سند به هرگونه نوشته ای که در مقام دفاع یا دعوا قابل استناد باشد سند گفته می شود. بنابراین می توان گفت که هرگونه نوشته یا توافق مکتوبی که بتوان با ارایه آن به دادگاه، حقی را اثبات کرد و یا از خود دفاع نمود، سند می گویند. اسناد مطابق موضوعات خود اقسام مختلفی دارند برای مثال سندی که راجع به املاک باشد و اوصاف و ویژگی ها و مختصات آن ملک در آن درج شده باشد، سند ملکی می باشد. سند ملکی نیز خود، تقسیم بندی های مختلفی دارد از جمله شش دانگ، منگوله دار، سند تک برگ، مفروز و … در این مقاله قصد داریم شما را با انواع سند ملکی و ویژگی های هرکدام آشنا سازیم.
انواع سند ملکی و ویژگی های هرکدام
همانطور که گفته شد، سند ملکی، سندی است که راجع به املاک و مختصات آن می باشد. این اسناد برحسب ویژگی های ملک و سند به اقسام زیر تقسیم می شوند:
- سند شش دانگ
- سند منگوله درا
- سند مشاع
- سند مفروز
- سند عرصه
- سند اعیان
- سند تک برگ
- سند بنچاق
- سند وکالتی
- سند رهنی
- سند وقفی
- سند المثنی
- سند معارض
- سند شورایی
در ادامه هر کدام از این اسناد را به تفکیک بررسی می نماییم:
- سند شش دانگ: یکی از با ارزش ترین سند های ملکی، سند شش دانگ می باشد. منظور از سند شش دانگ، سندی است که به طور تمام و کمال متعلق به یک شخص باشد. به عبارت دیگر، شش جهت ملک ( شش دانگ)، از جمله بالا، پایین، شرق، غرب، شمال و جنوب فقط متعلق به یک مالک باشد.
- سند منگوله دار: سند منگوله دار، نیز جزء سند های معتبر ملکی است که یک منگوله به آن آویخته است. این منگوله که از طرف اداره ثبت بر آن نصب می شود به معنای اینست که این سند مالکیتش بر مالک آن قطعی و بدون شبه می باشد و در آن هیچ اختلافی نیست.
- سند مشاع: سند مشاع، سندیست که متعلق به ملک مشاعی می باشد. منظور از املاک مشاع، املاکی هستند که دارای دو یا چند شریک می باشند و به اصطلاح املاک شریکی هستند. برای مثال چند ورثه ای که به طور اشتراکی هرکدام مالک سهمی از یک خانه می باشند، دارای مالکیت مشاعی هستند. بدیهیست سندی هم که هرکدام از آنها بابت سهم خود از خانه دارند یک سند مشاعی می باشد.
- سند مفروز: نقطه مقابل سند مشاع، سند مفروز می باشد و چنانچه شرکاء ملک مشاعی ( شریکی) بخواهند سهم خود را از حالت اشتراکی خارج نمایند و سند مستقل داشته باشند به این عمل، افراز و به سندی نیز که برای آن صادر می شود سند مفروز می گویند.
- سند عرصه و اعیان: منظور از سند عرصه، سند زمینی است که آپارتمان بر روی آن ساخته می شود.
واحد های آپارتمانی اصولا بر روی یک زمین ساخته می شوند، به سند زمینی که واحد های آپارتمانی روی آن بنا شده است سند عرصه و سند هر واحد آپارتمان نیز سند اعیان نام دارد.شاید سوال شود این تفکیک چه فایده ای دارد؟ پاسخ اینست که تفاوت بین سند عرصه و اعیان زمانی بارز می شود که مالکین آپارتمان بخواهند واحد های آپارتمان را تخریب کنند و دوباره تعدادی واحد بر روی آن بسازد. در اینجا سهم هرکدامشان از زمین زیربنایی بستگی به اعیان و واحد آن ها دارد. - سند تک برگ: سند های تک برگ، در مقابل سند های چند برگی به کار می روند. در قدیم سند املاک به صورت چند برگ و دست نویس بودند ولی امروزه اسناد ملکی به صورت تک برگی و کامپیوتری تهیه می شوند و نه دست نویس.
تفاوت دیگر اینست که سند تک برگی، در صورت فروش ملک باطل می شود و سند جدیدی برای مالک جدید صادر می شود.
همچنین مختصات ملک نیز همراه با کروکی ملک به شکل شفاف و خوانا در سند درج می شود و در نتیجه مزایای بیشتر نسبت به سند های چند برگی قدیمی دارند. - سند بنچاق: سند بنچاق که امروزه مرسوم نیست، نوعی سند غیر ثبتی می باشد که دو طرف معامله ملکی آن را برحسب توافق خود نگارش می کردند و نزد افراد معتبر میبردند تا آنها صحت آن را تایید نمایند. . بدون اینکه در سیستم ثبت املاک کشور به ثبت برسند. این اسناد به اعتبار اشخاصی که آن ها را تایید نموده بودند نزد همه مردم قابل استناد و پذیرش بودند لیکن امروزه با وجود نطام ثبتی درکشور اینگونه اسناد از رواج افتاده اند.
- سند وکالتی: چنانچه سند ملکی به نام اشخاصی که به وکالت از طرف دیگری معامله ملکی را انجام می دهند تنظیم شده باشد به آن سند وکالتی می گویند. توضیح آنکه در پاره ای موارد اشخاص به دلایلی شخص دیگری را به نیابت از خود در معامله میفرستند و سند به نام این اشخاص و به وکالت از طرف معامله تنظیم می شود.
