اگر شخصی ملک شما را غاصبانه تصرف کرده است در ادامه با ما همراه باشید تا نحوه بیرون کردن این شخص و گرفتن خسارت از ایشان را برای شما شرح دهیم.
خلع ید، زمانی است که مالک یک مال غیرمنقول (مانند آپارتمان، زمین، مغازه، خانه) علیه متصرف غیرقانونی مال خود، اقامه دعوی میکند و از دادگاه رفع تصرف غیرمجاز از مالش را بخواهد تا دادگاه ملکش را از تصرف (متصرف) خارج کرده، متصرف را بیرون کند مال را تحویل او بدهد.
دسترسی سریع به عناوین:
خلع ید چگونه است؟
وقتی که شخصی، زمین وخانه و مغازه شما یا هر مالی از شما که قابلیت جابجایی و انتقال را نداشته باشد، را تصرف کند، برای بیرون کردن او از مالی که سندش به نام شماست باید دعوای خلع ید مطرح کرد.
طرح دعوی خلع ید علیه متصرف که در اصطلاح به او «غاصب» می گویند انجام می شود.
زمانی که متصرف از اول اجازه داشته است که در ملک بماند اما بعد از مدتی با گذشتن زمان اجازه باز هم در ملک بدون اجازه مالک مانده؛ بحث تخلیه ید در میان است نه خلع ید زیرا در خلع ید تصرف از همان اول کار بدون اجازه ی مالک است.
نمونه بارز دعوای خلع ید
من دارای يک زمین مي باشم و برای تحصیل به خارج از ایران مسافرت رفته ام بعد از ۷ سال که برگشتم متوجه مي شوم يکي از دوستان من که از رفتن بنده با خبر بوده است؛ از نبود من سوء استفاده کرده و به تصرف زمین پرداخته و در آن گلخانه زده و در ةآنجا گل می فروشدو، هرچند به او تذکر داده می شود حاضر نمي گردد زمین را تحویل دهد حال اولین گام من، برای طرح دعوی این هست که من بايد با در دست داشتن سند مالکيت به دادگاه محل وقوع زمین مراجعه کرده و با تنظیم دادخواست و طرح دعوی خلع ید علیه متصرف که اصطلاحاً غاصب تلقي مي شود حق خود را مطالبه نمايم، البته پیش شرط مهم جهت طرح دعوی خلع ید داشتن مالکیت بلا منازع است يعني بايد سندی داشته باشيم که مالکيت من را ثابت کند مثل دفترچه مالکیت سیم سرب، یا حکم قطعی اثبات مالکیت.
اما گاهی حتی با وجود اینکه مالک واقعی من باشم اما مدرکی برای اثبات آن نداشته باشم و طرف مقابل هم ادعاي مالکیت مرا قبول نداشته باشد ممکن است نتوانم به حقم برسم و در دعوا پیروز نشوم بنابراین در این موارد باید ابتدا به دادگاه مراجعه کنم و دعوای اثبات مالکیت مطرح نمايم و پس از گرفتن حکم قطعی اثبات مالکيت دعوای خلع يد را مطرح نمايم.
قوانین مربوط به خلع ید
- ماده ۳۱۳ و ۳۱۴ قانون مدنی ماده ۳۱۴: اگر در نتیجه عمل غاصب، قیمت مال مغصوب زیاد شود، غاصب حق مطالبه‌ی قیمت زیادی را نخواهد داشت مگر این که آن زیادتی عین باشد که در این صورت عین زاید متعلق به خود غاصب است.
- ماده ۳۱۵: غاصب مسئول هر نقص و عیبی است که در زمان تصرف او به مال مغضوب وارده شده باشد هر چند مستند به فعل او نباشد..
- ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی: در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد از تمام ملک خلع ید می‌شود،ولی تصرف محکوم‌له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است
ماده ۴۴ قانون اجرای احکام مدنی:اگر عین محکوم به در تصرف کسی غیر از محکوم علیه باشد این امر مانع اقدامات اجرایی نیست مگر این که متصرف مدعی حقی از عین یا منافع عین یا منافع آن بوده و دلائلی هم ارائه نماید، در این صورت داد و رز (مامور اجرا) یک هفته به او مهلت می دهد تا به دادگاه صلاحیت دار مراجعه کند و در صورتی که ظرف پانزده روز از تاریخ مهلت مذکور قراری دائر به تأخیر اجرای حکم به قسمت اجرا ارائه نگردد عملیات اجرایی ادامه خواهد یافت.
