حقوق مربوط به مالکیت اشخاص به دلیل اینکه از اهمیت بالایی برخوردار می باشد، در متون حقوقی ما نیز به آن توجه ویژه ای شده است.
در همین راستا جدای از قانونی مدنی به عنوان یکی اصلی ترین قوانین کشور در زمینه تعهدات و املاک، قانون ثبت اسناد و املاک نیز برای ثبت ملک و به رسمیت شناختن مالک یک شخص بر املاک خود حقوق و تکالیفی را مقرر نموده است.
در این نوشتار قصد داریم صرفا به آثار ثبت ملک در دفتر املاک بپردازیم.
ثبت ملک در قانون ثبت اسناد و املاک
مطابق با با قانون ثبت اسناد و املاک برای اینکه ملکی به رسمیت شناخته شود و ملک نیز در اداره ی ثبت اسناد و املاک از سابقه ثبتی برخوردار باشد می بایست مطابق با قانون مراتب و تشریفات قانونی از سوی اشخاص صورت پذیرد.
به مراحل و تشریفاتی که توسط اداره ثبت و متقاضی مالکیت ملک می بایست صورت پذیرد تا ملک به نام شخص متقاضی در اداره ثبت، به ثبت برسد؛ عملیات مقدماتی ثبت گفته می شود.
- اولین اقدامی که در جهت ثبت ملک توسط اداره ثبت اسناد و املاک صورت می گیرد، درج آگهی ثبت عمومی است. مطابق با ماده ۹ قانون ثبت اسناد و املاک، آگهی ثبت عمومی تنها در یک نوبت در روزنامه های کثیرالانتشار منتشر خواهد شد که در واقع هدف از انتشار این آگهی درج مشخصات ملک و اطلاع آن به اداره اوقاف به جهت استعلام از وضعیت ملک و تعیین پلاک ثبتی برای ملک مورد تقاضای ثبت می باشد. لازم به ذکر است که پلاک ثبتی ای که از سوی اداره ثبت اسناد املاک مبنی بر حدود و مشخصات ملک تعیین می شود با پلاک تعیین شده از سوی شهرداری کاملا متفاوت می باشد.
- پس از انتشار آگهی ثبت عمومی، می بایست مطابق با قانون اقدام به درج آگهی ثبت مقدماتی صورت گیرد. در این باره و مطابق با ماده ۱۰ قانون ثبت اسناد و املاک، این آگهی سه بار در ظرف سی روز در روز های اول و پانزدهم و سی ام می بایست در روزنامه کثیرالاتشار چاپ شود و هدف آن تعیین حدود ملکی است که قرار است بنا به تقاضای ملک ثبت بشود.
- اقدام بعدی برای ثبت ملک در دفتر املاک اداره ثبت، اقدام به درج آگهی نوبتی مطابق با ماده ۱۱ قانون ثبت اسناد و املاک می باشد؛ این آگهی می بایست در دو نوبت منتشر می شود. و در واقع هدف اصلی از این آگهی اطلاع از وضعیت هویت کسی که تقاضای ثبت ملک را نموده است و همچنین اطلاع از پلاک ثبتی صادر شده برای آن ملک می باشد تا چنانچه کسی نسبت به ثبت ملک یا پلاک ثبتی اعتراضی دارد از این موضوع آگاه شود. در آگهی نوبتی نوبت اول این آگهی می بایست در روزنامه کثیرالانتشار و روزنامه حوزه اداره ثبت و اسناد و املاک مربوط به ملک مورد تقاضا منتشر شود. اما در نوبت دوم فقط نشر آگهی در روزنامه حوزه اداره ثبت و اسناد و املاک منطقه، کفایت خواهد کرد.
- در نهایت آخرین اقدامی که برای ثبت یک ملک در دفتر ثبت اسناد می بایست صورت پذیرد، اقدام به درج آگهی تحدید حدود می باشد. در این خصوص ماده ۱۴ قانون ثبت بیان داشته است که این آگهی می بایست تنها در یک نوبت منتشر می شود و در واقع بیانگر تعیین حدود اختصاصی ملک مورد تقاضای ثبت خواهد بود. به عبارت دیگر نماینده اداره ثبت به جهت جلوگیری از قرار گرفتن ملک دیگری در ملک مورد تقاضای ثبت اقدام به تعیین حدود ملک نموده که این موضوع در آگهی نهایی نوبتی درج خواهد شد.
