نکاتی مهم درباره خلع ید و تفاوت خلع ید با تخلیه ید

خلع ید در ملک مشاع چگونه صورت می گیرد؟

منظور از مالکیت مشاعی این است که دو یا چند نفر در جز جزء مالی  شریک باشند و در این حالت هرکدام برای تصرف در مال مشاع نیاز به اذن شریک یا شرکای دیگر دارند.  در مواردی که حکم خلع‌ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از آن صادر شده باشد از تمام ملک خلع‌ید می‌شود منتها تصرف محکوم‌له در ملک خلع‌ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است. مقررات املاک مشاعی عمدتاً در مواد ۵۷۶ و ۵۸۲ قانون مدنی است که تصرف هر شریک در ملک مشاع را منوط به اذن سایر شرکا دانسته و در صورت نبودن اذن، متصرف ضامن است. بنابراین محکوم‌له در دعوای خلع‌ید در ملک مشاعی وقتی می‌تواند تقاضای تحویل ملک متنازع فیه را به خود نماید که از سایر شرکا اذن داشته باشد.

خلع ید علیه مستاجر ممکن است؟

در مورد مستاجر دعوای تخلیه ید اقامه می شود نه خلع ید. خلع ید وقتی اقامه می شود که ملک شما غصب شود و درمورد مستاجر که مالک منافع می شود دعوای خلع ید درست است.

خلع ید در ملک مشاع چگونه صورت می گیرد؟

خلع ید و تخلیه ید چه تفاوتهایی دارند؟

۱. منشأ دعوای خلع ید غصب است، به نحوی که هیچ قراردادی بین مالک و متصرف وجود ندارد اما در دعوای تخلیه ید قرارداد اجاره وجود دارد و دعوای تخلیه به جهت پایان یافتن مدت اجاره یا تخلف از شروط عقد اجاره مطرح می شود.

برای طرح دعوای تخلیه لازم نیست مالک ملک باشید و همین که مالک منافع باشید کافی است اما طرح دعوای خلع ید فرع بر مالکیت است.

تخلیه در مورد اعیانی که با اذن قانونی تصرف گردیده است استعمال می شود و هرگاه بین مالک و متصرف و به عبارتی خواهان و خوانده در مورد ملکی قرارداد اجاره منعقد شده باشد و در اجرای آن قرارداد ملک به تصرف مستاجر قرار داده شود ، برای خارج نمودن ملک از تصرفات متصرف لازم است دعوی تخلیه مطرح شود و در صورتی که چنین قراردادی در بین نباشد طرح دعوی خلع ید ضروری است . دعوی تخلیه ناشی از یک رابطه قراردادی و دعوی خلع ید ناشی از تصرفات غاصبانه می باشد و هر یک آثار مربوط به خود را دارند .

۲. موضوع دعوای خلع ید حتماً مال غیرمنقول است و موضوع دعوای تخلیه ممکن است منقول باشد یا مال غیرمنقول.

در این مورد رای وحدت رویه زیر صادر شده است:

‌دعوی خلع ید از اعیان غیر منقول به صراحت بند ۳ ماده ۷ قانون تشکیل دادگاههای حقوقی ۱ و ۲ مصوب سوم آذرماه ۱۳۶۴ از دعاوی غیر مالی و‌رسیدگی آن در صلاحیت دادگاههای حقوقی دو می‌باشد و دعوی خلع ید غاصبانه را نیز شامل می‌شود مگر این که در رسیدگی به این نوع دعاوی بر‌اساس اظهارات طرفین در موقع رسیدگی در امر مالکیت اختلاف شود که در این صورت نصاب دادگاههای حقوقی معتبر است.

۳.  دعوی تخلیه غیر مالی است اما خلع ید مالی است و رسیدگی به دعوی تخلیه در خصوص اماکن مسکونی در صلاحیت شورای حل اختلاف و تخلیه املاک تجاری و محل کسب با محاکم دادگستری می باشد و صلاحیت رسیدگی به دعوی خلع ید بر اساس تقویم خواسته معین می گردد.

