مشارکت در ساخت چیست و نحوه محاسبه درصد مشارکت در ساخت

اولین چیزی که در مشارکت و شراکت به ذهن میرسد بحث نسبت سود و زیان و درصد سودی ست که به فرد می رسد.

در قرارداد مشارکت در ساخت هم که مالک زمین خود را به سازنده میدهد که در آن با سرمایه خود ساختمان بنا کند طرفین به این فکر میکنند که چه میران سود نصیب آنها می شود.

از این جهت که در این قرارداد بحث سود و تعهدات هر طرف امر مهمی است بر آن شدیم تا در این باره مطالبی را بیان کنیم.

وظایف سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت

 در قرارداد های مشارکت در ساخت که در آن سازنده با مالک در ساختمان احداثی شریک می شوند هر کدام دارای وظایف و تکلیفی هستند که باید حتما در قرارداد به آن پرداخته شود.

درج دقیق مساحت هر واحد که سازنده می بایست تحویل دهد: درج این موضوع، سازنده را متعهد می کند تا در صورت تخلف، مسئول و متعهد به جبران خسارات باشد.

بیان جزئیات هر واحد: ذکر جزئیات از قبیل تعداد اتاق ها همچنین توافق در نصب کابینت و کولر و پکیج و … مواردی است که همگی برای سازنده تعهد ایجاد می کند

تعیین وضعیت پارکینگ و انباری هر واحد: شاید یکی از مواردی که بعد از احداث ساختمان بین مالک با سازنده یا یک مالک با مالک دیگر به وجود می آید اختلاف در پارکینگ و انباری است. تعیین و درج این موضوع که هر پارکینگ و انباری متعلق به کدام واحد است از بروز بسیاری از مشکلات جلوگیری می نماید.

تعهد به پرداخت مبلغی به عنوان ودیعه به مالک، جهت اجاره و سکونت تا پایان تحویل ملک: تعیین میزان و مبلغ آن کاملا به توافق طرفین مربوط است.

تاریخ اتمام و تحویل ملک : این موضوع نیز از مواردی است که همواره بین طرفین منجر به بروز اختلاف شده که لازم است حتما در نوشتن  قرارداد به آن توجه ویژه ای شود. و حتی می توان شرط کرد تا در صورت تاخیر در تحویل مکلف به پرداخت خسارت به ازای هر روز دیرکرد باشد.

حال پس از مندرجات الزامی قرارداد های مشارکت موضوعی که ممکن است در بسیاری از موارد بین طرفین مشکل ساز شود بحث میزان سهم هریک از طرفین در قرارداد های مشارکت است که قصد داریم در انتها به آن بپردازیم.

 میزان سود و درصد در قرارداد مشارکت در ساخت

نکته این است که غالبا افراد به این شکل نیستند که هم صاحب زمین باشند و هم صاحب سرمایه لذا کار ها تقسیم می شود یک کسی زمین میدهد و طرف مقابل با سرمایه خود ساختمان می سازد.

و از این راه هم هر یک از مالک و سازنده و یا صاحب سرمایه سودی نصیب شان می شود که میخواهیم از میران این سود مطالبی را بیان کنیم.

در محاسبه میزان درصد مشارکت در ساخت چه بسا فرمول هایی وجود دارد اما آنچه مهم تر به نظر می آید این است که مواردی مثل شهر مورد نظر، متراژ زمین، قیمت منطقه ای ملک، کیفیت ساخت پروژه و… روی این مسئله تاثیر گذار خواهد بود‌. گاهی محاسبه درصد هم با توجه به آنچه گفته شد دشوار خواهد بود که لازم است در این راستا به متخصصین این امر مراجعه کنید.

سهم طرفین در مشارکت در ساخت

این امر با توجه به میزان طبقات ساخته شده و محل وقوع ملک متفاوت خواهد بود همچنین قیمت زمین و یا ملک کلنگی هم در این امر اثر گذار است.

