اجاره، روابط حقوقی بین مالک و مستاجر است که امروزه با افزایش شهرنشینی باعث شده است اختلافات و دعواهای زیادی در خصوص قراردادهای اجاره در مراجع قضایی مطرح شود. فسخ اجاره یعنی به قرارداد اجاره خانه یا ملکی قبل از قرارداد، پایان داده شود. قراردادی که برای اجاره تنظیم می‌شود، عقد لازم است. بر اساس قانون عقد لازم را نمی توان فسخ کرد. یعنی موجر و مستاجر نمی‌توانند اقدام به فسخ قرارداد قبل از موعد اجاره کنند. اما موجر و مستاجر بر اساس قانون می‌توانند حق فسخ را در قرارداد پیش بینی و قید نمایند. فسخ قرارداد با ابطال قرارداد تفاوت دارد. در فسخ قرارداد، حق فسخ بوسیله یکی از طرفین قرارداد ایجاد می‌شود، در صورتی که ابطال قرارداد، به وسیله از بین رفتن ملک یا با حکم قانون انجام می‌شود. فسخ قرارداد اجاره ملک، می‌تواند توسط شخص ثالث که اهلیت دارد انجام شود.
- موجر(مالک): شخصی که صاحب ملک یا خانه است و آن را به دیگری اجاره می‌دهد.
- مستاجر: شخصی که ملک یا خانه ای را تملک میکند و در ازای استفاده از ملک یا خانه مبلغی به عنوان اجاره به مالک پرداخت کند.
دسترسی سریع به عناوین:
شرایط فسخ قرارداد پیش از موعد
- اگر قانون حق فسخ قرارداد اجاره را تعیین کرده باشد.
- اگر موجر و مستاجر در قرارداد حق فسخ را پیش بینی کرده باشند.
- موجر (مالک) و مستاجر باید برای فسخ قرارداد و تخلیه ملک، دادخواست حقوقی فسخ اجاره ملک و تخلیه ملک را در دادگاه حقوقی مطرح کنند.
- تا اتمام زمان قرارداد نمی توان مستاجر را مجبور به تخلیه ملک کرد، مگر اینکه در قانون مشخص شده باشد یا در قرارداد اجاره شرایط تخلیه و فسخ قرارداد قید شده باشد.
در چه شرایطی مستاجر قرارداد اجاره را فسخ و ملک را تخلیه میکند
- اگر در قرارداد اجاره، شرطی برای مستاجر از طرف مالک تعیین شده باشد که اگر تا تاریخ مشخص شده به آن عمل نکند، موجر (مالک) حق فسخ قرارداد را دارد.
- اگر در قرارداد اجاره، قید شود که مستاجر اجاره ملک را در موعد تعیین شده در قرارداد پرداخت نکند، مالک حق فسخ قرارداد و تخلیه ملک را دارد.
- اگر هیچ شرطی در قرارداد اجاره قید نشود و موجر و مستاجر تردید در حق فسخ دارند، اصل بر نبودن فسخ قرارداد است.
- مستاجر اگر خواستار فسخ اجاره باشد، باید یک یا دو ماه قبل از فسخ اجاره به موجر (مالک) اعلام کند.
- بر اساس ماده ۴۸۵ قانون مدنی اگر در ملک اجاره ای تعمیراتی لازم باشد مستاجر نمی تواند مانع تعمیرات ملک شود. اگر مستاجر در نگهداری از ملک سهل انگاری کند و موجر بخواهد ملک را تعمیر کند و مستاجر مانع از تعمیرات شود، موجر (مالک) می‌تواند اجاره را فسخ کند. اگر تعمیرات ملک ضروری باشد، دادگاه مستاجر را به تخلیه موقت دستور می‌دهد.
- مستاجر بر اساس ماده ۲۲ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ مسئول خسارتی است که با ممانعت او از تعمیرات ملک اجاره ای حادث است.
- اگر مستاجر اجاره ملک را پرداخت نکند، موجر می‌تواند دادخواست فسخ اجاره و تخلیه ملک را در دادگاه مطرح کند.
