نكات حقوقي و مشاوره خريد و فروش ملك (قوانين مربوط به خريد فروش ملک)

واژه ملک در عرف عام جامعه و خاص حقوق دانان به مال غیر منقول مثل خانه اطلاق می شود. معاملات و خرید و فروش ملک هم ناظر به معاملات مال غیر منقول است مثل خانه، ویلا، مغازه و زمین و…به علت حساسیت معاملات غیر منقول نسبت به منقول قانون گذار تشریفات سخت تری را برای این معامله در نظر گرفته و از جهتی قانون مجازات هم در موارد برای اموال غیر منقول در برخی موارد جرم انگاری کرده است.

این ها نشان دهنده این است که معاملات ملک و مال غیر منقول در جامعه دارای حساسیت خاصی است.

سعی داریم در این فرصت نکاتی را درباره این معاملات بیان کنیم و به بررسی برخی احکام آن بپردازیم.

دانستن برخی احکام شاید خود دوایی باشد بر جلوگیری از کلاهبرداری معمول درباره ملک که گاه گاه از گوشه و کنار و اخبار شنیده می شود.

از کسی ملک ‌را بخرید که خودش مالک است

موردی که باید به آن دقت کرد و بی توجهی به آن گرفتاری های زیادی را درست می کند این است که فرد فروشنده باید مالک باشد و اگر مالک نباشد ممکن است علیه شما به عنوان خریدار از باب جرم انتقال مال غیر شکایت بشود و اگر آگاه بر مالک نبودن فروشنده باشید؛ دادگاه حکم هم علیه شما صادر خواهد کرد. پس لازم است از خود مالک خریداری کنید یا اگر وی مالک نیست به صراحت از مالک مال وکالت داشته باشد در فروش.

 گاهی فرد هم مالک است و هم مالک نیست مصداق آن را در اموال مشاع می توان دید در اموالی که فرد با دیگری در آن شریک است، ممکن است مالک قسمتی از مال باشد و مالک قسمت دیگر نباشد در این صورت اگر بخواهد تمام مال را بفروشد نیازمند اجازه تمام آن شرکا است. و شما باید این را در نظر داشته باشید که فرد فروشنده اجازه آن ها را داشته باشد یا از طرف آنان وکالت در فروش داشته باشد.

نیاز به ذکر است که فروشنده مال مشاع اگر وکالت در انتقال از طرف بقیه دارد باید در وکالت نامه وکالت در اخذ ثمن یا گرفتن پول هم داشته باشد و اگر این امر در وکالت نامه وی نباشد شما باید سهم باقی شرکا را به نسبت مالکیت آن ها به خود آن ها بدهید نه به فروشنده زیرا وی فقط وکیل در فروش بوده نه وکیل در گرفتن پول و ثمن.

وجود سند رسمی برای مال یا اطمینان از سند آن

ممکن است اگر مالی سند رسمی نداشته باشد یا اگر سند رسمی دارد به صورت وکالتی به خود فروشنده فروخته شده باید دقت کرد که مبادا همین فروشنده ملک وکالتی اش را به چند نفر دیگر از قبل انتقال داده باشد زیرا این از شگردهای کلاهبرداران است لذا در برخورد با ملک وکالتی بسیار باید احتیاط کرد.

زیرا ریسک های فراوانی در آن است و اگر مطمئن هستید به دیگران نفروخته و می خواهد به شما هم وکالتی بفروشد حتما مبایعه نامه هم امضا کنید تا خطر آن کمتر شود.

وکالت نامه و مبایعه نامه در دفاتر استاد رسمی تنظیم شوند.

اطمینان از رهنی نبودن ملک

یکی از نکات مهمی که باید به آن اشاره کرد این است که ملکی که شما معامله می کنید در رهن یا وثیقه نباشد چون ممکن است در رهن بانک یا وثیقه شخصی دیگر باشد معمولا در توقیف ملک در سند آن درج شده لذا در این مورد باید دقت کنید زیرا اگر ملک در وثیقه کسی باشد انتقال و خرید و فروش آن ممکن نیست، مگر پس از فک رهن یا پس از اجاره کسی که ملک در رهن اوست.

