ماده ۸۰۸ قانون مدنی مقرر می دارد که هرگاه مال غیر منقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک، حصه(سهم) خود را به قصد بيع به شخص ثالثی منتقل کند، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیع را تملک کند. این حق را «حق شفعه» و صاحب آن را «شفیع» می گویند.
دسترسی سریع به عناوین:
شرایط به وجود آمدن حق شفعه
۱_ وجود مال غیر منقول مشاع
«حق شفعه» نسبت به اموال غیرمنقول ذاتی ایجاد می شود و اختصاص به املاک دارد. برای ایجاد حق شفعه، شراکت در زمین باید وجود داشته باشید. اشاعه ممکن است در زمین تنها باشد با زمینی که در آن اعیانی، یعنی بنا و درخت وجود دارد.
اگر دو نفر فقط در ساختمان و درخت شریک باشند و زمین متعلق به آنان نباشد، یعنی تنها اعیانی مشاع باشد، حق شفعه ایجاد نمی شود. برای مثال، اگر فرد در زمین وقفی ای که اجاره نموده اند ساختمانی را به شراکت احداث نمایند و ب سهم خود را از ساختمان به ج بفروشد، برای الف نسبت به سهم (حصه) ای که فروخته شده حق شفعه ایجاد نمی شود، زیرا الف و ب در زمینی که ساختمان را در آن احداث نموده اند مالکیت مشاع نداشته اند. در این باره ماده ۸۰۹ قانون مدنی مقرر می دارد: «هرگاه بنا و درخت بدون زمین فروخته شود حق شفعه نخواهد بود.»
قانون استثنا در یک مورد، بدون اینکه اشاعه در مالکیت مال غیرمنقول وجود داشته باشد قائل به وجود حق شفعه شده است. در این باره ماده ۸۱۰ قانون مدنی مقرر می دارد: «اگر ملک دو نفر در ممر یا مجری مشترک باشد و یکی از آنها ملک خود را با ممر یا مجری بفروشد، دیگری حق شفعه دارد، اگرچه در خود ملک، مشاعاً شریک نباشند، ولی اگر ملک را بدون ممر یا مجری بفروشد، دیگری حق شفعه، ندارد.» قانون گذار در این ماده، با اینکه دو طرف در زمین با هم شریک نیستند فقط به دلیل وجود راه عبور با مجرای مشترک، به هر یک از دو مالک مجاور حق داده است اگر مالک دیگر، ملک خود را فروخت، بتواند با اخذ به شفعه ملک اختصاصی فروخته شده مالک دیگر را تملک نماید برای مثال، در کوچه ای بن بست دو ملک وجود دارد، اگر یکی از دو ملک با حق عبور از کوچه مشترک، فروخته شود، مالک ملک دیگر، با اینکه در ملک با فروشنده شریک نیست، اما به دلیل شراکت در ممر و راه عبور حق شفعه دارد.
۲- مال غیرمنقول ذاتی بین دو شخص مشترک باشد
حق شفعه زمانی به وجود می آید که مال غیرمنقول دارای دو شریک باشد نه بیشتر، ملاک در محدود بودن اشاعه (مال مشاع) میان دو شریک، زمان ایجاد حق شفعه است نه در زمان اجرای آن، برای مثال، اگر علی و رضا در زمینی شریک باشند و علی سهم خود را به محمد بفروشد، چنانچه، قبل از اخذ به شفعه، شخص رضا بمیرد و دو نفر ورثه داشته باشد حق شفعه ساقط نمی شود زیرا در زمان ایجاد حق شفعه، زمین دو شریک داشته است. بر این اساس، با اینکه در زمان اجرای اخذ به شفعه، سه نفر شریک وجود دارد، وراث شریک متوفی می توانند اخذ به شفعه نمایند؛ چون ملاک در محدود بودن شرکاء به دو نفر در زمان ایجاد حق شفعه است.
۳- مال غیرمنقول مشاعی باید قابل تقسیم باشد
یعنی اینکه ملک قابل افراز باشد. ملکی که جریان ثبتی آن خاتمه یافته مرجع تشخیص قابل افراز بودن یا نبودن اداره ثبت محل وقوع ملک است. در غیر این صورت دادگاه می باشد. بنابراین اگر ملک، غیر قابل افراز تشخیص گردد حق شفعه ایجاد نمی شود.
۴- یکی از دوشریک، سهم خود را به قصد بیع، به شخص ثالثی انتقال دهد
فقط، زمانی که یکی از دو شریک سهم خود را بفروشد، برای شریک دیگر، حق شفعه به وجود می آید. لذا اگر یکی از شرکا سهم خود را با هر معامله دیگری غیر از بیع به دیگری منتقل نماید. حق شفعه ایجاد نمی شود، اعم از آنکه سهم خود را همه با صلح یا معاوضه کند،ادای قرض، یا حتی مهر همسر خود قرار دهد. بنابراین، حق شفعه از احکام اختصاصی بیع است برای ایجاد حق شفعه سهم مشاع باید؛ به تعبیر دیگر، شریک باید فروشنده باشد نه خریدار.
