اگر سرقفلی یک مکان تجاری را در دست دارید واز حقوق خود آگاهی ندارید؛ مطلب زیر مختص شما نوشته شده است
سرقفلی از مواردی ست که مختص عقد اجاره و آن هم اجاره ملک تجاری است. نهاد سرقفلی در سال ۱۳۷۶ در قانون روابط موجر و مستاجر تاسیس شده است که جایگزین حق کسب و پیشه در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ شده است. با تاسیس سرقفلی دیگر به جز مواردی که در سال ۵۶ وجود دارد؛ حق کسب و پیشه وجود ندارد.
در مطلب زیر به کاربرد سرقفلی، نحوه اجاره و انتقال سرقفلی و نکات لازم در خصوص سرقفلی به طور ساده و قابل فهم پرداخته ایم.
دسترسی سریع به عناوین:
کاربرد سرقفلی
در سرقفلی کار به این صورت است که مستاجر با توافق از ابتدا مبلغی به موجر پرداخت می کند؛ تا یک سری حقوق را به دست آورد. برای مثال با پرداخت مبلغی که سرقفلی نامیده می شود این حق را به دست می آورد که برای چند سال در اجاره کردن مال نسبت به بقیه مقدم باشد و موجر ملک را به خود او اجاره بدهد.
در مقابل اگر مستاجر این حقوق را به دست آورد برای انصراف از آن و از بین بردن حقوقش مالک باید مبلغ سرقفلی را به مستاجر بپردازد.
در صورت توافق با موجر بر پرداخت سرقفلی توصیه می شود با وکلای متخصص سرقفلی در موسسه حقوقی وکیل تاپ اخذ مشاوره کرد.
کاربرد حق کسب و پیشه
حق کسب یا پیشه یا تجارت در مورد قراردادهای اجاره مطرح می‌شود که قبل از سال۱۳۷۶ منعقد شده‌اند. عنوان «حق کسب یا پیشه یا تجارت» چندان در عرف، شایع نیست و در واقع حقوق قانونی مستاجر سابق یک محل است که با تلاش های خود موجب رونق اقتصادی مکان شده است.
در واقع عنوان قانونی برای حق سرقفلی در قرارداد هایی است که قبل سال ۱۳۷۶ منعقد شده‌اند. پس اگر قرارداد در تاریخ مذکور منعقد شده است باید به مباحث حق کسب یا پیشه یا تجارت رجوع کرد.
تعریف صحیح حق کسب و پیشه
قرارداد هایی که قبل از سال ۱۳۷۶ منعقد شده باشد؛ مشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ هستند و بر اساس این قانون، با تمام شدن مدت اجاره، مستأجر اجبار نمی شود که ملک را تخلیه کند؛ بلکه قرارداد اجاره به حکم قانون به صورت مداوم تمدید می شود و در نتیجه ممکن است تا امروز نیز باقی مانده باشد.
حق کسب یا پیشه یا تجارت به این معناست که قانون به مستأجر اجازه می دهد تا پس از پایان یافتن مدت قرارداد اجاره، همچنان ملک تجاری را در اجارهی خود نگه دارد و اگر مالک بخواهد به دلایل شخصی به این اجاره پایان دهد، باید مبلغی را برای حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستأجر بپردازد (به این مبلغ در اصطلاح عرفی سرقفلی گفته می شود که عبارت درستی نیست).
موارد تخلیه اجباری مستاجر دارای حق کسب و پیشه
قانون تنها سه دلیل شخصی را برای اجبار مستأجر به تخلیه می پذیرد.در این سه مورد، دادگاه می تواند حکم تخلیه‌ی مستأجر را صادر نماید اما مالک نیز مکلف به پرداخت کامل مبلغ حق کسب یا پیشه یا تجارت است
- مواردی که مالک می خواهد ملک را تخریب و بازسازی کند.
- مواردی که مالک برای کسب یا پیشه‌ی خود به ملک احتیاج دارد.
- مواردی که مالک می خواهد از ملک برای سکونت خودش یا خویشاوندان نزدیکش استفاده نماید.
