مقدمه
اقرار نامه در امور حقوقی کاربرد های مختلفی دارد یکی از این موارد و کاربرد های پر اهمیت آن اقرارنامه فروش ملک است در واقع در هنگام فروش ملک یا حتی اموال با ارزش دیگر اقرار نامه می تواند وسیله و سلاحی باشد یرای زمانی که یکی از طرفین زیر قول و قرار خود زده است.
در فروش ملک اگر با سند عادی باشد اقرارنامه بسیار حایز اهمیت خواهد بود زیرا وجود اقرار نامه دلیل محکمی برای اثبات دعوا است.
متن و محتوای اقرار نامه بسیار مهم است که به چه صورت نوشته می شود ممکن است اصل خواسته طرفین در آن رعایت نشود یا این که تهعداتی اضافه بر طرفین بار شود لذا لازم است متن اقرار نامه توسط وکیل و مشاور حقوقی باز بینی شود.
اقرار معتبر چه نوع اقراری است؟
اقرار ممکن است در حالات مختلف بیان شود. ممکن است در داخل دادگاه انجام شود یا اینکه خارج از دادگاه انجام شود. اقرار داخل دادگاه و در محضر قاضی بیشترین اعتبار را دارد که قاضی مکلف است آن را در صورت مجلس دادرسی ثبت و درج کند.
البته قانون به فرد ذی نفع هم اختیار داده است تا که به قاضی بگوید این اقرار فرد را در صورت مجلس یادداشت کند.
در نوعی دیگر اقرار ممکن است که به صورت کتبی باشد یا به صورت شفاهی در صورت شفاهی بودن ممکن است که صریح باشد یا ضمنی.
آنچه بیشتر در آن اختلاف است اقرار کتبی است. در اینجا می خواهیم از اقرار نامه که همان اقرار کتبی است در مورد ملک صحبت کنیم. ابتدائا کمی از شرایط و احکام اقرار را بررسی خواهیم کرد.
شرایط اقرار
در قانون چه قوانین کیفری و چه حقوقی برای اقرار شرایط مختلفی ذکر شده که اختصارا به آن اشاره می کنیم.
اقرار کننده که در اصطلاح به وی”مقر” می گویند باید:
- عاقل باشد.
- به سن بلوغ رسیده باشد.
- دارای اختیار تمام در زمان اقرار باشد.
- و عقلانی و شرعی باشد برای مثال اگر فردی ۲۰ ساله اقرار کند که فرزند فردی ۲۵ ساله است از وی پذیرفته نمی شود.
اقرار به جر در مواردی مثل زنا و لواط که نیاز به ۴ بار گفتن است با یک بار هم صحیح است.
اقرار نامه فروش ملک چیست؟
در اقرار نامه فروش ملک، متنی (که در پایین تر به آن اشاره می کنیم) با این مضمون که شخص فروشنده این ملک را فروخته است با فلان مبلغ به شخص خریدار و ملک را انتقال داده است و دیگر مالک این ملک نیست را امضا می کند برای خریدار که اگر پس فردا برای مثال فرد حاضر به تسلیم مال یا ملک نشد یا اینکه زیر قول و قرار هایش بزند خریدار بتواند از این سند اقرارنامه استفاده کند.
لازم است که این اقرار نامه را در دفتر خانه رسمی امضا بزنید چون اگر بین خود افراد به صورت سند عادی باشد دیگر آن اعتبار را نخواهد داشت که قابل استناد باشد.
اقرار نامه فروش ملک به چه دردی می خورد؟
گاهی ممکن است فردی در خرید ملکی حال چه خانه باشد یا مغازه یا ویلا و… در زمانی نزدیک به عقد نتواند سند رسمی انتقال امضا کنند یعنی سند رسمی را به نام خریدار بزند در این حالت در عرف ممکن است خرید ملک یا فروش ملک به صورت وکالتی باشد.
که در اینجا مالک مال به خریدار وکالت تام می دهد و وکالت بلاعزل می دهد که هر تصرفی را که می خواهد انجام بدهد.
