یکی از پرونده هایی که امروزه به موجب آن مراجعه به دادگاه فراوان است؛ پرونده هایی است که مربوط به ملک مشاع است و ملک مشاع به معنای ملکی است که بیش از یک مالک دارد و به عبارتی حق ایشان در مال منتشر است.
در این دعوا و ادعاهای حقوقی معمولا یکی از طرفین از کل مال استفاده کرده و مانع استفاده شریک دیگر و چه بسا شرکای دیگر می گردد، به همین دلیل شرکا به دادگاه مراجعه کرده و دادخواستی علیه وی مبنی بر دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف می دهند.
در این نوشته راجع به این نوع پرونده ها اطلاعاتی جامع به خوانندگان عزیز خواهیم داد.
تعریف از ملک مشاع و مفروز چیست؟
در تعریف ملک مشاع گفته شده که به معنای خاک بخش نشده و یا سرزمین بخش نشده ای است که میان دو یا چند نفر مشترک باشد و مالکین مشاعی در مال شریک اند بدون آنکه متصرفات ایشان مشخص باشد (به عبارتی هر تیکه ای از زمین متعلق به هر دو یا هر چند نفر است و هیچکس نمی تواند حتی به سهم خود و چه بسا کمتر ادعایی کند بلکه هرچه هست حق همه شرکاست).
در مورد زمین کشور ها نیز اصطلاح مشاع به کار می رود که بیان کننده این موضوع است که جای جای کشور اعم از خاک، آب و هوا متعلق به تمام افراد کشور در همه نسل هاست.
مشاع در برابر مال مفروز (به معنای جدا کرده شده است که حد و حدود مالکان آن مشخص می باشد) است.
ملک ورثه ای مشاع یا مفروز؟
یک شق از اموال مشاعی اموال وراثی است که هنوز تقسیم نشده و پس از مدتی که یکی از وراث تصرف غیرقانونی داشته وراث دیگر علیه وی شکایت می کنند، که در این حالت وراث یا ورثه متصرف غیر قانونی در زمان تصرف خویش از ملک یا هر نوع مالی، می بایست ارزش و بهای آن را به سایر وراث غیر متصرف پرداخت نماید.
برای مثال چنانچه هر یک از وراث بدون اذن و اجازه سایر ورثه، ملک موروثی را تصرف و از آن استفاده نماید باقی وراث می توانند با تنظیم دادخواست اجرت المثل ایام تصرف ملک موروثی به صورت قانونی درخواست تعیین قیمت و بهای مدت زمان تصرف را مطرح نمایند.
انواع تصرف بر مال مشاع
انواع تصرف در مال مشاع به دو بخش تقسیم می شود.
تصرفات حقوقی: هر یک از شرکا می تواند در مال مشترک نسبت به سهم خود هر نوع تصرف حقوقی بنماید، خواه تصرف وی ناقل عین باشد (یعنی انتقال مالکیت بدهد مثلا بفروشد یا ببخشد) و یا ناقل منفعت باشد (یعنی انتقال منفعت کند مثلا اجاره بدهد) و چون تصرفات حقوقی (فروختن و اجاره دادن) هیچ ملازمه ای با تصرفات مادی (به تسلیم دادن) ندارد و چنانچه این قسم از تصرفات نسبت به سهم شریک دیگر به عمل نیاید صحیح است.
از این رو ماده ۵۸۳ قانون مقرر می دارد. ((هریک از شرکا می تواند بدون رضایت شرکای دیگر، سهم خود را جزئا و یا کلا به شخص ثالثی منتقل کند))
تصرفات مادی: تصرفات مادی ممکن است در نتیجه همان تصرفات حقوقی باشد. برای مثال کسی که سهم خود را اجاره داده به مستاجر کلید بدهد و او داخل ملک شود که اگر این ورود وی با اذن شریک یا شرکای دیگر باشد صحیح و اگر بدون اذن باشد نسبت به حق شریک تجاوز شده و شریک یا شرکا می توانند رفع تصرف و خلع ید وی را بگیرند.
شرایط دعوای اجرث المثل ایام تصرف
دعوای اجرت المثل ایام تصرف، شرایط و مراحلی دارد که در ذیل به آن اشاره می کنیم.