اگر قرارداد اجاره شما مشمول سال ۵۶ است برای موارد فسخ و تخلیه که همانطور که اشاره شد بسیار هم محدود است می توانید از طریق سایت با وکلای موسسه وکیل تاپ اخذ مشاوره کنید.
بیرون کردن مستاجر دارای حق کسب و پیشه
با توجه به محدودیت های قانونی که برای تخلیه‌ی ملک تجاری بیان شد؛ این تصور اشتباه است که عقد اجاره تقریبا دائمی شده و مستأجر به نوعی شبیه به مالک است. زیرا اگر مستأجر، تخلفی انجام دهد، مالک می‌تواند بدون پرداخت مبلغ حق کسب یا پیشه یا تجارت یا با پرداخت تنها نصف آن، مستأجر را مجبور به تخلیه‌ی ملک نماید. موارد زیر از این قرار است:
- انتقال اجاره به شخص دیگر: اگرشما بخواهید ملکی را که اجاره کرده اید، به شخص دیگری اجاره دهید و از او مبلغ حق کسب یا پیشه را دریافت کنید، باید اول مالک رضایت بدهد. اگر مالک به این مسئله رضایت نداشته باشد، باید تمام حق کسب یا پیشه را در مقابل تخلیه ی ملک به شما پرداخت کند. اگر مالک، نه اجازه دهد که شما ملک را اجاره دهید نه حاضر به پرداخت مبلغ حق کسب یا پیشه به شما شود؛ میتوانید از دادگاه، اجازه ی اجاره دادن ملک را بگیرید. رعایت این نکات توسط مستأجر الزامی است و اگر مستأجر بدون رعایت این ترتیب، ملک را به دیگری اجاره بدهد، مرتکب تخلف شده است و مالک در مقابل این تخلف می‌تواند با مراجعه به دادگاه تخلیه ی ملک خود را بخواهد و در این صورت تنها مکلف به پرداخت نصف حق کسب یا پیشه به مستأجر می‌شود.
- تقصیر مستاجر در اجاره: در صورت تعدی یا تفریط مستأجر (یعنی کاری انجام دهد که به ملک صدمه بزند یا از کاری که باید برای حفاظت از ملک انجام بدهند، خودداری کند و به دنبال آن به ملک آسیب وارد شود)، مالک می‌تواند با مراجعه به دادگاه فسخ قرارداد و تخلیه‌ی ملک را بدون پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت، بخواهد.
- تغییر شغل توسط مستاجر: اگر مستأجر شغلی که در قرارداد اجاره معین شده بود را تغییر دهدو شغل جدید از نظر عرفی مشابه شغل قبلی نباشد؛ مالک می‌تواند با مراجعه به دادگاه فسخ قرارداد و تخلیه‌ی ملک را بدون پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت، بخواهد.
- پرداخت نکردن اجاره بها توسط مستاجر: درصورت تأخیر مستأجر در پرداخت اجاره بها، مالک می‌تواند درخواست تخلیه بدون پرداخت حق کسب یا پیشه را طرح کند:
- نپرداخت اجاره بها: در این حالت، مالک از طریق ارسال اظهارنامه (در صورتی که قرارداد اجاره رسمی نباشد) یا اخطاریه‌ی دفتر اسناد رسمی، پرداخت اجاره‌بها را درخواست می‌نماید. حال اگر مستأجر بازهم اجاره را نپرداخت، مالک می‌تواند با مراجعه به دادگاه، درخواست تخلیه‌ی ملک را مطرح کند. در این حالت اگر مستأجر اجاره‌بها و بیست درصد آن را در صندوق دادگستری به امانت بگذارد، حکم تخلیه صادر نمی‌شود و تنها مبلغی که ودیعه گذاشته شده به مالک پرداخت می‌شود. اما اگر مستأجر از این کار خودداری کند، دادگاه حکم به تخلیه بدون پرداخت حق کسب و پیشه را صادر می‌کند. به علاوه دادگاه فقط یک بار چنین ارفاقی به مستأجر می‌کند و اگر برای مرتبه‌ی دوم چنین دعوایی علیه او طرح شود، دیگر امکان تودیع وجه و جلوگیری از صدور حکم تخلیه وجود ندارد.
