مراحل انتقال سند رسمی ملک، آپارتمان و زمین

ممکن است مالک فعلی ملکی قصد انتقال آن را به شخص دیگری داشته باشد. یکی از راه‌هایی که مالک می‌تواند ملک خود را منتقل نماید، فروش آن است. در اصطلاح حقوقی به عمل خرید و فروش، عقد بیع گفته می‌شود. عقد بیع یکی از عقودی است که در قانون مدنی ایران به آن اشاره شده است و همچنین یکی از قدیمی ترین عقود می‌باشد. هر قراردادی از جمله قرارداد بیع، برای منعقد شدن حداقل دو طرف نیاز دارد. پس در عقد بیع نیز برای انعقاد عقد ۲ طرف برای این عقد مورد نیاز است. یک طرف فروشنده و طرف دیگر خریدار که فروشنده قصد فروش ملک خود را دارد و خریدار می‌خواهد ملک وی را بخرد. و پس از انعقاد عقد خریدار جانشین فروشنده می‌گردد و سند مالکیت ملک باید به خریدار منتقل گردد. این انتقال مالکیت از فروشنده به خریدار مراحلی دارد و به محض انعقاد عقد بیع سند رسمی مالکیت به خریدار منتقل نمی گردد. امروزه با توجه به حجم بالای معاملات ملکی که از آن جمله اند بیع آپارتمان و زمین، بایستی با قواعد مربوط به بیع و انتقال سند رسمی ملک، بیشتر آشنا شویم، به این منظور قصد داریم در این مطلب به بررسی مراحل انتقال سند رسمی ملک، آپارتمان و زمین بپردازیم. برای شناخت جریان انتقال سند رسمی هریک از مراحل را که نیاز است در این جریان انجام گیرد به صورت مجزا توضیح خواهیم داد.

مرحله اول: توافق مکتوب فروشنده و خریدار

زمانی که دو نفر تصمیم می‌گیرند ملکی را بین خود خرید و فروش نمایند و در خصوص تمام جزییات این معامله به توافق می‌رسند باید تمام توافقات حاصله را به صورت کتبی درآورند که معمولا به این توافق کتبی در عرف قولنامه گفته می‌شود قولنامه در واقع همان مواردی است که بین خریدار و فروشنده به توافق رسیده شده است و فقط به صورت کتبی درآمده است. اما در صورتی که یکی از طرفین به مواردی که بیان نموده است پایبند نباشد طرف دیگر دلیل محکمی جهت اقامه دعوا علیه وی ندارد چراکه قولنامه محکمه پسند نیست. به همین جهت طرفین باید قراردادی را به نام مبایعه­ نامه بین خود تنظیم نمایند مبایعه ­نامه همانطور که از نام آن مشخص است قرارداد بیع است بین طرفین. این قرارداد یک سند غیر رسمی است که قبل از اینکه سند رسمی ملک به خریدار منتقل گردد، بین طرفین منعقد می‌گردد. برای مثال ممکن است شخصی ملکی را از شخص دیگر خریداری نموده باشد ولی هنوز مفاصا حساب دارایی از طرف مالک قبلی پرداخت نشده باشد و بر همین اساس امکان انتقال سند رسمی ملک به خریدار فعلا وجود نداشته باشد، در این صورت این مبایعه­ نامه است که توسط آن احراز می‌گردد خریدار ملک را خریده است.

البته لازم به ذکر است امروزه بین قولنامه و مبایعه­ نامه تفاوتی نیست و نمی توان گفت این دو واژه متفاوت با هم هستند بلکه همان چیزی که در عرف به نام قولنامه شناخته می‌شود را حقوقدانان بر آن عنوان مبایعه نامه را گذاشته‌اند که این دو از نظر قانون نیز باهم تفاوتی ندارند و دارای اثر مشترکی هستند.

موارد مندرج در قرارداد

برای اینکه نام قراردادی مبایعه نامه باشد و اثر حقوقی آن را داشته باشد بایستی مواردی در آن درج گردد که به ترتیب به آنها اشاره می نماییم.

اولین موضوعی که باید در قرارداد ذکر گردد مشخصات طرفین قرارداد است، مشخصاتی از جمله مشخصات شناسنامه ­ای، آدرس و شماره تلفن همراه.

دومین مورد تعیین نمودن موضوع قرارداد است یعنی باید تعیین شود که چه چیزی با چه مشخصاتی به فروش رسیده است. مشخصاتی از جمله مشخصات جغرافیایی و ثبتی و…

مورد دیگر که الزامی است در قرارداد ذکر گردد مبلغ مورد معامله است. مبلغ مورد معامله در مقابل مورد معامله قرار می‌گیرد و رکن اصلی قرارداد است بنابراین باید تعیین گردد که این مبلغ چقدر است.

