ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره و چگونگی مطالبه آن

مقدمه

در قرارداد اجاره به محض انعقاد آن طرفین باید به تعهداتی که ضمن اجاره آمده است پایبند باشند. برای مثال شما چه به عنوان صاحب خانه باشید یا مستاجر باید طبق قرارداد رفتار کنید باید هزینه اجاره بها به همان میزان که تعیین شده پرداخت شود و حق فسخ و به هم عقد اجاره هم برای کسی وجود ندارد مگر در مواردی خاص.

فرض کنیم در قرارداد شما چیزی تحت عنوان خسارت پشیمانی درج شده است در این باره همانطور که گفته شد کسی حق به هم زدن معامله را ندارد بنابراین درباره خسارت پشیمانی باید اینگونه تحلیل کنیم که مبلغی ست برای راضی شدن فرد برای به هم زدن توافقی عقد(اقاله).

در ادامه از فسخ و ضرر و زیان عقد اجاره و نحوه مطالبه آن سخن خواهیم گفت.

فسخ عقد اجاره و مطالبه خسارت

در بالا گفتیم که کسی در اجاره حق فسخ ندارد  تا زمانی که مدت اجاره تمام نشده باشد اما به عللی مختلف می توان اجاره بسته شده را به هم زد.

فسخ اجاره به دلیل اجاره بهای سنگین

برای مثال اگر صاحب خانه اجاره را بیش از حد گفته و شما به تازگی متوجه شدید که اجاره بهای امثال این خانه ها به این میزان بالا نیست می توانید قرارداد را فسخ کنید.

بر عکس این قضیه هم امکان دارد از این جهت که فرض کنیم شما صاحب یک خانه در شهری دیگر هستید و به این تصور که اجاره بهای معمول آن شهر ۱ میلیون است در حالی که میزان معمول آن ۲ میلیون است در اینجا وی باز هم می تواند اجاره را به هم بزند.

فسخ اجاره به دلیل بد قولی صاحب خانه

در ضمن اجاره ممکن است طرفین شروط و تعهداتی را برعهده بگیرند برای مثال اگر صاحب خانه تعهد کرده که تا مدت مشخصی باید وسایل گرمایشی و مقدمات آن را فراهم کند در صورتی که این کار را انجام نداد شما به عنوان مستاجر می توانید نسبت به فسخ اجاره اقدام کنید.

فسخ اجاره به دلایل دیگر

به دلایل دیگر می توان اجاره را فسخ کرد برای مثال اگر ملک اجاره ای دارای خصوصیاتی نباشد که مورد توافق مستقیم یا ضمنی طرفین بوده می توان عقد اجاره را به این دلیل فسخ کرد.

در مورد دیگر اگر ملک به شکلی خرابی در آن ایجاد شده باشد یا عیب و نقصی در آن باشد مستاجر می تواند آن را فسخ کند.

در صورتی که به دلیلی قصد به هم زدن اجاره را دارید بهتر است که از قبل با وکیل و یا مشاور حقوقی مشورت و نظر خواهی کنید تا  از ساز و کار و راه کار های موجود مطلع شوید

فسخ اجاره به دلیل پشیمانی و مطالبه ضرر و زیان

در تمام موارد گفته شده در بالا هر یک از طرفین که نسبت به فسخ اجاره اقدام کند چیزی به عنوان مطالبه خسارت وجود ندارد زیرا فرد به حق اجاره را به هم زده است و نباید ضرر و و زیانی  از وی مطالبه کرد.البته ممکن است در عقد اجاره برای مثال خانه معیوب بوده و از این جهت معیوب بودن خسارتی به وسایل مستاجر وارد شود در اینجا ضمن فسخ قرارداد می تواند مطالبه خسارت هم کرد.

اما اگر فرد بدون دلیل قانونی بخواهد فسخ کند تنها راه موجود این است که طرف مقابل راضی به این امر شود. به همین خاطر است ضمن قراردادها معمولا مبلغ و  خسارت پشیمانی تعیین می شود که در صورت فسخ بدو دلیل قانونی فرد باید به طرف مقابل بدهد تا راضی به فسخ معامله شود.

فسخ قرارداد و اماکن مطالبه خسارت

در فسخ قرارداد و به صرف فسخ قرارداد چون امری است که قانون آن را به رسمیت شناخته نمی توان ادعای ضرر و زیان کرد مگه آن که به واسطه آن قرارداد مثل قرارداد اجاره ضرری به فرد برسد یا اینکه در عقد یا قرارداد مبلغی به عنوان وجه التزام پیش بینی بشود.

