انتقال سرقفلی بدون اجازه مالک؛ شرایط انتقال سرقفلی توسط مستاجر

اموال تقسیم بندی های متفاوتی دارد و به عبارتی هرچیزی که مالیت و ارزش اقتصادی داشته باشد را مال می گویند. در تقسیم بندی اموال از نوع غیرمنقول و ملک باید بین ملک مسکونی و تجاری نیز تفکیک و تفاوت قائل شویم زیرا هرکدام احکام و قواعد منحصر به خود را دارا می باشد. به عنوان مثال بحث سرقفلی و حق کسب و پیشه فقط و فقط در املاک تجاری قابل تصوراست و در ملک مسکونی حق کسب و پیشه و سرقفلی وجود ندارد.

حال برای پرداختن به موضوع می بایست ابتدا با مفاهیم سرقفلی و کسب و پیشه آشنا شد.

سرقفلی چیست؟

درقوانین و مقررات ما درخصوص روابط بین موجر و مستاجر سه قانون وضع شده است که هم اکنون دو قانون آن دارای اعتبار می باشد (قانون سال۵۶ و ۷۶) درقانون سال ۵۶ از واژه حق کسب و پیشه برای نخستین بار در قوانین استفاده شد که به این معنی است  که موجر به واسطه ی شهرت ، آبادی و ترقی یک ملک که به واسطه عمل مستاجر برملک مورد اجاره به وجود آمده است موجر را به پرداخت آن طبق نظر دادگاه مکلف می کرد به طور مثال ملکی چندین سال فعالیتی در آن انجام نمی شد حال مالک آن را اجاره می دهد و مستاجر باعث آبادی و شناخته شدن آن و به تبع آن افزایش قیمت ملک شده است که بدین جهت مستحق حق کسب و پیشه می باشد و به نوعی این عمل قانون گذار جنبه حمایتی از مستاجر را در برابر اعمالی که مرتکب شده است به وجود آورده است. حال به مرور زمان و با تصویب قانون موجر و مستاجر سال ۷۶ عبارت حق کسب و پیشه نیز در این قانون جای خود را به عبارت سرقفلی داده است. سرقفلی ازنظر مفهوم شبیه حق کسب و پیشه است منتهی با تفاوتی؛

  • نخست آن که برای ایجاد سرقفلی باید موجر و مستاجر با یکدیگر توافق کنندتا ایجاد شود درحالی که کسب و پیشه خود به خود ایجاد می شود.
  • در ثانی ایجاد سرقفلی مانع از حق موجر مبنی بر درخواست تخلیه مورد اجاره نمی باشد و مالک ملک به محض انقضای مدت اجاره می تواند تخلیه ملک را بخواهد.همچنین در سرقفلی مستاجر مبلغ توافق شده را در ابتدا قرار داد به موجر (مالک ملک) می پردازد و درهنگام تخلیه به نرخ روز آن را از مالک پس می گیرد.

انتقال سرقفلی

انتقال سرقفلی

مطابق با قانون در صورت توافق طرفین این امکان برای مستاجر به وجود می آید که سرقفلی را انتقال دهد یا اینکه ممکن است انتقال سرقفلی از سوی مستاجر در هنگام قرارداد اجاره شرط شده باشد همچنین موارد دیگری که در قانون به آن اشاره شده است درصورتی که مستاجر حق انتقال سرقفلی را نداشته باشد و با مالک هم توافقی در این زمینه صورت نگرفته باشد مستاجر می تواند با مراجعه به دادگاه و اخذ مجوز انتقال به صورت  قانونی انتقال به سرقفلی نماید. اما امروزه اغلب مستاجرین با پرداخت قسمتی از درصدی از ارزش سرقفلی اقدام به جلب رضایت مالک جهت انتقال می نمایند همچنین لازم به ذکر است که در صورت فوت مستاجر این حق خود به ورثه مستاجر منتقل می شود و ورثه مستاجر نیز می توانند طبق موارد گفته شده سرقفلی را انتقال دهند.