زمان معامله نیز از دیگر موضوعاتی است که باید در مبایعه نامه ذکر گردد. تعیین این زمان از این جهت مهم است که تعیین شود که آیا طرفین قرارداد صلاحیت انعقاد قرارداد در آن زمان را داشته ­اند یا خیر. برای مثال اگر مجنونی طرف مبایعه ­نامه قرار گیرد که دارای جنون ادواری است ( مدتی مجنون است و مدتی مجنون نیست و سالم است) با تعیین این زمان در مبایعه نامه مشخص می‌گردد که در این تاریخ او مجنون بوده یا خیر. اگر وی مجنون بوده معامله باطل است چون شخص مجنون بر اساس قانون مدنی توانایی انعقاد هیچ قراردادی را ندارد و اگر در دوران سلامت روانی انعقاد معامله کرده است معامله او صحیح است. همچنین در مبایعه نامه باید ذکر گردد که چه زمانی باید به دفترخانه مراجعه نمود و سند رسمی انتقال را تنظیم نمود و نوع پرداخت خریدار نیز از مسائلی است که باید در آن تعیین گردد.

علاوه بر موارد ذکر شده در بالا، مواردی نیز هستند که در صورت تعیین شدن در قرارداد مبایعه نامه سبب می گردند قرارداد شفاف تر باشد. این موارد از این قرار است:

مورد اول این است که طرفین می‌توانند تعیین نمایند که هریک از آنها بتوانند تا یک مدت محدود اعلام نماید که پشیمان شده است. در این مورد معمولا خسارتی هم تعیین می‌گردد. مورد دوم تعیین خیارات موجود برای هریک از طرفین در عقد است . خیار به معنی اختیار فسخ عقد است. خیارات در قانون مدنی انواع مختلفی دارد که برای مثال میتوان به خیار تاخیر ثمن، خیار حیوان و… اشاره نمود. امروزه عبارتی در قراردادها درج می‌شود که تبعاتی دارد. عبارت مذکور (اسقاط کافه خیارت ولو خیار فاحش) می‌باشد که درج نمودن این عبارت در قرارداد تمام اختیاراتی که طرفین دارند از بین می‌رود و آنها در هیچ صورتی نمی توانند قرارداد را فسخ نمایند مثلا اگر بعدا مشخص شود فروشنده کالا را بسیار گرانتر از قیمت واقعی آن فروخته است، باز خریدار نمی تواند قرارداد را فسخ نماید چراکه در قرارداد خیار فسخ خود را با درج عبارت مذکور، از بین برده است. مورد سومی که اگر در مبایعه نامه درج گردد سبب شفافیت آن می‌شود این است که مواردی که از توابع ملک است در قرارداد مشخص گردد مثلا در مبایعه نامه نوشته شود که خانه مورد معامله با تلفن و کولر و پرده و… به فروش رسیده است. مورد دیگر و همچنین مورد آخر تعیین تکلیف نمودن در خصوص هزینه‌هایی است که ممکن است ملک دارا باشد مثلا هزینه آب. فروشنده مسئول پرداخت تمام هزینه ها تا روز تحویل ملک به خریدار است اما از روز تحویل ببعد تمامی هزینه ها با خریدار می‌باشد .

مرحله دوم: بعد از تنظیم مبایعه­ نامه طرفین و دو شاهد بایستی آن را امضا نمایند.

مبایعه نامه تنظیم شده منحصر به فرد نیست و امکان فروش مجدد ملک از سوی فروشنده به خریدار های دیگر نیز دارا می‌باشد به این منظور طرفین باید به بنگاههای املاک مراجعه نموده و قرارداد خود را در سیستم نرم ­افزاری جامع آنها به ثبت می‌رسانند این سیستم به صورت سراسری است و با ثبت مشخصات طرفین و ملک مورد نظر، کد رهگیری صادر می گردد که صادر شدن این کد به این معنی است که فروشنده پیش از این ملک را به دیگری نفروخته است و معامله سالم است. البته برخی مبایعه­ نامه را نیز در بنگاههای املاک تنظیم می نمایند.

مرحله سوم: در این مرحه خریدار وظیفه­ ای ندارد و انجام این مرحله با فروشنده­ ی ملک است.

فروشنده باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نموده و لیست مدارکی که برای تنظیم سند لازم است را از دفترخانه گرفته و مدارک را کامل نموده و برای تنظیم سند رسمی به دفتر خانه مربوطه برگردد. مدارکی که وی باید تهیه نماید از این قرار است: اصل و تصویر سند مالکیت، اصل و تصویر بنچاق، تصویر شناسنامه و کارت ملی طرفین، اصل و تصویر وکالتنامه، اصل و تصویر پایان کار و عدم خلافی شهرداری و یا بخشداری (در خصوص زمینهای دارای بنا و زمینهای بدون بنا) صورت مجلس تفکیکی در رابطه با آپارتمان، اصل و تصویر حصر وراثت و اصل و تصویر فرم مالیات بر ارث( در مورد سندهای ورثه ای)

دفترخانه ای که فروشنده به آنجا مراجعه کرده است به صورت اینترنتی در گرو و رهن بودن یا نبودن ملک مورد نظر را بررسی می‌نماید، همچنین وظیفه دارد که از شهرداری، دارایی، بخشداری و بیمه در صورتی که ملک تجاری باشد، استعلام نماید که ملک بدهی داشته است یا خیر که به این کار مفاصاحساب گفته می‌شود.