در ابتدا هریک از ورثه و یا وکیل و یا نماینده قانونی می توانند اقدام به تشکیل پرونده نماید و هیچ شخص دیگری حق پیگیری ندارد سپس ورثه ای که مدعی شده اند، مدارک اثبات کننده مالکیت خویش را (سند رسمی ملک و گواهی انحصار وراثت) ارائه نمایند، البته برای دادخواست مشخصات ملک موروثی از قبیل پلاک ثبتی و آدرس دقیق و … الزامی می باشد.
در ادامه مشخصات ورثه ای که متصرف غیر قانونی هستند اعم از نام، نام خانوادگی، نام پدر و آدرس دقیق محل ایشان به همراه دلیلی که ایشان متصرف هستند که ممکن است دلیل شهادت شهود و یا غیره باشد نیز ضروری است.
پس از رعایت این شرایط دادخواست خود را تقدیم به دادگاه صالح می کنند.
مراحل قانونی دعوای اجرت المثل
پس از رعایت شرایط و مراحل دعوای اجرت المثل باید مراحل قانونی آن طی شود، در ابتدا ورثه با با رعایت شرایط و دارا بودن مدارک ذکر شده به یکی از دفاتر خدمات قضایی در سطح کشور مراجعه می کند و اقدام به تشکیل پرونده خواهد کرد، دفاتر خدمات قضایی پس از تشکیل پرونده و اخذ هزینه های دادرسی اوراق پرونده را به صورت الکترونیکی به دادگاه محل وقوع ملک موروثی می فرستند.
دادگاه صالح در صورت کامل بودن پرونده، وقت رسیدگی تعیین و طرفین دعوی (وراث متصرف و اشخاص مدعی اجرت المثل) را جهت حضور در دادگاه دعوت می نماید.
دادگاه برای رسیدگی راحت تر، اگر ملک دارای سابقه ثبتی باشد؛ از اداره ثبت اسناد و املاک مربوطه استعلام به عمل می آورد تا مالکیت خواهان ثابت شود.
سپس دادگاه به سراغ ادله وراث مدعی حق می رود و می خواهد که اگر ادله، شهود است، ایشان شهود خود را حاضر کنند تا اظهارات شهود را بشنود.
در ادامه اگر متصرف غیر قانونی نتواند در جلسه دادگاه، قانونی بودن تصرف خویش را به اثبات برساند، با توجه به نوع تصرف با تعیین کارشناس مربوطه اقدام به صدور کارشناسی می کند، کارشناس به محل مراجعه کرده و پس از بازدید از محل و ملاحظه نوع تصرف و استفاده متصرف، ارزش و بهای تصرف را برآورد می کند و به دادگاه اعلام می دارد.
چنانچه به نظر کارشناس اعتراضی نشود، دادگاه با توجه به مبلغی که کارشناس دادگاه معین کرده، حکم به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف علیه ورثه متصرف می نماید.
طرح دعوای خلع ید و اجرت المثل تحت یک دادخواست!
دعاوی اجرت المثل ایام تصرف شریک و یا ورثه را با دعوای خلع ید همان ملک به این دلیل که این دو دعوا دارای یک منشا (تصرف غیر قانونی) هستند و ارتباط کاملی با هم دارند را می توان ضمن یک پرونده پیش برد و با طرح آن ها در یک دادخواست به هر دو عنوان رسیدگی خواهد شد.
نتیجه گیری
پس از بیان انواع مالکیت از حیث تعداد مالکین که ممکن است یک نفر باشد (مفروز) و یا چند نفر مالک یک مال باشند (مشاع) بیان کردیم که تصرفات ایشان هم در این نوع اموال به دو نحو است تصرفات حقوقی و تصرفات مادی که بحث این نوشته راجع به تصرفات مادی شرکا بر مال می باشد.
اگر شریکی یا ورثه ای (ورثه یک نوع شریک است و عنوان شریک نسبت به ورثه عام است) نسبت به ملکی که حق تمام مالکین است تصرف مادی کند و این تصرف وی بدون اجازه باشد؛ پس از رعایت شرایط دعوی و مراحل قانونی شرکا و یا وراث دیگر نیز می توانند از ایشان (متصرف غیر قانونی) اجرت المثل ایام تصرف را که به نظر کارشناس تعیین می شود را دریافت نمایند.