 

تفاوت دعوای خلع ید و تصرف عدوانی چیست؟

تفاوت دعوای خلع ید و تصرف عدوانی چیست؟

  • دعوای رفع تصرف عدوانی عبارتست از: ‌ادعای متصرف سابق مبنی براین که دیگری بدون رضایت او مال غیرمنقول را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال‌درخواست می‌نماید. خواهان دعوای تصرف عدوانی صرفاً متصرف مال بوده و لازم نیست مالک مال باشد ولی در خلع ید خواهان باید مالک مال باشد.
  • تفاوت دیگر این دو دعوا در وقت رسیدگی است، وقت رسیدگی در دعوای خلع ید در وقت عادی است یعنی طبق دفتراوقات دادگاه وقت رسیدگی تعیین می شود منتها در تصرف عدوانی رسیدگی در خارج از نوبت صورت می گیرد.
  • تفاوت آخر این که در دعوای رفع تصرف عدوانی رای فوری اجرا می شود. دعوای خلع‌ید مشمول قاعده کلی است و پس از قطعیت رای، رای اجرا خواهد شد، اما رأی دعوای تصرف عدوانی از این قاعده مستثنی بوده بلافاصله قبل از قطعیت، اجرا می‌شود.

کسی، محکوم به رد مال غصب شده باشد از حیث قیمت آن ، قیمت چه زمانی ملاک پرداخت خواهد بود؟

ملاک با عنایت ۳۱۲ قانون مدنی که می گوید: «هرگاه مال مغصوب(غصب شده)، مثلی بوده و مثل آن پیدا نشود، غاصب باید قیمت حين الادا را بدهد.» قیمت يوم الادا می باشد. نظریه مشورتی شماره ۷۶۳/۷- ۵/۲/۷۱اداره حقوقی قوه قضاییه مندرج در صفحه ۷۱۶ جلد اول مجموعه نظریات مشورتی اداره حقوقی در زمینه مسایل کیفری نیز مؤید این مطلب می باشد.

برای خلع ید به کدام دادگاه برویم؟

طبق ماده ۱۰ قانون آیین دادرسی مدنی رسیدگی به این دعوا نیز همانند سایر دعواهای حقوقی در صلاحیت محاکم عمومی است مگر اینکه مقنن خود مرجع اختصاصی برای رسیدگی به این نوع دعاوی تعیین نموده باشد؛ لذا خواهان باید دعوای خود را در یکی از محاکم عمومی حقوقی دادگستری طرح نماید. البته اگر خواسته دعوای کمتر از بیست میلیون تومان باشد شورای حل اختلاف صالح به رسیدگی به دعوا است.

از نظر محلی نیز دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول، جهت اقامه دعوای خلع ید، دارای صلاحیت می باشد.

برای خلع ید ملک چه مدارکی نیاز داریم؟

برای خلع ید ملک چه مدارکی نیاز داریم؟

  • تصویر مصدق سند مالکيت
  • به همراه داشتن كارت ملي جهت احراز هويت و كارت عابر بانك جهت پرداخت هزينۀ دادرسي الزامي است.
  • استماع شهادت شهود و مطلعين
  • درخواست جلب نظر کارشناس
  • شماره پرونده استنادي.

خلع ید از ملک چقدر زمان می برد؟

متاسفانه دعاوی املاک در ایران بسیار طولانی میشوند و زمان مشخصی برای رسیدگی به یک دعوای ملکی مانند خلع ید قابل پیش بینی نیست. عموماً ظرف یکسال به صدور رای منتهی می شوند، اما  یکی از مزایای دعوای رفع تصرف عدوانی همین است که خارج از وقت رسیدگی و به محض صدور رای اجرا می شود درحالی که خلع ید در وقت عادی رسیدگی می شود و برای اجرای آن نیاز به قطعیت رای است.

نمونه دادخواست

با سلام

احتراماً به استحضار می رساند:

اینجانب به موجب سند مالکیت شماره …. مالک شش دانگ یک واحد آپارتمان به مساحت … متر مربع به شماره پلاک ثبتی … بخش … در شهرستان … می باشم. با توجه به این که خوانده بدون اجازه اینجانب پلاک ثبتی ذکر شده را به طور غاصبانه در تصرف خود گرفته اند، بنده با مراجعات بسیار و همچنین ارسال اظهارنامه به شماره … در تاریخ … به خوانده، خواهان رفع تصرف شدم که ایشان هیچ اقدامی در جهت رفع تصرف انجام ندادند و همچنان اصرار بر تصرف غاصبانه خود دارند. اینجانب در ابتدا برای اثبات ادعای خود به معاینه و تحقیق محلی با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری استناد می نمایم.

فلذا با تقدیم این دادخواست به استناد مواد ۳۰، ۳۱، ۳۰۸ و ۳۱۱ قانون مدنی و مواد ۱۹۸ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی، رسیدگی و صدور حکم بر خلع ید خوانده را استدعا دارم.

سوالات خود را از ما بپرسید

وکلای پایه یک ما اماده پاسخ به سوالات شما هستند