تمام موارد تخلیه سرقفلی

در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ تخلیه ملک یک امر استثنایی بوده است. در این مقاله راجع به آن مواردی که حق تخلیه را برای مالک ملک به وجود می آورد بحث می کنیم و اگر که تخلیه کرد حق سرقفلی وی چی می شود که اصطلاح سرقفلی در ابتدای این نوشته بحث خواهد شد.

در انتها به رویه قضایی می پردازیم که مالک چگونه می تواند درخواست تخلیه ملک مستاجره را از مستاجر، را از دادگاه درخواست کند و دادگاه چگونه به این مسئله حکم می دهد.

سرقفلی به زبان ساده

سرقفلی حق تقدم در اجاره است، مستاجری که می خواهد ملکی را اجاره کند حال ملکی که مد نظر اوست در یک موقعیت مکانی بسیار عالی است که فارغ از استعداد مستاجر در جذب مشتری و جنسی که وی می خواهد ارائه بدهد، این مکان در روز مشتری های بسیاری به خود جذب می کند.

برای مثال تصور کنید یک باب مغازه ای را که در یکی از میدان های معروف تهران باشد دو نبش باشد و روبروی خروجی مترو هم باشد که در این حالت این ملک ارزش و مقبولیت تجاری بسیار زیادی در نظر کسانی دارد که قصد اجاره آن جا را دارند.

حال مستاجر مبلغی تحت عنوان سرقفلی می پردازد به دلیل مرغوبیت محل که آن مبلغ علاوه بر اجاره بها در ابتدای انعقاد قرارداد اجاره از مستاجر گرفته می شود.

و هر چقدر که مکان بهتر باشد سرقفلی بیشتری خواهد داشت چرا که تمایل و انگیزه مستاجرین و تجار بر اجاره اماکنی است که از موقعیت خوب تجاری برخوردار هستند.

سرقفلی جدا از اجاره بها است؛ اجاره بها را مستاجر به صاحب ملک می پردازد ولی سرقفلی را بعد از تخلیه موجر به مستاجر می پردازد.

موارد حق دریافت سرقفلی

در قانون برای دریافت سرقفلی مواردی پیش بینی شده است که آن را بیان می کنیم:

1. اگر مستاجر در ابتدای اجاره ،مبلغی را تحت عنوان سرقفلی به موجر پرداخته باشد.
2. اگر موجر (موجر همان صاحب ملک است که صاحب ملک اعم است از صاحب مغازه و صاحب خونه) و مستاجر توافق کرده باشند که موجر ملک تجاری مورد اجاره را بعد اتمام مدت باز هم به مستاجر اجاره دهد با همان مبلغ، چنانچه موجر تقاضا کند که مستاجر از حقش بگذره یعنی بهت اجاره می دهم ولی می خواهم اجاره بها را افزایش بدهم، مستاجر می تواند مطالبه سرقفلی نماید؛حتی اگر در ابتدا هم سرقفلی نپرداخته باشد.
3. اگر موجر و مستاجر با هم توافق کرده باشند که ملک مجددا به مستاجر اجاره داده شود اما میزان اجاره بها طبق معیاری مشخص و متعارف سالانه افزایش یابد در این فرض هم اگر از مستاجر تقاضا نماید که از حقش بگذرد به این معنی که می خوام به یکی دیگه اجاره بدهم، باز هم مستاجر حق دریافت سرقفلی را دارد حتی اگر در ابتدا به موجر سرقفلی نپرداخته باشد.

البته این نکته مهم است که موجر مبلغ سرقفلی را به قیمت عادله روز به مستاجر پرداخت نماید نه لزوما همان مبلغی را که دریافت داشته است.

تخلیه ملک در مبحث اجاره

بر اساس قانون روابط موجر مستاجر سال ۵۶ با تمام شدن مدت اجاره، اجاره تمام نمی شود به شرط این که مستاجر به اجاره خود بخواهد ادامه بدهد، به این عبارت که مستاجر مجبور نیست اجاره را ادامه بدهد ولی اگر مستاجر خواهان ادامه تصرف بود موجد نمی تواند به صرف این که مدت اجاره تمام شده وی را از ملک بلند کند و البته که مستاجر متصرف، می تواند موجر را به تجدید اجاره و تنظیم سند رسمی اجبار کند‌.

در قانون سال ۷۶ و ۶۲ با اتمام مدت اجاره تمام می شود و می توانند مستاجر را بگویند که تخلیه بکند.

بیشتر بخوانید: عقد اجاره با توجه به قانون موجر و مستاجر ۱۳۷۶

موارد تخلیه مربوط به شخص مستاجر

در اجاره هایی که مشمول قانون سال ۵۶ هستند درخواست تخلیه از موجر امری استثنایی است حتی اگر بعد از پایان مدت اجاره باشد.

حال مواردی وجود دارد که به صاحب ملک این حق را می دهد که وی تخلیه مستاجر را درخواست کند.

که این موارد در دو قسمت بررسی می شوند:

1. مواردی که مربوط به تخلفات مستاجر است
2. مواردی که مربوط به خود شخص موجر است و ربطی به مستاجر ندارد.

۱‌ – انتقال منافع به غیر: اگر مستاجر، بدون اینکه حق انتقال منافع به غیر داشته باشد، منافع را به غیر منتقل کند اگر در حین اجاره باشد که حق فسخ و تخلیه به موجر می دهد و اگر بعد از انقضای مدت اجاره باشد صرفا حق تخلیه می دهد زیرا بعد از اتمام مدت اجاره، عقدی باقی نمانده که فسخ آن مطرح شود.