که البته این وکالت نامه به صورت صددرصدی نمی تواند حقوق خریدار را تضمین کند.
در این حالت خریدار برای اینکه از مشکلات و گرفتاری های آینده که ممکن است فروشنده زیر قول و قرار خود بزند رها شود از وی به صورت رسمی اقرار نامه ای می گیرد که این فرد فروشنده در فلان تاریخ مال یا ملک را به طرف مقابل یعنی خریدار فروخته است با فلان مبلغ و فلان شرایط.
به خاطر حساسیت ملک و تهعدات راجع به آن بهتر است با مشورت وکیل اقرار نامه را تنظیم کنید. وکلا و مشاوران بهتر از کم و کیف عبارات استفاده شده در اقرار نامه اطلاع دارند.
اقرار در دفاتر اسناد رسمی
این نوع اقرار کتبی به علت رسمی بودن آن در دادگاه ها و محاکم اعتبار دارد.
اقرار در دفاتر اسناد رسمی به صورت برگه های چاپی و فرمت های خاصی است که از قبل آماده شده است و این بار فرد اقرار کننده به جای اقرار شفاهی در اینجا اقرار را به ضرر خود به صورت کتبی انجام می دهد تا در دادگاه به راحتی به قدرت سند که به صورت رسمی در آمده نتوان خدشه ای وارد آورد.
بهتر است اقرارنامه را با مشورت وکلا و مشاوران حقوقی در دفتر اسناد رسمی ثبت کنید که در صورت لزوم در دادگاه قابل اتکا تر خواهد بود.
خریداری که هم وکالت بلاعزل دارد و هم اقرار نامه گرفته است خود می تواند به دنبال امور اداری و ثبتی ملک برود و کارهای آن را انجام دهد.
نکاتی از اقرارنامه و فروش ملک
پیشنهاد می شود اگر ملکی را خرید می کنید برای اطمینان هرچه بیشتر هم که شده اگر در حال حاضر سند رسمی زدن ملک ممکن نیست مبایعه نامه را تنظیم کنید که البته داشتن اقرار نامه هم همان کارکرد را دارد. ولی برای اطمینان هم شده مبایعه نامه تنظیم کنید.
فردی که وکالت بلاعزل گرفته است نباید فریب بلاعزل بودن وکالت خود را بخورد زیرا وی مالک محسوب نمی شود.
در زمان خرید ملک به صورت وکالتی برای متن وکالت نامه و نحوه تنظیم آن توصیه می شود با وکیل متخصص ملکی مشورت و نظرخواهی شود تا از صرف زمان و هزینه ای زیاد در صورت بروز اختلاف جلوگیری شود.
همچنین باید نسبت به انتقال رسمی ملک سریعا امور را آماده کند و همچنان که گفته شد مبایعه نامه هم تنظیم کند، تنظیم اقرار نامه فروش ملک هم در این زمینه بسیار کار ساز است.
نکته ی دیگر که بحث بالا را محکم تر می کند این است که وکالت حتی اگر بلاعزل باشد عقدی جایز است و با فوت مالک منفسخ می شود و از بین می رود پس به صلاح است که فرد سریعا اسناد محکم تری مثل انتقال رسمی یا داشتن مبایعه نامه یا اقرارنامه رسمی داشته باشد تا این که وراث نتوانند بهانه گیری کنند.
هبه کردن ملک یا خانه
اگر انتقال ملک به شما به صورت هبه و هدیه و رایگان بوده است برای مثال پدر خانواده ای به پسرش که ازدواج کرده خانه ای را هدیه می دهد.
باید دقت کنید که در اینجا هم حتی اگر اقرار نامه در میان باشد به صورت سند رسمی لازم است که این پسر خانه را در اختیار بگیرد یعنی آن را تحویل بگیرد حتی اگر برای مدتی اندک شده زیرا در هبه تا زمانی که فرد گیرنده تحویل نگرفته است اعتباری ندارد در اینجا گرفتن سند رسمی و گرفتن اقرار نامه رسمی بسیار کارساز است برای پیشگیری از دعاوی و اختلافات آینده.
