تمامی شرایط و قوانین اجاره املاک، اراضی زمین و مغازه موقوفه

اگر قصد وقف کردن مال خود را دارید؛ باید بدانید که دیگر مالکیت مال به شما بر نمی گردد و مال مورد نظر در راهی که مد نظر شماست استفاده می شود.اگر زمین یا خانه خود را وقف کرده اید؛ اجاره دادن مال مورد نظر ممنوع نیست و تحت شرایطی می توان زمین وقفی را هم اجاره کرد.یکی از مهم ترین راه های درآمد برای موقوفه ها اجاره دادن آن است که در اجاره موقوفه باید مصلحت وقف رعایت شود.

در این مطلب شرایطی که می شود یک مال وقفی را اجاره داد و اجاره کرد و هزینه آن چه مقداری تعیین می شود و به چه کسی باید پرداخت شود آورده شده است.

شرایط اجاره ملک وقفی

در هر عقد و قراردادی لازم است شرایط عمومی یا قواعد عمومی آن رعایت شود و از طرفی دیگر چون در وقف، حساسیت هایی به دلیل وقفی بودن وجود دارد باید آن شرایط خاص هم رعایت شود.

• کسانی که اداره مال موقوفه را بر عهده دارند (متولی وقف) باید با رعایت مصلحت مال موقوفه، آنرا اجاره دهند. به این معنا که هدف واقف از وقف را فراموش نکنند و بر پایه آن عمل کنند. برای مثال اگر واقف، خانه ای را وقف کودکان بی سرپرست کند و درآمد آن صرف امورات ایشان بشود می توان ملک را اجاره داد و مال الاجاره را به کودکان بی سرپرست اختصاص داد.
• در وقف، واقف می تواند در زمان شکل گیری عقد وقف شرایط خود را بیان کند. برای مثال اگر در اجاره دادن آن شرط خاصی را درج کرده باید آن را رعایت کرد به شرطی که خلاف مقررات آمره نباشد. مثلا شرط کند که مال مورد نظر فقط برای کودکان دختر مصرف شود و متولی نباید خلاف آن شرط واقف در وقف عمل کند لذا اگر متولی صرفه و مصلحت وقف را رعایت کند می تواند آن را اجاره دهد و خودش عنوان موجر به خود می گیرد.
• نکته مهم این که متولی صاحب و مالک وقت نیست؛ بلکه مدیر اداره کننده و نماینده وقف به حساب می آید و اگر اجاره دهد و سپس فوت شود عقد اجاره منحل نمی شود و پابرجاست.
• نکته دیگر اینکه متولی نمی تواند به خودش اجاره بدهد یعنی نمی تواند خودش مستاجر باشد مگر آنکه در وقف نامه این اجازه داده شده باشد.

میزان اجاره بهای مالی که وقف شده

واقف می تواند ضمن وقف نامه درباره میزان اجاره بها شرط بگذارد و اگر برای این امر پیش بینی نکرده باشد خود متولی بر اساس مصلحت میزان مال الاجاره را معین می کند همچنین باید امکان تعدیل اجاره بها را در ضمن قرارداد شرط کند.

از طرفی با تصویب لایحه قانونی تجدید قرارداد و اجاره املاک و اموال موقوفه در سال ۵۸ برای جلوگیری از ضایع شدن حق موقوفه در ماده یک اینگونه مقرر می کند که برای جلوگیری از تضییع حق موقوفه از این تاریخ به بعد تمام قراردادهای اجاره موقوفه فسخ می شود و متصرفین موقوفه باید در مدتی مشخص به سازمان اوقاف مراجعه کنند تا در آنجا طبق آیین نامه ای که در ادامه ذکر می شود اجاره را تمدید کنند.

1. اگر مال وقف شده مشمول قانون موجر و مستاجر سال ۵۶ باشد میزان اجاره بها بر اساس اجاره قبلی و درصد شاخص کل بهای کالاها و خدمات است که توسط بانک مرکزی اعلام می شود.
2. اگر مال وقف شده مشمول قانون موجر و مستاجر سال ۵۶ نباشد؛ هشت درصد ارزش زمین و ده درصد ارزش معاملاتی ساختمان می باشد.
3. زمین هایی که ارزش معاملاتی هم ندارند میزان اجاره بر اساس نظر کارشناس تعیین می شود. و اجاره نهایی شش درصد میزان تعیین ش

ماده مرتبط با تعیین اجاره مال وقفی

ماده ۲: اجاره بهای عادله املاک مورد اجاره و متصرفی موقوفه به شرح زیر تعیین می‌شود:

۱ – املاک و مستغلات مشمول قانون موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ بر اساس اجاره بهای قبلی و احتساب درصد شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی است که همه ساله از طرف بانک مرکزی ایران منتشر می‌گردد.

