عقد اجاره با توجه به قانون موجر و مستاجر ۱۳۷۶

برای تخلیه ی ملکی که به مستاجر اجاره داده ایم باید بدانیم که قرارداد اجاره ما در چه سالی بسته شده است. اگر قرارداد را از سال ۱۳۷۶ به بعد بسته ایم؛ تقریبا انسانهای خوش شانسی هستیم که امکان تخلیه ملک با شرایط آسانتری نسبت به گذشته برای ما فراهم شده است که نتیجه تصویب قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ است. همچنین اصطلاح سرقفلی از سال ۱۳۷۶ به بعد موضوعیت پیدا می کند و انتقال سرقفلی یا اجاره دادن سرقفلی نیز طبق قانون سالب ۱۳۷۶ جلو می رود.

عقد اجاره چیست؟

یکی از عقود رایج در جامعه عقد اجاره است. منظور از عقد اجاره این است که در مقابل عوضی که اجاره بها نام دارد؛ شما حق استفاده از منفعت مالی(مثلا سکونت در ملک) را به شخص می دهید مثلاً در مقابل پرداخت ۱ میلیون تومان ماهانه به عنوان اجاره بها به شخص اجازه می دهید از ملک شما استفاده کند.

موجر و مستاجر کیست؟

موجر و مستاجر طرفین عقد اجاره هستند.

• موجر کسی است که مالی را اجاره می دهد مثلاً من خانه ام را به مدت یکسال در مقابل اجاره بهای ماهیانه ۱۰۰ هزار ریال به شما اجاره می دهم.البته ممکن است من مالک آن ملک هم نباشم و خودم هم مستاجر ملک باشم ولی اجازه انتقال به دیگری را از مالک اصلی داشته باشم.

• مستاجر کسی است که مالی را به اجاره می گیرد و در مقابل به موجر حق الاجاره می پردازد.

اجاره های مشمول قانون۷۶ کدامند؟

همه ی مکان های مسکونی و تجاری و محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاه های دانشجویی و ساختمان های دولتی و مانند این ها که بعد از مهر ۱۳۷۶ اجاره داده شوند؛تابع قانون سال ۱۳۷۶ هستند چه اجاره نامه رسمی باشد چه عادی اما اجاره نامه های عادی در صورتی مشمول قانون سال ۱۳۷۶ می شوند که شرایط زیر را داشته باشند:

•  مدت در آن قید شود
• در دو نسخه تنظیم شود
• طرفین اجاره آن را امضا کنند
• به وسیله دو شاهد مورد اطمینان گواهی شود.

طبق ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر۷۶؛ قراردادهای عادی اجاره، باید با قید مدت اجاره، در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستأجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به‌عنوان شهود گواهی گردد.

بیشتر بخوانید: عقد اجاره با توجه به تمام مواد قانونی

تخلیه ملک طبق قانون روابط موجر و مستاجر۷۶

برخلاف قانون موجر و مستاجر۵۶ که موجر(اجاره دهنده) اصولاً حق تخلیه کردن ملک را نداشت مگر به ۶ علت مذکور در همان قانون، در قانون موجر و مستاجر۷۶؛ بعد از تمام شدن مدت اجاره، با تقاضاي مؤجر یا قائم‌مقام قانوني او، تخليه عين مستأجره در اجاره های با سند رسمي، ظرف يك هفته توسط دواير اجراي ثبت و در اجاره های با سند عادي ظرف يك هفته بعد از تقديم تقاضاي تخليه به دستور مقام قضائی در مرجع قضائی توسط ضابطين قوﺓ قضائيه انجام خواهد شد.

موارد تخلیه در قانون روابط موجرو مستاجر ۵۶ عبارت بود از:

• تخلیه به جهت انتقال به غیر: طبق قانون ۵۶، مستاجر نباید مورد اجاره را به دیگری منتقل کند و اگر چنین کاری کند موجر حق درخواست تخلیه را دارد.
• تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره‌بها: پرداخت نکردن اجاره از طرف مستاجر، مورد دیگری جهت درخواست تخلیه خواهد بود.
• تخلیه به جهت تغییر شغل: چنانچه مستأجر، شغلی که در اجاره نامه آمده را تغییر دهد؛ موجر می‌تواند ر درخواست تخلیه نماید.
• تخلیه به جهت تعدی و تفریط: مورد بعدی در جواز درخواست تخلیه طبق قانون ۵۶ تعدی و تفریط مستاجر است جایی که مستاجر تعدی و تفریط انجام می دهد موجر حق درخواست تخلیه را دارد.
• تخلیه به جهت تخریب و نوسازی: چنانچه موجر قصد نوسازی ملک خود را داشته باشد می تواند تخلیه به جهت نوسازی را درخواست نماید.
• تخلیه به جهت نیاز شخصی: موجر برای تخلیه کافی است به نیاز شخصی خود استناد کند و تخلیه ملک را بخواهد.