بیشتر بخوانید: جرم جعل سند چیست

فروشنده با نامه ای که دفترخانه مربوط می دهد به مراجه ی از جمله شهردار، دارایی و بیمه مراجعه می نماید. به شهرداری مراجعه می‌کند تا اگر ملک دارای خلافی است آن را بپردازد و همچنین باید هزینه‌هایی از جمله عوارض نوسازی برای ساختمان و زمین و همچنین هزینه ای برای جمع کردن زباله‌ها که در اصطلاح به آن هزینه پسماند گفته می‌شود را به شهرداری بپردازد. از دیگر هزینه‌هایی که فروشنده برای انتقال سند باید به شهرداری بپردازد هزینه‌ی کمک به آموزش و پرورش است.

همچنین فروشنده باید به دارایی مراجعه نموده و مالیات نقل و انتقال را بپردازد که ۴ درصد قیمت ملک است اما این مالیات بر اساس قیمت منطقه ای ملک تعیین می‌گردد که قیمت منطقه‌ای بسیار کمتر از قیمت واقعی ملک است.

همچنین بیان نمودیم که اگر ملک تجاری باشد فروشنده باید به بیمه نیز مراجعه نماید.

مرحله چهارم: در این مرحله طرفین باید در تاریخ و در دفترخانه ­ی تعهد شده و تعیین شده حاضر شوند

(در صورت تعیین نشدن، خریدار به وسیله‌ی اظهارنامه تاریخ و محل حضور جهت انتقال سند رسمی به اطلاع فروشنده می‌رساند) و سند انتقال را امضا نمایند. اگر یکی از طرفین در دفترخانه حاضر گردید اما طرف دیگر نیامد، او مجبور است تا پایان وقت اداری در دفترخانه بماند و در صورتی که تا پایان مدت در دفترخانه حضور نیافت، دفترخانه به وی گواهی تحت عنوان گواهی عدم حضور می‌دهد که وی بر اساس آن می‌تواند به مرجع صالح مراجعه نموده و هزینه پشیمانی را دریافت نماید.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

گاهی پیش می‌آید که فروشنده به تکلیف خود عمل نمی کند و اقدامی جهت تنظیم سند رسمی انجام نمی دهد. طبق قانون فروشنده در قراردادهایی که برای انتقال آن تنظیم سند رسمی لازم است، ملزم است که اقدامات لازم را در این خصوص انجام دهد. این امر در مواد ۲۲، ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت بیان گردیده است و علاوه بر این طبق قانون مدنی متعاملین نه تنها به اجرای چیزی که در قرارداد تصریح شده است ملزم هستند بلکه آنها به همه‌ی نتایجی که به موجب عرف و عادت بر عهدهٔ آنها قرار می‌گیرد نیز ملزم می گردند پس اگر در مبایعه نامه این وظیفه بر عهدهٔ فروشنده گذاشته نشد باشد هم وی ملزم به تنظیم سند رسمی است. در این صورت خریدار نوشته می شود که اگر فروشنده به تنظیم سند اقدام ننماید باید وجهی را به عنوان خسارت بپردازد که در این صورت در واقع به فروشنده اختیار داده می‌شود که یا به تنظیم سند مبادرت نماید و یا خسارت درج شده را بپردازد. البته گفتنی است که در برخی قراردادها نوشته می شود که اگر فروشنده به تنظیم سند اقدام ننماید باید وجهی را به عنوان خسارت بپردازد که در این صورت در واقع به فروشنده اختیار داده می‌شود که یا به تنظیم سند مبادرت نماید و یا خسارت درج شده را بپردازد.

دادگاه صالح برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال

بر اساس مواد ۱۰ و ۱۲ و ۲۶ خریدار باید به دادگاه عمومی محل وقوع ملک مراجعه نموده و طرح دعوا نماید. علاوه بر تنظیم دادخواست مبنی بر تنظیم سند رسمی انتقال بهتر است خریدار اقدامات دیگری نیز انجام دهد تا حقوق وی تضییع نگردد که از آن جمله می توان به درخواست دستور موقت اشاره نمود که او می‌تواند ضمن دادخواست و یا بعد از آن درخواست خود را تقدیم دادگاه نماید تا پس از تایید درخواست وی فروشنده نتواند ملک را به شخص دیگری منتقل نماید.

 زمانی که حکم قطعی علیه فروشنده صادر شد خریدار باید از اجرای احکام درخواست کند که حکم را اجرا نماید. اجرا احکام ۱۰ روز به فروشنده زمان می‌دهد تا حکم را اجرا کند و در صورت امتناع خریدار، از اجرا احکام می‌خواهد که حکم را اجرا نماید که در این صورت دفترخانه‌­ی مربوطه سند انتقال را تهیه می نماید و مرجع مذکور( اجرای احکام) از طرف فروشنده سند انتقال را امضا می نماید.