سیر تا پیاز دعوای اثبات مالکیت

اثبات مالکیت به این معنا که فرد در مورد مالی ادعای مالک بودن و مالکیت کند مال چه قابل جابه جایی(منقول) و چه غیر منقول باشد مانند ملک و خانه و مغازه ممکن است مورد ادعای مالکیت واقع شود.

اثبات مالکیت بیشتر در اموال غیر منقول اقامه می  شود. فردی که ادعای مالکیت میکند باید برای آن دلیلی ارایه بدهد برای مثال شما با معامله ای ملکی را خریداری کرده اید  با سند عادی در صورت اختلاف باید معامله و انتقال واقع شده را در دادگاه ثابت کنید. با اثبات وقوع معامله معلوم می شود که فرد مالک آن مال است.

ادله ای که در اثبات مالکیت به کار می روند مثل قواعد عمومی ادله اثبات دعوا می باشند که شامل:

سند: سند تقسیم می شود به رسمی و عادی. دولت شخصی را مالک یک ملک می داند که سند رسمی به نام وی باشد.  اما اگر شخصی با سند عادی، ملکی را خریداری کرده باید فروشنده به نام خریدار سند را انتقال دهد.

شاهد: سند در اثبات مالکیت نقشی انکار نشدنی دارد اما وجود شاهد هم تا حدودی موثر می باشد. البته نکته ای که باید در نظر داشت شهادت یک شاهد وقتی دلیل شرعی و قانون محسوب می شود که شرایط قانونی را داشته باشد.

اماره ید: اماره ید به این معناست که ما مالی را که در دست و تصرف و ید هر کس که باشد را ملک آن شخص فرض می کنیم مگر آنکه خلاف آن ثابت شود.

برای مثال ماشینی را که در تصرف شماست و شما از آن استفاده می کنید مال شما تلقی می شود مگر آن که من به عنوان مالک سند و شاهد ارائه بدهم یا خود شما اقرار کنید که ملک متصرف نمی باشد.

نحوه استناد به ادله باید با توجه به مقررات مربوط به ادله باشد و استناد به آن نیازمند دانش حقوقی است  لذا توصیه می شود در این باره از تخصص و تجربه وکلا و مشاوران حقوقی بهره ببرید.

شرایط دعوای اثبات مالکیت

یکی از شرایط اثبات مالکیت، وجود قرارداد است که البته نباید گفت این امر لزوما باید باشد زیرا همچنان که اشاره خواهد شد ممکن است مال از طریقی غیر از قرارداد به ملکیت طرف رسیده باشد.

اما می تواند اگر از طریق قرارداد آن را خریده است؛ وجود قرارداد یکی از شرایط و ادله اثبات باشد.

 اما صرف ارائه سند قرارداد کافی نیست زیرا در مقابل کار خوانده شروع می سود و باید از خود دفاع کند.

برای مثال ممکن است منکر قرارداد شود یا اینکه اگر قرارداد را قبول دارد ادعای بطلان و یا فسخ و یا اقاله آن را مطرح کند.

لذا در اینجا خواهان باید اعتبار آن را نیز اثبات کند

اینجا تقابل خواهان و خوانده و تقابل مدارک ارایه شده است که تکلیف دعوا را مشخص می کند لذا استفاده از وکیل متخصص در این حوزه کارایی خود را نشان می دهد.

از دیگر شرایطی که قابل ذکر است طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در کنار و همزمان با اثبات مالکیت است.

بهترین  وکیل اثبات مالکیت در تهران و شهرستان

وکیل در دعاوی مختلف از جمله دعاوی اثبات مالکیت با توجه به پیچیدگی ادله و موارد استناد و استدلال های آن می تواند در دعوا تاثیر گذار باشد در واقع اموری مثل اثبات مالکیت نیازمند دانش حقوقی است که در دادگاه به وسیله آن بتوان به مقصود رسید.

موسسه حقوقی وکیل تاپ در راستای توسعه حق دسترسی به وکیل ساز و کاری را فراهم کرده که به وسیله آن تمام افراد از تمام نقاط کشور می توانند می توانند از خدمات حقوقی من جمله وکالت و مشاوره تخصصی حقوقی بهره مند گردند.