اما به طور معمول برای مالک سهمی معادل ۵۵ تا ۶۰ درصد و برای سازنده ۴۵ تا ۵۵ درصد می باشد.

اگر چه توافق طرفین می تواند هر درصدی را تعیین کند. اما نکته ی مهم این است که اگر قرار باشد طبقات بیشتری ساخته شود سهم سازنده قاعدتا بیشتر خواهد شد زیرا ساخت طبقات زیاد تر مصالح و هزینه های بسیار بیشتری خواهد داشت.

محاسبه میزان وجه بلاعوض

در قرارداد مشارکت در ساخت برای این که مالک زمین و ملک تا فاصله ساختن ساختمان جایی برای سکونت داشته باشد از طرف سازنده مبلغی بلاعوض(بدون نیاز به برگشت دادن) به وی داده می شود تا با آن محلی و مسکنی را برای سکونت اجاره و… کند.

این مبلغ چه میران خواهد بود؟ میزان خاصی در قانون وجود ندارد بسته به شهر طرفین و قیمت ملک است که بتوان با آن به هدف مورد نظر رسید.

اما در عرف هم اگر در این باره وجود داشته باشد را میتوان با توافق تغییر داد و به نتیجه ای واحد رسید‌. برای این امر توصیه می شود با متخصصین مشارکت در ساخت مشورت کنید.

اما در این باره فرمولی هم برای محاسبه وجه بلاعوض و مجانی وجود دارد به این شکل:

R= A% × D – G% × M

کل ارزش ملک    = M

قدرالسهم سازنده  = G

کل هزینه ساخت   = D

قدرالسهم مالک    = A

مقداربلاعوض     = R

برای مثال فرض کنید ارزش ملک دو میلیارد است و هزینه ساخت آن یک میلیارد خواهد شد و نسبت سهم سازنده و مالک هم به ترتیب ۴۰ به ۶۰ خواهد بود.

درصد سهم سازنده(۴۰درصد) را ضربدر ارزش کل ملک(۵/۲میلیارد) میکنیم.

که می شود یک میلیارد. ۱.۰۰۰.۰۰۰.۰۰۰

حال درصد سهم مالک(۶۰درصد) را ضربدر هزینه ساخت که یک میلیارد است میکنیم .

که می شود ۶۰۰,۰۰۰,۰۰۰ میلیون

حال دو عدد به دست آمده را منها میکنیم که می شود ۴۰۰ میلیون که از طرف سازنده باید به مالک پرداخت شود به صورت مجانی و بلاعوض.

مشاوره حقوقی برای قدرالسهم مشارکت در ساخت

در بالا مواردی را در خصوص محاسبه قدر السهم بیان کردیم با توجه به پیچیده بودن آن در برخی موارد و همچنین نوشتن یک قرارداد اصولی مشارکت در ساخت توصیه می شود با افراد با تجربه در این زمینه مشورت کنید. برای اخذ مشاوره درباره تمام موارد قرارداد مشارکت در ساخت و مواردی مثل تعیین و محاسبه قدر السهم می توانید با مشاوران و متخصصین موسسه در تماس باشید بگیرید.

نتیجه گیری مبحث

در پایان و با توجه به موارد گفته شده، قرارداد مشارکت بین کسانی دارای سرمایه و شناخت و تخصص در زمینه ساخت و ساز هستند با افرادی که دارای ملک هستند ولی سرمایه و شناخت کافی در زمینه ساخت ندارند بسته می شود که به نوعی هر دو طرف از آن سود می برند.

در قرارداد مشارکت حتما می بایست به مندرجات آن توجه شود تا از بروز بسیاری از مشکلات جلوگیری شود. همچنین برای تعیین میزان سهم هریک از طرفین، بر اساس قیمت هر مترمربع واحد ساختمانی نوساز در آن منطقه خواهد بود.