چگونگی فسخ قرارداد های ملکی

 فسخ قراردادهای ملکی مانند تمام قراردادها تحت شرایطی قابل فسخ می باشند. اگر می خواهید معامله ملکی را فسخ کنید باید ابتدائاً اراده داشته باشید. پس از اراده دومین شرط فسخ معامله ملکی اهلیت است  و مهمترین شرط برای فسخ معامله ملکی این است که شخص قانوناً مجاز به فسخ باشد یعنی یا حین انعقاد عقد برای خودش یا دیگری حق فسخ قرار داده باشد یا به وسیله موجبی قانونی حق فسخ را پیدا کرده باشد.

فسخ به معنای برهم زدن و انحلال ارادی معامله است و  پایان دادن حقوقی به معامله ممکن است از طرف یکی از طرفین یا شخص ثالثی صورت گیرد.

برهم زدن و فسخ معامله از جمله معامله ملکی تابع شرایطی می باشد و اینگونه نیست که هر کدام از طرفین هر وقت اراده کند بتواند از قرارداد کناره گیری کند زیرا ممکن است به طرف دیگر قرارداد در اثر این فسخ، خسارت و ضرر و زیانی به بار آید.

بنابراین باید دید در چه صورت طرفین یک قرارداد ملکی از قبیل خرید و فروش ملک، اجاره و… می توانند از یک قرارداد کناره گیری نمایند. در این مقاله به طور کامل شرایط فسخ یک قرارداد ملکی و انواع آن را توضیح می دهیم. در ابتدا توضیح مختصری راجع به فسخ معاملات به طور کلی می دهیم و سپس به فسخ معاملات ملکی می پردازیم.

فسخ معامله به چه معناست؟

یکی از طرق پایان دادن به یک قرارداد فسخ آن می باشد. فسخ عملی حقوقی است که به موجب آن یکی از طرفین یا هر دوی آن ها و یا شخص ثالثی می تواند به قرارداد میان دو طرف پایان دهد البته ایفای این حق شرایط و موجباتی دارد که در صورت فراهم بودن، امکان فسخ ایجاد می شود.

موجبات فسخ در قرارداد ها ممکن است متفاوت باشند، و به طور کلی یک قرارداد یا به موجب قانون می تواند فسخ شود و یا توافق طرفین یا به اراده یکی از آن ها یا شخص ثالث در صورت پیش بینی شدن در معامله.

اما پرسش این است که آیا طرفین معامله ملکی می توانند هرزمان اراده کنند به معامله خاتمه دهند و یا شرایطی دارد؟ در چه صورت به شکل یک جانبه می توانند معامله ملکی را فسخ نمایند؟ شخص ثالث کیست و چگونه می تواند قرارداد ملکی بین دو طرف را فسخ نماید؟

در ادامه مقاله به پاسخ پرسش های فوق و سایر مسایل پیرامون فسخ معاملات ملکی می پردازیم.

چگونگی فسخ معاملات ملکی

اصولا فسخ معاملات ملکی یا به صورت توافقی انجام می شود یا به حکم قانون و یا به صورت یک جانبه که در ادامه هرکدام بررسی می شوند.

• شرایط فسخ قرارداد ملکی بر اساس توافق طرفین: طرفین قراداد ملکی می توانند در ضمن معامله یا خارج از آن شرط کنند که یکی از طرفین یا هر دوی آنها یا شخص ثالثی، حق فسخ معامله را داشته باشد. مثلا در قرارداد فروش خانه ای چنین حقی را برای خریدار یا فروشنده و یا شخص ثالثی به جز آن دو لحاظ کنند و یا در یک قرارداد جداگانه.
  مثال دیگر اینکه کسی ملکی را به دیگری بفروشد و داخل قرارداد شرط شود که هر یک از طرفین یا شخص ثالث هر زمان بخواهند، بتوانند ظرف یک هفته آن معامله را فسخ نمایند.
  همچنین در صورتیکه یکی از طرفین بخواهد معامله ملکی را فسخ نماید ولی اختیار فسخ یکجانبه هم برایش پیش بینی نشده باشد میبایست رضایت طرف دیگر را برای فسخ توافقی به دست آورد.
• شرایط فسخ معامله ملکی به موجب حکم قانون: در مواردی قانون برای پیشگیری از زیانی که ممکن است از قرارداد متوجه یکی از دو طرف معامله شود، به فسخ معامله حکم می‌کند. مثلا در صورتی که شخصی خانه ای را بخرد ولی متوجه شود که فروشنده در خصوص آن خانه او را فریب داده به استناد خیار تدلیس و ماده ( ۴۳۸ قانون مدنی) اختیار فسخ معامله را دارد.
• شرایط فسخ قرارداد ملکی به صورت یکجانبه: در خصوص این شرط توضیح آنکه در همه قراردادها، مثلا خرید یا اجاره، در یکی از بندهای قرارداد پیش بینی شده است که هر دو طرف اجازه دارند طی مدت زمان معین، با در نظر گرفتن قوانین، داشتن دلایل موجه، قرارداد امضا شده را فسخ نمایند. بنابراین اصل بر اینست که به صورت یک‌طرفه نمی‌توان معامله را فسخ کرد مگر آنکه چنین حقی برای برای طرفین در قولنامه قید شده باشد.

معمولا فسخ یک جانبه قرارداد خرید و فروش ملک، در سه حالت انجام می شود که همه ناشی از حکم قانون هستند.