موسسه وکیل تاپ دسترسی به وکلای متخصص را در سراسر کشور برای تمامی افراد امکان پذیر ساخته است.

نکات طرح دعوی اثبات مالکیت

• نکته ای که ابتدائا به نظر می رسد این است در ملکی که سند رسمی دارد دیگر دعوای اثبات مالکیت معنایی ندارد زیرا مالک آن مشخص است و آن کسی است که ملک به نام وی می باشد. و دولت هم شخصی را مالک می داند که نام وی در سند رسمی درج شده باشد
• لذا طرح دعوای اثبات مالکیت در ملکی که سند رسمی دارد با قرار عدم استماع دعوا مواجه خواهد شد.
• پس در مورد املاکی که در اداره ثبت اسناد و املاک به ثبت نرسیده اند و در مالکیت آن اختلاف پیش می آید شخصی که آن ملک را خریداری کرده است و یا به هر طریق دیگری به تملک وی در آمده است باید مالکیت خود را اثبات کند در دادگاه صالح.
• دادگاه صالح برای اثبات مالکیت دادگاه شهری است که ملک در آن واقع است.
• هر دعوا در امور ترافعی شامل خواهان و خوانده است. در دعوای اثبات مالکیت نیز خواهان کسی است که ادعای مالکیت دارد و خوانده کسی است که ملکی را که ثبت نشده به خواهان فروخته است.
• در صورتی که این ملک به همین شکل دست به دست شده باشد باید افراد قبلی هم خوانده دعوا قرار گیرند.
• احکام صادر از دادگاه در یک تقسیم بندی شامل حکم تاسیسی و حکم اعلامی می شوند دعوای مزبور پس از صدور حکم جنبه اعلامی دارد یعنی امری را که از قبل وجود داشته به رسمیت می شناسد لذا نیازی به صدور اجراییه ندارد. و فرد با همین حکم اثبات مالکیت می تواند نسبت به تنظیم سند و… اقدام کند.
• برای اینکه مالکیت فرد بر ملک به اثبات برسد ممکن است به مبایعه نامه یا قراردادی دیگر استناد بشود اما وجود آن حتما لازم نیست و با ارایه مدارک دیگر می توان این امر را اثبات کرد. به این دلیل که ممکن است اصلا مالکیت ملک از طریق ارث و به صورت قهری به وی رسیده باشد.
• اگر فرد مدعی مالکیت ملکی شود که در تصرف شخص دیگری است؛ می توان دعوای اثبات مالکیت و دعوای خلع ید را همزمان اقامه کند.
• در املاکی که به ثبت رسیده اند دولت تنها کسی را مالک رسمی می داند که ملک در دفتر اسناد به نام وی ثبت شده باشد و انتقال مالکیت این اموال هم باید با سند رسمی انجام گیرد یعنی در صورت معامله کردن این ملک ثبت شده باید به صورت رسمی انتقال یابد و اگر فروشنده سند رسمی تنظیم نکند باید وی را الزام کرد و نهایتا دادگاه به نمایندگی آن را امضا کند لذا در این املاک ثبت شده دعوای اثبات مالکیت پذیرفته نمی شود. و ضروری هم نیست زیرا با طرح دعوای الزام با تنظیم سند رسمی همین دعوا خود مقدمه اثبات مالکیت نیز می باشد.
• در صورتی که بخواهیم نسبت به یک ملک که سند رسمی و ثبتی دارد دعوای مالکیت اقامه کنیم ابتدائا لازم است که درخواست ابطال سند را تقدیم دادگاه کنیم و پس از ابطال سند دعوای مالکیت اقامه کرد.
• در صورتی که ملک بازداشتی یا توقیف شده باشد یا اینکه در رهن باشد دعوای اثبات مالکیت قابل پذیرش نیست‌.

نمونه دادخواست اثبات مالکیت

رای در خصوص دعوای اثبات مالکیت ملکی که سند رسمی دارد.

خواسته صدور حکم بر اثبات مالکیت نسبت به ملکی که سند رسمی دارد، خلاف مواد ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت بوده و محکوم به رد است.