پس از جمع شدن چهار شرط فوق الذکر، شریک دیگر باید ثمنی را که خریدار پرداخته است به او بپردازد تا بتواند حق شفعه را اجرا نماید. مقدمه اخذ به شفعه، پرداخت ثمن قراردادی به خریدار می باشد. بنابراین، حق شفعه، حق تملک قهری حصه ی فروخته شده شریک سابق از خریدار است در برابر قیمتی که خریدار پرداخته است. به عمل حقوقی که به موجب آن شفيع، حق شفعه خود را اعمال می کند، «اخذ به شفعه» گفته می شود.
برای مثال، الف و ب در یک قطعه زمین ۵۰۰۰ متری شریک می باشند، ب دو دانگ خود را به مبلغ ۶۰۰ میلیون تومان به شخص ج می فروشد، با فرض اینکه ملک قابل افراز می باشد. الف با پرداخت ۶۰۰ میلیون تومان به شخص ج یعنی خریدار، می تواند بدون رضایت او و شخص به دو دانگ فروخته شده را به طور قهری تملک نماید.
حق شفعه در آپارتمان
همچنین اگر آپارتمانی دو واحد داشته باشد و مالک یکی از واحدهای آپارتمان شخصی خود را بفروشد به جهت آنکه این دو آپارتمان، در ممر و مجری مشترک می باشند، مالک آپارتمان دیگر «حق شفعه» پیدا می کند.
نکات کاربردی اخذ به شفعه
- نکته ۱: حق شفعه حق مالی است زیرا وسیله تملک مال است. بر این مبنا صاحب حق شفعه می تواند آن را اسقاط نماید یا آن را در ازای گرفتن عوضی صلح کند و به ارث نیز می رسد.
- نکته ۲: حق شفعه حق عینی (منظور مختص به اموال است) است؛ زیرا به شفيع، حق تملک مستقیم حصه فروخته شده از اموال غیر منقول مشاع را می دهد، بدون اینکه نیازی به الزام خریدار به انتقال باشد.
- نکته ۳: اخذ به شفعه ایقاع است؛ زیرا جهت تحقق آن فقط اراده و قصد شفیع لازم می باشد و رضای خریدار و شریک فروشنده در آن شرط نیست.
- نکته ۴: مبنای ایجاد حق شفعه، برای شفیع ضرر ناشی از تحمل شریک ناخوانده می باشد.
- نکته ۵: اخذ به شفعه ایقاعی معوض می باشد؛ چون شفيع در ازای پرداخت ثمن قراردادی به مشتری، می تواند حصه فروخته شده را تملک نماید.
- نکته ۶: اخذ به شفعه با پرداخت ثمن به مشتری و با اراده شفيع برای تملک حصه فروخته شده شریک، تحقق می یابد و نیازی به تشریفات دیگری ندارد. در صورتی که خریدار از قبول آن امتناع نماید. شفيع باید دعوای اخذ به شفعه را به طرفیت شریک و خریدار با هم اقامه نماید. اگر شفیع یکی از آنها را خوانده دعوا قرار دهد، دادگاه مبادرت به صدور قرار عدم استماع دعوا می نماید. رأی دادگاه در دعوای اخذ به شفعه اعلامی می باشد نه تاسیسی یعنی اثر آن از روز اعلام اخذ به شفعه از طرف شفیع می باشد نه از تاریخ صدور حکم دادگاه.
- نکته ۷: اخذ به شفعه ايقاع تبعی است؛ یعنی ایجاد آن منوط به درستی بیع و انتقال مالکیت سهم شریک به خریدار است و بر مبنای بیع باطل نمی توان اخذ به شفعه نمود.
- نکته ۸: میان ثمن حال و مؤجل(مدت دار) تفاوتی وجود ندارد. در هر حال شفیع باید ثمن را بدهد تا مبیع را تملک کند چون اخذ به شفعه فوری است و شفيع باید ثمن را بپردازد تا بتواند اخذ به شفعه نماید.
- نکته ۹: در صورتی که ثمن پول نبوده و یک مال قيمی باشد، شفیع باید قیمت زمان اخذ به شفعه را بدهد نه زمان بیع را، چون در تاریخ اخذ به شفعه مبادله ثمن و حصه ی فروخته شده، صورت می گیرد.
