در ماده ۷۷۱ قانون مدنی در خصوص تعریف عقد رهن که یکی از عقود معین در قانون مدنی میباشد آمده است که: رهن عقدی است که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به داین میدهد. رهن دهنده را راهن و طرف دیگر را مرتهن می گویند.
بنابراین ماده، عقد رهن عقدی است که به موجب آن یک نفر مالی را برای استیفای طلب طلبکار اختصاص می دهد و طلبکار با قبول این عقد، نسبت به آن مال دارای یک حق اولویت می گردد تا در صورتی که مدیون، دین خود را در موعد مقرر نپردازد او بتواند با فروش مال مرهونه به طلب خود دست یابد. رهن دهنده را راهن و طرف دیگر را مرتهن می‌نامند
دسترسی سریع به عناوین:
اولویت مرتهن برای گرفتن طلب خود
مرتهن برای استیفای طلب خود از قیمت مال مرهونه بر دیگر طلبکاران دارای حقی به نام حق رجحان یا همان اولویت دارد.
یعنی در صورتی که شخص مدیون دارای طلبکاران متعددی باشند و دارایی او کفاف پرداخت دین های وی را ندهد و سایر طلبکاران بخواهند طلب خود را از اموال مدیون برداشت نمایند.
در چنین حالتی شخص مرتهن نسبت به مال مرهونه که در رهن وی قرار دارد نسبت به سایر طلبکاران دارای حق اولویت است و در ابتدا آن مال که در رهن مرتهن قرار دارد فروخته شده و طلب مرتهن پرداخت می‌گردد و در صورتی که مبلغی مضاف بر طلب مرتهن باقی بماند بین سایر طلبکاران تقسیم خواهد گردید.
عقد رهن از یک طرف لازم و از طرفی جایز
عقد رهن دارای اوصاف و ویژگی هایی می باشد که در این قسمت به بیان ویژگی‌های عقد رهن می‌پردازیم تا شناخت بیشتری نسبت به آن حاصل گردد.
یکی از ویژگی‌های عقد رهن این است که این عقد خاصی از عقود است. هر عقدی که در قانون مدنی وجود دارد یا عقدی لازم است و یا عقدی جایز.
عقدی لازم است که پس از انعقاد هیچ یک از طرفین نمی توانند آن را به صورت یکجانبه فسخ نمایند و در مقابل آن عقد جایز عقدی است که هر یک از طرفین در هر زمانی پس از عقد می تواند بدون نیاز به رضایت طرف مقابل آن را به صورت یک طرفه فسخ نماید.
اما عقد رهن یک عقد مستثنا می باشد چرا که این عقد از یک طرف لازم و از طرف دیگر جایز است و نمی‌توان به صورت قطعی آن را جزء عقود لازم و یا عقود جایز دانست. این عقد از جانب راهن عقدی لازم است و او نمی تواند پس از عقد آن را بدون رضایت مرتهن فسخ نماید این در حالی است که این عقد از جانب مرتهن عقدی جایز می باشد و می تواند هر زمان که خواست این عقد را صرفاً با اراده یک طرفه خود فسخ کند.
عینی بودن، صفت لاینفک عقد رهن
دیگر ویژگی عقد رهن عینی بودن آن است در یک تقسیم بندی می توان عقد را به سه نوع تقسیم نمود.
- نوع اول عقود رضایی هستند که صرفاً با ایجاب و قبول منعقد می شوند،
- نوع دیگر از عقد عقود تشریفاتی می‌باشند که تحقق آن علاوه بر نیاز به ایجاب و قبول نیازمند رعایت تشریفات خاصی می باشد، مثل انتقال حق کسب و پیشه،
- نوع سوم عقدی است که به صورت عینی می باشد
این نوع است که عقد در یک نمونه از این عقود است، عقدی است که علاوه بر ایجاب و قبول نیازمند قبض نیز است. بنابراین ویژگی دوم عقد رهن عینی بودن آن است و آن به معنی این است که در این عقد حتماً باید عمل قبض انجام گرفته باشد و پیش از قبل عقد منعقد نگردیده است.