- دو بار تاخیر در پرداخت اجاره‌بها توسط مستأجر در طول یک سال: در این حالت، پس از درخواست رسمی مالک از طریق اظهارنامه یا اخطاریه‌ی دفتر اسناد رسمی، مبلغ اجاره‌بها را می‌پردازد. حال برای بار سوم در طول همان سال باز اجاره‌بها به موقع پرداخت نمی‌شود. در این صورت نیز مالک می‌تواند با مراجعه به دادگاه، تقاضای تخلیه کند و دیگر به مستأجر امکان جلوگیری از صدور حکم با امانت دادن مبلغ اجاره‌بها در صندوق دادگستری داده نمی‌شود.
حق کسب و پیشه بدون قرارداد کتبی
برای اینکه حق کسب یا پیشه به سود مستأجر ایجاد شود، حتما لازم نیست که قراردادی کتبی و با عنوان اجاره منعقد شده باشد. بلکه اگر مشخص شود هدف طرفین، اجاره بوده است حتی اگر عنوان قرارداد چیزی جز اجاره (مانند صلح) باشد و حتی اگر قرارداد به صورت کتبی منعقد نشده باشد، باز هم حق کسب یا پیشه ایجاد می‌شود.
نکات و قوانین مربوط به حق سرقفلی
قانون‌گذار در سال ۱۳۷۶ از عنوان حق کسب یا پیشه یا تجارت دست کشید و اصطلاح سرقفلی را که در عرف مرسوم بود وارد قانون کرد. سرقفلی در این قانون شرایط و ضوابط متفاوتی با حق کسب یا پیشه در قراردادهای قبل از این تاریخ دارد. بنابراین اگر قرارداد اجاره از مهرماه ۱۳۷۶ به بعد،بسته شده یا می‌شوند، مشمول این قانون جدید هستند و در مورد حق سرقفلی خود باید به نکات زیر توجه داشته‌باشید.
گفتیم که حق کسب یا پیشه به مستأجر اجازه می‌داد بعد از تمام شدن اجاره همچنان به تصرف خود در ملکِ مورد اجاره ادامه دهد و مالک جز در موارد کمی نمی‌توانست مستأجر را مجبور به تخلیه‌ی ملک کند. حق سرقفلی در قانون ۱۳۷۶، چنین اثری ندارد و مستأجر با اتمام مدت اجاره مکلف به تخلیه است؛ مگر اینکه با مالک برای تمدید قرارداد، توافق نمایند.
حق سرقفلی برخلاف حق کسب یا پیشه، به حکم قانون و به صورت اجباری ایجاد نمی‌شود بلکه نیازمند توافق طرفین است. یعنی اگر در خصوص سرقفلی با هم توافق نکنند، مستأجر در هنگام تخلیه، نمی‌تواند مدعی حقی بابت سرقفلی شود.
بیشتر بخوانید: کاملترین مقاله درباره عقد اجاره با توجه به تمام مواد قانونی
انواع توافق برای سرقفلی
توافق برای سرقفلی به سه شیوه ممکن است انجام شود:
- در زمان انعقاد قرارداد اجارهی محلی که کاربری تجاری دارد، مستأجر مبلغی را با عنوان سرقفلی به مالک بپردازد: این مورد همان چیزی است که در عرف با نام خرید سرقفلی شناخته می‌شود. در این صورت با پایان یافتن مدت اجاره، مستأجر ملزم به تخلیه است اما در نقطه‌ی مقابل مالک نیز باید مبلغ سرقفلی را به قیمت روز به او برگرداند.
- در زمان بستن قرارداد اجاره، طرفین در قرارداد شرط کنند که مالک، ملک تجاری خود را به شخص دیگری اجاره ندهد و هر سال ملک رابا اجارهی متعارف به مستأجر فعلی واگذار کند. در این صورت باز هم مانند مورد قبل با انقضای مدت اجاره، مستأجر مکلف به تخلیه می‌شود اما مالک باید مبلغی را به عنوان سرقفلی به او بپردازد.