اجرای حق شفعه در وقف
در این باره ماده ۸۱۱ قانون مدنی مقرر می دارد: «اگر حصه یکی از دو شریک وقف باشد، متولی یا موقوف علیهم حق شفعه ندارد. برای مثال، سه دانگ از شش دانگ زمینی وقف شده و سه دانگ دیگر آن طلق و آزاد می باشد که از آن شخص الف است، در صورتی که الف سه دانگ خود را بفروشد، متولی موقوفه و موقوف علیهم حق شفعه ندارند؛ اما اگر موقوفه فروخته شود، الف می تواند اخذ به شفعه نماید.
اجرای حق شفعه در مبیع متعدد
مطابق ماده ۸۱۲ قانون مدنی مقرر می دارد: «اگر مبیع متعدد بوده و بعض آن قابل شفعه و بعض دیگر قابل شفعه نباشد، حق شفعه را می توان نسبت به بعضی که قابل شفعه است به قدر حصه آن بعض از ثمن اجرا نمود.» برای مثال؛ اتومبیل و زمینی به عنوان ما ترک به الف و ب به ارث می رسد، قبل از تقسیم ترکه، الف حصه های خود را به شخص ج می فروشد. در این صورت شخص ب می تواند زمین را با اخذ به شفعه تملک کند؛ البته خریدار به موجب خیار تبعض صفقه حق دارد بیع را نسبت به اتومبیل فسخ نماید.
عدم امکان تبعیض در اخذ به شفعه
در این باره ماده ۸۱۵ قانون مدنی مقرر می دارد: «حق شفعه را نمی توان فقط نسبت به یک قسمت از مبیع اجرا نمود؛ صاحب حق مزبور یا باید از آن صرف نظر کند یا نسبت به تمام مبیع اجرا کند. برای مثال، علی و رضا به صورت برابر در یک زمین دو هزار متری شریک می باشند. علی تمام سهم خود را به شخص محمد می فروشد. در صورتی می تواند اخذ به شفعه کند که تمام حصه فروخته شده شریک (تمام هزارمتر) را تملک کند. شفيع اگر به هر دلیلی بخواهد حق را نسبت به بخشی از حصه فروخته شده اعمال کند، اخذ به شفعه ممکن نیست.
حق شفعه در بیع فاسد چگونه است؟
بیع فاسد اثری در تملک ندارد؛ یعنی زمانی که عقد بیع به هر دلیلی باطل است. مثلاً به جهت مجنون بودن یکی از طرفین یا معلوم و معین نبودن مورد معامله عقد هیچ گونه اثری ندارد، یعنی مالکیت مبیع به مشتری منتقل نمی گردد.
چون در بیع فاسد، تملیکی واقع نمی شود و ضرری برای شریک دیگر بابت تحمل شریک ناخوانده ایجاد نمی کند، حق شفعه به وجود نمی آید. در این باره ماده ۸۱۳ ق. م. مقرر می دارد: «در بیع فاسد حق شفعه نیست. برای مثال شش دانگ زمینی بین الف و ب به صورت مشاع می باشد، ب مجنون است، وی راساً به موجب مبایعه نامه ای حصه خود را می فروشد؛ چون این بیع باطل می باشد و در عمل، انتقال حق مالکیت به خریدار صورت نمی گیرد، حق شفعه نیز ایجاد نمی شود.
حق شفعه در بیع خیاری
همانطور که در مواد ۳۶۳ و ۳۵۹ قانون مدنی آمده است؛ در بیع شرط و بيع خیاری و بیعی که خیار فسخ در آن پیش بینی شده است، انتقال حق مالکیت از تاریخ انعقاد بیع، صورت می گیرد نه از زمان انقضای خیار. بنابراین، در این نوع بیع، چون تملیک صورت می گیرد حق شفعه نیز برای شفیع به وجود می آید. در این باره ماده ۸۱۴ قانون مدنی بیان می دارد: «خیاری بودن بیع، مانع از اخذ به شفعه نیست.» بنابراین، اگر الف و ب در زمینی شریک باشند و ب سهم خود را بفروشد و در ضمن مبایعه نامه شرط شود تا سه ماه حق فسخ دارد، حق شفعه از تاریخ بیع، ایجاد می شود، البته به موجب ماده ۳۴ ق .ت. اثر بیع شرط، ایجاد حق رهن برای مشتری است و سبب ایجاد حق مالکیت نمی شود تا حق شفعه برای شریک ایجاد گردد.
نکته: اگر یکی از دو شریک ملک، تعهد به بيع حصه مشاع خود نماید؛ یعنی تعهد کند حصه خود را به طرف دیگر بفروشد، در اثر قولنامه، برای شریک دیگر حق شفعه ایجاد نمی شود؛ چون اثر قولنامه تملیک نیست بلکه تعهد به تملیک است. در این باره برای شریک دیگر زمانی حق شفعه به وجود می آید که مستند بیع، در دفترخانه امضا و ثبت گردد.