رهن دادن به صغیر صحیح است
یکی از مهم ترین ویژگی های این عقد این است که در آن اهلیت راهن لازم است اما مرتهن میتواند صغیر ممیز یا سفیه باشد؛ زیرا عقد رهن تماما به نفع اوست.
البته اگر مرتهن صغیر ممیز یا سفیه باشد، قبول هم میتواند توسط خود او و هم توسط ولی یا قیم او انجام شود ولی قبض عین مرهونه لزوماً توسط ولی یا قیم انجام می پذیرد؛ زیرا اگر مال مرهونه به تصرف محجور داده شود ممکن است آن را تلف کند یا به آن خسارت وارد کند و بدین وسیله موجبات مسئولیت مدنی و تضرر خود را فراهم آورد.
سایر ویژگی های عقد رهن
یک ویژگی عقد رهن رایگان و بلاعوض بودن آن است
- ویژگی دیگر این عقد امانی بودن ید می باشد، یعنی در عقد رهن حتی اگر عین مرهونه از بین برود و تلف گردد نیز نمی توان شخص مرتهن را ضامن دانست و صرفاً او زمانی ضامن می باشد که در خصوص عین مرهونه تعدی و تفریط کرده باشد.
- ویژگی بعدی عقد رهن قابل تجزیه و تبعیض نبودن این عقد است. به عبارت دیگر تمام مال مرهونه در قبال تمام دین، رهن می باشد بدین معنی که اگر مدیون بخشی از طلب مرتهن را بپردازد تمام مال نسبت به بقیه طلب همچنان در رهن باقی می ماند و به این صورت نیست که به نسبت قسمت پرداخت شده از طلب بخشی از مال مرهونه از رهن خارج شود مگر آنکه خلاف آن بین راهن و مرتهن تراضی شده باشد این ویژگی است که در ماده ۷۸۳ قانون مدنی به آن اشاره گردیده شده است.
- ویژگی بعدی عقد رهن این است که بعد از وصول مطالبات مرتهن از عین مرهونه عقد رهن، خاتمه یافته و روابط طرفین از این پس تابع عقد رهن نخواهد بود.
- ویژگی قابل ذکر دیگر از این عقد این است که مرتهن نسبت به عین مرهونه صرفاً دارای حق اولویت و تقدم برای طلب خود است و نمی‌تواند در مدتی که مال در رهن است از منافع آن مال بهره ببرد مگر شرط خلاف شده باشد به رهنی که در آن چنین شرطی مقرر شده باشد رهن تصرف می گوییم.
مالی که به رهن داده می شود چگونه مالی است؟
علاوه بر ویژگی هایی که برای عقد رهن شمردیم باید ویژگی هایی را برای عین مرهونه برشماریم.
این ویژگی ها به صورت زیر است:
- ویژگی اول اینکه عین مرهونه صرفاً باید به صورت عین معین (مثلا این ماشین) و یا کلی در معین باشد (مثلا یک ماشین از ماشین های نمایشگاه) ولی نمی‌تواند کلی فی الذمه یا منفعت یا یک دین و یا یک حق مالی باشد. حق انتفاع و حق ارتفاق و سایر حقوق نمی توانند به عنوان مال مرهونه قرار گیرند.
- ویژگی دوم اینکه سهام همه شرکت‌ها اعم از بانام و بی‌نام به منزله این بوده و قابل رهن گذاشتن می باشد همچنین اوراق مشارکت
- ویژگی سوم که یکی از ویژگی‌های مهم عین مرهونه که مرتبط با بحث مورد نظر می باشد این است که عین مرهونه باید قابل نقل و انتقال باشد بنابراین توضیح مشخص می گردد که برای مثال رهن وقف صحیح نیست.
- ویژگی چهارم عین مرهونه این است که باید قابل تسلیم باشد.
آیا سند تجارتی را می توان رهن داد؟
در خصوص اسناد تجاری که قابل رهن گذاشتن هستند یا خیر نظرات متفاوتی ارائه شده است ولی در حقیقت باید گفت که اسناد تجاری نیز برای تضمین و به عنوان مال مرهونه قابل صدور و ظهرنویسی هستند.