زیرا برای مثال وقتی عقد منعقد بشود دیگر کسی نمی تواند آن را به هم بزند چون عقد لازم است مثل عقد اجاره مگر آن که آن مال اجاره ای معیوب باشد یا اینکه یکی از طرفین از تعهدات خود سرباز زده اند و موارد دیگر را که قانون پیش بینی کرده است که در این موارد می توان قرارداد را فسخ کرد در غیر این صورت فسخ فقط با توافق طرفین و اقاله ممکن است.

موارد فسخ و مطالبه خسارت ضرر و زیان ناشی از عدم اجرای تعهد را در ادامه اشاره خواهیم کرد.

در یک صورت ممکن است در عقد اجاره برای مثال خانه معیوب بوده و از این جهت معیوب بودن خسارتی به وسایل مستاجر وارد شود در اینجا ضمن فسخ قرارداد می تواند مطالبه خسارت هم کرد.

در این زمینه توصیه می شود مشکل حقوقی خود را وکلا و مشاوران حقوقی در میان نهید تا به بهترین شکل ممکن راهنمایی شوید.

معمولا در عرف مردم مبلغی به عنوان وجه التزام پیش بینی می شود برای جبران خسارات.

مسئولیت قراردادی در عقد اجاره

گاهی ممکن است با مسئولیت قراردادی مواجه شوبم از این طریق از فرد مطالبه خسارت کرد البته در صورت جمع شدن شرایط مسئولیت قراردادی این امر ممکن است.

برای مسئولیت قراردادی لازم است که قرار دادی صحیح در میان باشد. و از این قرارداد و عدم اجرای آن به فرد ضرری وارد شود و مهم تر از آن اینکه این ضرر ناشی از عدم اجرای قرارداد باشد.

برای مثال فرض کنید دانشجویی در شهر محل دانشگاه خود خانه ای را اجاره کرده است و قرار بر این بوده است که در تاریخ معین آماده تحویل به دانشجو بشود اما در روزی که دانشجو مراجعه می کند این محل آماده نیست و قرار است چند روز بعد آماده شود حال فرضا این دانشجو این چند روز را که سکنا در آنجا مقدور نبوده در مسافر خانه سپری می کند این مقدار مبلغ را می تواند به عنوان مسئولیت قراردادی از فرد مالک مطالبه کند.

زیرا اگر وی در تاریخ معین وعده داده شده آن خانه را آماده می کرد، دیگر دانشجو هم مبلغی بابت کرایه مسافر خانه پرداخت نمی کرد.

معمولا در قرارداد ها مبلغی مقطوع پیش بینی می شود تا به این وسیله فرد تحت فشار باشد که در سر وعده به تعهدات خود رسیدگی کند‌ این مبلغ مقطوع وجه التزام است.

برای مثال می توان اینگونه شرط کرد در ازاء هر روز دیر انجام دادن یا دیر تسلیم کردن مال اجاره ای روزی ۲۰۰ هزار تومان شخص باید بپردازد‌.

در اینجا اگر فرد حتی ضرری متحمل نشود یا حتی اگر ضرری بیش از این مبلغ متحمل شود مستحق همان مبلغ مقطوع پیش بینی شده است.

اگر فرد در انجام تعهدات کاهلی کند یا از انجام آن امتناع کند به جز الزام وی می توان قرارداد را فسخ کرد و اگر از این طریق ضرری هم متوجه شخص شده آن را مطالبه کند.

ماده ۲۲۱ قانون مدنی:

اگر کسی تعهد اقدام به امری را بکند یا تعهد کند که از انجام امری خودداری کند؛ در صورت تخلف مسئول خسارت طرف مقابل است مشروط بر اینکه جبران خسارت تصریح شده یا تعهد عرفاً به منزله تصریح باشد یا بر حسب قانون موجب ضمان باشد.»

موارد فسخ قرارداد اجاره

یکی از موارد فسخ اجاره قبل از پایان یافتن مدت آن این است که یکی از طرفین تعهدی کرده ولی آن را انجام نداده در اینجا طرف مقابل می تواند قرارداد را فسخ کند مثلا موجر تعهد کرده که حیات خانه را یا آسانسور آپارتمان را تعمیر کند ولی انجام نداده حال طرف مقابل می تواند قرارداد اجاره را فسخ کند و می تواند فسخ هم نکند.