• رای بدوی

در خصوص دعوی خانم ش.ر. فرزند م. به طرفیت ۱- آقای م.ح. فرزند ح. ۲- خانم پ.الف. فرزند م. به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی؛ مقوم به ۵۱/۰۰۰/۰۰۰ ریال با احتساب کلیه هزینه های دادرسی و قانونی؛ اخذ پایانکار؛ صورت مجلس تفکیکی مربوط به پلاک ثبتی ۴۸۸ فرعی از ۳ اصلی بخش ۱۰ با عنایت به مفاد دادخواست تقدیمی و مستندات دعوی نظر به اینکه به دلالت پاسخ ثبت به شماره ۴۹۰۲۷- ۱۴/۱۰/۹۰ پلاک ثبتی مذکور موات اعلام گردیده است و با توجه به اینکه به استناد تبصره ذیل ماده ۶ قانون زمین شهری مصوب ۱۳۶۰ کلیه اسناد مالکیت پلاک‌هایی که موات تشخیص گردیده باطل می‌ گردد دعوی مطروحه از ناحیه خواهان؛ قبل از طرح قانونی دعوی با رعایت تشریفات قانونی نسبت به رأی کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری و اعاده مالکیت سابق و استقرار مالکیت رسمی و قانونی وی قابلیت پذیرش و استماع را ندارد لهذا بنا به مراتب فوق به استناد ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی دادگاه‌های عمومی و انقلاب قرار رد دعوی خواهان به کیفیت حاضر را صادر و اعلام می‌ نماید. رأی صادره ظرف مهلت بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه محترم تجدیدنظر استان تهران می‌ باشد.

رئیس شعبه ۲۲۱ دادگاه عمومی حقوقی تهران – احمدوند

• رای دادگاه تجدید نظر

در خصوص تجدیدنظرخواهی خانم ش.ر. با وکالت آقای الف.ر. به طرفیت ۱-آقای م.ح. ۲- خانم پ.الف. نسبت به دادنامه شماره ۹۰۶-۲۷/۱۲/۹۰ شعبه ۲۲۱ دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب دادنامه موصوف درباره دعوی تجدیدنظر خواه به خواسته الزام تجدیدنظر خواندگان به اخذ پایان کار، صورت ‌مجلس تفکیکی و تنظیم سند رسمی پلاک ثبتی ۴۸۸- فرعی از ۳ اصلی بخش ۱۰ تهران با این استدلال که به دلالت پاسخ ثبتی شماره ۴۹۰۲۷-۱۴/۱۰/۹۰ پلاک ثبتی مذکور موات اعلام گردیده است و با توجه به اینکه به استناد تبصره ذیل ماده ۶ قانون زمین شهری کلیه اسناد مالکیت پلاک هایی که موات تشخیص گردیده، باطل می گردد، دعوی را غیر قابل استماع تشخیص و قرار رد آن صادر گردیده است. دادگاه با بررسی محتویات و مستندات پرونده مطالعه لوایح ابرازی از ناحیه طرفین، نظر به اینکه برابر پاسخ استعلام ثبتی، هنوز سند مالکیت تجدیدنظر خوانده ردیف اول ابطال نگردیده و صرف نظریه کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری مبنی بر موات بودن زمین ملازمه با ابطال سند مالکیت ندارد. بنابراین در وضعیت کنونی دعوی قابلیت استماع را دارد. بنا به مراتب مذکور تجدیدنظرخواهی وارد تشخیص داده می‌شود و مستنداً به ماده ۳۵۳ قانون آیین دادرسی مدنی، ضمن نقض دادنامه تجدیدنظر خواسته، پرونده جهت رسیدگی ماهیتی به دادگاه محترم نخستین اعاده می‌شود این رأی قطعی اس

آرای وحدت رویه و نظریه مشورتی درباره اثبات مالکیت

• رأی وحدت رویه ی شماره ی ۶۷۲ مورخ ۱۳۸۳/۱۰/۱ هیأت عمومی دیوان عالی کشور

خلع ید از اموال غیر منقول، فرع بر مالکیت است. بنابراین طرح دعوای خلع ید از زمین، قبل از احراز و اثبات مالکیت قابل استماع نیست. بنا به مراتب و با توجه به مواد ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک، رأی شعبه ی پنجم دادگاه تجدید نظر استان به نظر اکثریت اعضای هیأت عمومی دیوان عالی کشور که با این نظر انطباق دارد، صحیح و قانونی تشخیص می شود.