نمونه اقرار نامه فروش ملک
بسمه تعالی
نمونه متن اقرار نامه فروش ملک
به تاریخ متن سند حاضر گردید در این دفتر آقا/خانم………………….. با مشخصات ……………………………………………… و بعد الحضور در کمال صحت و سلامت روح و روان و با رضایت و اختیار کامل و بدون اجبار و اکراه اقرار و اعتراف صریح و صحیح و بی قید و شرط نمود که بر اساس سند وکالت بلاعزل شماره ……………تاریخ …………… تنظیمی این دفترخانه که بر مبنای فروش قطعی ( عقد بیع ) آپارتمان پلاک ثبتی ( مورد اشاره در وکالت بلاعزل ) واقع در بخش ……….. شهرستان…………………….. است کل ثمن معامله را که از بابت سه دانگ از ششدانگ به صورت نقدی و کامل و یکجا دریافت نموده ام و هرگونه ادعا و اعتراضی را در این خصوص از خود سلب و ساقط نمود.
مشاوره برای تنظیم اقرار نامه
برای تنظیم اقرار نامه حال چه اقرار نامه فروش ملک یا موارد دیگر می توانید از طریق سامانه وکیل تاپ و دسترسی به وکلا و مشاوران حقوقی با در میان گذاشتن موضوع خود برای تنظیم آن مشاوره بگیرید. همچنین می توانید از این طریق سوالات و ابهامات خود را درباره اقرار نامه ها مطرح کنید.
نتیجه گیری
اقرار نامه فروش ملک اعتراف و اقرار فروشنده ملک است به نفع خریدار که این ملک خودش را به خریدار فروخته است و تمام پول آن راهم گرفته است. اقرار نامه باید به صورت سند رسمی تنظیم شود تا اعتبار داشته باشد.
معمولا گرفتن اقرار نامه برای زمانی است که هنوز انتقال رسمی ملک ممکن نیست به علت امور اداری و… در این حالت فرد که ممکن است با وکالت نامه بلاعزل آن ملک را به صورت وکالتی خریده باشد برای اطمینان از آینده این اقرار نامه را از فروشنده خواهد گرفت و فروشنده هم امضا خواهد کرد
سوالات متداول
نوشته ای است که مالک یا فروشنده امضا می کند با این مضمون که ملک را فروخته و پول معامله راهم تحویل گرفته است.
ممکن است ملک به صورت وکالتی یا سند عادی خریداری شده است؛ خریدار برای اینکه در صورت فوت یا مجنون شدن یا محجور شدن مالک وکالت نامه از بین می رود و ورثه هم ممکن است وی را با بهانه اذیت کنند از فروشنده اقرارنامه رسمی می گیرد تا در دادگاه قابلیت اثبات داشته باشد.
اقرار خبر دادن و اخبار به حقی است به ضرر خود اقرار کننده و به نفع طرف مقابل. شرایط اقرار عبارت اند از: بالغ و عاقل بودن اقرار کننده، عقلانی بودن مورد اقرار و اینکه اقرار تحت اجبار نباشد.