سوالات متداول
مالی که مالک آن یک شخص است و مالی که مالک آن دو یا چند نفر می باشند. مفروز و مشاع
بله ممکن است چون دو دعوا دارای یک منشا می باشند و اصحاب آن یکی هستند و ارتباط کاملی دارند.
تصرف قانونی بدون اذن سایر شرکا چون به اذن قانون است صحیح می باشد اما تصرف مادی منوط است به اجازه سایر شرکا به دلیل این که حق افراد در آن دخیل است.
من در یک ملکی که از پدر و مادرم به ارث رسیده زندگی میکنم بقیه وراث که ۵ خواهر میباشند راضی هستند اما به مدت ۳دسال پیش برادرم فوت کرد که جز وراث بود ایا زن یا بچه برادرم میتوانند برام خلع ید بگیرند حتی اگر بقیه وراث راضی باشند و خودم هم جز وراث هستم
سلام: بله می توانند .
سلام وقت بخیر پدر من فوت شده و یک مغازه ی نانوایی و همچنین سه واحد اپارتمان ۱۲۰ متری و ماشین و …. به جا گذاشته و نزدیک به ۸ ماه است که تمام اجاره های ملک را مادرم و چند تا از وراث میگیرند و به من چیزی نمیدهند در صورتی که هیچ وصیت وجود ندارد که بگوید مادرم مالک است و همچنین جواز کسب مغازه در حال باطل شدن است و من امضا نمیدهم و انها میگویند باید جواز باطل شده ی نانوایی را که ارزش بالایی دارد از سهم تو کم شود و بخاطر همان اجاره های من را نمیدهند . من باید چه کار کنم
سلام: می توانید از طریق دادگاه تقاضای تقسیم ترکه نمایید برای راهنمایی از طریق وکلای انلاین وکیل تاپ مشاوره نمایید.
سلام . در ملک ورثه ای سکونت دارم قرار بر این شد بعد از سالگرد مرحوم اقدام به فروش کنیم . و کسی اونرمان اعتراضی مطرح نکرد . بعد سالگرد اقدام برای فروش داشتیم چند ماه فروش نرفته و یکی از سایر وراث شکایت کرده و تقاضا اجرت المثل هم طلب کرده . بل توجه به ابنکه ملک در پروسه فروش هست و کسی مخالفتی با فروش نداشته نظر دادگاه چی میتونه باشه و اینکه از ابتدا کسی اعتداضی برای فروش سال بعد نداشته ایا ادعای اجرت المثل قابل قبول هست؟
سلام: باید این اعتراض نکردن را باید ثابت نمایید و با توجه به استشهادیه محلی نسبت به عدم تعلق اجرت المثل اقدام نمایید.
ملک موروثی پدربزرگ بنده چندین سال است درتصرف یکی ازعمه هامیباشد. از۲۰ نفرورثه ۱۲نفر شکایت کرده ودرخواست فروش ملک ونیزاجرت المثل زمان تصرف رانموده اند. چنانچه متصرف، محکوم شود آیا اجرت المثل وبهای ملک فروش رفته فقط به شاکیان(۱۲نفر )تعلق میگیرد یا به همه وراث(۲۰نفر )؟باتشکراز پاسخگویی تان.
سلام: فقط برای کسانی که شکایت کرده اند به نسبت سهم الارث خودشان به ان افراد اجرت المثل تعلق می گیرد.
با سلام. اینجانب طبق حکم قاضی طلاق می بایست یک دانگ منزل مسکونی که زمین آن قولنامه ای است و خودم خانه ساختم و در آن سکونت دارم را برج ۶ سال ۱۴۰۰ به نام ایشان منتقل میکردم ولیکن او از این کار امتناع ورزید و قرار شد با فروش خانه قدر السهم خود را نقدی دریافت کند. حالا ایشان دادخواست اجرت المثل تنظیم کرده. با توجه به اینکه هنوز قولنامه ای بابت دانگ ایشان تنظیم نشده و توافقی که داشتیم، این دادخواست راه به جایی میبرد؟
سلام: بله می تواند نسبت به مقدار سهم خودشان مطالبه اجرت المثل نمایند و شما در صورت محکومیت باید این مبلغ را پرداخت نمایید.