مشارکت در ساخت چیست و نحوه محاسبه درصد مشارکت در ساخت

وجود بافت فرسوده در هر شهر و روستایی و همچنین اعطای امتیازات مختلف از سوی شهرداری، وزارت مسکن و شهرسازی و…به سرمایه داران فعال در حوزه ساخت و ساز و مالکین املاک مسکونی، این فرصت و بستر را برای افراد به وجود آورد تا به فکر ساخت و ساز، برج سازی و مواردی از این قبیل باشند که البته این امر در سالیان گذشته با افزایش چشمگیر و قابل توجهی روبرو بوده است.

مشاوره حقوقی فوری

مشاوره تخصصی تلفنی و متنی آنلاین با وکلای سراسر کشور

در این نوشتار قصد داریم به قرارداد های مشارکت در ساخت و نحوه ی احتساب درصد مشارکت بین طرفین بپردازیم.

مشارکت در ساخت و تجدید بنا

قرارداد مشارکت در ساخت یک نوع توافق دو طرفه ای است بین دو یا چند نفر که اصولا یک نفر دارای ملک یا زمینی است ولی تخصص و یا سرمایه لازم جهت تخریب بنای فعلی و احداث بنای جدید مطابق با ضوابط و قواعد احداث بنا را ندارد با شخصی که در این زمینه هم دارای سرمایه و هم تبحر لازم را دارد منعقد می کند.

در قرارداد های مشارکت در ساخت، عمدتا سازنده که دارای تخصص و سرمایه است با مالک در ساختمان های احداثی شریک می شوند که میزان این شرکت جدای از توافق طرفین به عواملی نظیر، متراژ زمین، مرغوبیت زمین و… بستگی دارد.

در ادامه به اوصاف، ویژگی ها و مندرجات الزامی یک قرارداد مشارکت در ساخت پرداخته می شود.

اوصاف قرارداد مشارکت در ساخت

اوصاف قرارداد مشارکت در ساخت

با افزایش چشمگیر احداث بنا و قرارداد های مشارکت در ساخت (البته امروزه به لطف تصمیمات و اقدامات مدبرانه دولت خدمت گذار و به تبع آن افزایش لحظه ای قیمت ها کمتر کسی توان و قدرت احداث بنا را دارد…)

شاهد این موضوع بودیم که طرفین قرارداد مشارکت در ساخت به ویژه مالک، با یکدیگر دچار مشکل و بعضا برای حل موضوع ناگزیر به مراجعه به دادگستری می باشند.

پس انعقاد یک قرارداد و بهره گیری از افراد آگاه و مطلع در این موضوع، کمک های بسیاری در جهت ممانعت از وجود هرگونه مشکل و نزاع را بین طرفین در بر خواهد داشت.

در قرارداد های مشارکت تعیین طرفین قرارداد، موضوع قرارداد، ملک موضوع قرارداد، نسبت سهم هریک از طرفین جز ارکان هر قرارداد مشارکت در ساخت محسوب می شود.

اما مهم ترین و اصلی ترین هم ارکان این قرارداد، قید تعهدات هریک از مالک و سازنده است. مالک یک ملک یا زمین اصولا یک تعهد در مقابل سازنده ندارد آن هم ملک را در تاریخ معین تخلیه و به سازنده تحویل دهد.

مگر اینکه سازنده با سرمایه مالک اقدام به تخریب و احداث بنای جدید نماید و به نوعی سازنده فقط می بایست بنا را مطابق با خواسته مالک در برابر اجرت معلوم احداث نماید و در بنا هیچگونه سهمی ندارد که در این صورت مالک موظف است مطابق با قرارداد موجود هزینه ها و اجرت سازنده را مطابق با قرارداد در سر موعد پرداخت نماید.

وظایف سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت

اما در قرارداد های مشارکت در ساخت که سازنده با مالک در ساختمان احداثی شریک می شوند دارای وظایف و تکلیفی است که می بایست حتما در قرارداد به آن پرداخته شود.

این موارد عبارتند از:

درج دقیق مساحت هر واحد که سازنده می بایست تحویل دهد: درج این موضوع سازنده را متعهد می کند تا در صورت تخلف، سازنده مسئول و متعهد به جبران خسارات باشد.