معامله ملک به صورت سند عادی یا رسمی

در قانون آمده است که دولت فقط کسی را به عنوان مالک ملک می شناسد که نام وی در دفتر اسناد رسمی ثبت شده باشد. لذا اگر چه در اینجا میان علمای حقوق اختلاف وجود دارد اما در هر حال باید دانست حتی اگر با سند عادی ملک را خریداری کنید، برای اثبات آن بعد به مشکل بر خواهید خورد و بهتر است اگر ابتدائا به صورت مبایعه نامه عادی یا قولنامه آن را خریداری کرده اید هرچه سریع تر نسبت به تنظیم سند رسمی اقدام کنید.

راهی که وجود دارد این است که در ضمن توافق و قرارداد شرط وجه التزام برای تاخیر در تنظیم سند رسمی به میان بیاورید به این معنا که شرط کنید.

برای مثال: خریدار در ازاء هر روز در تاخیر از زمان معین شده در دفتر اسناد رسمی برای ثبت رسمی ملک فلان مبلغ باید خسارت و جریمه بدهد در این صورت می توان وی را تحت فشار قرار داد تا زودتر اقدام به این عمل کند.

توافق کتبی بین طرفین که توسط بنگاه تنظیم می شود هم سندی عادی بیشتر نیست و نباید زیاد به آن اتکا کرد.

پیش بینی به هم زدن معامله ملک

اگر یکی از طرفین می خواهد در مدت معینی حق فسخ داشته باشد می توان با توافق هم این شرط خیار یا اختیار برهم زدن معامله را در قرارداد درج کرد و البته باید مدت زمان آن هم تعیین شود و گرنه اعتبار قرارداد خدشه دار می شود.

نکته دیگر آن که می توان برای هر دو نفر هم این شرط خیار را در نظر گرفت یا اصلا برای یک شخص ثالثی این امر را شرط کرد مهم این است که مدت آن معین باشد.

مثلا اینگونه شرط شود که خریدار تا ۲ ماه از تاریخ معامله حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

خرید ملک از ورثه

همان طور که در بالا در مورد خرید ملک مشاع گفتیم این هم نوعی ملک مشاع است زیرا ورثه تا قبل از تقسیم ملک بین خود در آن شریک هستند لذا اگر قرار است ملک ورثه ای معامله شود بهتر است که مشخصات تمام ورثه یا موکلین آنها با آنچه در گواهی انحصار وراثت آمده مطابقت داده شود.

و همچنان که در بالا توضیح دادیم برای انتقال امضای تمامی آن ها لازم است مگر آنکه یکی از آنان از طرف بقیه وکالت داشته باشد. که در این صورت حضور همان فرد کفایت می کند.

تا زمان تنظیم سند کل پول را ندهید

همچنان که در عرف حاکم است افراد بخشی از ثمن ملک را پرداخت نمی کنند و آن را موکول می کنند به تنظیم سند رسمی از سوی فروشنده که البته فکر خوبی هم خواهد بود در این صورت فروشنده برای دریافت باقی مبلغ هم که شده سریع تر نسبت به انتقال رسمی ملک اقدام می کند.

نتیجه گیری

معامله ملک امری بسیار حساس است به نظر برخی حقوقدانان معامله ملک تنها با تنظیم سند رسمی در دفترخانه و انجام تشریفات آن محقق می شود؛ اما طبق نظر برخی دیگر با توافق و سند عادی هم می توان معامله ملک را انجام داد. در بالا مواردی را خاطر نشان کردیم که در انجام معاملات با علم بیشتر و اطمینان بیشتر بتوانید خرید یا فروش انجام دهید.

مثل اینکه از مالک بودن فروشنده مطمئن شوید تا بعدا ناخواسته مرتکب شراکت جرم در انتقال مال غیر نشوید. یا اینکه تمام اسناد تنظیمی را در دفترخانه به صورت رسمی انجام دهید تا خدشه ای به آن وارد نشود.

سوالات متداول