مطالبه حق سرقفلی در حقوق ایران

در ابتدا تعریف «حق سرقفلی» در فرهنگ لغت را مورد بررسی قرار می دهیم که اینگونه تعریف شده: حقی که بازرگان و کاسب نسبت به محلی پیدا می کند نسبت به جهت تقدم در اجاره،شهرت،جمع آوری مشتری به معنای عامیانه آن حق آب و گل داشتن.

تعریف سرقفلی با توجه به قانون سال ۷۶: وجهی است که مالک محل تجاری در آغاز اجاره علاوه بر اجور از مستاجر می گیرد تا محل را به او اجاره دهد یا مستاجری که حق انتقال به غیر دارد در قبال انتقال منافع به مستاجر دست دوم از او دریافت می کند و یا مستاجری که به موجب شروط ضمن عقد امتیازاتی دارد که مانع از تخلیه عین مستاجره به وسیله موجر است در قبال اسقاط این امتیازات و استرداد مورد اجاره به مالک از وی می گیرد.

به این ترتیب ملاحظه می شود که “سرقفلی” پدیده ایست ناشی از اعمال اراده آزاد طرفین عقد اجاره و ایجاد آن به هیچ وجه جنبه قهری و خود به خودی ندارد و قوای عمومی هم به هیچ عنوان در ایجاد یا تعیین میزان آن دخالتی ندارد. با توجه به تعریفی که ارائه کردیم “سرقفلی” عوض و بدل امتیازیست که مالک منافع به دیگری می دهد. این مالک منافع در آغاز عقد اجاره و زمانی که ملک خالی اجاره داده می شود همان مالک عین است و در قانون جدید هم هر جا “مالک” نام برده شده منظور کسی است که مالکیت عین و منافع هر دو را باهم دارد اما پس از واگذاری محل خالی به مستاجر در قبال دریافت سرقفلی و اجور، مستاجر مالک منافع می شود. این مالک جدید منافع که سرقفلی هم پرداخت کرده است اگر حق انتقال به غیر داشته باشد می تواند حق خود را برای مدتی که از مدت اجاره خودش تجاوز نکند به دیگری واگذار کند و از منتقل الیه وجهی به عنوان سرقفلی بگیرد و حتی مستاجری که در آغاز اجاره به موجر (مالک) سرقفلی نداده اما حق انتقال به غیر را دارد می تواند محل را با دریافت سرقفلی به مستاجر دست دوم اجاره دهد و چنین مستاجری در پایان مدت اجاره خود حق مطالبه چیزی را از موجر نخواهد داشت. همچنین هرگاه مستاجر امتیازات ویژه ای از مالک گرفته باشد می تواند در قبال چشم پوشیدن از این امتیازات، از مالک “سرقفلی” دریافت کند.

و اما در یک تعریف کلی هرگاه مالک ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می تواند مبلغی تحت عنوان سرقفلی دریافت نماید نکته قابل توجه این است که سرقفلی قابل دریافت و پرداخت نیست مگر در ملکی که قانوناً تجاری محسوب شود و اگر در ملکی که تجاری نیست مبلغی تحت عنوان سرقفلی بین موجر و مستاجر رد و بدل شود اجاره باطل و وجه دریافتی قابل استرداد خواهد بود. پس به زبان ساده تر سرقفلی پولی است که شخصی به شخصی می دهد تا خانه یا دکان را مالک عین یا مالک منافعش است را به وی واگذار نماید.

حق کسب و پیشه و تجارت

حقی است مالی که به تبع مالکیت منافع برای مستاجر محل کسب و پیشه و تجارت تحقق می یابد و قابلیت انتقال به غیر را توام با منافع عین مستاجره دارد.

به این ترتیب ایجاد “حق کسب و پیشه و تجارت” برای مستاجر محل کسب و تجارت، امر قهری و خود به خودی است و ارتباطی به اراده طرفین و شروط ضمن عقد ندارد البته بهتر است در همه این موارد صیغه ماضی را به کار ببریم زیرا از تاریخ ۲/۷/۱۳۷۶ به بعد چیزی به عنوان “حق کسب و پیشه تجارت” به این صورت و با این تعریف برای کسی که محل تجاری را برای نخستین بار از مالک اجاره می کند ایجاد نشده و نخواهد شد.