- در زمان انعقاد قرارداد اجاره، شرط شود تا زمانی که ملک مورد اجاره در تصرف مستأجر است، مالک حق افزایش اجاره‌بها و درخواست تخلیه را ندارد و هر ساله ملک تجاری خود را با همان اجاره‌بها به مستأجر واگذار می‌کند، در این صورت مستأجر می‌تواند درصورت تقاضای مالک مبنی بر تخیله‌ی ملک، مبلغی را برای جبران حق سرقفلی خود مطالبه کند.
با توجه به پیچیدگی های این بحث که نیازمند دانش حقوقی است توصیه می شود برای این امر با وکلا متخصص سرقفلی مشورت و نظر خواهی کنید.
نکات ضروری جهت خرید حق کسب و پیشه یک ملک
- الف– سند سرقفلی: باید توجه شود به رسمی یا عادی بودن سند سر قفلی و صلح نامه حق کسب و پیشه و تجارت و در صورت عادی بودن سند لزوماً باید رضایت مالک گرفته شود.
- ب– شغل: شغل در اسناد سرقفلی یا به عبارت دیگر (اجاره نامه مبنای سرقفلی) از اهمیت فراوانی برخوردار است. به عبارتی هدف از خرید باید معین و واضح باشد. خریدار در صورتی که می خواهد شغلی غیر از شغل قید شده در اجاره نامه سابق را داشته باشد؛ باید در هنگام بستن اجاره نامه جدید، شغل مورد نظر خود را درج کند. حتی اگر مجبور به پرداخت حق مالکانه خارج از میزان عرفی شود زیرا بعد از انتقال و تنظیم اجاره نامه اخذ رضایت مالک برای تغییر شغل بسیار سخت است..
- ج–انتقال: مسئله ای که از اهمیت بالایی برخوردار است موضوع انتقال می باشد. با وجود اینکه این مسئله خطر زیادی را ندارد ولی بهتر است مستاجری که دارای حق انتقال است در صورتی که مدت اجاره اش تمام شده باشد بدواً با الزام مالک به تنظیم اجاره نامه جدید حقوق قانونی خود را تثبیت و سپس اقدام به انتقال نماید. در این صورت ، قطعاً مشکلی، حقوق مستاجر (مالک سر قفلی) را تهدید نخواهد کرد .
زمانی که شما به عنوان مستاجر یا موجر در این باره دچار ابهام شده و یا سوالاتی در این خصوص برای شما پیش آمده است توصیه می شود از طریق سامانه وکیل تاپ به صورت آنلاین و یا تلفنی موارد خود را مطرح کنید. امکان مشاوره به صورت حضوری در موسسه وجود دارد.
انواع سند سر قفلی(حق کسب و پیشه)
- سرقفلی با سند عادی: در میان کسبه و بازاریان یکی از راه های انتقال سر قفلی با سند عادی است. با این توضیح که اشخاصی که ملکی را با سند عادی اجاره کرده اند یا اجاره نامه ای در بین نبوده و بطور شفاهی اقدام به اجاره ملک کرده اند؛ با سند عادی اقدام به واگذاری حقوق خود می کنند یا برخی مالکان ابتدا به ساکن سرقفلی ملک خود را با سند عادی انتقال می دهند.
- سند رسمی: اشخاصی که سند اجاره آنها رسمی است ( تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی)حقوق حاصل از اجاره نامه (حق کسب و پیشه) خود را در قالب سند صلح و یا سند رسمی به مستاجر دیگر انتقال می دهند.
انتقال کسب و پیشه یعنی چه؟
انتقال سر قفلی به این جهت است که شخص دیگری غیر از مالک سرقفلی عملاً و از محل سرقفلی استفاده کند و در آنجا مشغول کسب و کار شود. برای اینکه مالک سرقفلی حق انتقال به غیر داشته باشد لازم است عبارت (حق انتقال به غیر دارد) در سند قید شود. به عبارت دیگر تعیین تکلیف نکردن مسئله انتقال، به معنی ممنوعیت از انتقال خواهد بود. در صورتی که در سند سرقفلی عبارتی مبنی بر انتقال سند سر قفلی نوشته نشود ، مالک سرقفلی حق انتقال سرقفلی را نخواهد داشت.