چرا که در قانون عدم الزام سپردن وثیقه ملکی به بانکها مصوب ۱۳۸۰ رهن گذاشتن این اسناد تجاری پذیرفته شده است همچنین در ماده ۱۳ قانون صدور چک صدور چک از بابت تضمین به رسمیت شناخته شده و فقط امکان شکایت کیفری از آن سلب شده است اما سایر احکام چک در خصوص آن منتفی نشده است. بنابراین بر مبنای وحدت ملاک می فهمیم که رهن سایر اسناد تجاری نیز با منع قانونی مواجه نیست.
در خصوص امکان رهن گذاشتن پول باید گفت که رهن گذاشتن پول به خودی خود با منع قانونی مواجه نیست و امکان پذیر است، چرا که در قانون عدم الزام سپردن وثیقه ملکی به بانک ها مصوب ۱۳۸۰ رهن ارز خارجی پذیرفته شده است ولی باید توجه داشت که اصولا پول به عنوان یک مال کلی فی الذمه مورد تراضی قرار می گیرد با توجه به آنکه بیان شد که مال کلی فی الذمه نمی‌تواند به عنوان مال مرهونه قرار گیرد.
پس در نتیجه پول نمی تواند به عنوان مال مرهونه قرار گیرد ولی اگر مقداری پول به عنوان یک عین معین یا کلی در معین در اراده طرفین مورد توافق قرار گیرد میتواند به عنوان مال مرهونه واقع شود.
اما برخی از حقوقدانان بدون توجه به این امر که پول علی‌الاصول به عنوان کلی فی الذمه مورد توافق قرار می‌گیرد به طور مطلق پول را در حکم عین معین دانسته و آن را قابل رهن گذاشتن دانسته اند.
نحوه ی گرفتن طلب از مال مرهونه توسط مرتهن
در صورتی که مدیون دین خود را به شخص مرتهن نپردازد او چطور می تواند طلب خود را با استفاده از مال مرهونه وصول کند برای پاسخ به این سوال باید حالات مختلفی را متصور شد.
سه حالت این مطالبه به شرح زیر است:
- حالت اول رهن مطلق: گاهی ممکن است رهن صورت گرفته به صورت مطلق باشد یعنی نه وکالت در فروش به مرتهن داده شده باشد و نه شرط عدم فروش در عقد رهن شده باشد.
ماده ۷۷۹ قانون مدنی در این رابطه آورده است:
” هرگاه مرتهن برای فروش عین مرهونه وکالت نداشته باشد و راهن برای فروش آن و اداء دین حاضر نگردد مرتهن به حاکم رجوع می نماید تا اجبار به بیع یا اداء دین به نحو دیگر بکند”
همانطور که در متن ماده بیان شد در چنین حالتی مرتهن برای وصول طلب خود باید به دادگاه مراجعه کرده و طلب خود را مطالبه کند. در مورد کلیه معاملات رهنی و شرطی و دیگر معاملات مذکور در ماده ۳۳ قانون ثبت راجع به اموال منقول و غیر منقول در صورتی که بدهکار ظرف مدت مقرر در سند بدهی خود را پرداخت نکند، شخص طلبکار می تواند از طریق صدور اجرائیه وصول طلب خود را از دفترخانه تنظیم کننده سند درخواست نماید
در این حالت اگر بدهکار ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اجراییه نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام نکند بنابر تقاضای طلبکار، اداره ثبت پس از ارزیابی تمام مورد معامله و قطعیت آن حداکثر ظرف دو ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی با برگزاری مزایده نسبت به وصول مطالبات مرتهن به میزان طلب قانونی وی اقدام و مازاد را به راهن برمیگرداند.
- حالت دوم زمانیست که رهن منعقد شده همراه با وکالت در فروش برای مرتهن باشد: در این رابطه در ماده ۷۷۷ مقرر گردیده است: ” در ضمن عقد رهن یا به موجب عقد علیحده ممکن است راهن مرتهن را وکیل کند که اگر در موعد مقرر راهن قرض خود را ادا ننموده، مرتهن از عین مرهونه یا قیمت آن طلب خود را استیفا کند و نیز ممکن است قرار دهد وکالت مزبور بعد از فوت مرتهن با ورثه او باشد و بالاخره ممکن است که وکالت به شخص ثالث داده شده باشد”.