۲ – در محل‌هایی که قانون موجر و مستاجر اجرا نشده و با درصد شاخص از طرف بانک مرکزی تعیین و اعلام نگردیده اجاره عادله عبارت است از ۸ درصد ارزش معاملاتی عرصه و ده درصد ارزش معاملاتی اعیانی که از طرف وزارت امور اقتصادی و دارایی تعیین و تصویب شده یا می‌ شود.

تبصره ۲: در مورد آپارتمانها اجاره بهای قسمت‌های اشتراکی نیز با توجه به مقررات قانون تملک آپارتمان نسبت به حصه آپارتمان مورد اجاره محاسبه و منظور خواهد شد.

‌تبصره ۳: نسبت به املاک مزروعی و باغات اعم از شهری و روستایی که فاقد ارزش معاملاتی است میزان اجاره عادله با جلب نظر کارشناس تعیین خواهد شد که اجاره برآوردی ۶% ارزش ارزیابی شده خواهد بود.

مدت قرارداد اجاره ملک موقوفه

اگر در وقف نامه، واقف برای اجاره دادن موقوفه مدتی معین کرده باشد طرق همان عمل می شود. و اگر مدتی تعیین نشده باشد متولی به نمایندگی از وقف و با رعایت مصلحت مدت را تعیین می کند.

اگر مدت تعیین شده به مصلحت وقف نباشد متولی های بعدی می توانند نسبت به لغو آن اقدام کنند.

اجاره ملک وقفی بالای ده سال

قبل انقلاب عموما اجاره های ملک وقفی به شکل ۹۹ ساله بود که باعث تضییع مال و وقف می شد اما بعد انقلاب طبق ماده ۱ لایحه قانونی تجدید قرارداد و اجاره املاک و اموال موقوفه  اجاره های ۹۹ ساله فسخ شد و به مستاجرین اخطار داده شد کهظرف سه ماه از تاریخ تصویب این لایحه  برای تعیین تکلیف کردن در خصوص میزان و مدت اجاره و پرداخت اجاره بها و بستن قرارداد جدید  به اداره اوقاف محلی که ملک در آنجا قرار دار مراجعه نمایند و اگر در مدت مشخص به اوقاف مراجعه نکنند؛ با تخلیه ید مستاجرین ملک را به دیگری اجاره می دهند.

اکنون، اجاره های بالای ده سال نیاز به موافقت اداره اوقاف دارد.

اجاره توسط موقوف علیهم

وقف عام وقفی است که منافع آن برای عموم مردم است مانند وقف مسجد.

وقف خاص وقفی است که گروه مشخص و محدودی از ان منفعت می برند مثلا وقف برای فرزندان خود.

موقوف علیهم (افرادی که مال برای آنها وقف شده است) در وقف خاص نیز می توانند مال را اجاره دهند منتها بعد از فوت آنها برای طبقات بعدی غیر نافذ خواهد بود و نیاز به اجازه دارد اما در اجاره توسط متولی اینگونه نیست وبا فوت متولی اجاره کماکان برقرار است.

نقش سازمان اوقاف در اجاره ملک موقوفه

در ماده ۱۰ قانون اوقاف تحت شرایطی معاملات راجع به ملک موقوفه و ثبت آنها را نیاز به موافقت سازمان اوقاف می داند و آن هم وقف های دائمی یا طولانی می باشد

ماده ۱۰– ثبت معاملات راجع به عین یا منافع موقوفه و حبس و ثلث و نذری که منافع آنها بطور دائم و یا در مدتی که کمتر از ده سال نباشد و برای مصارف عامه تخصیص داده شده باشد در دفاتر اسناد رسمی موکول به موافقت سازمان اوقاف است.

دفاتر اسناد رسمی مکلفند رونوشت اسناد راجع به وقف و حبس و ثلث و نذر را ظرف ده روز پس از ثبت به اداره اوقاف مربوط ارسال دارند.

نتیجه گیری

در عقد وقت اگر به صورت عام باشد متولی آن می تواند منافع آن را با رعایت مصلحت اجاره دهد و در وقف خاص هم موقوف علیهم می توانند این کار را انجام بدهند. اگر واقف در وقف نامه شرایطی برای نحوه اجاره وقف در نظر گرفته است باید رعایت شود در غیر این صورت متولی باید با مصلحت آن را تعیین کند.

در قانون های خاصی که در بالا ذکر گردید به تعیین اجاره بها توسط سازمان اوقاف نیز اشاره شد.

سوالات متداول