ماده ۴۵ قانون اجرای احکام مدنی: هر گاه در محلی که باید خلع ید شود اموالی از محکوم علیه یا شخص دیگری باشد و صاحب مال از بردن آن خودداری کند و یا به او دسترسی نباشد دادورز (مأمور اجرا) صورت تفصیلی اموال مذکور را تهیه و به ترتیب اعلام میکند.ترتیب اموال به صورت زیر است:
- اسناد و اوراق بهادار و جواهر و وجه نقد به صندوق دادگستری یا یکی از بانکها سپرده می‌شود.
- اموال ضایع شدنی و اشیایی که بهای آنها متناسب با هزینه نگاهداری نباشد به فروش رسیده و حاصل فروش پس از کسر هزینه‌های مربوط به صندوق دادگستری سپرده می‌شود تا به صاحب آن مسترد گردد.
- در مورد سایر اموال داد و رز (مأمور اجرا) آنها را در همان محل یا محل مناسب دیگری محفوظ نگاه داشته و یا به حافظ سپرده و رسید دریافت می‌دارد.
سه شرط اساسی برای اقامه دعوی خلع ید
- اولین شرط این است که مال مورد نظر قابل جا به جایی نباشد مثلا برای متصرف ماشین نمی شود دعوای خلع ید مطرح کرد.
- دومین شرط این است که تصرف متصرف قانونی نباشد. مثلا مستاجر در طول مدت اجاره حق تصرف ملک را دارد و تصرفش کاملا قانونی است.
- شرط سوم سند مالکیت داشتن برای خواهان(اقامه کننده دعواست )
در ادامه به صورت جزیی هر کدام را توضیح خواهیم داد
-
شرط اول: غیر منقول بودن موضوع دعوی
دعوی خلع ید همیشه نسبت به مال غیر منقول قابل طرح و قابل رسیدگی است. بنابراین هرگاه فردی بر مال منقول دیگری به نحو غیر مجاز تصرف پیدا کند، برای بازگرفتن آن نباید دعوی خلع ید مطرح شود بلکه باید دعوی استرداد مال مطرح شود.
تشخیص اینکه چه زمانی چه دعوایی مطرح شود بسیار مهم است برای همین است که به شما پیشنهاد می کنیم قبل از اقدامات حقوقی خود با وکلای سامانه وکیل تاپ مشورت کنید.
-
شرط دوم: غیر قانونی بودن تصرف
طرح دعوی خلع ید و رسیدگی به آن نیازمند ، وقوع غصب است. تشخیص اینکه غصب انجام شده یا نه با عرف است. همچنین عرف، زمانی غصب را محقق می داند که ورود به ملک به قصد تصرف صورت بگیرد.
-
شرط سوم: شخص مطرح کننده دعوی، مالک مال باشد
گفته شد دعوی خلع ید یا غصب، دعوایی است که از طرف مالک، بر تصرف کننده مال اقامه می شود و مدعی از دادگاه می خواهد که تسلط غیر مجاز متصرف و همه آثار آن را از بین ببرد. شخص مدعی غصب، باید مالک مال باشد والا دعوای خلع ید او به نتیجه نخواهد رسید.
دعوی خلع ید با دعوی تصرف عدوانی (شباهت ها و تفاوت های دو دعوا)
شباهت های دعوی خلع ید و دعوی تصرف عدوانی:
- در هر دو دعوی، از متصرف غیر مجاز بیرون رانده می شود و برای تحقق هر دو دعوی، تصرف وسلطه بر ملک دیگری شرط است.
- در هر دو دعوی، از دادگاه تقاضای رفع تصرف می گردد و در هر دو مورد، عدوانی بودن تصرف از ارکان دعواست.
- دعوی خلع ید و تصرف عدوانی از حیث صلاحیت مرجع رسیدگی کننده نیز دارای تشابه هستند. از حیث صلاحیت محلی نیز دادگاهی که مال در آنجا هست،عوی، دارای صلاحیت محلی برای رسیدگی می باشد
تفاوت های دعوی خلع ید و دعوی تصرف عدوانی:
- در دعوی خلع ید شکایت حقوقی ممکن می باشد ولی دعوی تصرف عدوانی با جمع بودن شرایط، امکان شکایت کیفری نیز وجود دارد.