و اگر در این مورد بخواهد به علت عدم انجام تعهد خسارت بگیرد باید ثابت کند که از انجام نشدن این تعهد خسارت و ضرری به وی وارد شده است و اگر نتواند ثابت کند که از این راه ضرری را متحمل شده نمی تواند خسارتی را بگیرد البته یک راهی که وجود دارد این است که همانطور گفته شد در ضمن همان عقد اجاره وجه التزام پیش بینی کند که در این صورت لازم نیست ثابت کند خسارت را و به صرف اینکه فرد تعهد خود را انجام نداد می تواند مطالبه وجه التزام کند.

یکی دیگر از موارد فسخ زیاد بودن اجاره بها در حد فاحش است که فرد مستاجر میتواند آن را فسخ کند اگر نا آگاه باشد.

 مورد دیگر معیوب بودن یا معیوب شدن اجاره است که اینجا هم توسط مستاجر قابل فسخ است.

از موارد دیگر که امکان فسخ در آن وجود دارد کمتر بودن متراژ خانه اجاره ای نسبت به آنچه در قرارداد آمده است که فرد می تواند آن اجاره را فسخ کند.
فسخ اجاره در این موارد  دارای جنبه ها فنی حقوقی است که برای  نحوه اعمال آن توصیه می شود با وکلا و مشاوران موسسه وکیل تاپ به صورت حضوری یا تلفنی و یا آنلاین مشورت شود تا از راهکار های قانونی آن مطلع شوند.

بیشتر بخوانید: دانلود دادخواست تعدیل اجاره بهاء

امکان مطالبه خسارت بعد از تخلیه ملک اجاره ای

در ملک اجاره ای ممکن است در اثر بی احتیاطی های مستاجر به ملک خسارت های وارد شده باشد. مثل اینکه دیوار ها آسیب دیده باشند یا اینکه به وسایل ثابت خانه که در اختیار مستاجر بوده آسیبی وارد شده باشد می توان با دادخواست این خسارت را از مستاجر مطالبه کرد اگر خسارت کمتر از ۲۰ میلیون تومان باشد باید در شورا مطرح شود.

شورای حل اختلاف رسیدگی می کند و در صورت احراز خسارت و زیان از محل ودیعه که در اجاره به موجر سپرده شده آن مبلغ کسر می شود.

طرح دعوا ضرر و زیان فسخ اجاره و مطالبه آن

اگر از عقد اجاره ضرر و زیانی به فرد وارد شده حتی با وجود فسخ میتواند با دادخواست، مطالبه ضرر و زیان را از دادگاه بخواهد البته اگر مبلغ خسارت کمتر از ۲۰ میلیون تومان باشد، باید در شورای حل اختلاف طرح شود.

دادخواست را می توان از طریق دفاتر خدمات قضایی تکمیل کرد و از این طریق به مرجع مربوطه ارسال کرد.

مشاوره حقوقی برای فسخ اجاره و ضرر و زیان آن

موسسه حقوقی وکیل تاپ متشکل از تیم وکلا و مشاوران حقوقی متخصص در تمام  حوزه های حقوقی از جمله موارد مربوط به فسخ اجاره و تمام قوانین مربوط به اجاره می تواند در کمترین زمان ممکن به سوالات و مسایل حقوقی شما پاسخ بدهند. ارتباط با وکلا و مشاوران از سراسر کشور به صورت حضوری  یا آنلاین امکان پذیر است.

نتیجه گیری

ضرر و زیان ناشی فسخ قرارداد اجاره در جاهایی که وجه التزام پیش بینی شده ممکن است و مطالبه آن راحت تر هم خواهد بود.

اما همانطور که گفتیم به صرف فسخ اجاره آن هم فسخی که ناشی از منشا قانون است نمی توان ضرر و زیانی را مطالبه کرد مگر آن که همچنان که اشاره شد موجر در تحویل عین مستاجره تعلل کند یا اینکه تعهدات خود را انجام ندهد و در این راه به مستاجر زیانی وارد شود که در اینجا مستاجر می تواند با اثبات زیان و اینکه این زیان دقیقا ناشی از عدم انجام تعهدات موجر است مطالبه خسارت کند اما اگر وجه التزامی پیس بینی شده باشد نیازی به این اثبات خسارت نیست.

سوالات متداول