در واقع فسخ یک جانبه زیر مجموعه فسخ قانونی می باشد:

• طرفین معامله در قرارداد بندهایی را برای شرایط فسخ معامله ملکی پیش از موعد، مقرر مینمایند که به آن “خیار شرط” می‌گویند. همچنین نحوه پرداخت خسارت و ضرر و زیان فسخ قرارداد خرید و فروش ملک را نیز بیان می کنند.
• یکی از طرفین معامله، متوجه می شود که خانه خریداری شده با آنچه که برای او در در قرارداد توصیف شده و بر آن توافق کرده اند متفاوت است. مثلا کسی خانه‌ای را خریداری می کند و هنگام تحویل متوجه می شود که ملک با آنچه که قبلا برای او توصیف شده تفاوت دارد در این حالت خریدار اختیار فسخ معامله را دارد که به چنین اختیاری خیار رؤیت و تخلف وصف می گویند .
• علاوه بر آن در صورتیکه ملک معیوب و خراب از آب در آید نیز اختیار فسخ ایجاد می شود که به آن خیار عیب گفته می شود و در صورتیکه در معامله ملک فریبکاری صورت گرفته باشد نیز خریدار به استناد خیار تدلیس حق فسخ یکجانبه را خواهد داشت.

شرایط فسخ قرارداد اجاره خانه

قرارداد اجاره نیز یکی از معاملات ملکی میباشد که اصولا هیچ یک از موجر و مستأجر حق فسخ یکجانبه قراداد اجاره را ندارند مگر در شرایط خاص که در زیر بررسی می شود.

• شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر

1. در صورتیکه تمام یا قسمتی از ملک خراب شود یا در شرف خراب شدن باشد، به گونه ای که نتوان از آن استفاده نمود و تعمیر نیز غیر ممکن باشد.
2. در صورتی که خانه یا ملک مورد اجاره با ویژگی هایی که در قرارداد ذکر شده منطبق نباشد. (ماده ۴۱۵ قانونی مدنی)
3. چنانچه امکان فسخ اجاره به صورت توافقی به مستأجر داده شده باشد.

• شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط موجر (مالک)

1. چنانچه مستاجر بدون اجازه مالک، ملک را به دیگری واگذار نماید.
2. در صورتیکه مستاجر بیش از یک هفته در پرداخت اجاره بها تاخیر کند.
3. چنانچه مستأجر بدون دلیل موجه از ورود مالک به خانه جهت انجام تعمیرات خودداری نماید. مستاجر مسئول است که به مالک اجازه ورود به آپارتمان را به منظور مواردی مثل انجام تعمیرات بدهد.
4.  در صورتیکه مستاجر خانه را برای امور پیش بینی نشده در قرارداد مانند فعالیت‌های نامشروع یا تجاری مورد استفاده قرار دهد.

فسخ قرارداد خرید و قرارداد فروش

فسخ قرارداد خرید و قرارداد فروش مستلزم این است که با خیارات که اختیار برهم زدن معامله است آشنا شویم:

خیار مجلس: اختیار برهم زدن معامله است درموردی که طرفین هنوز در مجلس عقد حضور دارند. یعنی تازمانی که طرفین در مجلس عقد حضور دارند و پراکنده نشده اند می توانند عقد را برهم زنند.

خیار غبن: غبن به معنای فریب دادن است و منظور از خیار غبن، اختیار برهم زدن معامله به علت فریب خوردن یا گول خوردن طرف است.

خیار شرط: خیار شرط، اختیار برهم زدن معامله است که حین قرارداد برای یکی از طرفین یا شخص ثالث قرار داده می شود.

خیار تدلیس: تدلیس عملیاتی است که سبب فریب شخصی برای معامله شود و اختیار برهم زدن معامله ملکی به سبب تدلیس را خیار تدلیس گویند.

خیار تخلف شرط: خیار تخلف شرط اختیار برهم زدن معامله در زمانی است که شرطی در معامله پیش بینی شده و طرف مقابل از آن تخطی کرده باشد.

خیار عیب: خیار عیب، اختیار برهم زدن معامله به علت وجود عیب است.

خیار رؤیت: خیار رؤیت درموردی ایجاد می شود که معامله به رویت  و مشاهده واقع شده است.

فسخ قرارداد پیمانکاری

چنانچه فسخ پیمانکاری به وسیله پیمانکار صورت بگیرد دلایلی مانند؛ تأخیر کارفرما در  ارائه مدارک، اختصاص دادن بودجه، صدور تاییدیه ها و مصوبات و اجرای تعهدات قراردادی باید وجود داشته باشد.

فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان

مطابق قانون پیش فروش ساختمان؛ چنانچه مساحت ملک بر اساس صورت مجلس تفکیکی بیش از ۵ درصد کمتر از مساحت توافق شده (کمتر از ۹۵ درصد توافق شده) باشد، در این حالت قانونگذار به پیش خریدار حق فسخ قرارداد یا درخواست خسارت می دهد. چنانچه اضافه شدن مساحت ملک مازاد بر آنچه در قرارداد پیش فروش ساختمان پیش‌بینی شده است نیز همین حکم پیش بینی شده است.

ضرر و زیان فسخ معامله متوجه کیست؟

چنانچه هر کدام از طرفین به هر دلیلی بخواهد معامله ملکی را فسخ نماید میبایست به طرف مقابل ضرر و زیان بدهد. این مورد در قولنامه ذکر می‌شود و غالبا نیز برای آن مبلغی تعیین می‌شود تا دو طرف در جریان میزان خسارت باشند.