“حق کسب و پیشه و تجارت” حقی است که بازرگان و کاسب نسبت به محلی پیدا می کنند به جهت تقدم در اجاره، شهرت جمع آوری مشتری و … (امتیازی است که به موجب آن مستاجر متصرف، به دلیل حقی که در نتیجه فعالیت خود در جلب مشتری پیدا کرده است در اجاره کردن محل کسب خود بر دیگران مقدم شناخته می شود. در واقع ناشی از فعالیت و مشهوریت تاجر است.

حق کسب و پیشه غیر منقول است،حق مالی تدریجی الحصول است.در صورتی که جواز انتقال داشته باشد با سند رسمی قابلیت نقل و انتقال دارد.

تفاوت “سرقفلی” و “حق کسب و پیشه و تجارت”

سرقفلی مال یا وجهی است که بدواً هنگام عقد به مالک پرداخت می شود ولی کسب و پیشه حقی است که ناشی از فعالیت و کسب و کار در محل تجاری است. سرقفلی وجهی است که مالک (خواه مالک عین یا مالک منفعت) در ابتدای اجاره و جدای از مال الاجاره از مستاجر می گیرد تا محل را به وی اجاره دهد و واگذار کند در حالیکه حق کسب و پیشه و تجارت حقی است که به طور تدریجی و به مرور زمان برای مستاجر محل تجاری به وجود می آید در نتیجه بعد از اینکه مستاجر کار و فعالیت کرد و مشتری و اعتبار به دست آورد حقی برای او به وجود می آید که به آن حق کسب و پیشه تجارت می گویند که این امر نشان دهنده این است که این دو در ماهیت کاملاً با هم متفاوت هستند.

سرقفلی از اول اجاره حتی به محض اتمام ساخت و ساز مکان تجاری وجود دارد در حالیکه حق کسب و پیشه بدواً موجودیت نداشته و تدریجاً با فعالیت مستاجر حاصل می شود.

در ابتدای اجاره حق سرقفلی را می توان اسقاط کرد اما حق کسب و پیشه را خیر زیرا هنوز به وجود نیامده و اسقاط مالم یجب است.

میزان حق کسب و پیشه به تعداد مشتری های محل کسب و کار بستگی دارد در حالیکه میزان حق سرقفلی با موقعیت و کیفیت بنا در ارتباط است.

مبلغ سرقفلی

مبلغ سرقفلی همیشه تابع توافق و اراده طرفین است. برخلاف حق کسب و پیشه و تجارت که همیشه از طرف دادگاه و با جلب نظر کارشناس تعیین می شود.

بنا بر اصل آنکه سرقفلی می گیرد یا می خواهد بگیرد مبلغ آنرا تعیین می کند و پرداخت کننده یا باید پیشنهاد را بپذیرد و یا از معامله درگذرد.

ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ در این باره می گوید: در مواردی که طبق این قانون دریافت سرقفلی مجاز می باشد هرگاه بین طرفین نسبت به میزان آن توافق حاصل نشود با نظر دادگاه تعیین خواهد شد.
تبصره: مطالبه هرگونه وجهی خارج از مقررات فوق در روابط استیجاری ممنوع می باشد.

بیشتر بخوانید: دانستنی های مرتبط با مطالبه سرقفلی

زمان پرداخت سرقفلی

وقتی بحث پرداخت و دریافت سرقفلی بر مبنای تراضی و در مقام انجام معامله مطرح باشد بدیهی است که زمان تادیه را توافق طرفین تعیین خواهد کرد. اما زمانی که موضوع پرداخت قهری سرقفلی در حالتی که در خصوص مبلغ آن بین طرفین توافق نباشد در میان باشد این سوال قابل طرح است که سرقفلی چه زمانی باید پرداخت شود؟ اگر در ضمن عقد تکلیف سرقفلی روشن شده باشد بر حسب توافق عمل خواهد شد و تکلیف روشن است ولی اگر طرفین در خصوص مبلغ سرقفلی تراضی نکنند ناچار دخالت دادگاه لازم خواهد شد و مستاجر باید ضمن اجرای دستور تخلیه برای تعیین مبلغ سرقفلی به دادگاه رجوع کند.