نحوه انتقال کسب و پیشه
- اختیاری: سرقفلی یک ملک، گاهی اختیاری و با میل و رغبت مالک سرقفلی به فرد دیگری منتقل می شود که ممکن است با سند عادی باشد یا سند رسمی
- قهری: انتقال قهری به این صورت است که شخصی فوت می کند و حقوق حاصل از اجاره (حق کسب و پیشه) به ورثه شخص منتقل می گردد.
- قضائی: وقتی از طرف مقام قضائی حکم به انتقال سرقفلی ملک داده می شود در این صورت انتقال قضائی خواهد بود.
انتقال کسب و پیشه با سند عادی
هنگامی که سند سر قفلی عادی است و حق انتقال در آن وجود داشته باشد صاحب سرقفلی می تواند سرقفلی ملک را منتقل نماید مشروط به اینکه انتقال جدید با سند رسمی باشد. به عبارت دیگر حتی با وجود حق انتقال ، مالک سرقفلی (حق کسب و پیشه) نمی تواند با سند عادی سر قفلی را منتقل نماید.
انتقال کسب و پیشه با سند رسمی
در صورتی که سند سر قفلی رسمی باشد باید دید مالک سرقفلی(حق کسب و پیشه) حق انتقال به غیر دارد یا خیر؟ اگر مالک سر قفلی حق انتقال به غیر داشته باشد می تواند با سند رسمی حقوق قانونی خود را به شخص دیگری منتقل کند.
لازم به یادآوری است حتی با وجود حق انتقال به غیر، مالک سر قفلی نمی تواند با سند عادی، سر قفلی را انتقال دهد و در این مواقع مالک سرقفلی الزاماً باید با سند رسمی نسبت به انتقال سرقفلی ملک اقدام نماید.
انتقال حق کسب و پیشه بدون داشتن حق انتقال
یکی از مواردی موجب اسقاط حق سرقفلی می شود که انتقال غیر قانونی سرقفلی است. اشخاصی که بدون داشتن حق انتقال سرقفلی، سرقفلی ملک را انتقال می دهند متخلفند و با طرح دعوا از طرف مالک، سقوط نصف حق کسب و پیشه (سرقفلی) آنها حتمی است.
اضافه می شود که نصف دیگر حق کسب و پیشه به قیمت روز به مستاجر متخلف پرداخت خواهد شد.
تعیین ارزش حق کسب و پیشه مغازه
معمول ترین سوال از طرف مالکین ملک معیار ارزیابی در خصوص حق کسب و پیشه است خصوصاً زمانی که مقرر است تخلیه با پرداخت حقوق مستاجر انجام شود. بنابراین در پاسخ به سوال حاضر باید گفت معیار قانونی خاصی برای ارزیابی سرقفلی و حق کسب و پیشه در حال حاضر وجود ندارد اما کارشناسان علاوه بر پرس و جو از اهالی و املاک های محل ملک معیارهای مذکور در ماده ۱۱ قانون مالک و مستاجر ۱۳۳۹ را نیز ملاک عمل قرار می دهند.
نحوه درخواست و فرایند رسیدگی مطالبه سرقفلی
جهت ثبت دادخواست مطالبه سرقفلی در تهران و مراکز استان ها با ید ابتدا به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی و در سایر شهرها، به دفاتر دادگاه های عمومی حقوقی مراجعه کرد.
پس از ثبت دادخواست، در صورت کامل بودن دادخواست، دستور تعیین وقت رسیدگی توسط رئیس دادگاه صادر می شود.
در وقت رسیدگی، طرفین با تسلیم لایحه قانونی و ابراز اظهارات و دلایل در دادگاه حضور مییابند و دادگاه پس از شنیدن اظهارات و لوایح طرفین اعلام ختم رسیدگی می کند و پس از جلسه اقدام به صدور رای می نماید.