معیار تشخیص میزان سرقفلی

سوالی که در این خصوص مطرح می شود سرقفلی یا حق کسب پیشه چگونه تعیین می شود؟ چه ضابطه ای برای تعیین این حق وجود دارد؟دراین خصوص باید توجه داشت که برای تعیین میزان سرقفلی باید موقعیت و ویژگی های ملک معیاری برای تشخیص و تعیین این میزان قرار داده شود. .

برای مثال محل بنا،مدت اشتغال مستاجر ،نوع کسب و کار و تجارت، مخارج مستاجر برای ملک و…معیار قرار می گیرد

آیا انتقال سرقفلی بدون اجازه مالک ممکن است؟ 

آیا انتقال سرقفلی بدون اجازه مالک ممکن است؟

همانطورکه گفتیم انتقال سرقفلی از راه های مختلفی امکان پذیر بود بدون اینکه مستاجر مرتکب تخلفی شده باشد. ولی اگر مستاجر بدون اجازه مالک و بدون اخذ مجوز از دادگاه اقدام به انتقال سرقفلی نماید این حق برای مالک به وجود می آید که از طریق دادگاه طرح دعوا نماید و خواستار تخلیه ملک باشد .دادگاه در این خصوص علاوه بر حکم به تخلیه ملک نصف سرقفلی مستاجر را نیز ساقط می کند. البته که انتقال سرقفلی توسط مستاجر شرایطی دارد که دادگاه به راحتی انتقال منافع را تجویز نمی کند.

مالیات ملک دارای حق کسب و پیشه و تجارت برعهده کیست؟

مالیات ناشی از عین ملک برعهده مالک ملک است و مالیات و عوارض مربوط به فعالیت های تجاری مستاجر، برعهده مستاجر است.

مشاوره حقوقی فوری

مشاوره تخصصی تلفنی و متنی آنلاین با وکلای سراسر کشور

14 نظرات
  1. فاطمه می گوید

    ممنون استاد زینالی مطلب مفیدی بود

  2. سعدرستم زمان می گوید

    سام آقای زینالی عزیز من یک مالک یک‌ملک هستم که دو تا مغازه سرقفلی دارد مغازه سومی دست خودم می باشد وشایان ذکر است که مغازه من ال ماننداست ودهنه آن توسط مغازه های سرقفلی خیلی اشغال شده است .درحال حاضر یکی از مغازه ها چندین سال است اجاره داده می شود بدون اجازه من، من هم چندین بار گفتم که هم درصورت فروش وهم اجاره مشتری هستم ولی توجهی نکرده.سند مستاجررهم یک قول نامه عادی بنگاه است که هیچ اشاره ای به انقال به غیر وامثال آن کرده است آیا من می توانم با توانم با درخواست به دادگاه کاری انجام دهم.

    1. بهزاد زینالی می گوید

      با سلام اجاره محل سرقفلی بدون رضایت شما تخلف و از مصادیق تخلیه عین مستاجره است لذا می توانیدنسبت به تخلیه مغازه اقدام نمایید برای دریافت مشاوره حقوقی وکلای برتر سرقفلی با شماره ۰۲۱۹۱۰۰۲۰۹۰ تماس بگیرید

      1. سعدرستم زمان می گوید

        ممنون آقای زینالی عزیز

  3. وحید پویا می گوید

    سلام اسناد اینجانب مالک مغازه ای هستم که در سال ۸۷ طبق یک قرارداد سرقفلی عادی مغازه را به صورت ۳ دانگ ۳ دانگ به دو نفر واگذار کرده ام.اخیرا یکی از شرکا اظهار نامه ای ابلاغ نموده که قصد واگذاری کل ۶ دانگ را به مبلغ دو میلیاردو نیم به شخص دیگری دارد و در صورتی که تمایل به خرید با این مبلغ را داشته باشم ظرف مدت ده روز به حساب ایشان واریز نموده و سرقفلی را خودم بردارم و در غیر اینصورت سرقفلی را به شخص مورد نظرش واگذار مینماید.و البته من توان خرید سرقفلی را ندارم. آیا بدون رضایت من و بدون پرداخت حق مالکانه میتواند انتقال سرقفلی نماید؟