- در دعوی رفع تصرف عدوانی هدف شناسایی مالک نیست و هدف حمایت از متصرف است و اگر به اسناد و دلایل مالکیت نیز اتکا می شود تنها به همین دلیل است.
- در دعوی رفع تصرف عدوانی مدعی وقتی می تواند شکایت کیفری تقدیم کند که بتواند ثابت کند که در ملک موضوع دعوی قبلا تصرف داشته است، اما خوانده ملک را از تصرف وی خارج کرده است، در حالیکه در دعوی خلع ید بحث اثبات سابقه ی تصرف منتفی است
- تفاوت دیگر بین این دو دعوی این است که شرط اساسی دعوی تصرف عدوانی خارج شدن ملک بدون رضایت متصرف از دست اوست.
- برای تحقق تصرف عدوانی عدم رضایت متصرف سابق نسبت به تصرفات لاحق(بعدی) کافی است. اما در دعوی خلع ید رضایت مالک و نحوه تصرف غاصب بر ملک تاثیری در دعوی ندارد
- در دعوای تصرف عدوانی، رعایت تشریفات دادرسی لازم نیست؛ در صورتی که در خلع ید رعایت این تشریفات لازم است؛ در حالی که هر دوی این دعاوی قابلیت تجدیدنظرخواهی را دارند.
- در خلع ید ضروری است که حکم قطعی و سپس اجرایی شود؛ این در حالی است که چون دعوای تصرف عدوانی بلافاصله قابل اجرا است، نیازی به قطعی شدن و صدور اجراییه ندارد و درخواست تجدید نظر مانع اجرای حکم نخواهد بود.
خلع ید و تخلیه ید (تفاوت آنها)
تخلیه در مورد مال غیر منقولی که ابتدائا با اجازه قانونی تصرف شده است بکار برده می شود و هرگاه بین مالک و متصرف در مورد ملکی قرارداد اجاره بسته شده باشد و در اجرای آن قرارداد ملک به تصرف مستاجر قرار داده شود، و با پایان یافتن مدت هستاجر همچنان ملک را تحویل ندهد باید دعوای تخلیه ید مطرح کرد در صورتی که اگر چنین قراردادی در بین نباشد طرح دعوی خلع ید ضروری است.
در مطلب «تفاوت دعوای خلع ید با تخلیه ید» سایت وکیل تاپ نیز این مبحث بصورت جامع بررسی شده است.
خلع ید منافع
کسی که بر منافع ، مالکیت دارد نیز در صورت بروز مشکل می‌تواند دعوای خلع ید را مطرح کند، باید گفت که دعوای خلع یاز منافع هم دعوایی پذیرفتنی است. اگرچه دادگاه باید احراز کند که دعوای خلع ید مربوط به مال غیر منقول است.
غصب مال توسط چند نفر
هرگاه چندین نفر مالی را مشترکاً با هم تصرف کنند؛ در این حالت تمام متصرفین، غاصب تمام مال محسوب می شوند و همه آنها در برابر مالک دارای مسئولیت هستند. بر این اساس غصب به شکل مشترک، از مسئولیت هریک از غاصبان نمی کاهد.
مرجع صالح برای طرح دعوی خلع ید
دادگاه صالح برای خلع ید، دادگاهی است که مال در آنجا وجود دارد. مثلا اگر مال در شیراز باشد؛ دادگاه شیراز صالح است.
دعوا در صورتی قابل تجدید نظر است که خواهان، در دادخواست میزان خواسته را بالای سه میلیون نوشته باشد.
لازم به ذکر است در این دعوی ارسال دادخواست به مرجع ذی صلاح از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضائی صورت می گیرد.
جهت مراجعه به این دفاتر همراه داشتن مدرک شناسایی جهت احراز هویت و سند مالکیت و وکالتنامه (در صورتی که دعوی از جانب وکیل دادگستری مطرح می گردد) و همچنین كارت عابر بانک جهت پرداخت هزينه دادرسي، الزامي است.