اثر اخذ به شفعه در ابطال معاملات متعدد
ایجاد حق شفعه هم زمان با انعقاد بيع حصه فروخته شده شریک مانع از امکان استناد معامله صورت گرفته در برابر شفیع می شود و همین امر به او امکان تملک قهری مبیع را می دهد. در این باره ماده ۸۱۶ ق.م. اعلام می دارد: «اخذ به شفعه، هر معامله ای را که مشتری قبل از آن و بعد از عقد بیع، نسبت به مورد شفعه نموده باشد، باطل می کند. برای مثال، الف و ب در زمینی شریک می باشند، ب حصه خود را در ازای مبلغ ۶۰۰ میلیون تومان به ج می فروشنده و قبل از اعمال اخذ به شفعه مبیع را به د در ازای ۵۰۰ میلیون تومان می فروشد. د نیز آن را در ازای ۵۵۰ میلیون تومان به ط می فروشد. در صورتی که شفیع با آخذ به شفعه به شخص ج مراجعه کند، معاملات بعدی باطل می شود.
در صورتی که مشتری مبیع را به ب بفروشد وی نیز آن را به ج بفروشد و سپس ج نیز مبیع را به د بفروشد، شفيع می تواند از حق خود نسبت به ب و ج صرف نظر نماید و ثمن بيع ج و د بپردازد و نسبت به او اخذ به شفعه نماید.
اثر اقاله و فسخ در حق شفعه
اگر بعد از فروش حصه یکی از دو شریک و قبل از اخذ به شفعه، شریک فروشنده و خریدار، بیع را اقاله (توافق هردو طرف قرارداد بر از بین بردن قرارداد) کنند. بنابر نظر اقوى اقاله، حق شفعه شفیع را ساقط نمی کند، زیرا اقاله ناظر به آینده است و به حق شفعه که قبل از اقاله و هم زمان با بیع ایجاد شده، خللی وارد نمی کند. مؤثر نشدن اقاله به معنی عدم قابلیت استناد در برابر شفيع است؛ زیرا در رابطه بایع و مشتري اقاله نافذ است، اما این اقاله در برابر شفیع قابل استناد نیست و او می توانند با پرداخت ثمن قراردادی، مبیع را از خریدار تملک نماید.
بیشتر بخوانید: قرار گرفتن ملک در طرح شهرداری
اگر یکی از دو شریک حصه خود را بفروشد در صورتی که قبل از اخذ به شفعه، بیع فسخ شود در اینکه آیا فسخ بيع حق شفعه را ساقط می نماید یا نه، بنابر نظر اقوی باید گفت: اگر بیع با یکی از خیاراتی که هم زمان با عقد به وجود می آیند، مانند غبن و تخلف وصف و مجلس قبل از اخذ به شفعه فسخ گردد، حق شفعه ساقط می گردد، زیرا در این حالت عقد با امکان بازگشت مبیع به بایع منعقد می گردد.
اما اگر سبب فسخ بيع، خیاراتی باشد که بعد از عقد ایجاد می شود، مانند خیار تأخیر ثمن و خیار تفلیس؛ در این صورت چون حق شفعه هم زمان با عقد ایجاد شده، ولی خیارات بعد از تاریخ انعقاد بیع، حق شفعه ساقط نمی‌شود.
در فرضی که هنگام اخذ به شفعه، هنوز خیار اعمال نشده باشد، چون وجود خیار مانع انتقال مالکیت مبیع نیست مانع اجرای حق شفعه نمی شود و مبیع به ملکیت شفیع در می آید و اجرا و اعمال خيار بعد از اخذ به شفعه، تنها در رابطه بایع و مشتری مؤثر است و ملکیت شفیع را از بین نمی برد.
تسلیم به موضوع حق شفعه
مطابق قسمت دوم ماده ۸۱۷ ق م. بیان می دارد و اگر در موقع اخذ به شفعه مورد شفعه هنوز به تصرف مشتری داده نشده باشد، شفیع حق رجوع به مشتری نخواهد داشت. در این صورت، شفیع باید به بايع رجوع کند و الزام او را به تسلیم مبیع بخواهد با عنایت به این ماده در صورتی که ملک خریداری شده به خریدار تسلیم شده باشد، پس از پرداخت ثمن و اعلام اخذ به شفعه، خریدار باید مبیع را به شفیع تسلیم نمایند.
- نکته ۱ (مهم): لازم به ذکر است، قسمت دوم ماده ۸۱۷ قانون مدنی درباره تسلیم موضوع اخذ به شفعه، هیچ ارتباطی به قسمت اول ماده ۸۱۷ قانون مدنی یعنی ضمان درک مشتری ندارد، لذا در صورتی که حصه فروخته شده مستحق للغير در ایده مشتری مطلقاً ضامن درک است. خواه مبیع به او تسلیم شده باشند. خواه تسلیم باشد.