در صورتی که خوانده در نشانی اعلامی شناخته نشود و خواهان امکان اعلام نشانی خوانده را نداشته باشد، وقت رسیدگی با پرداخت هزینه نشر آگهی توسط خواهان ، از طریق یکی از روزنامه های کثیر الانتشار، ابلاغ می گردد. در این صورت زمانی که دادگاه حکم را صادر کرده و به موجر«اجاره دهنده ملک» دستور پرداخت مبلغ سرقفلی را داده باشد، موجر تنها ۱۰ روز فرصت دارد تا مبلغ سرقفلی را پرداخت کند. اگر به هر دلیلی این کار را انجام ندهد مستاجر این حق را دارد که اقدام به توقیف اموال موجر برای بازپس‌گیری طلب خود کند.
اقامه دعوای سرقفلی و نحوه تنظیم دادخواست دارای جنبه های فنی حقوقی بالایی است که بهتر است از یک وکیل دادگستری برای انجام آن کمک گرفت.انتخاب وکیل و معرفی وکیل از طریق سامانه وکیل تاپ در هر زمانی از سراسر کشور امکان پذیر است. برای این کار می توان از طریق تماس با موسسه وکیل تاپ در جریان جزییات امر قرار بگیرید.
نتیجه گیری
شرایط و آثار حق کسب یا پیشه یا تجارت را می‌توان این‌گونه خلاصه کرد: اگر مالکی قبل از سال ۱۳۷۶، ملک خود را با هدف اجاره در اختیار دیگری قرار بدهد تا از آن برای کسب یا پیشه یا تجارت استفاده کند؛ تا زمانی که مستأجر مرتکب تخلف نشده است، اجاره ادامه خواهد یافت؛ و مالک جز در سه مورد (نیاز به تخریب و نوسازی ملک خود، نیاز به ملک برای کسب و پیشه‌ی خود، نیاز به محل برای سکونت خود یا خویشان نزدیکش) نمی‌تواند مستأجر را مجبور به تخلیه کند و در این سه مورد نیز باید مبلغی را برای جبران حق کسب یا پیشه یا تجارتِ مستأجر به او بپردازد.اما سرقفلی موضوعی متفاوت از حق کسب و پیشه است.
سرقفلی و حق کسب و پیشه و موارد مربوط به حق سرقفلی دارای موارد متعدد و مفصلی است که به بخشی از آن به صورت مختصر اشاره کردیم. موسسه حقوقی وکیل تاپ دسترسی لازم را در سراسر کشور برای مراجعه عموم افراد فراهم ساخته است که از طریق تماس تلفنی یا به صورت آنلاین می توان از خدمات حقوقی آن استفاده کرد.
سوالات متدوال
اگر مالک ملک محل سرقفلی ملک خود را به دیگری منتقل کرده است و مالک جدید بنای ناسازگاری دارد تکلیف چه خواهد بود ؟
کلیه حقوقی که در زمان مالکیت مالک قبلی ملک برای شما ایجاد شده است پا برجاستو مالک جدید ملک حق و حقوقی بیش از مالک سابق ندارد. و مالک جدید باید تمام توافقات شما با مالک سابق را بپذیرد.
چه تغییراتی را می توان در عین مستاجره انجام داد؟
تغییراتی که به اساس و اصل بنا لطمه نزند و باعث استفاده بهتر از عین مستاجره شود تخلف (تعدی و تفریط) محسوب نمی شود. بنابراین صاحب سرقفلی می تواند تغییراتی را برای استفاده بهتر از عین مستاجره انجام ده
سلام.من صاحب حق وپیشه هستم بدون هیچ تخلفی .ما تا سال پیش با اوقاف قرارداد می بستیم الان ملک متولی پیدا کرده متولی تعدیل اجاره بها رو بهانه کرده واز تمدید قرارداد خودداری میکنه میخواهم بدونم افزایش اجاره بر اساس چه منطقی هست همون سالی ۲۰ درصد
سلام: درخواست تعدیل را توسط کارشناس رسمی دادگستری از طرف دادگاه مشخص می کند با طرح دعوای تعدیل اجاره بها دادگاه وفق نظر کارشناسی میزان ان را تعیین می کند.