تخلیه ملک در صورت عدم پرداخت اجاره بها
بر اساس ماده ۱۴ قانون موجر و مستاجر بند ۹ اگر مستاجر اجاره را در مهلت مقرر پرداخت نکند و بعد از دادن اظهارنامه، ده روز مهلت دارد که بدهی اجاره را پرداخت کند، در صورت نپرداختن، موجر یعنی مالک می‌تواند از طریق اجرائیه ثبت اسناد و املاک، خواستار تخلیه ملک شود لکن اگر مستاجر بعد از صدور اجراییه، اجاره را پرداخت کند، تخلیه ملک از طریق اجرای ثبت اسناد و املاک متوقف می‌شود. اما با توجه به اینکه مستاجر بدهی را پرداخت میکند، موجر این حق را دارد که به دلیل تاخیر در پرداخت اجاره،از دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجره را تقاضا کند. اگر مستاجر قبل از صادر شدن حکم تخلیه از طرف دادگاه، بدهی را پرداخت کند بجز اجاره بیست درصد اجاره بها را به حساب دادگستری به نفع مالک واریز کند، حکم تخلیه صادر نمی گردد. مستاجر باید هزینه دادرسی را پرداخت کند و مبلغ اضافه واریزی به حساب دادگستری به موجر یعنی مالک پرداخت می‌شود.
بر اساس بند ۹ ماده ۲۲ قانون موجر و مستاجر اگر مستاجر در یک سال دوبار به وسیله اظهارنامه و اخطار، اجاره را پرداخت نکند، در مرتبه سوم اگر اجاره را پرداخت نکند، مالک می‌تواند مستقیماً دادخواست حقوقی تخلیه عین مستاجره را در دادگاه حقوقی مطرح کند موجر می‌تواند در قرارداد برای عدم پرداخت اجاره شرایطی را قید کند و در صورت انجام نشدن شرایط از طرف مستاجر مالک حق فسخ اجاره را دارد.
بیشتر بخوانید: عقد اجاره با توجه به قانون موجر و مستاجر ۱۳۷۶
عدم تخلیه ملک بعد از اتمام مدت اجاره
در بعضی مواقع مستاجر بعد از اتمام مدت اجاره ملک را تخلیه نمی کند که در این صورت مالک می تواند دادخواست حقوقی دستور تخلیه ملک مستاجره را در شورای حل اختلاف مطرح کند. دادخواست دستور تخلیه در شورای حل اختلاف مطرح می شود، نه حکم تخلیه زیرا حکم تخلیه مربوط به تخلیه ملک مستاجره، قبل از تمام شدن مدت اجاره می باشد. در صورتی که مستاجر به موجر ودیعه داده باشد و بخواهد دستور تخلیه را در شورای حل اختلاف مطرح کند، باید ودیعه مستاجر را به حساب صندوق دادگستری واریز کند و سپس دادخواست دستور تخلیه ملک را بدهد. بعد از دستور تخلیه ملک از طرف شورای حل اختلاف، مستاجر سه تا هفت روز بعد از ابلاغ دستور تخلیه، مهلت تخلیه ملک مستاجره را دارد.
خیارات در فسخ اجاره
از آنجایی که اجاره عقدی لازم است هیچ کدام از طرفین حق برهم زدن آن را ندارند مگر به موجب خیارات. این خیارات نیز حق محسوب می شوند و طرفین می توانند توافق کنند که آنها را ساقط کنند. هرچند که خیار غبن فاحش را ساقط نمی کنند و این یک امر عقلایی می باشد. اگر در عقد معامله و قراردادی به طرفین به صورت یکطرفه حق فسخ داده شود به آن در قانون خیار گویند. خیار به معنای حق بر هم زدن یک جانبه قرارداد می باشد.در بعضی از شرایط موجر و مستاجر می توانند یکطرفه قرارداد اجاره را فسخ کنند. عقد اجاره نیز مانند سایر عقود همه خیارات در آن راه دارد بجز خیار مجلس، حیوان و تأخیر ثمن که مختص بیع است.
خیار غبن
اگر مستاجر احساس کند مبلغ اجاره ملک بیشتر از قیمت واقعی اجاره آن ملک است، می تواند به دادگاه حقوقی دادخواست فسخ قرارداد به دلیل غبن در معامله مطرح کند.خیار غبن در قانون مدنی بدین شکل تعریف شده است: هر یک از متعاملین که در معامله غبن فاحش داشته باشد بعد از علم به غبن می تواند معامله را فسخ نماید.منظور از غبن فاحش تفاوت چشمگیر مبلغ فروخته یا خریده شده با مبلغی است که در عرف وجود دارد.
خیار شرط
در عقد بیع ممکن است برای بایع یا مشتری یا هردو یا اشخاص ثالث اختیار فسخ معامله در مدت معین شرط شود. اساس این خیار توافق طرفین با هم می باشد. نکته اساسی خیار شرط این است که مدتی که در آن امکان بر هم زدن معامله وجود دارد باید به طور دقیق مشخص باشد وگرنه نه تنها خیار باطل می باشد بلکه عقدی که در آن خیار شرط بدون تعیین زمان نیز آورده شده نیز باطل است.