دعوی خلع ید بطور کلی، دعوایی مالی محسوب می شود، لذا خواهان باید خواسته خود را تقویم کند و مبنای محاسبه هزینه دادرسی قیمت منطقه ای ملک است نه تقویم خواسته.
اشخاصی که می توانند طرح دعوی خلع ید کنند
در دعوای خلع ید، فقط اشخاص ذی‌نفع یا وکیل یا قائم‌مقام یا نماینده قانونی می‌تواند طرح دعوی کند این در حالی است که ماده ۱۷۰ قانون آیین دادرسی مدنی مقرر داشته: برای طرح دعوی تصرف عدوانی لازم نیست شاکی، مالک باشد بلکه مستاجر، مباشر، خادم، رعیت، کارگر و هر کسی که به نمایندگی یا به امانت، مال غیر را متصرف است، می‌تواند به قائم مقامی مالک طرح دعوی کند.
نمونه دادخواست خلع ید
با سلام وعرض ادب
احتراماً به استحضار می رساند:
اینجانب به موجب سند مالکیت شماره …. مالک شش دانگ یک واحد آپارتمان به مساحت … متر مربع به شماره پلاک ثبتی … بخش … در شهرستان … می باشم. با توجه به این که خوانده بدون اجازه اینجانب پلاک ثبتی ذکر شده را به طور غاصبانه در تصرف خود گرفته اند، بنده با مراجعات بسیار و همچنین ارسال اظهارنامه به شماره … در تاریخ … به خوانده، خواهان رفع تصرف شدم که ایشان هیچ اقدامی در جهت رفع تصرف انجام ندادند و همچنان اصرار بر تصرف غاصبانه خود دارند. اینجانب برای اثبات ادعای خود به معاینه و تحقیق محلی با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری استناد می نمایم. در ابتدا برای جلوگیری از تضییع و تفریط خواسته و احداث بنا، صدور قرار دستور موقت مبنی بر منع خوانده به انجام تصرفات در ملک مذکور را تقاضا دارم.
فلذا با تقدیم این دادخواست به استناد مواد ۳۰، ۳۱، ۳۰۸ و ۳۱۱ قانون مدنی و مواد ۱۹۸ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی، رسیدگی و صدور حکم بر خلع ید خوانده را استدعا دارم.
وکیل خلع ید وکیل تاپ
طرح درست و به جای دعوا، اصلی اساسی در رسیدگی های دادگاه است. منشأ دعوای تخلیه از یک رابطه قراردادی و منشأ دعوای خلع ید تصرفات غاصبانه می باشد و هر یک آثار مربوط به خود را دارند.
هرگاه خواهان به جای دعوی تخلیه، دعوی خلع ید مطرح نماید یا بالعکس؛ از موجبات رد دعوی خواهد بود زیرا در فرضی که خواهان دعوی تخلیه طرح می کند باید بتواند وجود رابطه استیجاری را اثبات کند و در صورت عدم اثبات چنین امری دعوی رد خواهد شد.ضمناً طرح دعوای تخلیه، مالکیت عین ملک نیز شرط نیست و همین که فرد مالک منافع باشد، کفایت میکند. لذا رای طرح درست دعوا و به نتیجه رسیدن موضوع خود حتما از یک وکیل متبحر مشاوره بگیرید زیرا این کار باعث می شود که طرح دعوا به درستی انجام شود ومتحمل هزینه های دوباره نشوید
وکلای وکیل تاپ به طور ۲۴ ساعته و تخصصی از طریق شماره تلفن ۰۲۱۹۱۰۰۲۰۹۰ آماده راهنمایی دادن به شما عزیزان و پیگیری موضوعات حقوقی شما هستند .
نتیجه گیری
خلع ید به معنای ساده، بیرون کردن شخصی است که بر مال ما مسلط شده است .لذا ضروری است ابتدا خواهان، مالکیت خود بر مال موضوع دعوی را ثابت نماید زیرا اگر خواهان مالک نباشد؛ برای طرح دعوی مذکور ذی نفع حساب نمی شود و به علت ذی نفع نبودن قرار رد دعوی مطروحه صادر خواهد شد.
دادگاه صالح به رسیدگی دعوای خلع ید دادگاهی است که مال در آنجا قرار دارد.
سوالات متداول
برای ارائه دادخواست خلع ید ارائه اصل سند مالکیت الزامی است یعنی باید مالکیت خواهان خلع ید ابتدا اثبات شود.