دوسال پیش همسرم به زور و تهدید از من وکالت بابت خانه ای که بنام من بود گرفت بهد از گذشت دوسال فهمیدم همراه وکالت نامه اقرار نامه ای هم امضا کردم وقتی برای گرفتن حکم تخلیه مستاجر اقدام کردم همسرم از من شکایت کرد و پرونده منع تعقیب خورد بعد از مدتی دوباره شکایت کرد و دوباره منع تعقیب خورد الان دوبا ره شکایت کرده بخاطر اینکه من نتوانم حکم تخلیه بگیرم مدام شکایت میکنه و به شورای حل اختلاف میگه که این خونه پرونده باز داره من باید چکار کنم هر قاضی و دفترخانه ای اقرار نامه را رویت میکنه میگه اشکال داره لطفا کمکم کنید ایا من میتونم از او َشکایت کنم
با سلام لند ه به دلیل محکومیت مالی زندانی بوده ام ودردحال گز ران حبس گجبوردشددم سهم الارث زمین کشاورزی خودرادبه برادرانموبه قیمت ناچیز و کم فروختم ولی قرارداد دستی دعاوی نوشتیم و سه نفرشهود داشتیم آیا براساس اینکه مجبور به فروش شده ام و قرارداد عادی هست وصلتی وبنگاهی نیست میتونم زمین و سهم الارث رو پس بگیرم؟
سلام
بنده سال ۱۳۸۴یکقطعه زمین ۵۰۰۰ متری از وکیل و دختر خوانده مالک زمین که در امریکا از سال ۱۳۶۲ساکن شده و تاکنون برنگشته و موات بوده خریداری کردم،وکالتنامه بلاعزل وکیل از دفتر حافظ منافع جمهوری اسلامی ایران در واشنگتن امریکا تنظیم و صادر گردیده و در وزارت امورخارجه در تهران گواهی شده معامله و مبایعه نامه تنظیم و کل ثمن مورد معامله را نقدا به فروشنده وکیل و دختر خوانده مالک پرداخت کردم. وکیل وکالتنامه در دفترخانه حاضر و اقرار به دریافت کل ثمن مورد معامله نمود و با تنظیم سند تفویض وکالت به بنده کلیه اختیارات حاصله از وکالتنامه خویش با التفات به حق توکیل بغیر و لو کرارا داشته و دارد از ابتدا تا انتها
بدون استثناء با اقرار به اینکه تاکنون مورد وکالت را بهیچ شخص حقیقی یا حقوقی واگذار ننموده و شامل موارد عزل و ابطال نمی باشد به اینجانب تفویض و واگذار نمود.زمین را تحویل گرفتم پس از آن دادخواستی بوکالت وکیل دادگستری مبنی بر ابطال کمیسیون ماده ۱۲ زمین شهری به دادگاه تقدیم و در نتیجه ابطال کردم.و تمام مکاتبات اداری و تحویل گرفتن نامه های اداری در برگ دوم امضاء میکردم در زمین شهری موجود است.نامه اعاده مالکیت باستناد حکم دادگاه از زمین شهری بنده بهمراه نماینده آن با سند مالکیتی که بنام خود گرفته بودند به اداره ثبت تحویل و نماینده امضاء نمود و از بنده اسناد مالکیت دو جلد سه دانگ شاهنشاهی و دیگر مدارک مربوطه که در حین تفویض و واگذاری از وکیل گرفته بودم دو جلد سند سه دانگ تحویل دادم،
و پس مدتی یک جلد سند مالکیت ششدانگ جمهوری اسلامی بنام مالک اولیه با وکالت دختر خوانده آن باستناد تفویض اختیاری که داشتم گرفتم.
فردی که از مالک مطلع بوده در امریکا ساکن بوده، با اقدام به تنظیم مبایعه نامه جعلی بنام خود مبنی براینکه در سال ۱۳۷۲ از شخص مالک به قیمت ۶۵ میلیون ریال در طی سه قسط خریداری و مبایعه نامه تنظیم و پیش پرداخت بمبلغ دو میلیون تومان پرداخت نموده و یکسال بعد ۲۵ میلیون ریال پرداخت و در سومین مرحله به فاصله یک سال در دفترخانه پس از انتقال پرداخت مینماید تنظیم کرده و مدعی شده که من از شما چند سال جلوتر زمین از مالک خریدم شما از وکیل خریدید،زمین مال من میشود.
و مدعی بغیر از یک مبایعه نامه دیگر مدرکی نداشت.
لیکن بنده تمامی مدارکی که باید یک مالک از زمین خود باید داشته باشد از وکیلش و دختر خوانده مالک تحویل گرفتم و داشتم.