پس از تمامی موارد فوق، ملک در دفتر ثبت املاک اداره ثبت به ثبت خواهد رسید که در ادامه به آثار ثبت ملک در دفتر ثبت املاک خواهیم پرداخت.
آثار ثبت ملک در دفتر املاک
پس از آشنایی با مراحل مختلف و متعدد ثبت یک ملک در دفتر ثبت املاک سازمان ثبت اسناد و املاک، سوالی که در این باره مطرح می شود که اساسا چه مزایا و اهمیتی مبنی بر ثبت در دفتر املاک وجود خواهد داشت؟
در این باره در ابتدا و مطابق با ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد بیاید بیان داشت که:
همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید؛ دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.
در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وارث ثبت می شود که وراثت و انحصار آن‌ها محرز و در سهم‌الارث بین آن‌ها توافق بوده و یا در صورت اختلاف، حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد.
تبصره – حکم نهایی عبارت از حکمی است که به واسطه طی مراحل قانونی و یا به واسطه انقضای مدت اعتراض و استیناف و تمیز دعوایی که حکم در آن موضوع صادر شده از دعاوی مختومه محسوب شود.
پس مطابق با این ماده اصلی ترین اثر ثبت ملک در دفتر املاک اداره ثبت اسناد و املاک، به رسمیت شناخته شدن مالکیت ملک و برخورداری از مزایای اسناد رسمی می باشد.
مساله ی حائز اهمیت دیگر پس از ثبت ملک در دفتر املاک، قطعی بودن اقدامات انجام شده می باشد.
به عبارتی دیگر از آنجایی که مراحل مختلف ثبت ملک در دفتر املاک از طریق آگهی اطلاع رسانی شده است هیچ شخصی نمی تواند در خصوص اقدامات صورت گرفته اعتراض یا دعوایی را در اداره ثبت اسناد و املاک مطرح سازد.
موضوع قابل بحث دیگر در این باره، چنانچه معاملات، قراردادهای راجب به املاک به ثبت نرسند؛ مطابق با ماده ۴۸ نمی توان اعتباری برای آن قائل بود.
ماده ۴۸ در این باره مقرر نموده است که:
سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده، در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.
نتیجه گیری
در پایان و به عنوان نتیجه گیری کلی از آنچه که بیان شد قانون گذار برای ثبت املاک در دفتر املاک اداره ثبت اسناد و املاک شرایط متعددی را در نظر گرفته است تا اولا حقوق افراد ثالث محفوظ و مصون از تعدی و تجاوز قرار بگیرد و ثانیا حقوق متقاضی ثبت ملک در دفتر املاک قانونی و مورد حمایت قرار بگیرد.
به طور کلی در روند ثبت یک ملک در دفتر املاک لازم چندین آگهی از جمله؛ ثبت عمومی، ثبت مقدماتی، ثبت نوبتی و… جهت اطلاع عموم منتشر می شود.
اما به طور کلی هدف از طی مراحل مختلف جهت ثبت املاک در دفتر ثبت املاک اداره ثبت اسناد و املاک، به رسمیت شناختن شدن مالکیت ملک و برخورداری از مزایای اسناد رسمی متقاضی ثبت ملک می باشد.
سوالات متداول
ثبت املاک در واقع مجموعه اقداماتی است که در آن اقدام به تعیین پلاک ثبتی، تعیین حدود ملک، اطلاع از وضعیت هویتی متقاضی طی مراحل مختلف توسط اداره ثبت و اسناد املاک خواهد شد.
مطابق با قانون ثبت اسناد و املاک در ابتدا به جهت استعلام وضعیت ملک، آگهی ثبت عمومی صورت می گیرد؛ سپس با اگهی مقدماتی حدود ملک تعیین شده و با آگهی نوبتی پلاک ثبتی و هویت مربوط به ملک استعلام گرفته شده و در نهایت آگهی تحدیدی قسمت های اختصاصی و منحصر به ملک تعیین می شود.
مطابق با قانون ثبت اسناد املاک، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد؛ مالک خواهد شناخت و همچنین پس از ثبت در دفتر املاک دیگر امکان اعتراض و دعوا در خصوص اقدامات صورت گرفته ممکن نخواهد بود.