- نکته ۲: شفیع حق حبس ندارد؛ یعنی نمی تواند پرداخت ثمن به خریدار را منوط به تسلیم مبیع نماید. چون برای اعمال حق شفعه، اول باید شفيع ثمن را بپردازد بعد از آن، می تواند مبیع را تملک نموده و خریدار را الزام به تسلیم مبیع نماید.
ضمان عيب و تلف مبیع در اخذ به شفعه
در این باره ماده ۸۱۸ قانون مدنی مقرر می دارد: «مشتری نسبت به عیب و خرابی و تلفی که قبل از اخذ به شفعه، در ید او حادث شده باشد ضامن نیست؛ و هم چنین است بعد از اخذ به شفعه و مطالبه، در صورتی که تعدی یا تفریط نکرده باشد.» با عنایت به ماده مرقوم، درخصوص ضمان مشتری نسبت به تلف و نقص مبیع، صور ذیل قابل تصور است ١- تلف یا نقص مبیع قبل از أخذ به شفعه باشد. در این صورت، هیچ مسئولیتی بر ذمه خریدار نیست حتی اگر استفاده متعارف نموده باشد؛ چون ید وی مالکانه محسوب شده و هر کس در مايملک خود هر تصرف می تواند انجام دهد.
- تلف یا نقص مبیع بعد از اخذ به شفعه و پیش از مطالبه مبیع: در این صورت ید خریدار امانی محسوب شده و مسئول تلف با نقصان مبیع نیست، مگر تعدی و تفریط نموده باشد.
- تلف یا نقص مبیع بعد از اخذ به شفعه و بعد از مطالبه مبیع: در این صورت ید خریدار از امانی تبدیل به غاصبانه شده و او ضامن هرگونه تلف یا نقصان یا معیوب شدن مبیع می باشد.
- نکته ۱: تلف حصه فروخته شده، خواه ناشی از قوه قاهره باشد با اتلاف و یا با تقصیر باشد، حق شفعه را ساقط می کند بنابر نظر اقوی، در این صورت شفیع می تواند از تلف کننده به عنوان سبب، سقوط حق خود خسارت بگیرد.
- نکته ۲: در صورتی که عقد بیع قابل تجزیه باشد و یکی از اجزای مبیع تلف شود، اعمال حق شفعه نسبت به قسمت باقی مانده. نافذ می باشد. برای مثال، اعیانی موجود در زمین فروخته شده، دارای ثمن مستقلی باشد و خریدار اعیانی موجود در بیع، مانند ساختمان و بنا را از بین ببرد. شفیع می تواند قیمت زمین را بپردازد و اخذ به شفعه را اعمال کند و مجبور نیست قیمت اعیانی تلف شده را بپردازد.
نمائات و منافع مبیع در صورت اخذ به شفعه
چون قبل از اخذ به شفعه، خریدار مالک مبیع محسوب می شود، منافع (منظور هر چیزی که از مال به دست می آید برای مثال روییدن میوه در یک باغ) حاصل از مبیع نیز برای اوست؛ اما چون در اثر اخذ به شفعه، مبیع به تملک (مالکیت) شفیع در می آید و منافع متصل هم همیشه همراه با مبیع است و هرکس مالک مبیع باشد مالک آن می شود. به این دلیل منافع متصل برای شفیع می باشد. در این باره ماده ۸۱۹ قانون مدنی مقرر می دارد: «نمائاتی که قبل از اخذ به شفعه در مبیع حاصل می شود در صورتی که منفصل باشد مال مشتری و در صورتی که متصل باشد مال شفیع است ولی مشتری می تواند بنایی که کرده با درختی که کاشته را قلع کند.»
اگر خریدار قبل از اخذ به شفعه، بنا با درختی در مبیع ایجاد نموده باشد، او نمی تواند با وجود درخواست شفیع بنا و درخت را در مبیع باقی گذارد. شفیع نیز نمی تواند، خریدار را به فروش بنا و درخت الزام نماید با مانع قلع آنها گردد. در صورتی که توافق گردد بنا یا درخت باقی بماند و سفیع از مال خریدار استفاده ای بیرد باید عوض آن را بدهد.
در صورتی که در نتیجه عمل خریدار، قبل از اخذ به شفعه، ارزش مبیع افزایش یابد، خریدار مستحق اضافه قیمت خواهد بود.
ماده ۸۲۰ قانون مدنی مقرر می دارد: «هرگاه معلوم شود که مبیع حين البيع معیوب بوده و مشتری ارش گرفته است، شفیع در موقع اخذ به شفعه، مقدار ارش را از ثمن، کسر می گذارد.» یعنی به میزان مبلغ ارش، شفیع از ثمن پرداختی به مشتری، کسر می کند.