منظور از این ماده این است که مرتهن، وکیل راهن در فروش مال مرهونه شده باشد در این حالت در صورت عدم پرداخت طلب توسط مدیون، مرتهن میتواند با توجه به وکالتی که در خصوص فروش مال مرهونه دارد راساً اقدام به فروش مال مرهونه نماید. همچنین علاوه بر مرتهن ممکن است وکالت در فروش مال مرهونه به شخص ثالث داده شود و همچنین ممکن است که شرط شود وکالت مرتهن در فروش مال مرهونه پس از فوت او به وراث او منتقل گردد.
به اعتقاد برخی از حقوقدانان ماده ۳۴ قانون ثبت محدوده اختیارات وکیل را محدود کرده است و بر اساس آن مرتهن نمی تواند به استناد وکالت، شخصا مال مرهونه را به فروش برساند بلکه مرتهن ناگزیر است که برای فروش مال مرهونه و اخذ طلب خود به مقام های عمومی که اعم است از اجرای ثبت و دادگاه رجوع کند.
البته حتی به فرض ایجاد محدودیت با ممنوعیت در ماده ۳۴ قانون ثبت آنچه ممنوع است اخذ وکالت از سوی مرتهن در حین اعطای وام و انعقاد عقد است وگرنه اعطای وکالت بعد از اعطای وام و سررسید آن از سوی راهن بلااشکال است زیرا هدف قانونگذار جلوگیری از سوء استفاده احتمالی طلبکار از اضرار بدهکار در حین اعطای وام است.
- حالت سوم رهن همراه با شرط عدم فروش میباشد: یعنی شرط شده باشد که در صورت عدم پرداخت دین از سوی مدیون در موعد مقرر، مرتهن به هیچ وجه حتی با رجوع به دادگاه حق فروش عین مرهونه و استیفای طلب خود را نداشته باشد.
در این حالت شرط عدم فروش باطل است اما در خصوص اینکه بطلان این شرکت به عقد سرایت می کند و سبب باطل شدن عقد رهن می‌گردد یا خیر اختلاف نظر وجود دارد برخی از حقوقدانان معتقدند که در چنین وضعیتی عقد همچنان صحیح است و گروه دیگر معتقدند که در این حالت هم شرط باطل است و هم رهن زیرا این شرط خلاف مقتضای ذات رهن است.
در خصوص سلب حق فروش مرهونه در ماده ۷۷۸ قانون مدنی چنین بیان گردیده است:
” اگر شرط شده باشد که مرتهن حق فروش علم مرهونه را ندارد باطل است”
همانطور که بیان شد با وجود نظرات متفاوت در این خصوص نظری که بهتر و منطبق تر با اصول حقوقی می باشد این است که چنین شرطی از جمله شروط نامشروع و باطل می باشد و مخالف قانون است بنابراین صرفا شرط باطل است و بطلان شرط به عقد سرایت نمی‌کند و عقد رهن با وجود چنین شرطی نیز صحیح می باشد.
کم یا زیاد آمدن مال مرهونه بعد از فروش
زمانی که مال مرهونه به فروش می رسد تا طلب مرتهن از آن استیفا گردد دو حالت ایجاد می‌شود:
- حالت اول اینکه مال مرهونه بیشتر از میزان طلب فروخته شود مثلاً میزان دین بدهکار به مرتهن صد میلیون تومان است در حالیکه مال مرهونه به قیمت ۱۵۰ میلیون تومان به فروش می‌رسد در این حالت پس از فروش عین مرهونه ۱۰۰ میلیون تومان به شخص طلبکار داده شده و مابقی آن مال مالک آن می باشد.