این رأی بر طبق ماده ی ۲۷۰ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور کیفری، در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاه ها لازم الاتباع است.

• رأی وحدت رویه ی شماره ی ۵۶۹ مورخ ۱۳۷۰/۱۰/۱۰ دیوان عالی کشور

دادگستری، مرجع رسمی رسیدگی به تظلمات و شکایات می باشد و اصل یکصد و پنجاه و نهم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران بر این امر تأکید دارد.

الزام قانونی مالکین به تقاضای ثبت ملک خود در نقاطی که ثبت عمومی املاک آگهی شده است، مانع از این نمی باشد که محاکم عمومی دادگستری به اختلاف متداعیین در اصل مالکیت ملکی که به ثبت نرسیده است، رسیدگی کنند.

بنابراین رأی شعبه ی ۲۲ دیوان عالی کشور که با این نظر مطابقت دارد، صحیح تشخیص می شود. این رأی بر طبق ماده ی واحده ی قانون وحدت رویه ی قضایی، مصوب۱۳۳۸ برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاهها در موارد مشابه لازم الاتباع است.

• رأی شماره ی ۶۳۳ مورخ ۱۳۹۱/۱۰/۱۳ شعبه ی ۵ دیوان عالی کشور

رسیدگی نسبت به دعوی راجع به اثبات مالکیت، نسبت به اراضی که جزء منابع ملی اعلام شده و برای آن سند صادر شده است، در صلاحیت دادگاه مرکز استان محل وقوع ملک است.

• رأی شماره ی ۱۰۷۲ مورخ ۹۱/۸/۳۰ شعبه ی ۶۱ دادگاه تجدیدنظر تهران

دعوای اعلام مالکیت ملک ، شائبه ی ایجاد مالکیت موازی، در قبال اسناد رسمی ثبتی را تداعی می کند که با مقررات مربوطه در تعارض می باشد و نظر به این که طرح دعوی نسبت به ترتب آثار و نتایج مالکیت، در واقع مثبت مالکیت نیز خواهد بود، بنابراین دعوی به کیفیت مذکور، قابلیت استماع را ندارد.

• رأی شماره ی ۹۵۰۹۹۷۲۶۴۰۹۰۰۹۹۳ مورخ ۹۵/۸/۲۵ شعبه ۹ دادگاه عمومی حقوقی شهریار

از آن جایی که ملک موصوف، فاقد سابقه ی ثبتی رسمی می باشد و در ذیل مبایعه نامه، متعهد شده است که مبیع را حداکثر تا تاریخ ۸۴/۵/۳۰ تخلیه و تحویل بدهد، فلذا قرارداد مذکور با رعایت اصول کلی حاکم بر قراردادها، تنظیم شده و برای طرفین و قائم مقام آنها لازم الاتباع است. 

نتیجه گیری

دعوای اثبات مالکیت به منظور به رسمیت شناختن مالکیت فرد در اثر اختلافی است که به وجود آمده است. این دعوا باید در دادگاهی اقامه شود که ملک غیر منقول در حوزه آن شهر واقع است.

نسبت به ملکی که خود دارای سند رسمی است دعوای اثبات مالکیت شنیده نمی شود.

دعوای اثبات مالکیت، نیازمند اقامه دلیل محکمه پسند است که در بالا به نکات و مواردی در این باره پرداختیم.

همچنین توضیح دادیم که این دعوا به طرفیت کسی که قبلا مالک بوده و آن را منتقل کرده اقامه خواهد شد.

و اینکه به آرا وحدت رویه از دیوان عالی کشور و یک نمونه رای در باره اثبات مالکیت اشاره کردیم.

سوالات متداول