سوال: چنانچه دادخواست مطالبه حق کسب و پیشه مستقلات طرح شود دعوای مطروحه از جمله دعاوی مربوط به حقوق مالی است یا غیر مالی؟

چنانچه دعوای مطالبه حق کسب و پیشه مستقلاً طرح شود، از جمله دعاوی مربوط به حقوق مالی است که باید با توجه به میزان خواسته هزینه دادرسی پرداخت گردد.

سوال: مستاجر با میل خود محل کسب و کار خود را تخلیه و سپس در صدد مطالبه حق کسب و پیشه از مالک برآمده است.آیا دادگاه می تواند مالک را به پرداخت آن محکوم نماید؟

در صورتی که مستاجر محل کسب و پیشه به میل خود مورد اجاره را تخلیه و تحویل مالک بدهد و مطالبه حق کسب و پیشه یا تجارت را نکند این امر به منزله اسقاط حق مذکور است.

دعوای مطالبه سرقفلی

این دعوا زمانی می تواند مطرح شود که موجر زودتر از موعد اتمام قرارداد درخواست تخلیه  مورد اجاره را از مستاجر داشته باشد. در این صورت است که مستاجر می تواند به دادگاه مراجعه نماید و سرقفلی را مطالبه نماید و در صورت دادن حکم توسط دادگاه بر علیه موجر، موجر موظف به پرداخت سرقفلی به مستاجر است.

نکات:

زمان تخلیه ملک تجاری مستاجری که سرقفلی پرداخته است می‌تواند سرقفلی را به قیمت روز از موجر دریافت کند.

اگر حق انتقال منافع به دیگری از مستاجر سلب نشده باشد مستاجر می‌تواند ملک تجاری را با گرفتن حق سرقفلی به دیگری اجاره دهد.

در اجاره هایی که از قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ تبعیت می کنند در صورتی که دادگاه حکم به تخلیه به دلیل تغییر شغل بدهد وجهی تحت عنوان سرقفلی به مستاجر تعلق نمی گیرد.دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوای مطالبه حق سرقفلی، دادگاه محل وقوع ملک تجاری است.

طریقه مطالبه سرقفلی

مستاجری که مطابق قرارداد و همچنین مطابق با قانون مستحق دریافت سرقفلی می باشد می بایست با به همراه داشتن مدارک به دادگاه محل وقوع ملک نه شورای حل اختلاف مراجعه کرده و دادخواستی با عنوان مطالبه سرقفلی علیه مالک مطرح نماید. لازم به ذکر است مستاجر می تواند بامراجعه به هریک از دفاتر خدمات قضایی و پرداخت هزینه دادرسی اقدام به ثبت دادخواست خود نماید. درپایان یک نمونه دادخواست مطالبه سرقفلی نگارش می شود.

ریاست محترم دادگاه احتراما به استحضارمی رساند

به موجب سند اجاره رسمی شماره…مورخ…دفترخانه../عادی مورخ../توافق شفاهی مستأجرشش دانگ یک باب مغازه در ملک خوانده محترم واقع در نشانی….. بودم-برابردرخواست موجر مجبور به تخلیه ملک  شده‌ام. نظر به اینکه مطابق اجاره‌نامه  در بدو انعقاد عقد اجاره مبلغ… ریال به عنوان سرقفلی به موجر پرداخت شده است لذا با تقدیم این دادخواست تقاضای صدور حکم به پرداخت سرقفلی به ارزش… ریال با احتساب کلیه هزینه‌های دادرسی از محضر عالی مورد استدعاست.