فوریت حق شفعه
در این باره ماده ۸۲۱ قانون مدنی مقرر می دارد: «حق شفعه فوری است. منظور از فوریت در این ماده فوریت عرفی است. شفيع از تاریخ اطلاع یافتن و آگاه شدن از وقوع بيع حصه شریک دیگر، عرفاً در اولین وقت ممکن می بایست اخذ به شفعه نماید و درنگ و تأخیر بی مورد وی در اخذ به شفعه، موجب سقوط حق شفعه می گردد.
اگر شفیع از وقوع معامله شریک دیگر آگاه باشد ولی مقدار ثمن به نحوی به او اطلاع داده شود که وی بر اساس شرایط اعلامی از بابت مقدار ثمن از اخذ به شفعه صرف نظر نماید. اما بعد از مدتی آگاه شود که ثمن و مبلغ آن و کیفیت پرداخت آن به نحوی بوده که او امکان احق به شفعه را در زمان بيع داشته، این اشتباه سبب سقوط حق شفعه نیست و او می تواند اعمال حق شفعه کند.
اگر به سبب قوه قاهره، شفيع نتواند فوراً حق شفعه را اعمال کند، این امر مسقط حق شفعه نخواهد بود.
اسقاط حق شفعه
«حق شفعه»، حقی است مالی و عینی. لذا همچون سایر حقوق مالی قابل اسقاط می باشد. بر این اساس، شفيع بعد از ایجاد حق شفعه می تواند از اجرای حق خود انصراف دهد. در این باره ماده ۸۲۲ ق. م. مقرر می دارد: «حق شفعه قابل اسقاط است و اسقاط آن به هرچیزی که دلالت بر صرف نظر کردن از حق مزبور نماید واقع می شود.» در امکان اسقاط حق شفعه پس از ایجاد آن شک و تردیدی نیست، ولی درخصوص اسقاط حق شفعه پیش از بیع و ایجاد حق شفعه میان علمای حقوق اختلاف وجود دارد. بنابر نظر اقوى اسقاط حق شفعه جایز است.
بنابر نظر اقوى رد پیشنهاد فروش سهم شریک توسط شفیع، دلالت بر اسقاط ضمنی حق شفعه ندارد، مگر اینکه قرائن و اوضاع و احوال خلاف آن دلالت داشته باشد. بنابراین، اگر الف وب در زمینی شریک باشند و به پیشنهاد خرید سهم خود را به الف بدهد و او نپذیرد و به حصه خود را به دیگری بفروشد، برای الف حق شفعه ایجاد می شود.
بنابر نظر اقوى؛ اگر یکی از دو شریک، حصه خود را بفروشد و در مبایعه نامه، شرط خیار کند و صاحب حق خیار را شریک دیگر خود قرار دهد، درصورتی که شریک در مدت خیار شرط معامله را فسخ ننماید، این امر موجب اسقاط حق شفعه نمی شود.
بنابر نظر اقوی: هرگاه یکی از دو شریک زمینی، حصه خود را بفروشد و شریک دیگر، ضامن درک مبیع یا ثمن گردد، ضمان درک مسقط حق شفعه شفيع نمی شود.
بنابر نظر اقوی چنانچه یکی از دو شریک، حصه خود را بفروشد و ثمن عین معین باشد که قبل از تسلیم، تلف گردد و درنتیجه بیع منفسخ گردد؛ حق شفعه ایجاد نمی گردد، زیرا در اثر انحلال بيع، مبنای حق شفعه از بین می رود و زمانی اخذ به شفعه اعمال می گردد که خریدار مالک سهم شریک نیست؛ اما اگر اخذ به شفعه اعمال گردد سپس بیع منفسخ گردد خللی به اخذ به شفعه وارد نمی گردد.
حق شفعه در ارث
«حق شفعه» چون از حقوق مالی محسوب می شود در صورت فوت شفيع قبل از اخذ به شفعه به ارث می رسد. در این باره ماده ۸۲۳ قانون مدنی مقرر می دارد: «حق شفعه بعد از فوت شفيع به وارث یا وراث او منتقل می شود.» در صورتی که حق شفعه با فوت شفیع، به ورثه او به ارث رسیده باشد و برخی از وراث، حق شفعه خود را ساقط نماینده وراث دیگر نمی توانند فقط نسبت به سهم خود اخذ به شفعه کنند، اینان باید یا کلاً از حق شفعه صرف نظر نمایند با تمام حصه فروخته شده را تملک کنند. بنابراین، اگر الف و ب به صورت برابر، در زمین ۱۰۰۰ متری با یکدیگر شریک باشند و الف در ۴۰۰ متر از زمین خود را بفروشد و دو روز بعد از بیع، شخص ب فوت نماید و سه نفر ورثه او، دو نفر موافق أخذ به شفعه و یک نفر حق خود را ساقط کند. دو ورثه موافق اخذ به شفعه زمانی می توانند اخذ به شفعه نمایند که حق را نسبت به تمام ۴۰۰ متر اعمال نمایند.