ورثه می توانند به یکی از وراث برای طرح دعوای خلع ید وکالت بدهند و آن فرد توامان هم برای انحصار وراثت اقدام می کند و هم دادخواست خلع ید و دریافت اجرت المثل را می دهد.
خلع ید دعوایی حقوقی می باشد و امکان طرح شکایت کیفری وجود ندارد.
در خلع ید ضروری است که حکم قطعی و سپس اجرایی شود؛ این در حالی است که چون دعوای تصرف عدوانی بلافاصله قابل اجرا است، نیازی به قطعی شدن و صدور اجراییه ندارد و درخواست تجدید نظر مانع اجرا نخواهد بود.
سلام
من از ع ملکی رابصورت مبایعه نامه در بنگاه خریدم که هنوز سند نداشت. سند مادر بنام ح بوده و من شکایت فروش مال غیر را انجام دادم
نظر دادستان این بوده که متهم ردیف اول ع بوده و متهم ردیف دوم هم ح بوده که مشارکت در فروش مال غیر کرده. و الان ح چون سندمادر بنامش است از من شکایت خلع ید کرده؟
آیا می‌تواند موفق به حکم خلع ید شود؟
باسلام
با وجود سند تک برگ در دعوای خلع ید حکم به خلع ید صادر خواهد شد مگر آنکه مشارکت در فروش مال غیر علیه خواهان خلع ید صادر شده باشد که در این صورت دادگاه حقوقی صلاحیت خواهان را نخواهد پذیرفت البته لازم به ذکر است شما می توانید برای دریافت راهنمایی بهتر از وکلای دعاوی کیفری وکیل تاپ با شماره ۰۲۱۹۱۰۰۲۰۹۰ تماس حاصل فرمائید. موفق و موید باشید.
با سلام وخسته نباشید سوالم اینه که پدر بنده تو دادگاه یک طبقه ساختمان داده به جای مهریه به مادرم ومادرم ومادرم هم راضی بوده اجرای احکام هم یه صورتمجلس نوشته که پدرم به جامهریه یک طبقه ساختمان داده به مادرم پدرم امضا کرده قاضی هم امضا کرده حالا پدرم شروع کرده به اذیت کردن ما وشکستن وسایل مادرم هم شکایت خلع ید کرده اما خانه ی ما سند نداره از اول هم نداشته چون روستایی هستش اون روز هم که اجرای احکام صورتمجلس نوشته از پدرم قولنامه نگرفتن الانم میگه قولنامه نمیدم حالا میخوام بدونم با همون صورتمجلس قاضی حکم خلع ید میده یانه اخه بجز اون نامه مدرک دیگه ای نداریم واینکه تو جلسه دادگاه چی بگیم اصلا نیازه که مثلا بگیم اذیتمون کرده یا قاضی خودش میدونه ایا این نامه اعتبار داره به اندازه سند یانه واینکه هزینه دادرسی باید بدیم چون وضعیت مالیمون خوب نیست خدا خیرتون بده برا راهنمایی هاتون ممنون
سلام: شما باید با وکیل متخصص مشاوره نمایید۰۲۱۹۱۰۰۲۰۹۰
باسلام
پسر بنده خانمی را به مدت ۲ سال به عقد موقت خودش به درمیاره و در منزلی که بنده در اختیارشون گذاشتم زندگی میکردند بعد از ۶ ماه پسرم برای کار به کشوری دیگه میره این خانم هم قرار میشه که بعد از انجام کارهاش در ایران، بره دنبال پسرم ولی تمام مدت بهانه میاره
من هم که از مدت ها قبل فهمیدم این خانم قصد رفتن پیش پسرم نداره پیش خودم گفتم تا پایان مدت عقد در منزل بمونه ولی الان حتی با پایان عقد هم حاضر به تخلیه نیست می دونم حتی زودتر هم میتونستم بیرونش کنم ولی نخواستم اذیت بشه
لازم به ذکره که این خانم خودش ۲ خونهکه البته دست مستاجرن و اموال زیادی داره
الان سوالم اینه که تقاضای خلع ید کنم یا تخلیه ید
سلام: از طریق سامانه وکیل تاپ با وکیل خانواده انلاین مشاوره بگیرید.