علیرغم اینکه زمین دیگری پی به پی زمین بنده مدعی با بی اطلاعی بنده اقدام به دادخواست الزام به تنظیم سند و انتقال آن به دادگاه توسط وکیل دادگستری و تغییر نام خریدار بنام برادر مرده خودش و ورته آن به دادگاه تقدیم و سند مالکیت گرفتند و شکایت ما را بعنوان متصرف محکوم به شش ماه زندان و الی آخر حق من توسط خد دادگستری با نفوذی که داره نعلوم شد زمین خوار قهار و عده ائ چند نفره هستند تاکنون ۱۲ سال است چنین مشکلی دارم فروشنده و وکیل مالک حاضر بیایید در دادگاه شهادت دهد که حرف مدعی صحت نداره و مالک از سال ۱۳۶۲رفته وتاکنون برنگشته و میتوانید از گذرنامه استعلام شود تا کذب و جعل مدعی برای دادگاه معلوم شود لیکن دادگاه نه توجه به جعل و استعلام از گذرنامه نمیکند لطفا راهنمایی فرمایید.کمال تشکر
مادرم خونه باغی با مبایعه نامه عادی به عنوان هبه از پدر مرحومم دریافت کرده هبه زبانی ایا مادرم میتونه درخواست سند رسمی بده؟ ایا میتونه ملک بفروشه؟ ورثه دیگه خواهرم میتونه شکایت مطرح کند ؟ درنهایت هبه رو چگونه ثابت کنه؟ ملک در تصرف کسی نیست فقط تابستانها پدر و مادرم میرفتند و من دختر دیگر ایا شهادتم مبنی بر هبه پدر به مادر قبول هست؟
سلام: شما باید با وکیل مشاوره نماییدچون هبه شما ثبت نشده و ممکن است مشکلاتی برای شما ایجاد بشه با شماره ۰۲۱۹۱۰۰۲۰۹۰تماس بگیرید.
باسلام پدرم ۴۰ سال پیش ملکی را به طور رسمی از فردی خریده و اکنون فردی که نوه برادرش است مدعی است که باید پدرم یک اقرارنامه عادی که توسط آن فرد تنظیم شده را امضا کند و اقرار کند که این ملک متعلق به برادرش هم بوده و با توجه به اینکه چندین بار اقدام به تهدید و ارعاب پدرم کرده و چون از اساس این موضوع کذب است پدرم این اقرارنانه عادی را که نوه برادرش علیه او تنظیم کرده را امضا نکرده و اکنون پس از گذشت پنج سال یکی از آشنایان آن فرد پیغام آورده که این فرد سال گذشته از غفلت پدر سالخورده ما (۸۳)سال سن استفاده کرده و به لطایف الحیل امضا پدرم را بر روی آن اقرارنامه عادی که خودش تنظیم کرده،گرفته و مدعی شده به محض اینکه پدر ما از دنیا برود این اقرارنامه را در دادگاه به جریان می اندازد اگر واقعا این ادعایش،درست باشه و امضای پدرمان را گرفته باشد و بعد از فوت پدرمان آن را نشان دهد ما چه باید بکنیم
سلام:این اقرارنامه باید به تاییدبرسد و صرفا یک برگه که طرف اونجا یه مطلبی درج نماید دلیل بر اقرار نیست چون اقرار باید نزد قاضی رسیدگی کننده باشد.