نکته: در فرضی که شریک، دو مال مشترک قابل اخذ به شفعه را با هم بفروشد، اگر آنچه واقع شده دو بیع در کنار هم باشد. یعنی ضمن یک مبایعه نامه، طرفین دو بيع جداگانه را قصد کرده باشند و برای هریک، ثمن جداگانه تعیین نموده باشند، شفیع می تواند نسبت به یکی از دو ملک اخذ به شفعه نماید. اما اگر ضمن یک عقد بیع، دو ملک با یک ثمن فروخته شود، امکان تبعیض وجود ندارد و اخذ به شفعه باید نسبت به هر دو ملک انجام گردد.
حق شفعه در مزایده
نوع معامله ای که از طریق مزایده انجام می گیرد اگر بیع باشد و کلیه ی شرایط قانونی مربوط به اخذ به شفعه مثل دو شریک بودن هنگام ایجاد حق شفعه رعایت شده باشد شفیع می تواند از حق شفعه در مورد بیعی که از طریق مزایده صورت می گیرد اخذ به شفعه نماید.
سوالات متداول در خصوص حق شفعه
به استناد ماده ۸۲۳ قانون مدنی حق شفعه بعد از موت شفیع به وارث یا وراث او منتقل می شود. باید توجه داشت که وارثان حق شفعه را به نسبت سهم الارث خود می برند ولی نمی توانند آن را فقط نسبت به سهم خود اجرا کنند بلکه اعمال حق باید به طور کامل صورت گیرد و تبعیض روا نیست.
مطابق با ماده ۸۲۱ قانون مدنی حق شفعه فوری میباشد، یعنی شفیع پس از اطلاع و انتقال مال شریک به شخص ثالث باید فوراً از حق شفعه خود استفاده نماید و در صورتیکه حق خود را فوراً اعمال نکند حق شفعه وی ساقط خواهد شد. سبب اسقاط حق شفعه در صورت عدم رعایت فوریت، اهمال و تقصیر شفیع میباشد.
حق شفعه با جمع سایر شرایط در آپارتمان هم قابل اعمال است، بنابراین اگر در یک آپارتمان ۶ واحدی سه واحد متعلق به الف و سه واحد متعلق به ب باشد و الف تمام یا قسمتی از سهم خود را بفروشد، ب حق شفعه خواهد داشت زیرا اصولاً مطابق ماده ۲ قانون تملک آپارتمان ها کلیه مالکین قسمتهای اختصاصی به همان نسبت در قسمتهای مشترک مالکیت مشاع دارند و ماده ۴ آیین نامه قانون مذکور قسمتهای مشترک را تعیین نموده است که از آن جمله می‌توان به زمین زیربنا، مرکز حرارت و تهویه، راهروها و پله ها اشاره نمود بنابراین اگر حتی مالکین به دلیلی نسبت به عرصه هم مالکیت مشاعی نداشته باشند اشتراک در راه عبور هم با جمع سایر شرایط برای تحقق حق شفعه کافی است.
من حق شفعه رو نیاز داشتم بخونم مطالبش رو ..واقعا سپاس از این کامل تر و روشن تر توضیحی نمیشد پیدا کرد .
سلام در کتاب اخذ به شفعه در رویه دادگاه ها انتشارات چراغ دانش که این مطب برگرفته از ان است را میتوانید مورد مطالعه قرار دهید
با بردارم یک ملک را مشاعی شریکیم برادرم هفت هشت ماه پیش اون سهم سه دانگشو فروخته الان من چطور می تونم حق شفعه بگیرم؟
حق شفعه فوری است و شما باید فورا آن را اعمال کنید.
من زمینی با پسرعمویم شریک مشاعی هستیم الان رو اون زمین خونه ساختم و خونه مال خودمه الان خونه مو بفروشم باید پسرعموم رضایت داشته باشه؟
مطابق قانون؛ هرگاه بنا و درخت بدون زمین فروخته شود حق شفعه نخواهد بود. بنابراین ایشان نمی تواند به عنوان حق شفعه ادعایی کند.