بیان جزئیات هر واحد: ذکر جزئیات از قبیل تعداد اتاق ها همچنین توافق در نصب کابینت و کولر و… مواردی است که همگی برای سازنده تعهد ایجاد می کند

تعیین وضعیت پارکینگ و انباری هر واحد: شاید یکی از مواردی که بعد از احداث ساختمان بین مالک با سازنده یا یک مالک با مالک دیگر به وجود می آید اختلاف در پارکینگ و انباری است. تعیین و درج این موضوع که هر پارکینگ و انباری متعلق به کدام واحد است از بروز بسیاری از مشکلات جلوگیری می نماید.

تعهد به پرداخت مبلغی به عنوان ودیعه به مالک، جهت اجاره و سکونت تا پایان تحویل ملک: تعیین میزان و مبلغ آن کاملا به توافق طرفین مربوط است.

تاریخ اتمام و تحویل ملک : این موضوع نیز از مواردی است که همواره بین طرفین منجر به بروز اختلاف شده که لازم است حتما در انعقاد قرارداد به آن توجه ویژه ای شود. و حتی می توان شرط کرد تا در صورت تاخیر در تحویل مکلف به پرداخت خسارت به ازای هر روز دیرکرد باشد.

حال پس از مندرجات الزامی قرارداد های مشارکت موضوعی که ممکن است در بسیاری از موارد بین طرفین مشکل ساز شود بحث میزان سهم هریک از طرفین در قرارداد های مشارکت است که قصد داریم در انتها به آن بپردازیم.

نحوه محاسبه درصد مشارکت در ساخت

نحوه محاسبه درصد مشارکت در ساخت

درصد مشارکت در ساخت اصولا بر مبنای توافق طرفین صورت می گیرد. اما اگر توافقی در این زمینه صورت نگیرد بر اساس، قیمت هر مترمربع واحد ساختمانی نوساز در آن منطقه، مبنای محاسبه سهم طرفین در مشارکت در ساخت قرار می‌گیرد.

قبل از گرانی بدون ضابطه و غیر متعارف املاک محاسبه درصد مشارکت این گونه صورت می گرفت؛ اگر میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در منطقه‌ای که قرار است مشارکت در ساخت آن‌جا انجام شود تا چهار میلیون و پانصد هزار تومان باشد، معمولاً تقسیم سود به صورت برابر (۵۰-۵۰) انجام می‌شود.

در غیر این صورت و اگر متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در آن منطقه بین ۴٫۵ میلیون تا ۵٫۵ میلیون تومان باشد، میزان سود تغییر کرده و سهم مالک زمین ۵۵ درصد و سهم سازنده ۴۵ درصد محاسبه می‌شود.

جدا از مورد بیان شده بعضا ممکن است تعیین سهم به صورت دیگری باشد مانند؛ مشارکت به صورت ۶۰-۴۰ درصدی، در این صورت مبلغی نیز تحت عنوان «بلاعوض» محاسبه می‌شود. این مبلغ در ابتدای فرآیند مشارکت از طرف سازنده به مالک پرداخت می‌شود که وی بتواند در طول زمان ساخت و آماده‌سازی بنای جدید، در منزل دیگری ساکن شود.

هرچند با وضع کنونی جامعه سهم مساوی و ۵۰-۵۰ برای هر دو طرف عادلانه و معقول بنظر می رسد.

نحوه محاسبه درصد مشارکت در ساخت

نتیجه گیری مبحث

در پایان و با توجه به موارد گفته شده، قرارداد مشارکت بین کسانی دارای سرمایه و شناخت و تخصص در زمینه ساخت و ساز هستند با افرادی که دارای ملک هستند ولی سرمایه و شناخت کافی در زمینه ساخت ندارند منعقد می شود که به نوعی هر دو طرف از آن سود می برند.

در قرارداد مشارکت حتما می بایست به مندرجات آن توجه شود تا از بروز بسیاری از مشکلات جلوگیری شود. همچنین برای تعیین میزان سهم هریک از طرفین، بر اساس قیمت هر مترمربع واحد ساختمانی نوساز در آن منطقه خواهد بود.

سوالات خود را از ما بپرسید

وکلای پایه یک ما اماده پاسخ به سوالات شما هستند