خیار تخلف شرط
در قراردادها می تواند شروط مختلفی گنجانده گردد.تمام شروط که از نظر شرعی و قانونی صحیح می باشند با توجه به حاکمیت اراده و نفوذ قرارداد های خصوصی طبق ماده ده قانون مدنی قانونی و آوردن آن ذیل عقد جایز است. شرط ها به سه قسم شرط فعل و شرط صفت و شرط نتیجه تقسیم می گردند.
- شرط فعل: انجام دادن یا عدم انجام دادن عملی بر یکی از متعاملین یا شخص ثالث. مثلاً ضمن عقد اجاره مستاجر موظف به رنگ کردن در خانه موجر می گردد.
- شرط صفت: شرط کردن چگونگی کیفیت یا کمیت مورد معامله.مثلاً شرط کردن اینکه در سمت اتاق ها از جنس چوب باشد.
- شرط نتیجه: تحقق امری در خارج شرط شود. مثلاً شرط گردد که با عقد اجاره موجر مالک ماشین مستاجر شود.
ضمانت اجرای تخلف از شروط:
- شرط فعل: ابتدا کسی که شرط به نفع او شده است به حاکم رجوع می کند تا حاکم شخص را مجبور به انجام شرط نماید اگر اجبار ملتزم به انجام آن غیر مقدور ولی انجام آن به وسیله شخص دیگری مقدور باشد حاکم می تواند به خرج ملتزم موجبات انجام آن فعل را فراهم کند.اگر انجام آن توسط شخص دیگر نیز ممکن نشد صاحب شرط اختیار فسخ معامله را دارد.
- شرط صفت: هرگاه شرطی که در ضمن عقد شده است شرط صفت باشد و معلوم شود آن صفت موجود نیست کسی که شرط به نفع او شده است خیار فسخ خواهد داشت.
- شرط نتیجه: حق فسخ در صورت حاصل نشدن نتیجه.
خیار رویت
- هرگاه یکی از دو طرف معامله مالی را سابقاً دیده باشد و با اعتماد بر رویت سابق معامله کند و بعداً معلوم شود که مال مزبور اوصاف سابق را از دست داده است، اختیار فسخ معامله را دارد.
- در این خیار همانطور که از نامش پیداست معامله به اعتماد یک مشاهده قبلی شکل گرفته است و اکنون خلف وعده اتفاق افتاده و مورد معامله آن چیزی نبوده است که به نمایش گذارده شده است.
- هرگاه مشتری بعضی از مبیع را دیده و بعض دیگر را به وصف یا از روی نمونه خریده باشد و آن بعض مطابق وصف یا نمونه نباشد می تواند تمام مبیع را رد کند یا تمام آن را قبول نماید.
- هرگاه یکی از متبایعین مالی را سابقاً دیده و به اعتماد رویت سابق معامله کند و بعد از رویت معلوم شود که مال مزبور اوصاف سابقه را ندارد اختیار فسخ خواهد داشت.
خیار تخلف وصف
در این خیار برخلاف خیار رویت مال مورد معامله به مشتری نشان داده نمی شود و فقط توصیفی از آن به مشتری ارائه شده است و آن مال دارای آن وصف نبوده است، فرقی ندارد که آن مال بهتر باشد یا بدتر مهم وصف مورد نظر است که مفقود است.
خیار عیب
طبق ماده ۴۲۲ ق.م: اگر بعد از معامله معلوم شود که مبیع معیوب بوده خریدار مختار است در قبول مبیع معیوب با خذ ارش یا فسخ معامله. عیبی که در این خیار موجب برهم خوردن یک طرفه قرارداد می شود باید دارای شرایط زیر باشد:
- هنگام عقد قرارداد اجاره این عیب مشخص نبوده باشد و مشتری از آن آگاهی نداشته باشد اگر آگاه بوده و باز راضی به معامله و ضرر به خود شده که دیگر نمی تواند معامله را بهم بزند.
- خیار عیب جز خیارات فوری می باشد که مبدا استفاده از آن برای صاحب خیار از زمان آگاهی نسبت به وجود عیب و نقص در مال است.
- در خیار عیب این امکان وجود دارد که یا قرارداد فسخ گردد یا نه قرارداد با همان عیب موجود قبول شود اما تفاوت قیمت مال ناقص و مال سالم به عنوان ارش پرداخت گردد.