تعلق حق سرقفلی طبق قانون موجر و مستاجر ۷۶

در قانون روابط موجر و مستاجر۵۶ با واژه حق کسب و پیشه و تجارت روبرو بودیم که عبارتست از: حق مالي ای که به تدریج بدست می آید و قانون‌گذار در قبال فعاليت مستاجر و رونق مورد اجاره، براي مستأجر محل كسب در نظر گرفته که اگر منافع قابل لنتقال باشد این حق هم با سند رسمی قابلیت نقل و انتقال را دارد.

در قانون ۷۶ دیگر اثری از حق کسب و پیشه نمی بینیم و حق سرقفلی جایگزین شده است که برخی این دو را یکی دانسته اند اما با وجود تفاوت های بسیار زیادشان درست تر است که بگوییم این دو، مفاهیم کاملا جداگانه ای هستند.

سرقفلی چیست؟

 سرقفلي چند معني دارد:

1. سرقفلی نوع الف: وجهي است كه مستأجر محل كسب بابت واگذاری حق خودش به دیگری از مالک آن محل مي‌‌گيرد. مثلا اگر شرط شده باشد که مال فقط به مستاجر اجاره داده شود یا اجاره بها هر ساله افزایش پیدا نکند اینها حقوق مستاجر است و مستاجر می تواند برای صرف نظر کردن از اینها، از موجر یا مستاجر بعدی، سرقفلی بگیرد.
2. سرقفلی نوع ب: وجهي است كه مالك محل كسب در اولين عقد اجاره، علاوه بر اجاره‌بها از مستأجر مي‌‌گيرد. اين پول درآمد است و مشمول ماليات بر درآمد است.

 ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر۷۶ در خصوص سرقفلی نوع الف: هرگاه مالک، ملک تجاري خود را به اجاره واگذار نمايد مي‏ تواند مبلغي را تحت‏ عنوان سرقفلي از مستأجر دريافت نمايد . همچنين مستأجر مي‏ تواند در اثناء مدت اجاره براي واگذاري حق خود مبلغي را از موجر يا مستأجر ديگر به عنوان سرقفلي دريافت نمايد، مگر آن‏که در ضمن عقد اجاره حق‏ انتقال به غير از وي سلب شده باشد.

 ماده۷ قانون روابط موجر و مستاجر ۷۶ در خصوص سرقفلی نوع ب: هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زمانيكه عين مستاجره در تصرف مستاجر باشد مالك حق افزايش اجاره بها و تخليه عين مستاجره را ‌نداشته باشد و متعهد شود كه هر ساله عين مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار نمايد در اينصورت مستاجر مي‌تواند از موجر و يا مستاجر ديگر ‌مبلغي به عنوان سرقفلي براي اسقاط حقوق خود دريافت نمايد.

ماده ۸ قانون روابط موجر و مستاجر ۷۶ در خصوص سرقفلی نوع ب: مورد دیگری که درباب تعلق حق سرقفلی است مورد مندرج در ماده ۸ قانون روابط موجر و مستاجر ۷۶ است که مقرر داشته: هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود كه مالك عين مستاجره را به‌غير مستاجر اجاره ندهد و هر ساله آنرا به اجاره متعارف به مستاجر متصرف‌واگذار نمايد، مستاجر مي‌تواند براي اسقاط حق خود و يا تخليه محل مبلغي را به عنوان سرقفلي مطالبه و دريافت نمايد.