- حالت دوم زمانی است که مال مرهونه به قیمتی کمتر از میزان طلب طلبکار فروخته می شود برای مثال دین بدهکار به مرتهن ۱۰۰ میلیون تومان است و مال مرهونه به قیمت ۸۰ میلیون تومان به فروش می رسد، در چنین حالتی طلب مرتهن به صورت کامل استیفا نگردیده است در این حالت مرتهن هم برای مطالبه مابقی طلب خود باید به شخص راهن مراجعه کند.
در چنین حالتی شخص مرتهن نسبت به طلب خود در صورتی که طلبکاران متعددی برای راهن وجود داشته باشد دارای حق اولویت نیست و حق اولویت پیش‌بینی‌شده برای مرتهن صرفاً در خصوص مال مرهونه بود نه نقیصه طلب خود، یعنی طلب مرتهن و حق تقدم او بر سایرین فقط به اندازه حاصل فروش مال مرهونه است.
تصرفات راهن در مال مرهونه
درست است که در عقد رهن، مال مرهونه به رهن شخص مرتهن داده می شود ولی کماکان مالک مال مرهونه راهن می باشد و یا این که شخص ثالث مالک آن عین مرهونه است.
شخص راهن ممکن است تصرفاتی را در مال مرهونه انجام دهد. بر اساس ماده ۷۹۳ قانون مدنی، راهن میتواند تصرفاتی را که منافی حق مرتهن باشد بدون اذن وی در مال مرهونه انجام دهد، ولی اگر تصرفاتی که او در مال مرهونه می‌نماید، منافی با حق مرتهن باشد نیاز به اذن مرتهن دارد و در صورتی که بدون اذن او راهن تصرفاتی را در مال مرهونه کند تصرفات وی حسب مورد غیر نافذ یا ضمان آور خواهد بود.
برای مثال فروش مال مرهونه منافی حق مرتهن هم است و در نتیجه نیاز به اذن مرتهن دارد و بدون اذن او غیر نافذ است همچنین تصرف مادی در مال مرهونه منافی حق مرتهن می باشد بنابراین این مورد نیز نیازمند اذن مرتهن است و در صورتی که بدون اذن مرتهن صورت گیرد ضمان آور است.
ماده ۷۹۳ قانون مدنی مقرر می دارد:
” راهن می تواند در رهن تصرف می‌کند که منافع حق مرتهن باشد مگر به اذن مرتهن”
جهت تعیین محدوده تصرف های راهن در عین مرهونه به توضیحات زیر توجه کنید:
در صورتیکه تصرفات راهن تصرفات ناقل باشد، یعنی سبب انتقال مالکیت مال مرهونه به شخص دیگری شود به این دلیل که دسترسی مرتهن به مال مرهونه را دشوار می‌کند غیر نافذ می باشد.
بنابراین فروش مال مرهونه توسط راهن در مورد اموال منقول غیر نافذ است و با تنفیذ مرتهن صحت می یابد. در خصوص تصرفات ناقل در اموال غیر منقول هم طبق نظر مشهور فقها هم بر اساس رای وحدت رویه شماره ۶۲۰ هیئت عمومی دیوان عالی کشور باید گفت که این تصرفات نیز غیر نافذ است در نتیجه فروش یا انتقال سرقفلی عین مرهونه منوط به اذن مرتهن است. رأی شماره: ۶۲۰ ـ ۱۳۷۶.۸.۲۰
اجاره ای که فروش مال مرهون را دشوار کند مثل عقد اجاره ای که تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، که امکان درخواست تخلیه را محدود به موارد معین کرده، غیر نافذ است در سایر موارد نیز اجاره در صورتی معتبر است که تسلیم آن به مستاجر حق مرتهن را در معرض خطر قرار ندهد و مدت آن نیز کوتاه تر از دین باشد وگرنه باید گفت این مورد نیز غیر نافذ است.
تصرفاتی مانند زراعت و سکونت در مال مرهونه اصولا مانعی ندارد، مگر اینکه این تصرفات فروش مال مرهونه را دشوار کند.