خیار تدلیس
تدلیس هم در انواع معاملات راه دارد هم در عقد ازدواج به این معنی که طرفین با اعمال متقلبانه مال را دارای ویژگی هایی قلمداد می نمایند که وجود ندارد و طرف مقابل فریب می خورد و این فریب موجب شکل گیری معامله می گردد.
ماده ۴۳۸ قانون مدنی: تدلیس عبارت از عملیاتی است که موجب فریب طرف معامله شود به نحوی که معامله کننده بر اثر آن عملیات نسبت به انجام عقد راغب گردد.
خیار تدلیس فوری است و باید به محض اطلاع از وقوع آن اعمال گردد.
خیار تبعض صفقه
تبعض در لغت یعنی تجزیه‌شدن و صفقه به معنی معامله می‌باشد. تبعض صفقه وقتی است که معامله تجزیه می‌گردد و یک قسمت آن صحیح و قسمت دیگرش باطل می گردد.
ماده ۴۴۱: خیار تبعض صفقه وقتی حاصل می شود که عقد بیع نسبت به بعض مبیع به جهتی از جهات باطل باشد در این صورت مشتری حق خواهد داشت بیع را فسخ نماید یا به نسبت قسمتی که بیع واقع شده است قبول کند و نسبت به قسمتی که بیع باطل بوده است ثمن را استرداد کند.
حق فسخ قرارداد اجاره مستاجر
فسخ یک طرفه اجاره: فسخ یک طرفه اجاره، می‌تواند توسط مستاجر یا موجر بر اساس قانون یا بر اساس شرایطی که در قرارداد ذکر شده است انجام شود. در ذیل شرایطی که مستاجر و موجر مالک حق فسخ قرارداد اجاره را دارند بیان شده است:
- طبق مستاجر می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند.
- گر در قرارداد حق فسخ از طرف مستاجر قید نشود، فسخ اجاره به صورت توافقی امکان دارد.
- اگر کل ملک یا قسمتی از ملک خراب شود و قابل تعمیر و سکونت نباشد، مستاجر حق فسخ قرارداد اجاره را دارد.
- اگر مستاجر فبل از موعد قرارداد بخواهد ملک را تخلیه کند، باید سه ماه قبل، فسخ قرارداد و تخلیه ملک را به مالک اطلاع دهد.
حق فسخ اجاره مالک
- اگر مالک بدون دلیل قانونی قرارداد اجاره را فسخ کند، باید به مستاجر خسارت پرداخت کند.
- اگر مستاجر در تاریخ مقرر در قرارداد، اجاره را پرداخت نکند، حق فسخ قرارداد را دارد.
- در صورت عدم پرداخت اجاره، مالک باید سه ماه قبل فسخ اجاره را به مستاجر اطلاع دهد.
- اگر مستاجر ملک را بدون اجازه مالک به شخص دیگر واگذار کند، موجر (مالک) حق فسخ اجاره را دارد.
- اگر مستاجر ملک را برای فعالیت های نادرست اجاره کند، مالک می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند.
- مستاجر باید برای تعمیرات ضروری به مالک اجازه بدهد، در صورت ممانعت از انجام تعمیرات، مالک می‌تواند قرارداد اجاره را از طریق دادخواست حقوقی فسخ کند.
- اگر مالک بخواهد ملک خود را بفروشد، می تواند از مستاجر درخواست کند که قرارداد اجاره فسخ شود اما مالک، حتی در صورت فروش ملک، تا پایان موعد قرارداد، حق فسخ اجاره را ندارد.