ذکر این نکته ضروری است که اگر مدت اجاره تمام شود و يا مستاجر، سرقفلي به مالك نپرداخته باشد و يا اينكه مستاجر كليه حقوق ضمن عقد را استفاده كرده‌ باشد؛ هنگام تخليه، حق دريافت سرقفلي نخواهد داشت. بنابر این سرقفلی و دریافت آن شرایطی دارد و ریزه کاری های خودش را دارد تا بتوان حقوق آنرا کامل استیفا کرد. لذا ایجاب می کند که با وکلای سرقفلی ماهر در خصوص سرقفلی و حق کسب و پیشه مشورت داشته باشید. برادران زینالی، از جمله اساتید برجسته حوزه املاک و سرقفلی هستند که در سایت وکیل تاپ فعالیت دارند. و برای دریافت مشاوره حقوقی با ایشان می توانید با شماره ۰۲۱۹۱۰۰۲۰۹۰ تماس حاصل نمایید.

اجاره سرقفلی بدون اجازه مالک

اجاره دادن محل سرقفلی بدون اجازه مالک صحیح نیست و برای صحت این اجاره باید مالک رضایت دهد و در صورتی که بدون اجازه مالک سرقفلی اجاره داده شود، مالک حق دارد تخلیه ملک را بخواهد

شرایط انتقال سرقفلی

• شرط اول سلب نشدن حق انتقال است. در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶، اصل بر قابل انتقال بودن منافع عین مستأجره است؛ یعنی مستاجر حق دارد که ملک را به دیگری منتقل کند؛ مگر اینکه اینکه شرط شده باشد که حق انتقال نداشته باشد.
• شرط دیگر انتقال سرقفلی، تمام نشدن مدت اجاره است. زیرا با تمام شدن مدت تخلیه صورت می گیردو انتقال فقط در زمانی صحیح است که مدت تمام نشده باشد. البته امکان دارد برخی از صور سرقفلی از این شرط مستثنی باشد.
• شرط دیگر این است که قصد طرفین از پرداخت و دریافت پول، انتقال باشد. بنابراین اگر منظور مستأجر از پرداخت وجه خرید سرقفلی بوده باشد و موجر، مبلغ را با این تفکر که قرض‌الحسنه است دریافت کند به انتقال سرقفلی خلل وارد می شود و چه بسا این عقد به‌واسطه عدم وحدت قصد باطل باشد.

انتقال سرقفلی به ورثه

در خصوص انتقال سرقفلی به ورثه نظریه مشورتی صادر شده است: «در فرضی که سرقفلی به ارث رسیده است، وراث می توانند در تقسیم ماترک، سرقفلی را هرگونه که توافق کنند در سهم خود قرار دهند و نیازی به رضایت و اجازه مالک (موجر) نمی باشد. اساسا انتقال مورد اجاره به غیر تحقق نیافته است؛ زیرا شخصیت مستاجر متوفی در ورثه ادامه یافته است و منظور از غیر اشخاصی غیر از ورثه هستند که به صورت قراردادی سرقفلی (مورد اجاره) به آنها منتقل می شود.»

آیا انتقال سرقفلی به عقد صلح ممکن است؟

پاسخ به این سوال مثبت است و در انتقال سرقفلی الزامی به نوع خاصی از عقد وجود ندارد و هم از طریق بیع(فروش) و هم از طریق صلح می توان آن را منتقل نمود. در واقع یکی دیگر از عقودی که انتقال سرقفلی در قالب آن سابقاً رایج بوده و در حال حاضر نیز در برخی مواقع وجود دارد، عقد صلح است که انتقال حق کسب و پیشه يا سرقفلی ناشی از آن نیز در این قالب در گذشته خیلی رایج بود.

به طوری که مستأجر دارای حق کسب و پیشه ضمن جلب رضایت مالک برای انعقاد عقد اجاره با مستاجر بعدی، حق کسب و پیشه همان مکان را با عقد صلح به مستأجر بعدی انتقال می‌داد. به این ترتیب مستأجر جدید، ضمن مالکیت حق کسب و پیشه که با عقد صلح به دست آورده، مالکیت منافع را نیز با عقد اجاره به دست می‌آورد.

حال این سؤال مطرح می‌شود که آیا با توجه به رواج عرفی انتقال سرقفلی در قالب صلح از لحاظ حقوقی این رویه قابلیت دفاع دارد؟ به نظر می‌رسد با توجه به كليت ماده ۷۵۴ قانون مدنی که بیان می کند هر صلحی نافذ است؛ صلح سرقفلی موردی نخواهد داشت.و نتیجه مورد نظر طرفین را هم تامین می کند.