- سند رهنی: هنگامیکه اشخاص بخواهند از وام و تسهیلات بانکی استفاده نمایند ممکن است سند ملک خود را نزد بانک به رهن بگذارند تا در صورت عدم پرداخت اقساط و بدهی خود، بانک، سند را ضبط و ملک را تصاحب نماید. در اینگونه موارد، در خود سند، رهن بودن آن تا تاریخ مقرر قید می شود به همین دلیل به آن سند رهنی گفته می شود.
- سند وقفی: سند وقفی سند املاکی می باشد که توسط اشخاص به وقف رسیده و خرید و فروش آن ها در اختیار تام اداره اوقاف می باشد و خرید و فروش آن ها بدون کسب اجازه از اداره اوقاف ممنوع است.
- سند المثنی: مانند تمام اسناد دیگر، در خصوص اسناد ملکی نیز چنانچه سند خانه یا ملکی به هر دلیلی از بین برود مثلا در آتش بسوزد یا به سرقت رود و یا گم شود یا… صاحب ملک میبایست با ارایه مدارک لازم تقاضای صدور سند جدید نماید که به آن المثنی می گویند.
صدور سند المثنی تابع شرایط و مراحلی است که در صورت طی نمودن آن ها سند صادر می شود. - سند معارض: سند معارض یک سند اختلافی می باشد و باید دادگاه در خصوص آن تعیین تکلیف نماید. هنگامی که یک ملک دو یا چند سند داشته باشد که مندرجات هرکدام با دیگری در تعارض باشد برای مثال: مالکیت آن به نام اشخاص مختلف باشد در اینجا دادگاه پس از بررسیف یکی از اسناد را معتبر و ما بقی را باطل می نماید.
- سند شورایی: سند عادی که به وسیله شورای محلی یک منطقه به مهر رسیده باشد سند شورایی نام دارد. بدیهیست این سند به دلیل اینکه رسمی نمی باشد ارزش سند رسمی را ندارد و برای معتبر شدن بهتر است به سند رسمی تبدیل شود که مستلزم طی مراحلی می باشد.
تا اینجا با سند ملکی و انواع آن آشنا شدیم در ادامه قصد داریم به یکی از چالش های مهم حقوقی در ارتباط با اسناد ملکی بپردازیم و آن نحوه سند دار کردن اموالی است که سند ندارند.
راه های سند دار کردن اموال بدون سند
پس از تصویب قانون ثبتی ۱۳۱۰، مقرر شد که تمام املاک در کشور می بایست به ثبت برسند و برای اموال غیر منقول نیز سند رسمی صادر شود. بنابراین املاکی که مطابق قانون به ثبت نرسیده باشند پس از این تاریخ دارای اعتبار و قابل استناد در مراجع و محاکم نخواهند بود.
با این وجود هنوز هم هستند املاکی و اموال غیر منقولی که علی رغم تصویب این قانون به دلایلی به ثبت نرسیده اند و دارای سند نمی باشند. لیکن صاحبان آن تمایل دارند آن ها را به ثبت برسانند و برای آن ها سند تهیه نمایند.
بدین منظور میبایست مراحلی را طی نمایند.
بیشتر بخوانید: مراحل سند زدن ملک
مطابق ماده ۱ لایحه «تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی» :
به منظور صدور سند مالکیت ساختمان هایی که بر روی اراضی با سابقه ثبتی احداث شده اند که منشأ تصرفات متصرفان، نیز قانونی می باشد و همچنین صدور سند مالکیت برای زمین های کشاورزی و نسق های زراعی و باغاتی که شرایط مزبور را دارند منتها به علت وجود حداقل یکی از دلایل زیر، صدور سند مالکیت مفروزی به وسیله قوانین جاری برای آنها میسر نمی باشد، در هر حوزه ثبتی هیأت یا هیأتهای حل اختلافی هستند كه با حضور یک قاضی به انتخاب رئیس قوه قضائیه، و حسب مورد رئیس اداره راه و شهرسازی یا رئیس اداره جهاد كشاورزی یا قائم مقام رئیس اداره ثبت یا قائم مقام وی، تشكـیل می شود. این هیأت پس از بررسی مدارك و دلایلی که ارائه شده و انجام تحقیقات در صورت لزوم، همچنین جلب نظر كارشناس اقدام به صدور رأی در باره سند می کنند. دلایل گفته شده به شرح زیر می باشند:
الف) فوت مالک رسمی و لااقل یکی از ورثه او
ب) نداشتن دسترسی به مالک رسمی و در صورت فوت او عدم دسترسی به حداقل یکی از ورثه وی
پ) مفقود الاثر بودن مالک رسمی و حداقل یکی از ورثه او
ت) فقدان دسترسی به مالکین مشاعی در مواردی که مالکیت متقاضی، از نوع مشاعی بوده و تصرفات وی در ملک، مفروز است.
یه سند شورای داریم چطور سند رسمی بگیریم؟
یه سند بنجاق قدیمی داریم اصلا خوانا نیست چیکارش کنیم؟
چطور میشه سابقه ملکی یک ملک رو بگیرم>؟ میخام ببینم طرف مالک واقعی هست یانه؟
ملکی که طرح منابع طبیعی گرفته چطور سندشو ابطال کنیم و ملک مون را پس بگیریم؟
ملکی را خریدیم و پیش پرداخت هم دادیم و طرف نمیاد سند بزنه الان چکار کنم؟
می توانید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اقامه کنید.