البته باید توجه شود که مستاجر واقعا قصد انتقال داشته مثلا اگر شاگردی استخدام کرده و یا برادرش برای مدتی که او نیست بیاید و مغازه را بگرداند انتقال منافع به غیر محقق نیست و حق تخلیه را برای موجر به وجود نمی آورد.

در این مورد از تخلف مستاجر با حکم تخلیه موجر مکلف به پرداخت نصف حق کسب و پیشه می باشد.

۲‌ – تغییر شغل: هرگاه محل اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده باشد و مستاجر هم بدون جلب رضایت موجر شغل خود را تغییر بدهد حق تخلیه برای موجر به وجود می آید البته به شرطی که شغل مشابه شغل قبلی نباشد، مثلا اگر برای طلا فروشی اجاره داده فرد بیاید تغییر دهد به جواهری یا بدلیجات و یا فروش اجناس عتیقه و از این دست مشاغل به دلیل این که عرفا مشابه شغل قبلی است حق تخلیه به وجود نمی آید.

حال اگر طلا فروشی را تبدیل کند به ساندویچی و رستوران و از این دست مشاغلی که عرفا هیچ شباهتی به شغل قبلی نداشته حق تخلیه برای موجر متصور می باشد‌.

۳ – تعدی و تفریط مستاجر در عین مستاجره: هر عملی که سبب شود به اساس بنا ضرر وارد شود، تعدی و تفریط محسوب می شود، برای مثال لوله های آب ملک اجاره شده آب پس می دهد و مستاجر برای این مورد هیچ کاری نمی کند که این امر در آینده سبب خرابی های بیشتری می شود و یا مستاجر بیاید یک دیوار وسط ملک بکشد که این کار مصداق تعدی است، تعدی به معنای تجاوز به حقوق است که در این موارد موجر حق تخلیه برایش ایجاد شده و وی می تواند درخواست تخلیه کند.

۴ – عدم پرداخت اجاره بها: مستاجر اجاره بهای ملک را نپردازد که در این حالت موجر با ارسال اخطاریه یا اظهارنامه بهای خود را مطالبه کرده باشد و باز هم با امتناع مستاجر روبرو شود، حق فسخ و تخلیه برای او به وجود می آید.

موارد تخلیه مربوط به شخص موجر

می رسیم به بخش دوم موارد تخلیه که مربوط به شخص موجر است:

1. نوسازی: موجر درخواست تخلیه می کند به منظور ساختن یک بنای جدید که وی باید پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری را ارائه دهد تا حکم به تخلیه داده شود
2. نیاز شخصی موجر برای اشتغال به کسب یا پیشه یا تجارت: موجر می تواند بعد از انقضای مدت در صورتی که برای اشتغال خودش به آن محل نیاز داشته باشد درخواست تخلیه کند.
3. نیاز شخصی برای سکونت: این فرض در صورتی است که محل کسب و پیشه مناسب برای سکنی هم باشد که مالک می تواند بعد از اتمام مدت اجاره برای سکونت خود اولاد یا پدر و مادر و یا همسر خود درخواست تخلیه نماید.

باید به این نکته توجه داشت که در موارد سه گانه تخلیه که مربوط به خود مالک است ضمن صدور حکم تخلیه به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم می شود زیرا مستاجر مرتکب تخلفی نشده است.

رویه قضایی در خصوص درخواست تخلیه

رویه قضایی قانون سال ۵۶ به این نحو است که درخواست تخلیه و یا صدور حکم فسخ اجاره را از دادگاه حقوقی درخواست کند که با صدور حکم محل باید تخلیه شود.در آیین نامه اجرایی قانون سال ۷۶ رسیدگی به درخواست تخلیه را منوط به تقدیم دادخواست و رعایت تشریفات آیین دادرسی ندانسته و دستور تخلیه به این صورت است که مقام قضایی پایان مدت اجاره را از روی سند، احراز و سپس دستور تخلیه می دهد.

اگر در هنگام اجاره دادن از مستاجر سرقفلی دریافت شده باشد اجرای دستور تخلیه منوط به دادن سرقفلی از ناحیه مالک است‌.

صدور حکم تخلیه قطعی نمی باشد و درخواست رسیدگی ماهوی یعنی سریعا سراغ تخلیه نروند بلکه بررسی کنند اگر لازم بود تخلیه کنند که دادگاه می تواند پس از رسیدگی دستور را لغو کند.

نتیجه گیری

اگرچه قانون برای موجر این حق تخلیه را در بسیار محدود کرده است و چه بسا به وی تحمیل کرده است که با یک مستاجر به یک اجاره ادامه دهند اما به این نحو نیست که حق وی رعایت نشود و در مواردی که لازم بوده و لازم باشد این حق را به او می دهد که تخلیه ملک را بخواهد که این درخواست شرایطی لازم دارد و آن این است که حق مالک زیر سوال برود و در جایی حق وی زیر سوال میرود که یا مستاجر دارد تخلفی می کند.

مثل تغییر شغل داده و یا اجاره بها را پرداخت نمی کند، تعدی و تفریط در عین مستاجره می کند، و یا ملک اجاره را بدون اجازه مالک به دیگری می دهد که در این موارد حق تخلیه دارد؛ و یا خود مالک به مالش احتیاج دارد خواه سکونت باشد برای خانواده اش و یا تجارت باشد برای خودش و در نهایت ملک از نظر وی نیاز به نوسازی داشته باشد که این مقاله به بیان این مسائل به نحو تفصیلی پرداخته است.

سوالات رایج