ملک کشاورزی به صورت ارث به دو خواهر و سه برادر رسیده که یکی از برادران فوت نموده که دو فرزند و یک همسر دارد یکی از خواهران به اتفاق وراث برادر فوت شده سهم الارث خود را از ملک موروثی فروخته اند یکی از برادران از قانون حق شفعه تصمیم به پس گرفتن قسمت فروخته شده را دارد ضمنا یکماه از معامله گذشته بیع طی چک بوده و ۵ روز پیش پرداخت شده است
شفعه فوری است و قابلیت اعمال ندارد
ملک کشاورزی به صورت ارث به دو خواهر و سه برادر رسیده که یکی از برادران فوت نموده که دو فرزند و یک همسر دارد یکی از خواهران به اتفاق وراث برادر فوت شده سهم الارث خود را از ملک موروثی فروخته اند یکی از برادران از قانون حق شفعه تصمیم به پس گرفتن قسمت فروخته شده را دارد ضمنا یکماه از معامله گذشته بیع طی چک بوده و ۵ روز پیش پرداخت شده است
با سلام دو نفر ورثه که یکی برادر و دیگری خواهر می باشند در خانه دوبلکس ۳۵ سال ساخت موروثی شریک هستن که شهرداری و اداره ثبت عدم افراز اعلام داشته با توجه به شرط قابل افراز حق شفعه ،شرایط استفاده از حق شفعه برادر نسبت به خواهر در خرید ملک موصوف به چه نحوی است؟ با تشکر
سلام . تماس بگیرید وکلا کمکتون میکنند.۰۲۱۹۱۰۰۲۰۹۰
باسلام
من سه دانگ خانه موروثی ام رو بابت مهریه به همسرسابقم دادم وایشون سه دانگ رو سند زدن ومن از سه دانگ دیگر که خریده ام از خواهرام وکالت فروش بلاعزل دارم وسند نزدم.خانه قابل افراز نیست.خانه در تصاحب من هست ونزدیک ۳۰ سال هست دراینجا زندگی میکنم و توان خرید هم دارم ولی ایشون قیمت بالایی میگه.اگر به مزایده بره من شفعه خرید هستم ؟متشکرم اگر پاسخ بدید
سلام شما میتوانید از طریق دادگاه ایشون را مجبور به فروش به قیمت کمتر بکنید.ضمننا برای اطلاع از جزِیات کار با شماره ۰۲۱۹۱۰۰۲۰۹۰ تماس بگیرید.
سلام حق شفعه فقط از طریق بیع ایجاد میشه
سلام مدت زمان مشخص برای حق شفعه چند روز یا چند ماه است
سلام مدت زمان مشخص شده برای حق شفعه چند روز و چند ماه است؟ممنون
سلام حق شفعه فوری است و به ماه نمی کشد هر چه سریعتر باید اقدام شود
شریکی بدون اینکه به شریک خود بگوید سهم خود را فروخته است و خریدار بنایی را در ملک احداث کرده است
۱- این بنا چه وضعیتی پیدا میکند؟
۲- آیا شفیع میتواند قلع آن را از دادگاه بخواهد؟
۳- و خریدار ملزم به قلع است یا خیر؟
سلام میتوانید از حق شفعه استفاده نمایید در صورت اطلاع وبعد از توسل به اخذ شفعه میتوانید نسبت به قلع وقمع بنای احداثی اقدام نمایید
سلام چون مالک بوده اگر درملک بماند اجرت المثل میگیرید اگر بخواهید میتوانید قلع وقمع ازدادگاه بخواهید وکارشناس میتواند این وضعیت را احراز نماید
سلام یه واحد آپارتمان بین دو برادر دو سند سه دانگ مجزا بنام هر کس هست واپارتمان در دست اجاره هست اختلاف پیش امده بین ما حالا بردارم سه دانگ خودش را به یکی دیگر از برادرم که وکالت داشت فروخته تکلیف من چیست من هم می توانم به شخصی بفروشم یا انتقال دهم ممنون
سلام: شما می توانید بااستناد به حق شفعه مبلغ ملک برادر خودتان را در صندوق دادگاه تودیع کرده و ملک برادرتان را تملک نمایید.
به استناد ماده۸۱۴ قانون مدنی در تعارض حق خیار و حق شفعه کدام یک مقدم است؟چرا؟
سلام: خیاری بودن عقد مانع از اعمال حق شفعه نیست.
لطفا درخصوص قابلیت استناد و نسبی بودن توضیح فرمایید
سلام
اگر انتقال سهم از طریق غیر بیع انجام شود حق شفعه ایجاد میشود دلایل این گروه چیه؟
آیا در دادگاه های ایران تاالان موردی داشته که غیر بیع حق شفعه ایجاد شده؟
سلام: بر اساس ماده ۸۰۸قانون مدنی باید فروش از طریق بیع باشد غیر از بیع امکان اعمال حق شفعه وجود ندارد.
با فوت شفیع و نداشتن وارث دولت میتواند اخذ به شفعه کند
سلام: با فوت شریک می توان اخذ به شفعه کرد نه با فوت شفیع