باسلام پدرم ۴۰ سال پیش ملکی را به طور رسمی از فردی خریده و اکنون فردی که نوه برادرش است مدعی است که باید پدرم یک اقرارنامه عادی که توسط آن فرد تنظیم شده را امضا کند و اقرار کند که این ملک متعلق به برادرش هم بوده و با توجه به اینکه چندین بار اقدام به تهدید و ارعاب پدرم کرده و چون از اساس این موضوع کذب است پدرم این اقرارنانه عادی را که نوه برادرش علیه او تنظیم کرده را امضا نکرده و اکنون پس از گذشت پنج سال یکی از آشنایان آن فرد پیغام آورده که این فرد سال گذشته از غفلت پدر سالخورده ما (۸۳)سال سن استفاده کرده و به لطایف الحیل امضا پدرم را بر روی آن اقرارنامه عادی که توسط خودش تنظیم شده و پدرم امضا نمی کرده، گرفته و مدعی شده به محض اینکه پدر ما از دنیا برود این اقرارنامه را در دادگاه به جریان می اندازد اگر واقعا این ادعایش،درست باشه و امضای پدرمان را گرفته باشد و بعد از فوت پدرمان آن را نشان دهد ما چه باید بکنیم
سلام اینجانب یک معامله پیش خرید اپارتمان را با مقداری زمن زراعی تعویض و مقداری چک نیز وچه گرفتم حال طرف معامله از دادن همه اپارتمان و چکها و تکمیل اپارتمان سرباز زده واز طرف زمینها در تصرف غیر است
و بنگاه از اراعه قولنانه خوداری نمود که گزارش کلانتری گرفتم و باز گزارش تصرف غیر زمینها
ایا با اقراری که بر معامله در داگاه در احضارات متهم نموده و اصل تحویل نامه دو زمین و اپارتمان میتوانم یک از ملک اپارتمان را تصرف کنم و اگر قفل را بشکنم جرم ااست چون میخواهم خودم بسازم و تامین دلیل نیز نموده ام و میتوانم با اقرار نامه دادگاهی و این اسناد عادی معانله را ثبت دفتر اسناد کنم با وجود کپی از همه مدارکهای ساختمان و زمین
سلام سازنده و مالک همه مدارک را به صورت کپی به اینجانب داده و فقط یک تحویل نامه دارم که در موقع تحویل از طرف خریدار اول در حظور این شخص تحویل داد و اینشخص یعنی مالک وسازنده قبول وامضا نمود و بدای این قولنامه خربد فروشنده به اینحانب را به من اراعه کرد در موقع تحویل ملک با و تحویل نامه و به این بهانه تحویل تمام مبالغ تحویل و سند را که من به اقای فروشنده دادم گرفته وچکهای اورا برگشت نمود مجبور کرد پول را تسلیم کند فروشنده حال هیچ طلبی ندارد و تعهد میگدید ندارم تمان کنم با شما و تحویل دادم ولی ملک نیز ققلش عوض شده ومجتمع است وتامین نامه گرفتم و بسازم حال می گوینند که باید الزامبه تعهد کنی که باز یک سالطول میکشد که زندگیم جای صبر نمودن وجود ندارد و در صورت صبر کنم تا سه ماه دیگر اندازه ثمن خرید این ملک بدهکارم که حلب گرفتند و خواستم ملک را تحویل دهم که فقط سه ماه تعهد کردگ بسازم داخل ان نلک تا سیمکشی تاسیسات فقط پیش رفته و بقیه را باید تکمیل کنم با این شرابط ومدارک میتوانم ملک را درردفتر ثبت به کسی دیگر واگذار کنم بدهی خود را بدهم با وجود مشتری تخلفی در این اقدامات اینجانب دیده میشود که یا امکان انتقال دارد با مدارک اقرار و دوقولنامه عادی و کپی سند و پروانه ساخت و قولنامه خریدها تا سند که مالک فرارکرده وملک را توقیف نمودم
سلام من یک خانه داشتم ده سال پیش فروختم باقی مانده ثمن معامله به موقه پرداخت نکرد من به دادگاه مراجعه کردم وشکایت فسخ قراردادنمودم مشتری واملاکی باهم علیه من شدن وقولنامه را دستکاری کردن وبنده را محکوم کردن به انتقال سند بعداز چند سال خانه را تحویل دادم بنده املاکی را شکایت کردم بابت جعل وتوانی با خریدار دادگاه املاکی را محکوم کرد بنده شکایت کردم مجدد برای اعاده دادرسی دادگاه قبول نکرد اگر امکان هست لطفا بنده را راهنمای کن زمان ده سال گذشت میشه اعاده یا به دیوان عدالت مجدد شکایت کرد