    1. بهزاد زینالی می گوید

      سلام خیر همچین امکانی وجود ندارد ولی استثنائاتی هست که وکلا ی ما به شما کمک خواهند کرد .۰۲۱۹۱۰۰۲۰۹۰

  4. جعفر رضایی می گوید

    سلام بنده از سال ۸۵ مغازه ای را بصورت سرقفلی خریداری نموده ام و چندین بار قصد فروش را نموده ام ولی مالک حاضر بفروش و امضایی قولنامه در بنگاه نمیشود و بمن گفته که مغازه را باید به قیمت پیشنهادی به من واگذار کنی وگرنه نمیگذارم کس دیگری بخرد . یکی از وکلای محترم گفته از طریق دادگاه اقدام کن ولی خریداران میگویند بعدا این اقای مالک برایمان ایجاد دردسر میکند و منصرف میشون چه راهکاری وجود دارد . متشکرم

    1. بهزاد زینالی می گوید

      سلام . با کسب اجازه از دادگاه شما میتوانید ملک خود را به فروش برسانید و این اقدام شما کاملا قانونی است

  5. زیبا عباسی می گوید

    سلام من مالک یک ملک هستم که دو دهنه از مغازه های ان سرقفلی هستند و یکی از مغازه ها چند سال است که مغازه را اجاره می دهد بدون اینکه از من رضایتی بگیرد یک بار هم شوهر من آنجا را اجاره گرفته است الان من میتونم از طریق قانون حکم تخلیه بگیرم در ضمن دو ساله هم اجاره نداده است الان دو ساله که به نمایانگر بیمه دانا اجاره داده من هم تامین دلیل گرفتم

    1. بهزاد زینالی می گوید

      سلام بله امکانش هست

  6. محمد هاشمی می گوید

    سلام
    من و برادرم بطور سه دانگ سه دانگ صاحب سرقفلی مغازه هستیم،الان برادرم قصد واگذاری سه دانگ خودش رو به اینجانب دارد،خواستم بدونم با توجه به منع واکذاری به غیر از طرف مالک در قولنامه اولیه الان بدون اجازه مالک انتقال بین دوتا شریک امکان پذیر هست؟ و اگر بنا بر رضایت مالک باشد الان که قراره سه دانگ هبه بشه حق مالکانه چطور محاسبه میشود؟ ممنون از راهنمایی شما

    1. وکیل تاپ می گوید

      با سلام چون انتقال موضوع شما انتقال شریک به شریک میباشد لذا انتقال به غیر محسوب نشده و نیازی به رضایت مالک نیست.

  7. رضا می گوید

    سلام وقت به خير
    بنده يك مغازه فست فود را از مالك سرقفلي اجاره نموده ام تحت عنوان قرارداد بهره برداري از منافع يك باب مغازه كه در آن قيد شده ماهيانه ٨ ميليون تومان بابت بهره برداري و ١٠٠ ميليون هم بابت وجه التزام يا پول پيش از من دريافت كردند. بعد از مدتي مالك اصلي ملك به دفعات مزاحم كسب و كار ما شد . در قرار داد في مابين من و مالك سرقفلي ذكر شده بود كه در صورت عدم رضايت مالك اصلي ملك هزينه هاي دكوراسيون و وجه التزام پس داده بشه و ملك تخليه بشه و ضررو زيان من داده بشه ، بعد از مزاحمت هاي مالك اصلي من ملك رو تخليه كردم و درخواست پولم و ضرروزيان و هزينه هاي دكوراسيون رو كردم اما مالك سرقفلي پولم رو پس نميده چه بايد كرد ؟

    1. وکیل تاپ می گوید

      سلام شما باید دادخواست دریافت وجه علیه ایشان تنظیم کنید

سوالات خود را از ما بپرسید

وکلای پایه یک ما اماده پاسخ به سوالات شما هستند