ممنون جناب دکتر عالی بود
نمونه رای برای فسخ اجاره هم میذاشتین جناب وکیل
اسقاط کافه خیارات تو اجاره یعنی چی؟ یعنی هیچ حق فسخی نخواهیم داشت؟
سلام بله
سلام. کارگاهی را برای اجاره به مستاجر قرارداد کردم و پیش از تحویل گرفتن ایشون که شرایط فیزیکی ملک را که شامل چه امتیازات و امکاناتی هست امضا و به بنگاه تقدیم کنند و بنده کلید ملک را تحویل بدهم متوجه شدم چک رهن دارای اشتباه نوشتاری عمدی است و ایشان هم حساب خود را بسته اند و عملا چک قابل وصول نیست بعد از اطلاع دادن به مستاجر ایشان چک را از بنده گرفتند و از اصلاح چک خودداری کردند و به همکار خودشان گفتند نه چک را درست میکنند نه اگر درستش کنند آن را پاس خواهند کرد که همکارشان به بنده اطلاع داد بعد از چند روز بی نتیجه بودن صحبت به ایشان اعلام کردم که در صورت عدم اصلاح چک ملک را به ایشان نمیدهم. مستاجر هم پس از چند روز چکی که وجه اسم بنده بود را مبلغ را اصلاح کرده و خودشان بدون انکه در وجه کسی دیگری انرا بزنن با اشنایی که در بانک داشتند خودشان آنرا با نام بندخ به عنوان پاس کننده چک پاس کردند و از بانک دیگری بدون اطلاع بنده به حسابم پول واریز گردند و از فسخ کردن قرارداد هم سرباز زدند و اعلام کردند حتی اگه قید مبلغ واریزی را هم بزنند اجازه نخواهند داد بند بتوان ملک را به شخص دیگری اجاره بدهم بنده بخاطر دوستان و چند ماه درگیری در بیمارستان از ایشان در اون موقع شکایت نکردم ولی ایشون بعد از اتمام سال اجاره رو قولنامه شکایت کردند و حساب بنده را به عنوان تامین خواسته با سی درصد بالاتر از مبلغ رهن به عنوان خسازت مسدود کردند که هیچ ابلاغی دادگاهی هم بخاطر اشتباه دادن ادرس سکونت بنده توسط ایشان به دادگاه و نداشتن ثبت ثنا به بنده نرسیده. شاهدی هم که خود ایشان در شگایتشان نان بردند همکار ایشان است که تمام گفته های بنده را تایید میکند و مستندات ایراد داشتن چک و مراحل پاس شدنش هم وجود دارد. در این شرایط بنده جه اقدامی باید انجام بدهم چون کل سرمایه کاری بنده در همان حساب بوده و با مسدود شدن ان بنده بیکار خواهم شد.
سلام در قسمت مشاوره تلفنی یا متنی سایت زیر از وکلای با تجربه بپرسید
https://vakiltop.com/
سلام ملکی اجاره کردم بعد از اتمام قرارداد و تحویل ملک ،موجر مبلغ ودیعه را تا ۴۰روز به من ندادن بعد از تسویه مبلغ من روزی ۲۰۰/۰۰۰ت ضررکه نوشته شده رواز ایشان خواستم زیر بار نمی‌روند و به روز قرار داد من رو خط زدن و نوشتن قرار داد فسخ می باشدایا من میتوانم اقدامی انجام دهم؟؟؟
سلام ملک تجاری اجاره کردم شفاهی که بعد از توافق مبلغ اجاره مالک کلید را به بنده دادند برای تجهیزپس ازیک هفته تاریخی که برای امضا وتحویل دادن چک ایشان پشیمان شده وقردادرافسخ واثاثیه بنده را بیرون گذاشتند شواهد ومستندات موجود است بنده برای تجهیزات هزینه کردم وپیش پرداخت دکوراسیون دادم تقاضای خسارت وگرفتن هزینه ها را از شورا دارم دریافت خسارت شامل بنده می شود؟!
سلام اگه شاهدومدرکی داشته باشین بله
با سلام بنده طبقه اول خانه ام را از طریق بنگاه به مستاجری داده ام بعد از چند روز متوجه شدم که زن و شوهر هر دو معتاد به شیشه و هروئین هستند و هر چه که میگم تخلیه کنید گوششان بدهکار نیست و ادمهای بی ابروی هستند خواهش میکنم راه کاری برای این بنده حقیر پیدا کنید و راهنماییم کنید ممنون
سلام: بابت معتاد بودن نمی توانید تخلیه نمایید.
سلام من ملکی را اجاره دادم و در عقد قرارداد روزی ۲۰۰ تومن ضرروزیان ذکرشده که اگه اجاره نده باید ضرر وزیان بده ۱۰ تومن از اجاره بها هم که نداده بود قرارشد که با اجاره سر برج با سودش بده الان ۳ ماه گذشته نه اون ده تومن پول اجاره بها و نه اجاره را داده
چطور میتونم حکم تخلیه بگیرم
سلام: می تواند بابت عدم پرداخت اجاره بها در خواست تخلیه را بخواهید البته اگر مورد اجاره سرقفلی باشد باید از طریق دادگاه اقدام نمایید نه شورای حل برای راهنمایی بیشتر از طریق وکلای انلاین وکیل تاپ مشاورت نمایید.
سلام
آیا موجر می تواند به دلیل اینکه می خواهد ملک را به فرزندش اجاره دهد از مستاجر بخواهد که تخلیه کند ؟
ممنون
با سلام
طبق توافقات طرفین در قرارداد باید رفتار شود