در جایی که انتقال مورد رهن به اذن یا اجازه مرتهن واقع شود رضایت مرتهن به معنی سقوط حق رهن نیست بنابراین راهن همچنان مدیون است و برای وصول طلب باید اقامه دعوا به طرفیت او باشد و اجرایی نیز علیه او صادر گردد ولی اگر مدیون بدهی را نپردازد عین مرهونه با رعایت تشریفات ماده ۳۴ قانون ثبت به فروش می رسد.
در واقع وضع انتقال گیرنده در این فرض مانند کسی است که مال خود را رهن دیگری قرار داده است.
منظور از رهن مکرر چیست؟
فرض دیگر در خصوص تصرفات راهن رهن مکرر است. رهن مکرر یعنی قرار دادن مجدد رهن در رهن شخص دیگر. رهن مکرر منافی با حق مرتهن نیست زیرا حق مرتهن اول بر حق مرتهن دوم مقدم است بنابراین خللی به حق مرتهن اول وارد نمی شود.
البته اگر برای رهن مال به مرتهن دوم لازم شود که مال به تصرف مادی مرتهن دوم داده شود تا قبض عین مرهونه محقق شود این تصرف مادی با حق مرتهن دوم در تعارض است بنابراین نیاز به اذن مرتهن اول است.
نتیجه گیری
رهن عقدی است که از طرف راهن لازم و از طرف مرتهن جایز است و هر وقت بخواهد می تواند آنرا فسخ نماید.
عقد رهن به نوعی وثیقه طلب می باشد به این شکل که بدهکار برای اینکه تضمین نماید که طلبش را پرداخت می نماید مالی را نزد طلبکار به عنوان وثیقه می گذارد که همچنان آن مال در مالکیت خود بدهکار می باشد.
به صورت خلاصه در خصوص امکان فروش مال مرهونه از جانب مرتهن باید گفت که بر اساس قانون مدنی، مرتهن زمانی که دارای حق وکالت در فروش مال مرهونه باشد میتواند مال مرهونه را بفروشد و طلب خود را از آن استیفا کند و در صورتی که فاقد حق وکالت در فروش مال مرهونه باشد برای استیفای طلب خود از مال مرهونه باید به حاکم رجوع کند.
که منظور از حاکم در خصوص اسناد رسمی، دایره اجرای اداره ثبت می باشد و در خصوص اسناد عادی دادگاه است این در حالی است که در قانون ثبت مرتهن حتی با داشتن حق وکالت در فروش مال مرهونه نمی‌تواند مال مرهونه را شخصا به فروش برساند و برای اجرای حق خود ناگزیر باید به حاکم مراجعه کند.
سوالات شرایط فروش مال مرهونه
درست است که مال وثیقه طلب است اما مالکیت آن همچنان برای بدهکار است.
از طرف مرتهن بله ولی از طرف راهن خیر
در صورتی که راهن به او وکالت در فروش هم داده باشد بله والا برای گرفتن طلب خود
بله رهن گذاشتن اسناد تجاری نیز قابل قبول است.
سلام با پوزش آیا میتوانم ملکی که به عنوان راهن در رهن بانک گذاشته ام به وام گیرنده که ملک را برای وام او دررهن گذاشته ام بفروشم
سلام هیچ تصرفی نسبت به مال وقفی که به ضرر مرتهن باشه مجاز نیست
سلام من پول واریز کردم ولی کسی تماس نگرفت
با سلام و خسته نباشید .من ملکی با کد رهگیری خریداری کردم و ۸۰٪ ثمن را پرداخت کردم و ملک را تحویل گرفتم .ولی فروشنده ملک را در رهن بانک گذاشته و وام سنگینی گرفته و بعد از چندین سال ریالی پرداخت نکرده..ایا میتوانماز طریق دادگاه سند رهنی را باطل کنم چون اصلا قبضی انجام نشده و اگر وکالت فروش هم داده باشد به بانک مردد هست چون فروشنده مالک ملک نبوده و وکالت طبق ماده ۱۹۰ از اهلیت فروشنده خارج بوده
سلام:با توجعه به تخصصی بودن موضوع حتما باید از طریق وکیل مشاوره نمایید به سامانه وکیل تاپ مراجعه نمایید